マンションマニアの活動日記(ブログ)

2015年01月04日

モデルルーム訪問　その１３９－２　[価格編]　ナイスエスアリーナ新川崎　好立地のマンションです！

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ナイスエスアリーナ新川崎の平成２６年１２月某日時点の価格です。

※画像はクリックすると大きくなります

このディンクスを描いたイメージ写真好きだなぁ！好感もてる！

＠＝坪単価

南向き

Ａ２タイプ　６４．４１㎡

２０１号室　４６００万円　＠２３５
４０１号室　４９００万円　＠２５１

Ｂ２タイプ　６０．０５㎡
４０２号室　４５６０万円　＠２５０

Ｃ２タイプ　６３．１２㎡

１０２号室　４７４０万円　＠２４７
３０３号室　４８８０万円　＠２５５

東向き

Ｄ２タイプ　５６．５４㎡

２０４号室　３７９０万円　＠２２１
５０４号室　４１５０万円　＠２４２
７０３号室　４２５０万円　＠２４８

Ｅ２タイプ　５６．０９㎡

４０５号室　４０８０万円　＠２４０
６０５号室　４１８０万円　＠２４６

Ｆ２タイプ　５６．０８㎡

２０６号室　３７７０万円　＠２２１
４０６号室　４０８０万円　＠２４０

Ｇ２タイプ　６２．２５㎡

３０７号室　４４９０万円　＠２３８

平均坪単価でだいたい＠２４０ちょいです。

身バレしてしまうのでどれをお勧めしたかはここで言うのは控えますが、個人的には７０３号室の実質角部屋になる住戸が割安感あるかなぁ！と思いました！

竣工はまもなくですが、販売開始したばかりですので私が見学した時点では５戸程度しか売れていませんでした。

ナイスという会社はまじめな企業で、がつがつした営業はありません。

本当に良いものを造っているからこその待ちの姿勢なのでしょう。

この価格帯であれば値引きをせずとも自然と売れていくでしょう。

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posted by マンションマニア at 23:46 | Comment(0) | モデルルーム訪問

モデルルーム訪問　その１３９　ナイスエスアリーナ新川崎　ディンクスにおすすめ！！

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パークタワー新川崎　モデルルーム訪問

新年一発目のモデルルーム訪問記事は

ナイスエスアリーナ新川崎

ですっ！！

えっ？城北地区や埼玉県の記事を楽しみにしてくれている方々申し訳ありません。

いま知り合いから住宅購入の相談を２件受けていまして、一人が川崎市、もう一人が横浜市で探しているということで微々たる？報酬に釣られて対象地域の物件を見学してきました！

今回は川崎市、次回は横浜市の物件を紹介いたしますので、参考までに見ていただけたらと思います！

今回相談をしてくれた知り合いの属性は

・３０代半ば

・年収４００万円～４５０万円

・同世代の奥さんあり　奥さんの年収も４００万円～４５０万円

・川崎市のみで検討中

・夫婦共に都内へ通勤

・いまのところ子供はつくらない予定

そして私が検討した物件は

・ナイスエスアリーナ新川崎

・プラウドシティ新川崎

・ザ・パークハウス新川崎

・アデニウム川崎

です。

現地はすべて行きましたが、モデルルームへ訪問したのは２件です。

どの物件もよかったのですが、その中でも二人に合っているのはこの物件だと思いましたので、こちらを紹介しました。

もちろん夫婦二人でいくつか見学しており、最終的には本人に決断してもらいますが。。。

［物件概要］

売主：ナイスエスト株式会社　三信住建株式会社
価格：3,770万円(1戸)～5,710万円(1戸)　56.08m2～69.52m2　第1期　先着順販売概要
総戸数：65戸（住戸57戸、事業協力者住戸6戸、事業協力者店舗1戸、管理事務室1戸）
交通：JR横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅徒歩6分、JR南武線「鹿島田」駅徒歩10分
所在地：（地番）神奈川県川崎市幸区鹿島田二丁目148番4他
建物竣工：平成27年2月下旬

立地・周辺環境

まずは地図をご覧ください！

※画像はクリックすると大きくなります

この立地のメリットは

・新川崎駅は歩いてすぐ！！

・鹿島田駅も近い！！

デメリットは

・新川崎という発展途上の場所でありながら物件の周りには何もない！！

ということです。

線路またいで反対側のシンカシティというマンションは再開発で京急ストアなどが入る商業施設ができました。

そして物件側の出入り口を南方向に行くと駅前にマルエツなどが入る商業施設を建設中で、まもなくオープンです。
その隣にはいろいろありましたパークタワー新川崎が・・・。苦笑

つまり、駅の周りで唯一なにもないところにできるのが今回の物件です。

駅から近いものの、駅からの道のりにはなにもない！というのがちょいと不便ではあります。

それでも新川崎駅徒歩６分、鹿島田駅徒歩１０分は魅力的な立地条件です！

眺望

こちらの物件は南向きと東向き住戸があります。

南側には３階建ての建物がありますので、４階以上で眺望が抜けてきます。

東側には戸建て、アパートがあるのですが、ほとんどが２階建てです。

現状では３階でも抜けてきます。

線路横ではりますが、廊下側、バルコニー側すべてが二重サッシとなっています。

構造・内装

・耐震等級２　学校や病院などと同じ耐震等級です。

・二重サッシ

・天井高　２３８０ｍｍ

・床暖房

天井高がちょいと低いですね～。

最低でも２４００ｍｍが当たり前の時代なのですが。

あとウォシュレットがありません。

オプションか家電屋さんで購入して自分で入れてください！

工事費込みで１０万円あれば追加できますが、それくらいなら最初から標準にすればいいのに？

価格

価格についてはこちらをご覧ください→https://fanblogs.jp/mansion48/archive/432/0

維持費

管理費　１㎡あたり　月額約１８３円

修繕積立金　１㎡あたり　月額約１０２円

駐輪場　７６台　月額１００円～２００円

ミニバイク置き場　２台　月額１０００円　

バイク置き場　３台　月額２０００円

駐車場　２１台　月額１２０００円～２００００円

共用施設

特にありません。

総評

新川崎と鹿島田駅周辺に来たのは初めてでしたが、鹿島田駅周辺に賑わいがあるのと、新川崎駅周辺がきれいで(駅前のタクシー乗り場は古臭いですがいずれなくなります)良い印象の街でした！

新川崎周辺は今後さらなる発展が望めますからまだ価格が上がりきっていない今のうちが買い時かもしれません！

あとはいろいろと問題のあるパークタワー新川崎の今後が気になります。

いずれは鹿島田駅と新川崎駅はペデストリアンデッキで結ばれますから、ますます便利になります！

しかし、ナイスのマンションは耐震等級２ということでそこは素晴らしいのですが、収納が少ない！

２ＬＤＫを購入しても一部屋は収納部屋にする必要があります。

それでも今回の物件は全戸ワイドスパンですから、広く感じるのではないでしょうか。

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posted by マンションマニア at 23:45 | Comment(2) | モデルルーム訪問

マンションマニアはパークタワー晴海に住んでいます。(仮)　イマジネーションランド始まる！　「３１　晴海」

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※画像はクリックすると大きくなります

画像出典：パークタワー晴海公式ＨＰ

中央区晴海二丁目計画の公式ＨＰが公開されました！！

正式名称は

パークタワー晴海

いや～待ってました！！

まずは物件概要から！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
価格：未定　42.53平米（17戸）～121.16平米（1戸）
総戸数：1084戸
構造・階数：地上48階地下1階
交通：東京メトロ有楽町線　月島駅　徒歩12分　
　　　東京メトロ有楽町線　豊洲駅　徒歩15分　都営地下鉄大江戸線　勝どき駅　徒歩15分
所在地：東京都中央区晴海２丁目１０４番、１０５番（地番）
建物竣工：平成29年5月下旬竣工予定

こちらが地図です↓

※画像はクリックすると大きくなります

一番近い月島駅でも徒歩１２分ですからけして駅近ではありません。

この物件の立地面での一番の強みは

中央区アドレスなのに江東区豊洲の利便性を得られる！

ということではないでしょうか。

少なくとも私自身はそう思います。

マンションマニアは勝どきザ・タワーの購入を真剣に考えていました。

申込みしようかと思いましたが、見送ることを選択しました。

勝どきザ・タワーはいいマンションでしたし、買える部屋もありました。

検討した部屋はこんな感じです。

・３０１５号室　４２．０４㎡　３７００万円　坪単価＠２９０

・１６１２号室　４７．７９㎡　３８００万円　坪単価＠２６２

・１００２号室　４８．２３㎡　３７４０万円　坪単価＠２５６

安い！！

ではなぜ見送ったか？？

それは私の生活スタイルに合わないと感じたからです。

私自身、一度は湾岸に住んでみたいなぁという気持ちが強いものの、で実際住んだら馴染めるの？
それ以前に楽しめるの？

そう考えたとき、私は買い物や食事で銀座に行きませんし、汐留にも行きません。

私の生活そのものは庶民的！
日常の買い物や食事はイオンやららぽーとなどのショッピングセンターが基本です！

でも中央区湾岸に住みたい！という気持ちが強いのです。ただのミーハーです(笑)

中央区アドレスを語りたいんです！

でも生活は江東区豊洲のような庶民的がいいんです！

そんなわがままな私の要望に応えてくれるのが

パークタワー晴海

ここが私のＡｎｓｗｅｒかもしれません！

中央区アドレスでありながら、ららぽーと豊洲もすぐ！

仕事帰りに豊洲で降りてららぽーとで買い物して、運河沿いを歩き春海橋を渡りながら自宅へ向かう姿を想像するだけで興奮してにやけてしまいます。

庶民的とはいえららぽーと豊洲に入っている飲食店、スーパーは安い！！というわけではないですが、ららぽーとがあるだけで安心してしまいます！

豊洲駅前には吉野家、マック、少し歩けばビバホームやサイゼリヤもあります！

普段と変わらない生活ができるのに中央区に住める！ってことが私にはすごく合っています！

ただ、買えれば！の話です。

そもそも価格的に予算オーバーってことならゲームアウトです！

勝どきザ・タワーと同じくらいの価格で狭めの部屋があれば検討できます。

はたしていくらになるのか。。。

他の地域でも欲しいマンションが供給されますしほんと迷います。

ただ、２０１５年「マンションマニア家を買う」の大本命物件であることは確かです！！

イマジネーションしながら今後に注目していきたいと思います！

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posted by マンションマニア at 23:26 | Comment(0) | 不動産

(仮称)さいたま市南区南本町二丁目計画　ザ・パークハウス南浦和ステーションほげほげ　価格は？！

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今回はＪＲ京浜東北線・武蔵野線「南浦和」駅前に建設される予定のマンションをご紹介いたします。

売主は地所レジさんですから

ザ・パークハウス南浦和ステーションほげほげ

となることが予想されます。

まずは地図をご覧ください！

※画像はクリックすると大きくなります

画像出典：ザ・パークハウス南浦和ガーデン公式ＨＰ

駅の出入り口から現地までは２分もあれば行くことができる好立地です。

もともとは駐車場がありました。

敷地は縦に長い形状なのですが、南西(１０階建て)、北東(７階建て)にはマンションがあり、そちら方面に窓を向けた同階の部屋があると眺望は期待できません。

そのかわり東南向きは目の前が公園ですから眺望等良好です。

階高も３ｍ確保されていますし、構造・仕様面でも期待できそう！

なにより立地が最強ですから価格は覚悟しなければならないでしょう。

それでも地所レジさんは最近の価格設定が弱気？いや良心的なんです。

西新宿タワー６０をはじめ、各物件とも無理な価格設定はしていません。

利益率を削るなどして経営努力しているのでしょう。

ですので、わたしはこのマンションの価格を

平均坪単価＠２４５万円　と予想します。　７０㎡換算　５１９０万円程度

内容がまったくわからない状況での予想ですので当たるかは？ですが、それくらいできてくれれば良心的だな！と思っています。

ＰＳ：コメント欄にプロの方？が書き込みをしてくれました。

「この物件は大規模な入札案件でした。
残念ながら、価格はもう一回り以上高くなるような気がします」

と！！

ありがたき情報！！

業界人じゃない私には知ることができない情報なので！

ありがとうございます！！

ということで私の予想価格という名の希望価格は大きく外れることになるでしょう。

詳細発表が楽しみです！！

(仮称)さいたま市南区南本町二丁目計画

地名地番　埼玉県さいたま市南区本町２－１４－２，４

敷地面積　２０１８．９９㎡

建築面積　１２０３．２㎡

延べ面積　８７７０．７２㎡

階数　地上１４階建て

高さ　４２．１１ｍ

住戸数　１０４戸

事業者　三菱地所レジデンス

設計　長谷工コーポレーション

工事着手　２０１５年４月１日

工事完了　２０１７年４月３０日

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２０１５年７月１５日追記

公式名称が　ザ・パークハウス南浦和ガーデン　に決定しました！
ザ・パークハウス南浦和ガーデン　価格は？！　間取りはごくごく普通の田の字タイプです

posted by マンションマニア at 01:53 | Comment(4) | 不動産

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