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2015年08月29日

平均的な年収の世帯がマンションを買うということ 残債割れは怖い

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今回はブログ読者のメイン層である

世帯年収400万円〜800万円

の人たちがどのようなマンションを選べばいいかを簡単にではありますが書かせていただきます。


そもそもこの記事を書こうと思ったのはTwitterで絡ませていただいている新宿次郎さんのこの発言です。

※画像はクリックすると大きくなります
新宿次郎.jpg

年収1000万円層向けの不動産戦略本を書くのは比較的簡単

年収600万円向けの不動産戦略本を書くのは難しい


というtweetです。

まさにその通りですね。さすがはプロの方です。


私のブログを見てくださっている方で年収1000万円以上の人ってかなり少ないのではないでしょうか?

TwitterのDMで購入相談を受け付けているのですが、だいたいの方が世帯年収400〜800くらいです。

住宅ローンは年収の5倍にしなさい!なんてのが定説で、必然的に2000万円〜4000万円くらいの部屋を検討している方々になります。

もちろん頭金を入れる方もいますから+αはありますが高くて6000万円の部屋でしょうか。


年収1000万円層の方と大きく違うのは

家を買う=将来への投資

という考えがない方がほとんどです。

「その物件は将来のためにも買わない方が・・・」

と回答しても

「一生住みますから」

と言われてしまいます。


家を買うときはほとんどの人がそのつもりなんですが、何らかの事情で引っ越さなければいけなくなってしまうことがあります。

そのときに価値の下がる物件を買ってしまっていると痛い目に合います。


例えば4000万円のマンションを購入し10年後に売却する場合、フルローンで残債は約3000万円前後です。

・10年後に3600万円で売れるなら

3600万円ー3000万円(残債)ー100万円(仲介手数料)=500万円

・10年後に3000万円でしか売れないなら

3000万円ー3000万円(残債)ー100万円(仲介手数料)=△100万円


えらい違いですよね?

後者だと自宅を売却するときに100万円を貯金から出さないといけないのです。

これでも本当に「一生住むから」という理由で価値のないものを買ってしまうのでしょうか?

よほど貯金があったりする方なら止めませんが、何かのご縁でこのブログを見てくれている読者の方にこのような思いをしてほしくないのです。

仮に一生住むにしても「売却すれば数百万円手元に戻ってくる」という安心感は精神衛生上とても良いことですよね!


よく相談内容で

「売却前提ですがこのお部屋○○年後に値上がってますか?」

と聞かれるのですが

近郊、郊外マンションで新築時の価格を○○年後に上回るなんて滅多にありません!!

都心部とは違うのです。

ですが

下がりにくい部屋なら確実にあります!!

私が今まで購入した5件のマンション、すべて近郊、郊外です。

1件だけ奇跡的に1割増で売却できたことはありますが、他の3件は多少は下がってます。

ですがほんの数%です。

新築は人が住んだ時点で2割下がるといわれる近郊、郊外マンションでたったの数%ですから優秀でしょう。


現状は建築費高騰で本気でおすすめできるマンションは数少ないのですが、本ブログで紹介しているマンションは比較的下がりにくいマンションですので参考にしてください。

私のように独身なら自由気ままに物件を探せますが、奥様やお子様がいるとそうはいきませんよね。

探す場所が限られてしまいます。正直今は買い時ではありませんが、ご自身にとっての買い時であれば待つことも難しいと思いますから、ブログを参考にしていただき良いマンションを購入していただければと願っています。

TwitterのDMでも相談は受け付けてますのでお気軽にどうぞ!


では先ほど滅多にない!!と言った、価値が上がっている築浅マンションの一例をご紹介します。


※現在の推定価格は不動産屋さんが机上査定で出すであろう価格です。
正確なものではありませんが、相場観のある地域なのでだいたい当たっていると思います。


【戸田市】

・北戸田ファーストゲートタワー

中層階 70.69u 3660万円(新築時)→3800万円(現在の推定価格)


【さいたま市】

・プラウドタワー武蔵浦和マークス

高層階 53.47u 3290万円(新築時)→3600万円(現在の推定価格)


こんな感じでたまーに!ですが都心部のように価値の上がるマンションがでてきます!

こういうのをgetするのはタイミングもありますし、なかなか難しいのですが、せめて価値が下がりにくい物件を選んでいただければと思います!!


週刊ダイヤモンドのいつもの広告本ですが検討している人には役に立つ本です。

マンマニは一応毎回買ってます。今回は武蔵浦和スカイ&ガーデン柏の葉キャンパスザ・ゲートタワーも特集されています!

週刊ダイヤモンド別冊9月27日号 「住宅-新築マンション戸建 この秋“買い"の住宅」 [雑誌]

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2015年08月15日

自分に合ったマンションを買いましょう マンションマニアの経験から考えてみる

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※この記事はマンションマニアの経験を元に書いているもので、特定のマンションを否定したりするものではないことをご理解ください。


こちらのブログでは基本的に買ってもいいマンションを紹介しています。

上がり相場で近郊・郊外でマンションを買う以上は値崩れも視野に入れなければならない状況ですが、値崩れの可能性が比較的少ないことが紹介の条件となっています。

ここ最近ではマンション購入の相談がものすごく増えました。

Aマンション、Bマンションどちらがいいですか?

という質問がほとんどで、

リセール的にはAマンションがおすすめですよ!

と回答しています。

ですが、実際には マンションと息が合うか? が一番大切です。


これは中学生がどこの高校にしようかなぁ〜と思うのと一緒。


価格を偏差値で表すと


・自分は偏差値50だけど頑張って偏差値60の学校を狙うぞ!

・自分は偏差値50だから平均偏差値が50のところに行こう!

・自分は偏差値50だけど偏差値40のところに行って学年トップを狙おう!


その他にはどんな学生が多いのか?マンモス校なのか小規模なのか?

などなど受験には悩みますよね。


学生生活を楽しむには自分に合った学校を選ぶことが重要ですね。


例えば、

通える範囲で一番真面目な学校を選んだんですが、周りの成績についていけませんでした。そのかわりヤンキーが0人だったので周りの仲間には恵まれたのですが、どんなに勉強しても下から数えたほうが早いという。

これって身の丈よりも背伸びしたマンションを買い、周りには恵まれるけども生活水準が付いていけない・・・ってことに似てませんか?

これは私の中学選びのときの実体験です(笑) ※中学校は選択制でした。


マンションマニアはいろいろなマンションを購入してきましたが、偏差値50だけど偏差値60を狙うことで自分に合ったマンションが買えることがわかりました。


簡単に言うと予算は4000万円なんだけども平均価格5000万円のマンションを狙うということです。

平均価格が5000万円というと世帯年収1千万円くらいが基本でしょうか。

マンマニはそんなにありません。

ですが、向きや階数広さによっては4000万円くらいの部屋もあるものです。

そのような部屋を買うことによって自分の実力より上のマンションを買うことができます。

それにより多少の優越感?に浸れるということと、住民の方のレベルがそこそこ高いのでD○Nが少ないということが言えます。

それでもどんなに高級マンションだろうと100人に1人はD○N住民がいるものなので、あくまで確率が減るということで。


そこで今回はマンションマニアが住んだことがあるマンションがどんな感じだったかをご紹介します!!

※現在住んでいるところは記載していません。また、分譲賃貸(仮住まい)1件含みます。

参考にしていただければと思います!


@ 近郊エリア 駅徒歩10分〜15分 200戸前後 平均価格3500万円前後 ファミリー向け
住民の特徴・・・おそらく平均年収が500万円くらいで30代前半がメイン。車がD○N仕様のものが多く、少々粗ぶった感じの方多し。自分の身の丈には合っていたのですが、私にはあまり合わず。


A 郊外エリア バス便 超メガマンション 平均価格3500万円前後 ファミリー向け
住民の特徴・・・おそらく平均年収は500万円前後。住民層は前回と同じなのですが、今回はこのマンション内ではかなり上級の部屋を購入。このマンションで一番いい部屋に住んでるぞ!!と勝手に優越感に浸るも満足できず。


B 郊外エリア 駅徒歩10分〜15分 100戸前後 平均価格3000万円前後 高年齢向け

住民の特徴・・・今までのマンションと違い、子育て全盛期を終えた50代〜がメインのためとても静かなマンションでした。今までのマンションの中で一番安いのですが、とにかく落ち着いたマンション。
年配の方と仲良くなれる私としてはとても住み心地が良かったです。


C 近郊エリア 駅近 200戸前後 平均価格4000万円前後 ディンクス〜ファミリー向け
住民の特徴・・・駅近なのでディンクスも多いマンション。全体的にバランスがとれたマンションでした。


D 近郊エリア 駅徒歩10分〜15分 小規模 平均価格5000万円前後 ディンクス〜ファミリー向け

住民の特徴・・・価格帯からして年齢層が高いです。私からしたら背伸びしたマンションです。
小規模なのでマンション内で人と会うことが少なく静かです。会う数が少ないので一度会ったら顔を覚えます。それと管理組合の順番がめちゃ早く回ってきます。このマンションで初めて理事をやりました。


こんな感じです。

とりあえずいろいろなマンションに住んでみた結果、私に合うのは


・背伸びした平均価格帯マンションの低価格の部屋

・中規模〜大規模

・ザ!ファミリー!というよりかはディンクス〜子育て世代〜子育て終了世帯がバランスよく住むマンション

・駅からは徒歩10分以内が目安


といった感じです。

今後マンションを買い替える際の基準としています。

皆様もぜひご自身に合ったマンションを買ってほしいと思っています!


一つ注意してほしいのは、マンマニは独身!!ということ。

子育てファミリーが身の丈よりも背伸びしたマンションを買うと住民の子育て世帯の中で浮いてしまう?可能性もあります。
独身なら関係ないこともファミリーでは違ってくると思うのでご注意ください!


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マンション評論家のマンションマニアと申します!! マンションが大好きすぎてマンションについての研究ばかりしています! 住んだことがある街は板橋区、さいたま市、蕨市、和光市、千葉市、市川市、八千代市です! モデルルームを訪問したり、現地へ写真を撮りに行ったりしたことをブログへupしていきますのでよろしくお願いします!
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