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人気(アクセス)ランキングは参考になるか?

色々なサイト(ポータル・口コミ)で、アクセスランキング人気ランキングが公表されています。いくつかピックアップしましたので、以下ご参照。

1.ホームズ(新築マンション):2009年全国人気マンションランキング
1位:ブリリアマーレ有明
2位:二子玉川ライズ タワー&レジデンス
3位:大崎ウエストシティータワーズ

2.日経住宅サーチ

1位:大崎ウエストシティタワーズ
2位:プラウドシティ池袋本町
3位:プラウドシティ上大岡

3.goo住宅・不動産(NTT系)

1位:プラウドシティ池袋本町
2位:ブリリア日本橋人形町
3位:パークハウス品川中延


傾向をみますと、都心の物件で、「大型、タワー、共用施設の充実」というのが共通点として挙げられているように推察します。


ただ、これは漠然としたものであり、人の好みは千差万別なので、このような他人の意見や最近の傾向(トレンド)などはあまり気にせず、ご自身の趣味嗜好で選択されるのが良いのではないかと思われます。

尚、耐震性・基本性能・エコ(環境配慮・省エネ)などは、当然考慮すべき優先項目ではありますが。

マンション購入を検討中の方は、是非ご自身で自問自答してみて下さい。


以上

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マイホーム買物症候群とは何?

私がよく拝読しているサイト(ダイヤモンドオンライン)に面白い記事がありましたのでご紹介します。

マイホーム買物症候群

1.「一生に一度だもの。」と呪文のように唱える。
2.家具・家電を新規に購入する。(まだ使えるのに。)
3.友達に「素敵ね〜。」と褒められたい・自慢したい。


⇒ マイホーム(マンション)取得までは節約に励み、衣料品のバーゲンセールやスーパーでの特売品のチェックをしていた人が、この時ばかりはと財布のひもが緩みばんばん買ってしまうことを指すようです。(憧れのインテリアを実現させる唯一の機会なのでしょうか?)


ぎりぎりの資金計画で購入しても、買った後の生活が苦しかったら本末転倒ですよね。不動産取得税や固定資産税・都市計画税などの税金や、管理費・修繕積立金、駐車場代などもかかってきます。

また、不測の事態(天災、地震、火事や、病気・失業・親の介護)に備えて余裕の資金を手元にある程度(生活費の1年分位)は残しておきたいものです。


これからマンション(マイホーム)を購入しようと検討中の方は、十分に準備し余裕資金が残る位の資金計画が立てられるようにして下さい。

以上


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そろそろ底入れの兆しか?

ここ最近、明るいニュースがちらほらと聞かれてくるようになりました。

1.不動産経済研究所によると、2月の首都圏のマンション市場動向では、供給戸数が前年同月比比10.7%増加したとのこと。月間契約率の70%を2カ月連続で超え、販売在庫数も316戸減少。

2.リクルートが、2009年新築マンション契約者動向調査を発表。それによると、「価格が安くなり買い時」「金利が低く買い時」「税制が有利で買い時」と市況が全般的に好転したと判断とある。

⇒ 本当にそうなのでしょうか?全体的に良くなっているのではなく、一部の稀少な立地の物件やお手頃価格(新新価格:土地が値下がりして以降に取得した物件か、または、損切り覚悟で最初の値付けを安くしている案件)で供給している物件が、売れ行きが好調な為に、珍しいのでマスコミが盛り上げているだけかな?!とも私は理解(推測)しています。


マスコミや特に専門誌などは、明るいニュースを流して(一般消費者を)扇動することがままあります。広告宣伝費用が減少する中で、不動産業界、特にマンション分譲事業を行う企業群(特に大手・財閥系企業)にはいち早く多額な予算を使ってもらいたいのが実情でしょう。

従って、売れ行き好調で供給戸数が増えれば、当然広告宣伝費用も新聞・テレビ・専門誌などに出稿・掲出する機会は増えてきます。


マンション購入を検討中の方は、「今が買い時です」というセールストークに惑わされることなく、冷静に慎重に判断して下さいね。本当の買い時というのは、人それぞれ事情により異なるものです。マスコミや一部の評論家などの論調を鵜呑みにするのは危険です。

⇒新聞・ニュースやマスコミの報道を100%信じるのではなく、あくまでも参考にする程度に留め、本質・実態の推移をきちんと分析・理解できる能力(知識・ノウハウ)を身につけたいものです。


以上


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広告違反の業者は後を絶たない?!

首都圏不動産公正取引協議会という団体のホームページにおいて、違反業者の事例(広告等について)が公表されていましたので、以下にいくつか記します。

1.おとり広告 (不動産情報サイト)
⇒ 公開後、契約済みであるにも拘わらず、そのまま広告として掲出。

2.取引態様の不記載 (自社ホームページ)
⇒ あたかも自社が売主であるかの表示であるが、実質は媒介であり、媒介の報酬が別途かかることを記載していない。

3.不当表示 (自社ホームページ)
⇒ 建築時期が1年以上経過しているにも拘わらず「新築」と表記。私道負担の面積の不記載


未だこのようなことを行う不動産業者が存在しているのは事実です。
不動産業者は玉石混淆。大手企業(名前は誰でも聞いたことがある)から、中堅企業(上場・未上場)、そして零細企業(地域密着)まで、数多くあります。

皆さんはこれらの中で、まともな会社か怪しい会社かをご自身の判断だけできちんと(正しく)見極める事ができますか?


過去の行政指導を受けたことがあるかや、免許番号からの推測などテクニック・ノウハウは色々です。

何も知らないよりは、それらを身につけてから、マンション購入(取引)には臨んで下さい。


一度失敗してしまうと、リカバリーは出来ないくらいのダメージを受けますので・・・・。


以上


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有る人のご紹介(宣伝ぽくて恐縮です)

その方とは「社会保険労務士の内野光明氏」です。

彼は人事系に強いコンサルタントとして独立されて、IT系企業に対してセミナーの講師を務めるなど幅広くご活躍されています。

昨年彼と面識をもつ機会があり、色々と情報交換させていただいております。

中小企業のお勤めの方、経営者の方、是非一度彼のホームページブログをご覧になって下さい!!

ホームページ ⇒ http://www.workupjc.com/

ブログ ⇒ http://blog.goo.ne.jp/workup-sr


※ブログは左下のリンク集にもテキストバナーで表示しています。(ご参照。)


以上



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熱海のリゾートマンションは厳しそうです。




更生会社 株式会社ジョイントコーポレーションの熱海のリゾートマンション「アデニウム熱海濱ノ宮離宮」というマンションの折込チラシが昨日、朝日新聞朝刊で配布されていました。

いきなり、新価格販売(モデルルーム限定2戸)の表記

3,430万円 ⇒ 2,640万円(▲23%)
4,270万円 ⇒ 3,390万円(▲20.6%)


この物件の特徴は、「熱海」駅から徒歩3分で、敷地内源泉があること(露天風呂・大浴場・貸切風呂)です。

概要は以下の通り。

総戸数:71戸
販売戸数:15戸
価格帯:2,640万円〜4,790万円
専有面積:61.91u〜76.17u
管理費(月額):29,630円〜35,740円
修繕積立金(月額):5,570円〜6,860円
構造・規模:RC造地上14階建
竣工済み:平成21年4月27日


※たまにしか利用しないのに、おおよそ月35,000円〜42,000円程度のコスト(管理費と積立金の合計金額)はばかになりませんね。恐らくは修繕積立金などは直ぐに足りずに増額されるのは間違いないでしょう。

今のような不況でデフレの時期は、高額な消費は壊滅的な状況です。株価も低迷しており、裕福な方たちも消費が縮んでいるからです。

特に高級輸入車やゴルフ会員権やリゾートマンションなどの、贅沢品(消費)は売れなくなります。


私自身過去にリゾート物件にも携わった経験が僅かながらもありますが、熱海でこの価格は以前からしますとかなりお安いという印象は受けますが、今の時代ではここまで価格を下げても売れないのでしょう。

原因としては、売主の信用に問題があると思われます。やはり更生会社がそのまま売主である物件を、わざわざ購入する人は少ないのでしょう。

熱海のリゾートマンションを購入する人は、60代以上のリタイアした都内に住む裕福な人がセカンド利用というのが、想定される購入者像です。そのような方は、ブランド志向が強く、大手企業や信頼できる販売会社(リゾート業界では有名な)の営業マンの推薦などがないと見向きもしません。


もうすぐ建物が完成して1年になりますが、2割以上が売れ残っている現状を打破し、完売させることは容易ではないですね。

熱海(静岡県)のマンションを売るのに、東京で新聞折り込みチラシを使うというのも、販売促進(広告宣伝)費用も、相当な金額になるでしょう。

今回は、リゾートマンションを事例に挙げてみました。ご参考になれば幸いです。


マンション購入を検討中の方は、共用部に温浴施設やプールなどがあるマンションなどは、維持管理・修繕の為のコストがかなりかかりますので、その旨認識しておいた方がいいですよ。


以上

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晴海のUR賃貸タワーマンションは苦戦?!



UR都市機構の新築の賃貸マンションで、現在募集中の中央区晴海のタワーマンション「ベイシティ晴海スカイリンクタワー」の折込チラシが配布されていました。

尚、今回の募集の概要は以下の通り。

募集戸数:114戸
間取り: 1K〜3LDK
月額家賃:177,100円〜317,000円

売りは、都心のUR賃貸では初のミストサウナ機能付きの浴室暖房乾燥機が全戸に標準装備のようです。


「先着順受付中!」というのは、ごく普通の表現ですが、「敷金分割支払制度」なるものには驚きました。

⇒ 通常3カ月分の敷金を3回に分割して支払うことが可能であるとの事です。
(契約時に1カ月分、平成23年6月に1カ月分、平成24年6月に1カ月分)


しかも、法人契約可、ハウスシェアリング可、マルチハビテ―ション制度(セカンドハウス)利用可など、「なんでもOK」というスタンスにはホント呆れます。

来月に行われる独立行政法人等の仕訳作業で、この都市再生機構(住宅金融支援機構と並ぶ、国土交通省の天下り先とも噂されていますが。)の行く末がどうなることか見ものですが。

中央区の勝どき・晴海エリアでは今後、多くのタワーマンションが分譲される予定もありますし、賃貸物件も勝どき1丁目でも(勝どき駅の北西方面すぐそば・建築中のタワーマンション)予定されていますので、ますます激化するエリアであることは、以前もご案内の通りです。

最寄りの都営大江戸線の「勝どき駅」の通勤時間帯の混雑は凄まじいらしいようですが。「トリトンスクエア」あたりのオフィスに勤務するビジネスマンが多くいるのと、ザ・東京タワーズという2000戸超の超高層マンションに居住している人の一部が通勤で利用する割に、通路や歩道の幅員などが足りていないことが原因であると思われます。

⇒駅の出口の増加と周辺道路(歩道)などのインフラ整備が追いつかないと、パンクしそうな勢いで中間人口と夜間人口の両方が増加しそうな危険なエリアかもしれません。

⇒中央区など行政機関も先手を打って対応策を講じなければいけませんね。

このような実態を把握する為には、実際に通勤時間帯に電車を利用してみるとか、リサーチや実体験を試みないとわからないものです。

マンション購入を検討する際にはえてして見落としがちなことですが、働いていて電車通勤で利用する場合には重要な要素です。気お付けて下さい。

以上

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マンション事業における広告宣伝費は?

今回は、業界の裏事情をお伝えしようと思います。
マンション分譲事業では、まずデベロッパーは土地を取得し、建物を設計し、工事を建設会社に発注し、販売を自社か他社(アウトソーシング)にて行います。

当然売る為にはプロモーションが必要で、一般のお客様にまずはマンションを認知してもらわなければなりません。

そして、次のアクションとして、通常の場合は青田売り(未完成の状態)なので、建設地とは別の場所にてモデルルームを設営致します。最近では大型の案件では2タイプ造ったり、また豪勢なシアタールーム(CG映像を駆使した動画など)を設けたり、オール電化マンションであれば体験コーナーなども設置したりします。また、商談の際には、子供を預けられるようベビーシッターを手配してあったりもします。そして、会社によっては現場見学の為にタクシーなどを利用するケースもあります。


ところで、お客様1件をモデルルームに来場していただく為に幾ら位の広告宣伝費(新聞折込チラシ・インターネットのポータルサイトへの掲出、ダイレクトメール、交通広告、その他)がかかっているかおわかりでしょうか?

⇒ 一件のお客様を来場いただくコストは売れ筋マンションでも10万円、良くないマンションでは20万円くらいはかかっています。

次に、一件のお客様に購入いただくコスト(広告宣伝費)は幾らだと思われますか?

⇒ 100万円であればOKです。100万円に満たない金額で完売できれば文句なし、100万円をはるかに超える金額までかさんでしまった場合には、販売上は失敗したと考えられますね。


マンション事業者によっては、異なる方針・姿勢の企業があるかもしれませんが、概ね上記の金額で大きな差はないと思われます。


売れないマンションは、お客様に来場していただく為に相当なコストをかけて宣伝するのですが、何らかの問題(ネックポイント⇒ 価格が高い、最寄り駅から遠い、環境が悪い、設備・仕様が安っぽいなど)があって、見向きされない場合などは八方塞がりとなってしまい、最期の手段は価格改定して値下げ販売するか、買取業者に丸ごと一括で売却するかということを選択します。


経営面で安泰の大手企業では、1・2案件くらい失敗してもびくともしませんが、中堅以下の不動産会社では資金繰りが厳しいので、金融機関からの資金回収の圧力もあり、事業が赤字であろうと早期処分(値引き販売)を余儀なくされてしまうのです。

その辺りの見極めが重要ですね。
3月も中旬になりましたので、デベロッパーの決算もありますが、通常の場合では引渡で売上を計上しますので、現時点ではそれほどの数字(値引き)はないかもそいれませんね。

⇒ この辺も個別企業の経営状態によります。


マンション購入を検討中の方は、相手企業の事情を推察して条件交渉に役立ててみては如何でしょうか?(なかなか予測することは、難しいとは思いますが。)

以上

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注目のマンションが即日完売!!

先般、私が注目のマンションとして挙げていた野村不動産が単独売主の「プラウドシティ池袋本町」が第1期325戸を即日完売したようです。


公式ホームページで昨日公表しています。

⇒ http://bit.ly/cdKNZZ


販売戸数325戸に対し、総登録件数が509戸で平均倍率が1.56倍、最高倍率7倍であったようです。(最多価格帯は5,500万円台)

都内32区で敷地面積が2万u超、最寄駅から5分以内、総戸数が700戸を超え、エコ関連の設備を導入(採用)し、消費者の関心を高める戦略などが功を奏したのではないかと評価します。

今月下旬にも50戸程度を追加販売し、ゴールデンウィークには第2期の販売を行うよていであるようです。

入居時期が2011年3月ですので、今年中に完売できれば、プロジェクトとしては大成功でしょう。残りの期間を1月あたり50戸平均のペースで販売が進捗していけば十分達成できるでしょう。

タワーマンションではない一般的な形状でのマンションでは久しぶりの大型マンションであったので、注目しておりましたが、やはり好調に販売が推移したのは業界関係者の方はほっとしているかもしれません。

⇒ しかしながら、個別の事象と捉えるのが妥当だと思われます。マンション全体が勢いよく売れていくとは考えにくい状況ですので、しっかりと見極めることが重要ですね。

マンション購入を検討されている方は、このようなニュースに一喜一憂せずに(惑わされることなく)冷静に慎重に検討して下さい。


以上

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悪徳業者には注意!あなたは見抜けますか?

国土交通省が昨日公表したもので、設計事務所についてのものがありましたので、コメントしたいと思います。
また、東京都においても宅地建物取引業者に対する行政処分についての公表が先月ありましたので、この件についてもコメントしてみます。

国土交通省
(有)藤建事務所が設計等に関与した物件の調査結果
⇒ 104物件のうち、構造計算書の切り貼りや差し替えがあったもの(偽装)が6件、図書相互の不整合や誤りがあったものは12件、問題のなかったものが86件

※耐震性不足が確認された物件の現況について
⇒@偽装があった神奈川県の物件は、工事中止の後、新しい計画で確認が行われ工事中とのこと
A誤り等があった鳥取県の物件は、回収済みとのこと


姉歯・ヒューザーの耐震偽装事件
の後、まだそれに類似することがあったとは思いもよらなかったですね。建築確認検査機関の職員の方は、きちんと業務に注力して見落とさないようにしてほしいですね。


東京都
行政処分
⇒@A社(世田谷区):架空の物件をインターネットサイトに掲示(いわゆる「おとり広告」)
AM社(葛飾区):重要事項説明書の不交付、売買契約書の不記載
BG社(中央区):購入申込金(預かり金)の不返還

それぞれ、7日間から22日間の営業停止処分となっています。

逆に考えると、22日間を過ぎたら同じ過ちをまた起こすのではないかと危惧します。もう少し重い処分を下して、宅建業法に違反する行為をすることを未然に防ぐよう厳罰化してもらいたいものです。


このように、現実的にはまだまだ悪徳業者(不動産会社・設計会社・建築会社など)はまだまだ世の中には埋もれています。

これらの会社と関わってしまうと、おそらくは相当な損害を被り、その後の生活もままならないような最悪の事態に陥ることもありえます。
そのような事態を避けるためには、自分自身の事前の学習(必要な知識の習得)と専門家によるチェック(セカンドオピニオン)の二つの行為が有効であると考えられます。


僅かな費用でリスクをミニマイズできる各種専門家は今後大いに活用してみたら如何でしょうか?
(自分自身が行う時間と労力を、専門家に対価を支払うことでカバーすると考えれば、理解できるのではないでしょうか?)

マンション購入を検討中の方は、是非ご検討してみて下さい。

⇒ 不動産コンサルタント(宅地建物取引主任者)・ファイナシャルプランナー(FP)・モーゲージプランナー(MP)・一級建築士(施工管理技士)・マンション管理士など


以上


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iimansion
新築マンション業界約20年の経歴。大手のマンション販売会社と大手マンションデベロッパーであんな事やこんな事も経験しました。これから新築マンションを購入検討される方に役立つ様々な情報を発信します!!
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