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2015年01月04日

モデルルーム訪問 その139−2 [価格編] ナイスエスアリーナ新川崎 好立地のマンションです!

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モデルルーム訪問 その139 ナイスエスアリーナ新川崎 ディンクスにおすすめ!!
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ナイスエスアリーナ新川崎の平成26年12月某日時点の価格です。

※画像はクリックすると大きくなります
ナイス新川崎 ディンクス.jpg

このディンクスを描いたイメージ写真好きだなぁ!好感もてる!

@=坪単価

南向き

A2タイプ 64.41u

201号室 4600万円 @235
401号室 4900万円 @251

B2タイプ 60.05u
402号室 4560万円 @250

C2タイプ 63.12u

102号室 4740万円 @247
303号室 4880万円 @255


東向き

D2タイプ 56.54u

204号室 3790万円 @221
504号室 4150万円 @242
703号室 4250万円 @248

E2タイプ 56.09u

405号室 4080万円 @240
605号室 4180万円 @246

F2タイプ 56.08u

206号室 3770万円 @221
406号室 4080万円 @240

G2タイプ 62.25u

307号室 4490万円 @238

平均坪単価でだいたい@240ちょいです。

身バレしてしまうのでどれをお勧めしたかはここで言うのは控えますが、個人的には703号室の実質角部屋になる住戸が割安感あるかなぁ!と思いました!

竣工はまもなくですが、販売開始したばかりですので私が見学した時点では5戸程度しか売れていませんでした。

ナイスという会社はまじめな企業で、がつがつした営業はありません。

本当に良いものを造っているからこその待ちの姿勢なのでしょう。

この価格帯であれば値引きをせずとも自然と売れていくでしょう。


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モデルルーム訪問 その139 ナイスエスアリーナ新川崎 ディンクスにおすすめ!!

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モデルルーム訪問 その139−2 [価格編] ナイスエスアリーナ新川崎 好立地のマンションです


パークタワー新川崎 モデルルーム訪問


新年一発目のモデルルーム訪問記事は

ナイスエスアリーナ新川崎

ですっ!!

えっ?城北地区や埼玉県の記事を楽しみにしてくれている方々申し訳ありません。

いま知り合いから住宅購入の相談を2件受けていまして、一人が川崎市、もう一人が横浜市で探しているということで微々たる?報酬に釣られて対象地域の物件を見学してきました!

今回は川崎市、次回は横浜市の物件を紹介いたしますので、参考までに見ていただけたらと思います!


今回相談をしてくれた知り合いの属性は

・30代半ば

・年収400万円〜450万円

・同世代の奥さんあり 奥さんの年収も400万円〜450万円

・川崎市のみで検討中

・夫婦共に都内へ通勤

・いまのところ子供はつくらない予定


そして私が検討した物件は

・ナイスエスアリーナ新川崎

・プラウドシティ新川崎

・ザ・パークハウス新川崎

・アデニウム川崎


です。

現地はすべて行きましたが、モデルルームへ訪問したのは2件です。

どの物件もよかったのですが、その中でも二人に合っているのはこの物件だと思いましたので、こちらを紹介しました。

もちろん夫婦二人でいくつか見学しており、最終的には本人に決断してもらいますが。。。


[物件概要]

売主:ナイスエスト株式会社 三信住建株式会社
価格:3,770万円(1戸)〜5,710万円(1戸) 56.08m2〜69.52m2 第1期 先着順販売概要
総戸数:65戸(住戸57戸、事業協力者住戸6戸、事業協力者店舗1戸、管理事務室1戸)
交通:JR横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅徒歩6分、JR南武線「鹿島田」駅徒歩10分
所在地:(地番)神奈川県川崎市幸区鹿島田二丁目148番4他
建物竣工:平成27年2月下旬


立地・周辺環境

まずは地図をご覧ください!

※画像はクリックすると大きくなります
ナイス新川崎.jpg

この立地のメリットは

・新川崎駅は歩いてすぐ!!

・鹿島田駅も近い!!

デメリットは

・新川崎という発展途上の場所でありながら物件の周りには何もない!!

ということです。

線路またいで反対側のシンカシティというマンションは再開発で京急ストアなどが入る商業施設ができました。

そして物件側の出入り口を南方向に行くと駅前にマルエツなどが入る商業施設を建設中で、まもなくオープンです。
その隣にはいろいろありましたパークタワー新川崎が・・・。苦笑

つまり、駅の周りで唯一なにもないところにできるのが今回の物件です。

駅から近いものの、駅からの道のりにはなにもない!というのがちょいと不便ではあります。

それでも新川崎駅徒歩6分、鹿島田駅徒歩10分は魅力的な立地条件です!


眺望

こちらの物件は南向きと東向き住戸があります。

南側には3階建ての建物がありますので、4階以上で眺望が抜けてきます。

東側には戸建て、アパートがあるのですが、ほとんどが2階建てです。

現状では3階でも抜けてきます。

線路横ではりますが、廊下側、バルコニー側すべてが二重サッシとなっています。


構造・内装

・耐震等級2 学校や病院などと同じ耐震等級です。

・二重サッシ

・天井高 2380mm

・床暖房

天井高がちょいと低いですね〜。

最低でも2400mmが当たり前の時代なのですが。

あとウォシュレットがありません。

オプションか家電屋さんで購入して自分で入れてください!

工事費込みで10万円あれば追加できますが、それくらいなら最初から標準にすればいいのに?


価格

価格についてはこちらをご覧ください→https://fanblogs.jp/mansion48/archive/432/0


維持費


管理費 1uあたり 月額約183円

修繕積立金 1uあたり 月額約102円

駐輪場 76台 月額100円〜200円

ミニバイク置き場 2台 月額1000円 

バイク置き場 3台 月額2000円

駐車場 21台 月額12000円〜20000円


共用施設

特にありません。


総評

新川崎と鹿島田駅周辺に来たのは初めてでしたが、鹿島田駅周辺に賑わいがあるのと、新川崎駅周辺がきれいで(駅前のタクシー乗り場は古臭いですがいずれなくなります)良い印象の街でした!

新川崎周辺は今後さらなる発展が望めますからまだ価格が上がりきっていない今のうちが買い時かもしれません!

あとはいろいろと問題のあるパークタワー新川崎の今後が気になります。

いずれは鹿島田駅と新川崎駅はペデストリアンデッキで結ばれますから、ますます便利になります!

しかし、ナイスのマンションは耐震等級2ということでそこは素晴らしいのですが、収納が少ない!

2LDKを購入しても一部屋は収納部屋にする必要があります。

それでも今回の物件は全戸ワイドスパンですから、広く感じるのではないでしょうか。


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※画像はクリックすると大きくなります
パークタワー晴海.jpg
画像出典:パークタワー晴海公式HP


中央区晴海二丁目計画の公式HPが公開されました!!

正式名称は

パークタワー晴海

いや〜待ってました!!

まずは物件概要から!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
価格:未定 42.53平米(17戸)〜121.16平米(1戸)
総戸数:1084戸
構造・階数:地上48階地下1階
交通:東京メトロ有楽町線 月島駅 徒歩12分 
   東京メトロ有楽町線 豊洲駅 徒歩15分 都営地下鉄大江戸線 勝どき駅 徒歩15分
所在地:東京都中央区晴海2丁目104番、105番(地番)
建物竣工:平成29年5月下旬竣工予定

こちらが地図です↓

※画像はクリックすると大きくなります
パークタワー晴海 地図.PNG


一番近い月島駅でも徒歩12分ですからけして駅近ではありません。

この物件の立地面での一番の強みは

中央区アドレスなのに江東区豊洲の利便性を得られる!

ということではないでしょうか。

少なくとも私自身はそう思います。


マンションマニアは勝どきザ・タワーの購入を真剣に考えていました。

申込みしようかと思いましたが、見送ることを選択しました。

勝どきザ・タワーはいいマンションでしたし、買える部屋もありました。

検討した部屋はこんな感じです。

・3015号室 42.04u 3700万円 坪単価@290

・1612号室 47.79u 3800万円 坪単価@262

・1002号室 48.23u 3740万円 坪単価@256


安い!!

ではなぜ見送ったか??

それは私の生活スタイルに合わないと感じたからです。

私自身、一度は湾岸に住んでみたいなぁという気持ちが強いものの、で実際住んだら馴染めるの?
それ以前に楽しめるの?

そう考えたとき、私は買い物や食事で銀座に行きませんし、汐留にも行きません。

私の生活そのものは庶民的!
日常の買い物や食事はイオンやららぽーとなどのショッピングセンターが基本です!

でも中央区湾岸に住みたい!という気持ちが強いのです。ただのミーハーです(笑)

中央区アドレスを語りたいんです!

でも生活は江東区豊洲のような庶民的がいいんです!


そんなわがままな私の要望に応えてくれるのが

パークタワー晴海

ここが私のAnswerかもしれません!

中央区アドレスでありながら、ららぽーと豊洲もすぐ!

仕事帰りに豊洲で降りてららぽーとで買い物して、運河沿いを歩き春海橋を渡りながら自宅へ向かう姿を想像するだけで興奮してにやけてしまいます。

庶民的とはいえららぽーと豊洲に入っている飲食店、スーパーは安い!!というわけではないですが、ららぽーとがあるだけで安心してしまいます!

豊洲駅前には吉野家、マック、少し歩けばビバホームやサイゼリヤもあります!

普段と変わらない生活ができるのに中央区に住める!ってことが私にはすごく合っています!


ただ、買えれば!の話です。

そもそも価格的に予算オーバーってことならゲームアウトです!

勝どきザ・タワーと同じくらいの価格で狭めの部屋があれば検討できます。

はたしていくらになるのか。。。

他の地域でも欲しいマンションが供給されますしほんと迷います。

ただ、2015年「マンションマニア家を買う」の大本命物件であることは確かです!!

イマジネーションしながら今後に注目していきたいと思います!


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今回はJR京浜東北線・武蔵野線「南浦和」駅前に建設される予定のマンションをご紹介いたします。

売主は地所レジさんですから

ザ・パークハウス南浦和ステーションほげほげ

となることが予想されます。

まずは地図をご覧ください!

※画像はクリックすると大きくなります
南浦和地図 公式.jpg
画像出典:ザ・パークハウス南浦和ガーデン公式HP


駅の出入り口から現地までは2分もあれば行くことができる好立地です。

もともとは駐車場がありました。

敷地は縦に長い形状なのですが、南西(10階建て)、北東(7階建て)にはマンションがあり、そちら方面に窓を向けた同階の部屋があると眺望は期待できません。

そのかわり東南向きは目の前が公園ですから眺望等良好です。

階高も3m確保されていますし、構造・仕様面でも期待できそう!

なにより立地が最強ですから価格は覚悟しなければならないでしょう。

それでも地所レジさんは最近の価格設定が弱気?いや良心的なんです。

西新宿タワー60をはじめ、各物件とも無理な価格設定はしていません。

利益率を削るなどして経営努力しているのでしょう。

ですので、わたしはこのマンションの価格を

平均坪単価@245万円 と予想します。 70u換算 5190万円程度

内容がまったくわからない状況での予想ですので当たるかは?ですが、それくらいできてくれれば良心的だな!と思っています。

PS:コメント欄にプロの方?が書き込みをしてくれました。

「この物件は大規模な入札案件でした。
残念ながら、価格はもう一回り以上高くなるような気がします」

と!!

ありがたき情報!!

業界人じゃない私には知ることができない情報なので!

ありがとうございます!!

ということで私の予想価格という名の希望価格は大きく外れることになるでしょう。

詳細発表が楽しみです!!


(仮称)さいたま市南区南本町二丁目計画

地名地番 埼玉県さいたま市南区本町2−14−2,4

敷地面積 2018.99u

建築面積 1203.2u

延べ面積 8770.72u

階数 地上14階建て

高さ 42.11m

住戸数 104戸

事業者 三菱地所レジデンス

設計 長谷工コーポレーション

工事着手 2015年4月1日

工事完了 2017年4月30日


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2015年7月15日追記

公式名称が ザ・パークハウス南浦和ガーデン に決定しました!
ザ・パークハウス南浦和ガーデン 価格は?! 間取りはごくごく普通の田の字タイプです
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マンション評論家のマンションマニアと申します!! マンションが大好きすぎてマンションについての研究ばかりしています! 住んだことがある街は板橋区、さいたま市、蕨市、和光市、千葉市、市川市、八千代市です! モデルルームを訪問したり、現地へ写真を撮りに行ったりしたことをブログへupしていきますのでよろしくお願いします!
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