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2015年08月29日
平均的な年収の世帯がマンションを買うということ 残債割れは怖い
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新築マンション購入 車は必要？？不要？？
マンションマニア流！ モデルルームを１００倍？！楽しむ方法
今回はブログ読者のメイン層である
世帯年収４００万円～８００万円
の人たちがどのようなマンションを選べばいいかを簡単にではありますが書かせていただきます。
そもそもこの記事を書こうと思ったのはTwitterで絡ませていただいている新宿次郎さんのこの発言です。
※画像はクリックすると大きくなります
年収１０００万円層向けの不動産戦略本を書くのは比較的簡単
年収６００万円向けの不動産戦略本を書くのは難しい
というtweetです。
まさにその通りですね。さすがはプロの方です。
私のブログを見てくださっている方で年収１０００万円以上の人ってかなり少ないのではないでしょうか？
TwitterのＤＭで購入相談を受け付けているのですが、だいたいの方が世帯年収４００～８００くらいです。
住宅ローンは年収の５倍にしなさい！なんてのが定説で、必然的に２０００万円～４０００万円くらいの部屋を検討している方々になります。
もちろん頭金を入れる方もいますから＋αはありますが高くて６０００万円の部屋でしょうか。
年収１０００万円層の方と大きく違うのは
家を買う＝将来への投資
という考えがない方がほとんどです。
「その物件は将来のためにも買わない方が・・・」
と回答しても
「一生住みますから」
と言われてしまいます。
家を買うときはほとんどの人がそのつもりなんですが、何らかの事情で引っ越さなければいけなくなってしまうことがあります。
そのときに価値の下がる物件を買ってしまっていると痛い目に合います。
例えば４０００万円のマンションを購入し１０年後に売却する場合、フルローンで残債は約３０００万円前後です。
・１０年後に３６００万円で売れるなら
３６００万円ー３０００万円(残債)ー１００万円(仲介手数料)＝５００万円
・１０年後に３０００万円でしか売れないなら
３０００万円ー３０００万円(残債)ー１００万円(仲介手数料)＝△１００万円
えらい違いですよね？
後者だと自宅を売却するときに１００万円を貯金から出さないといけないのです。
これでも本当に「一生住むから」という理由で価値のないものを買ってしまうのでしょうか？
よほど貯金があったりする方なら止めませんが、何かのご縁でこのブログを見てくれている読者の方にこのような思いをしてほしくないのです。
仮に一生住むにしても「売却すれば数百万円手元に戻ってくる」という安心感は精神衛生上とても良いことですよね！
よく相談内容で
「売却前提ですがこのお部屋○○年後に値上がってますか？」
と聞かれるのですが
近郊、郊外マンションで新築時の価格を○○年後に上回るなんて滅多にありません！！
都心部とは違うのです。
ですが
下がりにくい部屋なら確実にあります！！
私が今まで購入した５件のマンション、すべて近郊、郊外です。
１件だけ奇跡的に１割増で売却できたことはありますが、他の３件は多少は下がってます。
ですがほんの数％です。
新築は人が住んだ時点で２割下がるといわれる近郊、郊外マンションでたったの数％ですから優秀でしょう。
現状は建築費高騰で本気でおすすめできるマンションは数少ないのですが、本ブログで紹介しているマンションは比較的下がりにくいマンションですので参考にしてください。
私のように独身なら自由気ままに物件を探せますが、奥様やお子様がいるとそうはいきませんよね。
探す場所が限られてしまいます。正直今は買い時ではありませんが、ご自身にとっての買い時であれば待つことも難しいと思いますから、ブログを参考にしていただき良いマンションを購入していただければと願っています。
TwitterのＤＭでも相談は受け付けてますのでお気軽にどうぞ！
では先ほど滅多にない！！と言った、価値が上がっている築浅マンションの一例をご紹介します。
※現在の推定価格は不動産屋さんが机上査定で出すであろう価格です。
正確なものではありませんが、相場観のある地域なのでだいたい当たっていると思います。
【戸田市】
・北戸田ファーストゲートタワー
中層階 ７０．６９㎡ ３６６０万円(新築時)→３８００万円(現在の推定価格)
【さいたま市】
・プラウドタワー武蔵浦和マークス
高層階 ５３．４７㎡ ３２９０万円(新築時)→３６００万円(現在の推定価格)
こんな感じでたまーに！ですが都心部のように価値の上がるマンションがでてきます！
こういうのをｇｅｔするのはタイミングもありますし、なかなか難しいのですが、せめて価値が下がりにくい物件を選んでいただければと思います！！
週刊ダイヤモンドのいつもの広告本ですが検討している人には役に立つ本です。
マンマニは一応毎回買ってます。今回は武蔵浦和スカイ＆ガーデンと柏の葉キャンパスザ・ゲートタワーも特集されています！
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というtweetです。
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TwitterのＤＭで購入相談を受け付けているのですが、だいたいの方が世帯年収４００～８００くらいです。
住宅ローンは年収の５倍にしなさい！なんてのが定説で、必然的に２０００万円～４０００万円くらいの部屋を検討している方々になります。
もちろん頭金を入れる方もいますから＋αはありますが高くて６０００万円の部屋でしょうか。
年収１０００万円層の方と大きく違うのは
家を買う＝将来への投資
という考えがない方がほとんどです。
「その物件は将来のためにも買わない方が・・・」
と回答しても
「一生住みますから」
と言われてしまいます。
家を買うときはほとんどの人がそのつもりなんですが、何らかの事情で引っ越さなければいけなくなってしまうことがあります。
そのときに価値の下がる物件を買ってしまっていると痛い目に合います。
例えば４０００万円のマンションを購入し１０年後に売却する場合、フルローンで残債は約３０００万円前後です。
・１０年後に３６００万円で売れるなら
３６００万円ー３０００万円(残債)ー１００万円(仲介手数料)＝５００万円
・１０年後に３０００万円でしか売れないなら
３０００万円ー３０００万円(残債)ー１００万円(仲介手数料)＝△１００万円
えらい違いですよね？
後者だと自宅を売却するときに１００万円を貯金から出さないといけないのです。
これでも本当に「一生住むから」という理由で価値のないものを買ってしまうのでしょうか？
よほど貯金があったりする方なら止めませんが、何かのご縁でこのブログを見てくれている読者の方にこのような思いをしてほしくないのです。
仮に一生住むにしても「売却すれば数百万円手元に戻ってくる」という安心感は精神衛生上とても良いことですよね！
よく相談内容で
「売却前提ですがこのお部屋○○年後に値上がってますか？」
と聞かれるのですが
近郊、郊外マンションで新築時の価格を○○年後に上回るなんて滅多にありません！！
都心部とは違うのです。
ですが
下がりにくい部屋なら確実にあります！！
私が今まで購入した５件のマンション、すべて近郊、郊外です。
１件だけ奇跡的に１割増で売却できたことはありますが、他の３件は多少は下がってます。
ですがほんの数％です。
新築は人が住んだ時点で２割下がるといわれる近郊、郊外マンションでたったの数％ですから優秀でしょう。
現状は建築費高騰で本気でおすすめできるマンションは数少ないのですが、本ブログで紹介しているマンションは比較的下がりにくいマンションですので参考にしてください。
私のように独身なら自由気ままに物件を探せますが、奥様やお子様がいるとそうはいきませんよね。
探す場所が限られてしまいます。正直今は買い時ではありませんが、ご自身にとっての買い時であれば待つことも難しいと思いますから、ブログを参考にしていただき良いマンションを購入していただければと願っています。
TwitterのＤＭでも相談は受け付けてますのでお気軽にどうぞ！
では先ほど滅多にない！！と言った、価値が上がっている築浅マンションの一例をご紹介します。
※現在の推定価格は不動産屋さんが机上査定で出すであろう価格です。
正確なものではありませんが、相場観のある地域なのでだいたい当たっていると思います。
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中層階 ７０．６９㎡ ３６６０万円(新築時)→３８００万円(現在の推定価格)
【さいたま市】
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こんな感じでたまーに！ですが都心部のように価値の上がるマンションがでてきます！
こういうのをｇｅｔするのはタイミングもありますし、なかなか難しいのですが、せめて価値が下がりにくい物件を選んでいただければと思います！！
週刊ダイヤモンドのいつもの広告本ですが検討している人には役に立つ本です。
マンマニは一応毎回買ってます。今回は武蔵浦和スカイ＆ガーデンと柏の葉キャンパスザ・ゲートタワーも特集されています！
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マンションマニアのマンマンタイム
2015年08月15日
自分に合ったマンションを買いましょう マンションマニアの経験から考えてみる
関連記事
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マンションのお得な買い方 その１ 最初の住宅購入 奥さん主導のマンション選びは危険？！
マンションのお得な買い方 その２ 価値あるマンションの選び方
マンションのお得な買い方 その３ 毎月の支払額よりも将来いくらで売れるか？が大切です！！
新築マンション購入 車は必要？？不要？？
マンションマニア流！ モデルルームを１００倍？！楽しむ方法
平均的な年収の世帯がマンションを買うということ 残債割れは怖い
※この記事はマンションマニアの経験を元に書いているもので、特定のマンションを否定したりするものではないことをご理解ください。
こちらのブログでは基本的に買ってもいいマンションを紹介しています。
上がり相場で近郊・郊外でマンションを買う以上は値崩れも視野に入れなければならない状況ですが、値崩れの可能性が比較的少ないことが紹介の条件となっています。
ここ最近ではマンション購入の相談がものすごく増えました。
Ａマンション、Ｂマンションどちらがいいですか？
という質問がほとんどで、
リセール的にはＡマンションがおすすめですよ！
と回答しています。
ですが、実際には マンションと息が合うか？ が一番大切です。
これは中学生がどこの高校にしようかなぁ～と思うのと一緒。
価格を偏差値で表すと
・自分は偏差値５０だけど頑張って偏差値６０の学校を狙うぞ！
・自分は偏差値５０だから平均偏差値が５０のところに行こう！
・自分は偏差値５０だけど偏差値４０のところに行って学年トップを狙おう！
その他にはどんな学生が多いのか？マンモス校なのか小規模なのか？
などなど受験には悩みますよね。
学生生活を楽しむには自分に合った学校を選ぶことが重要ですね。
例えば、
通える範囲で一番真面目な学校を選んだんですが、周りの成績についていけませんでした。そのかわりヤンキーが０人だったので周りの仲間には恵まれたのですが、どんなに勉強しても下から数えたほうが早いという。
これって身の丈よりも背伸びしたマンションを買い、周りには恵まれるけども生活水準が付いていけない・・・ってことに似てませんか？
これは私の中学選びのときの実体験です(笑) ※中学校は選択制でした。
マンションマニアはいろいろなマンションを購入してきましたが、偏差値５０だけど偏差値６０を狙うことで自分に合ったマンションが買えることがわかりました。
簡単に言うと予算は４０００万円なんだけども平均価格５０００万円のマンションを狙うということです。
平均価格が５０００万円というと世帯年収１千万円くらいが基本でしょうか。
マンマニはそんなにありません。
ですが、向きや階数広さによっては４０００万円くらいの部屋もあるものです。
そのような部屋を買うことによって自分の実力より上のマンションを買うことができます。
それにより多少の優越感？に浸れるということと、住民の方のレベルがそこそこ高いのでＤ○Ｎが少ないということが言えます。
それでもどんなに高級マンションだろうと１００人に１人はＤ○Ｎ住民がいるものなので、あくまで確率が減るということで。
そこで今回はマンションマニアが住んだことがあるマンションがどんな感じだったかをご紹介します！！
※現在住んでいるところは記載していません。また、分譲賃貸(仮住まい)１件含みます。
参考にしていただければと思います！
① 近郊エリア 駅徒歩１０分～１５分 ２００戸前後 平均価格３５００万円前後 ファミリー向け
住民の特徴・・・おそらく平均年収が５００万円くらいで３０代前半がメイン。車がＤ○Ｎ仕様のものが多く、少々粗ぶった感じの方多し。自分の身の丈には合っていたのですが、私にはあまり合わず。
② 郊外エリア バス便 超メガマンション 平均価格３５００万円前後 ファミリー向け
住民の特徴・・・おそらく平均年収は５００万円前後。住民層は前回と同じなのですが、今回はこのマンション内ではかなり上級の部屋を購入。このマンションで一番いい部屋に住んでるぞ！！と勝手に優越感に浸るも満足できず。
③ 郊外エリア 駅徒歩１０分～１５分 １００戸前後 平均価格３０００万円前後 高年齢向け
住民の特徴・・・今までのマンションと違い、子育て全盛期を終えた５０代～がメインのためとても静かなマンションでした。今までのマンションの中で一番安いのですが、とにかく落ち着いたマンション。
年配の方と仲良くなれる私としてはとても住み心地が良かったです。
④ 近郊エリア 駅近 ２００戸前後 平均価格４０００万円前後 ディンクス～ファミリー向け
住民の特徴・・・駅近なのでディンクスも多いマンション。全体的にバランスがとれたマンションでした。
⑤ 近郊エリア 駅徒歩１０分～１５分 小規模 平均価格５０００万円前後 ディンクス～ファミリー向け
住民の特徴・・・価格帯からして年齢層が高いです。私からしたら背伸びしたマンションです。
小規模なのでマンション内で人と会うことが少なく静かです。会う数が少ないので一度会ったら顔を覚えます。それと管理組合の順番がめちゃ早く回ってきます。このマンションで初めて理事をやりました。
こんな感じです。
とりあえずいろいろなマンションに住んでみた結果、私に合うのは
・背伸びした平均価格帯マンションの低価格の部屋
・中規模～大規模
・ザ！ファミリー！というよりかはディンクス～子育て世代～子育て終了世帯がバランスよく住むマンション
・駅からは徒歩１０分以内が目安
といった感じです。
今後マンションを買い替える際の基準としています。
皆様もぜひご自身に合ったマンションを買ってほしいと思っています！
一つ注意してほしいのは、マンマニは独身！！ということ。
子育てファミリーが身の丈よりも背伸びしたマンションを買うと住民の子育て世帯の中で浮いてしまう？可能性もあります。
独身なら関係ないこともファミリーでは違ってくると思うのでご注意ください！
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新築マンション購入 車は必要？？不要？？
マンションマニア流！ モデルルームを１００倍？！楽しむ方法
平均的な年収の世帯がマンションを買うということ 残債割れは怖い
※この記事はマンションマニアの経験を元に書いているもので、特定のマンションを否定したりするものではないことをご理解ください。
こちらのブログでは基本的に買ってもいいマンションを紹介しています。
上がり相場で近郊・郊外でマンションを買う以上は値崩れも視野に入れなければならない状況ですが、値崩れの可能性が比較的少ないことが紹介の条件となっています。
ここ最近ではマンション購入の相談がものすごく増えました。
Ａマンション、Ｂマンションどちらがいいですか？
という質問がほとんどで、
リセール的にはＡマンションがおすすめですよ！
と回答しています。
ですが、実際には マンションと息が合うか？ が一番大切です。
これは中学生がどこの高校にしようかなぁ～と思うのと一緒。
価格を偏差値で表すと
・自分は偏差値５０だけど頑張って偏差値６０の学校を狙うぞ！
・自分は偏差値５０だから平均偏差値が５０のところに行こう！
・自分は偏差値５０だけど偏差値４０のところに行って学年トップを狙おう！
その他にはどんな学生が多いのか？マンモス校なのか小規模なのか？
などなど受験には悩みますよね。
学生生活を楽しむには自分に合った学校を選ぶことが重要ですね。
例えば、
通える範囲で一番真面目な学校を選んだんですが、周りの成績についていけませんでした。そのかわりヤンキーが０人だったので周りの仲間には恵まれたのですが、どんなに勉強しても下から数えたほうが早いという。
これって身の丈よりも背伸びしたマンションを買い、周りには恵まれるけども生活水準が付いていけない・・・ってことに似てませんか？
これは私の中学選びのときの実体験です(笑) ※中学校は選択制でした。
マンションマニアはいろいろなマンションを購入してきましたが、偏差値５０だけど偏差値６０を狙うことで自分に合ったマンションが買えることがわかりました。
簡単に言うと予算は４０００万円なんだけども平均価格５０００万円のマンションを狙うということです。
平均価格が５０００万円というと世帯年収１千万円くらいが基本でしょうか。
マンマニはそんなにありません。
ですが、向きや階数広さによっては４０００万円くらいの部屋もあるものです。
そのような部屋を買うことによって自分の実力より上のマンションを買うことができます。
それにより多少の優越感？に浸れるということと、住民の方のレベルがそこそこ高いのでＤ○Ｎが少ないということが言えます。
それでもどんなに高級マンションだろうと１００人に１人はＤ○Ｎ住民がいるものなので、あくまで確率が減るということで。
そこで今回はマンションマニアが住んだことがあるマンションがどんな感じだったかをご紹介します！！
※現在住んでいるところは記載していません。また、分譲賃貸(仮住まい)１件含みます。
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① 近郊エリア 駅徒歩１０分～１５分 ２００戸前後 平均価格３５００万円前後 ファミリー向け
住民の特徴・・・おそらく平均年収が５００万円くらいで３０代前半がメイン。車がＤ○Ｎ仕様のものが多く、少々粗ぶった感じの方多し。自分の身の丈には合っていたのですが、私にはあまり合わず。
② 郊外エリア バス便 超メガマンション 平均価格３５００万円前後 ファミリー向け
住民の特徴・・・おそらく平均年収は５００万円前後。住民層は前回と同じなのですが、今回はこのマンション内ではかなり上級の部屋を購入。このマンションで一番いい部屋に住んでるぞ！！と勝手に優越感に浸るも満足できず。
③ 郊外エリア 駅徒歩１０分～１５分 １００戸前後 平均価格３０００万円前後 高年齢向け
住民の特徴・・・今までのマンションと違い、子育て全盛期を終えた５０代～がメインのためとても静かなマンションでした。今までのマンションの中で一番安いのですが、とにかく落ち着いたマンション。
年配の方と仲良くなれる私としてはとても住み心地が良かったです。
④ 近郊エリア 駅近 ２００戸前後 平均価格４０００万円前後 ディンクス～ファミリー向け
住民の特徴・・・駅近なのでディンクスも多いマンション。全体的にバランスがとれたマンションでした。
⑤ 近郊エリア 駅徒歩１０分～１５分 小規模 平均価格５０００万円前後 ディンクス～ファミリー向け
住民の特徴・・・価格帯からして年齢層が高いです。私からしたら背伸びしたマンションです。
小規模なのでマンション内で人と会うことが少なく静かです。会う数が少ないので一度会ったら顔を覚えます。それと管理組合の順番がめちゃ早く回ってきます。このマンションで初めて理事をやりました。
こんな感じです。
とりあえずいろいろなマンションに住んでみた結果、私に合うのは
・背伸びした平均価格帯マンションの低価格の部屋
・中規模～大規模
・ザ！ファミリー！というよりかはディンクス～子育て世代～子育て終了世帯がバランスよく住むマンション
・駅からは徒歩１０分以内が目安
といった感じです。
今後マンションを買い替える際の基準としています。
皆様もぜひご自身に合ったマンションを買ってほしいと思っています！
一つ注意してほしいのは、マンマニは独身！！ということ。
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