ダイヤモンド社のビジネス情報サイト「ダイヤモンドオンライン」にて不動産アナリストの方が、不動産市況についてコメントしている記事を発見しましたので、コメントしてみます。

１．住宅価格の底打ちには１年半くらいかかる
２．住宅地として城東地区の３Ｋエリアに注目
（亀有・金町・亀戸の３Ｋ、大量供給により競争が激しく割安な物件もある）
３．城南・城西エリアは根強いブランドイメージあり
４．一時的な損得勘定でなく、将来的な資産価値を重視すること５．今後、老若男女は都心に集まるのがトレンド（高齢者は福祉施設や店舗が集中し交通便のよい街中の方が便利、若い世代は少子化の影響もあり、通勤の利便性と教育施設の充実から都心部を志向）


それでは「郊外の物件はどうしたらよいのですか？」とつっこみたくなりますが、マンション（住宅）の購入（選定）については、交通や生活利便性のみが判断基準ではないとも思えますし、経済合理性だけで割り切れるものではないとも思えます。


例えば池や河川などや大きな公園や森林など緑の多い自然環境などは、都心部ではなかなかないものです。色々な考え方がありますので、ご自身のライフスタイル・家族の理解・親族との関係など諸々の要件を総合的に判断することが重要でしょう！！
あとはタイミングが何よりも個別の事情もあり重要であると考えます。


ダイヤモンドオンライン記事 → http://diamond.jp/series/analysis/10143/


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今週の週刊ダイヤモンドの記事で、Twitterが特集記事となっていました。

有名人では、広瀬香美や経済評論家の勝間和代など、最近では鳩山首相なども始めたようです。

Twitterはアメリカの企業がサービスを提供し始めたものですが、日本ではデジタルガレージという企業の系列のＤＧインキュベーションという会社が出資・業務提携し、日本におけるパートナー？（サポーター？）のような形態をとっているようです。


現状では東京ではかなり浸透し始めているようですが、地方ではまだまだなようです。また、大手企業もアカウントを取得したり、タレント・有名人なども少しづづ始めているようです。

今後はビジネスでの利用としての可能性も高く、携帯電話からリアルタイムでつぶやくことで、フォローしている人の数次第では、イベント（ミュージシャンのシークレットライブなど）にも活用できたりします。

他にも例えば、食品スーパーが激安のタイムセールの告知をしたり、居酒屋などの飲食店が、夕方６時頃にお店がガラ空きなので、「今から先着１０名様、生ビール一杯を無料サービスします！！」なんていうことをつぶやけば、Twitterでフォローしている人が顧客で来店したりすることもあります。


業種・業態によってはビジネス上有効なツールになりうる可能性がありますので、今後私も、マンション購入に関する情報提供など、色々な可能性にチャレンジしていきたいと思います。

※但し、あまりフォロー数を増やしすぎますと、タイムラインが滝のように上下するようになり、パソコンの画面が見にく（つぶやきが読みにく）くなるので、ご注意下さい。


よろしければ、フォローしてみて下さい！！

→ http://twitter.com/iimansion


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かなり以前からありましたが、マンション購入の際ネット上での情報収集に役立つものとして、口コミや掲示板などがありました。
これらは、供給者側（デベロッパーや販売会社）の情報でなく、不動産ポータルサイトでもない、別（購入検討者・購入者）の視点からの、情報交換・情報発信する媒体となっています。
概ね客観的な内容のものが多いと思いますが、時には悪意のある書き込み（業者のなりすましによるものや、誹謗中傷する内容）などもあります。
従って、全てを鵜呑みにするのもよろしくないと考えられますので、ご覧の際にはご注意下さい。
→ 時に、ホットな情報がいち早く流出して確認できることもたまにありますので。


ご参考までにいくつかご紹介致します。

１．マンションコミュニティ
→ http://www.e-mansion.co.jp/

２．スマッチ！
→ http://www.smatch.jp/

３．住まいサーフィン
→ http://www.sumai-surfin.com/

４．ＧＯＯ住宅・不動産
→ http://community.house.goo.ne.jp/



ご検討されてる物件の情報について、色んなやりとりが為されています。（有益な情報・ネガティブな情報なども）

１００％全てが事実（真実）でないと考えたうえで、ご参考程度にみて下さい。
尚、私のブログでは、これらの口コミ情報に負けないように、マンション購入の為の有益な情報やノウハウ・テクニックなどもご提供していくつもりですので、是非ご期待下さい。


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少しPRめいた話で恐縮ですが、NPOが運営するQ&Aサイト「マンションってどうよ？関東版」で、先月MVP１位を獲得致しました。

今月も現在独走中で、続けてMVP１位を獲得できるよう頑張っております。
今後も皆様に有益な情報や、ノウハウなどをご提供して参りますので、このブログを引き続きご覧下さいますよう宜しくお願い致します！！


尚、ご案内しておりませんでしたが、「Twitter」を始めてますので、そちらもフォローいただけますと有り難いです！！併せて宜しくお願い致します！！

まだまだ、リアルタイムで頻繁に更新できてませんが、今後はもう少しタイムリーにつぶやいていければと考えています。


Twitter URL → http://twitter.com/iimansion


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一昨年のリーマンショック以降、株式投資を行われている方が、株価が半分、１０分の１とか、最近では日本航空の株価も７円位になってしまったり、個別株の取引は怖いものです。
実際、私自身も５年以上前には、日本航空の株を株主優待券目的で、確か３５０円位で買ったことを記憶しています。それとの比較では、仮にそのまま所有し続けていた場合には、取得金額の２％になってしまったという事です。

ところで、ワンルームマンション投資などにご興味のおありの方も少なからずいらっしゃると思いますが、特に新築のワンルームマンション投資には注意された方がよいと思います。
その理由を以下に整理します。ご参照下さい。

１．賃料は新築物件のプレミアムがついていて、最初は高く貸せても、次回以降は相場でしか貸せない点
２．利回りが仮に表面上、５％あったとしても、付随するコストを差し引くと、実質の利回りはたいした数字にならない点
３．レバレッジを利かした（ローンの借入）場合などは、更に利回りが落ちる点
４．空室リスクなど、稼働率の考え方は今後は厳しく考えないとならない点（少子化の影響など）
５．たいていの場合、修繕積立金の初期の設定額が低いので、いづれ増額することとなり利回りは悪化する可能性が高い点
６．本当にワンルームマンション投資が儲かるのであれば、マンション事業者自らが行う筈であるのに、他人に販売しているのは何故か？→ 実際には個人でも法人でも行わない。

※どうしても、マンション投資を行いたいとう方は、色んな指南本が販売されていますし、そのようなセミナーもありますが、十分研究されてから開始して下さい。少なくともワンルーム業者が主催しているものや、協賛している無料のセミナーなどにはご注意下さい。
また、もしも投資されるのであれば価格も大事ですが、以下に記すことに留意のうえ行ってみて下さい。

１．中古物件で、立地（人気エリアの例：恵比寿、中目黒、青山、麻布など）・交通便（最寄駅徒歩５分以内）を重視
２．戸数が多めの物件（最低でも５０戸、出来れば１００戸以上）
３．ワンルームのみの物件よりも、５０�uとか７０�uなどの広めの面積のあるマンション
４．施工会社と売主が、信用できる会社であること。（現在も存在していることなど。）


ところで、通常の居住用のマンションを購入する際にも、別の観点からも多少は上記の内容は参考になります。

急な転勤などで、購入した物件（マンション）を賃貸にだすことも、場合によってはありうるかもしれません。

→ 自分のマンションがいったい幾らで貸せるのか、貸した場合の実質の手取り額（手元に残るキャッシュ）が住宅ローンの返済額と比べてどうなのかが重要です。

例：住宅ローン返済額 → 毎月１５万円のみ（ボーナス時の加算なし）
毎月の管理費・積立金等の費は、月額２万５０００円とします。

１．貸出す際の相場の賃料 → 月額２０万円 → 手取り額は → ２万５０００円のプラス
２．貸出す際の相場の賃料 → 月額１５万円 → 手取り額は → ２万５０００円のマイナス
３．貸出す際の相場の賃料 → 月額１０万円 → 手取り額は → ７万５０００円のマイナス

ベストな例は１番のケースですが、恐らく新築マンション（ファミリータイプ）で、このようなケースとなるものはごく稀でしょう。（超お買い得な割安な価格の物件でないと、ありえません。※自己資金を５０％程度負担し、借入額が極端に少ない場合は除きます。）

マンション購入を検討する場合には、上記のようなことも視野に入れてみることもひとつの要素として考慮してみて下さい。


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私が現在注目しているこれから販売予定のマンションをいくつかピックアップいたしましたので、ご参考にしてみて下さい。
→ あくまでも、私の独断であり物件概要のみを見ての推察ですが。（実際の建設地は未確認です。）
情報源はリクルートのSUUMO首都圏版（０円・フリーマガジン）です。


１．ブランズ・ジオ等々力（世田谷区）売主：東急不動産、阪急不動産 交通：東急大井町線「尾山台」駅徒歩１０分 総戸数：１３４戸

２．プラウドシティ池袋本町（豊島区）売主：野村不動産 交通：JR埼京線「板橋」駅徒歩２分 総戸数７８５戸

３．オアシティ錦糸町（墨田区）売主：伊藤忠都市開発、野村不動産 交通：JR総武線「錦糸町」駅徒歩６分 総戸数：１４６戸

４．検見川浜レジデンス（千葉市）売主：野村不動産、三井不動産レジデンシャル他１社 交通：JR京葉線「検見川浜」駅徒歩４分 総戸数：３７９戸


駅徒歩１０分以内、戸数が１００戸以上、売主が経営的にも安定感のありそうな企業ということをベースに選定いたしました。

※首都圏の東京都心及び近郊エリアにおいても、まずまず立地や環境のよさそうな物件がすこしづづ供給されつつあるように思われます。価格についてはまだはっきりとは買い易くなっているかは定かではありませんが。

じっくり色んな物件を数多く見て、よく研究してから検討を始めてみて下さい！！


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時事的な政治ネタですが、民主党の小沢幹事長の政治団体（陸山会）が土地取引（世田谷区深沢）に関わる不透明な資金の件（資金自体と政治資金報告書への虚偽記載）で、元秘書が逮捕されたり世間が騒がしくなっていますが、来週の通常国会は大荒れでしょうか？


政治団体が不動産を購入する目的とは一体何なのでしょうか？個人で取得しないのは何か理由（節税・脱税・裏金隠し・不動産投資？）があるのでしょうか？理解に苦しみます。
今回の件でまた政治状況が不安定になり経済政策（景気対策）も見通しがたたず（予算審議が紛糾？）、また国民にしわ寄せがくるのは、以前の自民党時代（安部・福田・麻生首相）のごたごたのような状況はもう御免被りたいものですね。

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中堅ゼネコン（水谷建設）が、元請けの鹿島の下請けになる為の口効きに政治家が絡んでいたようですが、毎回思うのですが政治家はダメージを受けて（収賄）辞職したり逮捕されたりしますが、大手ゼネコンは社員が逮捕される程度で済んで、倒産にまでには至らないことが不思議です。何故なのでしょうか？
ここ１０年位の間では公共工事の談合疑惑などで、大手ゼネコン（鹿島・清水・大林・大成など）は、どこの会社も名前があがり、少し前には西松建設も問題になりました。しかしながら、どういう訳なのかわかりませんが倒産には至らないのです。

中堅の建設会社や不動産会社では数年前には、スルガコーポレーションやアーバンコーポレーションなどは反社会勢力とのつながりなどの影響も少なからずあって、倒産に至っています。


話は突然飛びますが、本日の新聞に政府広報の小さい広告を発見しました。

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消費者ホットライン開通！（０５７０−０６４−３７０）→ 「ゼロ・ゴー・ナナ・ゼロ・守ろうよ みんなを」との語呂合わせのようです。
消費者庁もこれから十分機能していただき、職員の方達におきましては消費者の為にきちんと働いてもらいたいものです。

以上

国土交通省が昨日、今年度の二次補正予算案に盛り込んだ「住宅版エコポイント」の工事ごとのポイント数を公表した。以下の通り。

１．新築住宅は１戸あたり、３０万ポイント２．リフォーム関連工事では、外壁１０万ポイント、床５万ポイント、屋根・天井３万ポイント
３．バリアフリー工事などは、別途加算されるとのこと

１８日（月）より、コールセンターで対応 → フリーコール ０５７０−０７１−０７７（１０：００〜１８：００）

どれだけ景気刺激策として有効かどうか結果がでるまでには、暫く時間がかかりそうですね。


以上

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本日は、内覧会について裏情報をお知らせ致します。

例年３月中の引渡物件では、そろそろ建物が完成間近な時期で、施工会社は今頃は必死に内装仕上げをせっせと行っている頃ですね。
そして、マンションデベロッパー（売主）の社員らが建築主の検査を行う以前に、ゼネコン（施工会社）の自主的な検査が行われています。
それらの検査が完了した後に、買主であるエンドユーザーの内覧会が行われるのです。


最近では、内覧会同行という商売が大分認知され、買主（お客様）自らが専門の業者（一級建築士・一級建築施工管理技士などの資格保有者が開業しいるケースが多い）を雇うケースが増えました。
（姉歯やヒューザーなどで社会問題になった耐震偽装事件（２００５年秋）がきっかけ・追い風になったのでしょう。）


個人的な意見としては、マンションではあまり有効ではないように思います。
かなり真面目に行っている業者さんは別（但し、相当な作業を行うには時間と費用が必要）ですが。
→ 時間的な制約などもあり、実際には内覧業者さんの業務と役割自体はそれほど有効に機能しているとは思えませんでしたね。

中には悪徳業者も混じっていますので、選択される際にはよく調べてみてからにした方がよいですよ。内覧業者さんの商売に支障がでるのであまり詳しくは申し上げませんが、あの業務は内装についての、ぱっつと見た感じでの不具合や傷や、設備機器の作動状況などをチェックしているようです。


基本的には、昨今問題になっている一戸建て（手抜き工事など）の検査には有効であると思いますが、マンションの場合には、施工会社と設計監理を行う会社と最終的には、売主が社内できちんとそういう組織があり、きちんと検査・チェックを行ってさえいれば、お客様がわざわざ内覧業者に費用をかけてまで頼む必要は無いと考えます。
→ ある意味では、売主が欠陥住宅を販売する・若しくは施工会社が手抜き工事をするのではないかと疑っているとも捉えられますし、信頼関係が構築できていないとも考えられます。


→ 但し、保険・安心料として５万円から２０万円位の費用をかけるのは個人の自由ですので、頼まれること自体は否定は致しません。


寒い季節がこれからもまだ続くようですので、関係者の皆様（業者さん達も、お客様も）風邪などひかないよう気をつけて下さいね。


以上


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誰もが、「夢のマイホーム」とかいう言葉や、家を持って初めて一人前なんて考えっていたら一昔前（親世代）の古い考えなのかもしれません。
何故、長期間（例：３５年程度）の住宅ローンを借りてまで家を買おうとする人が多いのでしょうか？
現在、５年〜１５年位前に購入して、最近の不景気で失業したり、所得が極端に減少した為に、住宅ローンの返済が滞り、最悪の場合に競売となってせっかく購入した家を手放さなくてはならない状態に追い込まれる人が増えているようです。


考えられること

１．世間体や見栄
２．安心感（資産をもったということ → 実際にはローンは負債なので、純資産はそれほど増えていない → 住宅ローンの返済が完了して初めて１００％の所有権となる。返済中は金融機関の担保があるので。）

３．土着（居場所を固定し地元に根を下ろす。地域コミュニティ。）
４．その他


現在のような不安定なご時世では、独身であれば無理せずに近場の親と同居する（「パラサイトシングル？」）とか、安い賃貸住宅（公共賃貸住宅等）に住むなどの方法も検討には値するかもしれません。


ご参考までに東京都では、公社の賃貸住宅や都営住宅、優良民間住宅、高齢者向け優良賃貸住宅などがあります。

１．東京都住宅公社 → http://www.to-kousya.or.jp/index.html
２．都営住宅 → http://www.to-kousya.or.jp/toeibosyu/index.html
３．優良民間住宅 → http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/271-00bank.htm
４．高齢者向け優良賃貸住宅 → http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/116kouyutin.htm


一般的な不動産業者が管理する賃貸物件では、仲介手数料が１カ月分必ずかかりますし、礼金が１カ月分必要なケースも多く、入居する際には敷金（保証金）も含めると多額な資金が必要です。
上記のような住宅の場合には仲介手数料等は不要であり、敷金が必要なくらいですので資金的には、少なく済みます。

また、都営住宅や区営住宅などは、低所得の方に安い賃料で利用できるような制度となっていますので、一度検討するのもありかもしれません。（但し、施設が古かったり、面積が狭かったり、諸条件での制約はありますので、我慢は必要です。）




リスクをとって購入するか、リスクをとらずに賃貸や親族同居などで暮らすかは個人のライフプランニング次第です。マンションを購入する選択をされても、十分リサーチをして時には専門家のアドバイスなどを受けて、失敗しない為の準備をきちんと行えば、リスクも低減することは可能です。
その為にも、焦らずに数多くの物件（モデルルームや現場）を実際に見て学ぶことが重要です。
また、不動産会社の営業マンとも接触する機会も増えますので、その営業マンの力量・センス・知識などが豊富か否かなど、楽しみながら見学するのもよいかもしれません。
（但し、それだけの時間と労力を惜しんではいけません。）


以上



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