皆さんは、ここ最近でマンションの販売センター（数年前頃より「パビリオン」とか「ギャラリー」などという名称だったっりもします。）に行かれましたでしょうか？

本日はマンション販売現場の裏事情を少しお伝え致します。（大手財閥系企業でも同様です。）

販売方法（営業マン・ウーマン）について
⇒ 売主自ら（社員）が販売するケースと販売会社（別会社）に委託するケースとあります。

※販売会社に委託するケースの１例

現場にいる人を分類（セグメント）

�@正社員
�A契約社員
�B業務委託を受けた別会社の人
�C人材派遣会社からの派遣の人
�Dアルバイト
�E広告代理店などの関係者など
�F売主や販売会社の社員（臨時に頼まれた人）

ここで、�@〜�Bの人達は概ね現場に常駐している方々です。

皆さんはご存じ無かったと思われますが、実に様々な関係者が入り混じって現場は運営されているのです。

ここで実際に自分に相対する営業マン（ウーマン）についてですが、出来ればベテラン（キャリアがあり、専門知識が豊富）の方が良いでしょうか？

自問自答してみて下さい。


販売現場の最近の実態は、分業が進んでいるケースが多くなっています。
（特に大規模マンションで、お客様の来場が多い場合など。）

受付⇒（�C派遣）
↓
最初のアンケート記入の対応⇒（�A契約社員か�B別会社）
↓
シアタールーム⇒（�C派遣）
↓
展示スペース（模型や説明コーナーなど）⇒（�A契約社員・�E広告代理店・�F臨時の人）
↓
モデルルームの説明⇒（�A契約社員・�B別会社・�F臨時の人）
↓
商談（住戸決定・資金相談など）⇒（�@正社員・�A契約社員・�B別会社・�F臨時の人）

私の経験（デベロッパー時代）では、ある現場（大手系列の販売会社）では、正社員はたった一人で、あとは契約社員や業務委託をした別会社の人で、現場を運営しているケースがありました。

デベロッパーの社員（担当）が、販売現場で実際に営業マン（ウーマン）として携わっている人間が、正社員なのか、契約社員なのか、それとも販売会社が更に業務委託をした別の会社の者なのかを、１００％は把握していないことが多いのです。


これらの事情については、お客様の立場からすればどのように感じられますか？
↓
名だたる企業（大手や財閥系）であっても、実際にはその会社の正社員は少ないケースがとても多いのです。（但しこれらは企業によって方針が異なりますので、全ての企業に該当する訳ではありません。）


自分がマンションを購入する際には、説明する方のレベル（専門知識やキャリアなど）については、気をつけたいものですね。（今の時期には、タイミングが悪いと配属されたばかりの新入社員が担当となることがあるかもしれません。）


以上

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昨日、Twitterにてツイートしましたが、週刊現代の記事を拝見しました。
概略は以下の通り。

１．セコムホームライフ（平和不動産も売主）の新築マンション（完成は昨年９月）が、「叩き売り」とありました。
⇒ あと４カ月経過すると、築１年になりますので、「新築マンション」とは表記できなくなります。

２．土地の入手した際の仕入れ価格が高く仕入れたのと、強気の価格設定が的外れだったとの解説
（コンセプトも世田谷ゲートハウスとのことだが、親会社セコムの先進のセキュリティがマッチする立地やプランとなっていない。購入者層とずれている。）
⇒ 急行停車駅の千歳烏山駅へのルートには、マンションの目の前がラブホテルがあり、夜はそのネオンの方が目立って、マンションの住戸には照明が灯らない（売れていないので、真っ暗な部屋が多い）

３．物件の北側が甲州街道で南側が旧甲州街道、しかも窪地なので大雨やゲリラ豪雨の際の浸水被害の恐れも否めないということ。
⇒ 高額なマンションという設定には無理のある立地であったと考えるのが妥当でしょう。

以前にも取り上げましたが、１０周年の謝恩価格ということでの値下げが、堂々とホームページにも掲載されております。

最大の値下げでは４０００万円を超える価格改定（値下げ）となっています。
１３，９１０万円（２LDK :１３０．２０�u） ⇒ ９，８９０万円


マンションの物件概要を見る限りでは、販売戸数が８９戸（総戸数３６３戸）となっています。まだ、総戸数の２４％強が売れ残っているということです。


このマンション事業（プロジェクト）では、相当なダメージがあることは間違いないでしょう。
安全・安心を提供する会社（セコム）が、まずは足元（自社の経営状態の方に）をきちんと固めて、このセコムホームライフという企業の存続を確実に担保できるように努めることこそ必要かもしれません。


※かたや、野村不動産の蘆花公園のマンション（プラウド）は戸数は１００戸に満たない規模であったようですが、直ぐに売れたそうです。
⇒ 価格も的を射ていたようですが、アプローチ・導線が良かったようですね。


経営者の判断の誤りで、中堅企業などでは相当なダメージを受け経営破綻するということは皆さん御承知の通りです。特に大規模物件がコケると危ないですね。
経営者もリスクマネジメントの重要性を認識して、取り組む必要があります。


マンション購入を検討されている方は、単純にマンションが気に入ったからといって、安易に飛びついてはいけませんよ。他のプロジェクトで大失敗していて、危機的な状況にある会社であることに気づかないと、「後の祭り」という事態に陥りますから。用心深く、慎重に冷静に。


以上


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本日発売のAERAの見出しがとても気になりました。

以下ご参照。

１．「勝つ不動産「負ける不動産」」
２．東京「マンション」争奪戦始まった
３．昨年、底打ちで買い時が来た？
４．抽選物件も久々登場
５．供給減、減税も後押し
６．東京都内「地下上昇マップ」

AERA.net.jpでも「勝つマンション」争奪戦という見出しになっています。

以下ご参照。

住友不動産と新日鉄都市開発の２社共同事業の江戸川区平井７丁目の大型マンション（５６７戸）です。


売れ行きを後押ししたのが、モデルルームに来場する人の購入意欲の高さだったとのこと。
通常は１０％程度が平均といわれる成約率が、ことらの物件では驚異の３０％（つまり、１０人に３人の割合）の成約率であるとの事です。

好調な理由は、３LDKの新築マンション（大規模で共用施設も充実。事業者も大手企業）が３，４００万円台の価格設定であることが要因であるとの説明である。

まあ、このように好調に売れているという宣伝効果で、残りの住戸の販売もまずまずは良い影響があるでしょう。


ところで、冷静に考えなくてはならないこともあります。

JR総武線の「平井」駅から徒歩１５分、既に１月に完成済みの物件なのに、販売拠点は何故かお隣の亀戸駅から徒歩６分の場所にて営業しております。

本当に優良な物件なのかどうかを自分自身で客観的に判断するのです。（住宅の選定規準は人それぞれです。）

このような記事を真に受けない、流されない「確かな目」を養うことこそが重要なのです。

しかし、一方で価格が安ければ良いという判断基準の方もいるでしょう。（それは、個人の自由な考えです。）


私が気になる点

１．駅から１５分という距離。⇒ 実際に歩いて確かめましょう。アプローチ・歩道の幅・夜間の雰囲気など。
居住者専用のシャトルバスが運行(運営)されるようですが、このコストは最終的には居住者が負担することになります。（当もしかしたら当初事業者が補填しているかもしれませんが、最終的に自分たちが管理費などに含み負担することとなります。）

２．旧中川が近い ⇒ メリットとデメリットがあります。想像してみて下さい。

３．JR総武線の「平井」駅から徒歩１５分、既に１月に完成済みの物件なのに、販売拠点は何故かお隣の亀戸駅から徒歩６分の場所にて営業しております。⇒ 何故でしょうか？考えてみて下さい。


物件のホームページに「マンションは今が買い時を知ろう」というバナーがあり、クリックしてみました。
４つの項目・理由で今が買い時をアピールしている内容です。

では質問です。マンション事業者が「今は買い時ではありませんよ」と説明することはあるのでしょうか？
↓
答えは簡単です。買い時でないと説明することはまずありません。つまり、いつ質問しても「今が買い時です」と答えます。（何かと理由をつけて説得しようとします。自分ら都合のよい内容にデータを加工して資料をつくります。都合の悪い部分には目をつむります。）
↓
その理由は、彼らは売ることが商売（事業の柱）だからです。お客様に買ってもらわなければ、在庫のマンションが増えてしまいます。資金回収が滞り、資金面に余裕のある会社でない限りは倒産してしまうのです。（特にマンション専業の会社などは、自転車操業なのでますますこの傾向があります。）


このように、「マスコミが売れ始めた」とか「今が買い時」なんていう記事や報道がされても、実際に自分が欲する条件（立地・環境・設備・価格他）が整った物件であるか否かを見極める目を養うことが最も重要なのです。


マンション購入に失敗しない為には、安易に飛びつかないで冷静に慎重に判断することです。

以上

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東京都の市街地再開発事業を調べてましたら、まだまだ相当な数の住宅の供給予定（開発計画）があります。（あくまでも計画段階のものを記載してますので、事業の日程などは未確定ですが。）


以下は都内の中で今後のものの中から１０の開発計画をピックアップしました。カッコ内の数字が住宅の計画戸数です。合計すると何と６,０００戸を超えます。


１．飯田橋駅西口地区市街地再開発組合（住宅４８０戸）
２．月島一丁目3、4、5番地区市街地再開発組合（７５０戸）
３．湊二丁目東地区市街地再開発組合（３７５戸）
４．虎ノ門・六本木地区市街地再開発組合（３００戸）
５．西富久地区市街地再開発組合（１,１９０戸）
６．西新宿五丁目中央北地区市街地再開発組合（９６０戸）
７．春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合（７００戸）
８．北品川五丁目第１地区市街地再開発組合（８５６戸）
９．大崎駅西口南市街地再開発組合（２２０戸）
１０．京急蒲田西口駅前地区市街地再開発組合（２５０戸）


これらの開発計画は今後５年以内には事業化される可能性が高いと想定されますが、どれも駅前とか駅から５分以内程度と立地や交通利便性の良い場所です。

価格につきましては、それぞれの場所から推測するしかありませんので？ですが、今直ぐに買わなければならない必然性が無ければ、これらの物件の中で良さそうな計画を待ってみるということも考える価値はあるかもしれません。

マンション購入を検討中の方は、やみくもに探したり、不動産会社の営業マンの説明を鵜呑みにせずに、よく情報ソースも開拓して良質なものを選別してからご検討下さい。
また、一部の専門家の評論や住宅情報誌の記事なども、業界寄りの（都合の良い）ものもありますので、真偽をよく確かめてから行動して下さい。


以上

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本日、新聞に折り込みチラシがありました。
「ザ・ヒルトップタワー高輪台」というタワーマンションです。既に完成済みの物件ですが、今まで販売活動はしておらず、これから販売開始のようです。
簡単にコメント致します。


概要

所在：港区高輪３丁目
交通：都営浅草線「高輪台」駅徒歩１分
構造・規模：鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）地下２階地上２８階建
総戸数：２２５戸
専有面積：３７．１０�u〜１３０．７０�u
予定価格帯：３，９００万円台〜１７，３００万円台
販売開始時期：７月
入居時期：９月
売主：総合地所・オリックス不動産・大京


この物件特筆するようなものはありませんね。駅に直結していて雨に濡れないことがメリットのようです。また、「高輪台」という地名にあるように、高台の立地という点は良い点ですね。

気にかかる点
画像を見る限りにおいて建物の形状が薄っぺらい感じがして、安定感に欠ける印象を受けましました。
また、価格は坪単価で３３０万円〜３５０万円程度はするように推測致します。（前面道路が桜田通りなので、交通量はかなり多いですね。）
価格帯が３０００万円台から１億７０００万円台と大きな差がある点が、入居後の貧富の差（落差）が激しいと区分所有者の合意形成に支障がでる可能性はありますね。


桜田通りの桜をかけたのか、または桜の季節はもうとっくに過ぎていますが、広告に華やかなデビュ感を演出したかったのでしょうか？

今後の推移はウォッチしていきましょう。

高輪という地名だけでは厳しいかもしれませんね。駅直結が好きな人もいるかもしれませんが、お金持ちは車を利用するので、閑静な緑の多い住宅街を好まれるのかもしれませんが。

以上

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東京都の既存のマンションの維持・管理・修繕への管理組合への支援を行うという制度のようです。

以下に概略を記します。


東京都では、分譲マンションの適正な維持・管理や修繕が円滑に実施されるよう管理組合への支援を行い、良質な住宅ストックの形成を図るために、独立行政法人住宅金融支援機構と連携した助成制度（利子補給）を実施していいるとのことです。


１．受付期間 ： 今年度の募集（受付）は、５月１７日から来年の２月２８日まで。

２．募集戸数 ： ５０００戸

３．利子補給期間 ： 最長７年間

４．助成金 ： 工事費の元本の８０％または金利１％分で低い方の金額（最大でトータル１５０万円）

５．助成の条件 ：
�@住宅金融支援機構から「マンション共用部リフォームローン」の融資を受けること
�Aマンション管理センターの債務保証を受けること
�B都内の耐火構造の分譲マンションの管理組合であること
�C長期修繕計画に基づいていること


マンションは購入して、住み始めてからの維持管理・修繕がとても重要です。
区分所有者同志が力を合わせて、管理会社任せで丸投げをせずに、高い意識で管理組合の運営も含めて建物の資産価値を損なわない（劣化させない）ことが、最終的には自分たちの利益となります。

⇒ 万が一、何らかの事情で手放さざるを得ない場合には、マンション全体で高い資産価値が維持されていれば、自分の住戸も高く評価してもらえるでしょう。即ち、高く売れる可能性があるということです。


今後も、マンション購入に関する話題・情報の他にも、賃貸関連や、管理などについても、有益なものやお得な情報などを発信して参りますので、是非とも定期的にご覧になって下さい。

URL ⇒ http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2010/05/22k5a100.htm

以上


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首都圏の２００９年度の中古マンションの動向について、（財）東日本不動産流通機構が先般公表した内容について、コメントしたいと思います。


概略

１．首都圏の中古マンションの成約件数が、初めて３万件を超えた。
２．平均の成約価格が２５００万円になった。（８年ぶりの下落）
３．新規登録件数が１３年ぶりに前年度を下回る。
４．新規登録物件の平均�u単価、平均価格ともに下落。

成約単価（�u）⇒ ３８万円

成約した平均の専有面積 ⇒ ６５.７９�u

新規登録件数 ⇒ １２６，５１３件（前年度比２２．８％減）

新規登録物件について ⇒ 平均専有面積：５９.８６�u 平均築年数：１８．２８年

価格帯としては、３，０００万円未満の物件が全体の６９.１％を占め、増加傾向であるとのこと。



ここ数年の不景気の影響と、新築マンションの供給抑制によって、一部の消費者が中古マンションへシフトしたことが想定されます。

また、最近の傾向としては、中古マンションを購入後にスケルトン状態からのフルリフォームをする人も増えているのではないでしょうか？

リフォーム会社も営業戦略として、定額制の仕組みを採用する企業が増えてきています。消費者にとって判り易く、不安要素（費用面）を払拭して、受注拡大をしていると思われます。

ところで新築マンション業界は、まだまだ本格的な回復基調とはなっていないでしょう。一部の物件では「即日完売」などというものも出始めているようですが、全体的にみれば少数ですね。


今後は、環境配慮（低炭素）・省エネルギー・バリアフリーなどを更に重視した商品造りを期待します。
利潤優先だけにとらわれずに、社会資本の整備・充実、公共性の高い商品という位置づけである住宅の供給を担っているという使命を自覚してもらいたいものです。


また、情報公開についてもより透明性を高めてオープンにしていただきたいですね。（マンション業界・不動産業界のイメージを少しでもアップしていただきたいです。）


以上

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皆さん国民の義務である納税（所得税・住民税や、消費税など）を、きちんと納められていると思います。

税金を支払っているので、行政機関のサービスを受けることができるのですが、知らないことが多いと思います。

今回は、簡単に不動産関係で利用できる機関（行政や団体・組合など）を調べてみましたので、機会がありました利用してみては如何でしょうか？
但し、あくまでも無料でえサービスを受けるということですので、期待しすぎると落胆させられる可能性もありますので、その旨御認識下さいね。


１．国民生活センター （０３−３４６６−０９９９）

２．東京宅建協会（０３−３２６４−８０００）

３．東京都都市整備局（０３−５３２０−５０７１）

４．法テラス（０５７０−０７８３７４）

５．首都圏マンション管理士会（０３−３２５６−６４３３）

６．総務省のインターネットによる相談受付

⇒ https://www.soumu.go.jp/hyouka/gyousei-form.html

どこまで親身になって相談にのっていただけるかはわかりません。無料のサービスを重視されている方は、是非利用された後に感想など教えて下さい。

ところで、私は有償での不動産コンサルティングを行っていますが、マンション購入に関しての、様々なご相談に迅速且つ親身に対応しております。

ご興味のある方は、左下のフォームメール（SSL対応）よりお問い合わせください。

※因みに、「マンションってどうよ？関東版」では、ボランティア活動のように無償で質問には回答しております。


以上


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昨日の朝日新聞の社説に、興味深い内容がありましたので、簡単にコメントします。

１．総務省のまとめでは、昨年の調査で住宅全体の１３％を占める７５６万戸が空き家である。

２．空き家の戸数は５年前より１５％増えている。

３．空き家率は大都市圏以外で高く、２０％を超える県もある。

空き家の有効活用の事例

１．地方の村や森林組合などが予算を出して、都会からの移住者の為の住居として、また雇用の受け皿として活用しているとのこと。（岡山県西粟倉村）

２．介護施設への改築により、活用。NPO法人が空き家を借り受け、認知症や病気を抱えるお年寄りをヘルパーさんが支えて暮らすという仕組み。（宮崎県宮崎市）


首都圏でも、所謂ニュータウンという名称で３０年以上前に開発された分譲宅地や、公団の団地などは高齢者がたくさん居住しています。

また、テレビの番組でも取り上げられていましたが、「高齢者の孤独死」が問題にもあっているようです。

今後、少子高齢化が進むのは間違いないのですから、相続で発生す古い木造の一軒家の活用や、古い団地（旧住宅公団が造った共同住宅）なども荒廃しないように、再開発するか、建替えするかなどの検討も必要かもしれません。

マンションデベロッパーは新築マンション用地を買うことと建築し分譲することばかりを考えずに、既存のインフラの有効活用にも目を向けて、時には社会に貢献するという姿勢も見せてもらいたいものですね。


マクロ的な観点でいえば、人口減少に伴い空き家が今後増える。
市街化区域内の農地（世田谷区や練馬区にも農地はあります。）が、今後相続が発生して、宅地として供給されてくる可能性もあります。


今後、人口は減るのに土地は余るということならば、需要が減って供給が増えるというと仮定すると、土地や住宅の価格は全体的には下がるという推論が成立します。

一部の特殊な地域や、政策（移民受け入れ促進で、急激に人口が増えるなど。）、為替相場や税制（海外から投資資金が急激に増加する。）などの事態にならない限りは、おおよそ下がっていく傾向にあるのではないかと私は予測しています。

⇒ 「しばらくしたら、景気が回復して消費税があがったらマンション価格にも影響して買えなくなりますよ」なんていう言葉で（恐怖のモチベーション）セールスするような営業マンがいたら、注意が必要です。


テレビや雑誌などの記事にも一喜一憂せずに、冷静な判断が必要ですね。


以上


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都内湾岸エリアの新築物件のマンションチラシで、６０�u台の３LDKのプランを発見しました。

以下にコメントします。


概要
所在：港区海岸３丁目
交通：JR山手「田町」駅徒歩１５分
総戸数：４９戸
構造・規模：RC造地上９階建
専有面積：６０．３５�u〜６５．６０�u
完成時期：平成２３年２月


このマンションのチラシには「ハイクオリティマンション」という装飾語がありました。
また、「港区。全戸レインボービュー。３LDKが３，８００万円台より」「月々８万円台でOK!頭金８万円で購入可能！！（ボーナス時１１万円台）」とのキャッチコピー。


確かに、チラシの裏面に資金返済例の記載があり、３，８９８万円の６０．３５�uの住戸が、頭金８万円で成り立っています。（⇒ 販売坪単価＠２１３万円です。）

※融資機関は三井住友銀行で、物件価格の１００％を融資するようです。変動金利で０．９７５％で試算されています。

「現在の広さ現在の家賃とお比べ下さい」と書かれています。
⇒ 正しく理解するならば、毎月かかる管理費と積立金などのランニングコストも記載して比較してもらうようにすべきですね。


まず、間取りですが、洋室３がリビングと隣り合わせで、且つ３枚の引き戸で、広さは４．５畳です。
また、通常は「リビングルーム」の表記が一般的ですが、こちらではキッチンも合わせた「リビング・ダイニング・キッチン」という表記として約１１．７畳としています。
⇒ 「リビングダイニング」の表記であるならば、恐らくは「９畳台」の表記となると想定されます。

いまだに６０�u台の３LDKのプランをつくる企業があるかと私は思ってしまうのですが、企業としては販売価格を抑える為の、「面積圧縮型プラン」を採用しているのでしょう。

過去にも不景気で売れない時代に、マンション業界では採られた戦略です。
居住性などは無視（後回し）した、いわば企業の利益優先体質が読み取れます。
（企業も生き残りのためには必死なのかもしれません。）

マンションを購入検討中の皆さんは、「永住できる品質」には広さという観点を忘れないようにご注意願います。


以上

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