以前も別の観点で、お薦めした記憶がありますが、「不動産ジャパン」です。こちらは、財団法人不動産流通近代化センターが運営する「総合不動産情報サイト」です。

消費者が安全・安心に不動産取引を行うためや、不動産流通４団体から提供される物件情報の検索など、住まい選びに役立つコンテンツを掲載しています。


トラブル事例についても、「買うとき」「借りるとき」という二点での取引において、事例なども挙げて詳しく説明しています。

以下に買う時のトラブルについて、整理しておきます。

１．媒介契約や取引態様など
２．仲介手数料について
３．契約・解除について
４．マンションの管理規約について
５．お金について
６．購入後の住まいについて


トラブル事例集
↓
http://www.fudousan.or.jp/trouble/jirei/index.html


これからマンション購入をご検討の方は、よくあるトラブルなども事前に認識のうえで、検討されることをお薦めします。


「知は力なり」　⇒　知っているのと知らないのとでは、雲泥の差が生じます。


以上


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昨日の夕方から夜にかけて、東京の北部（練馬・板橋・北区）と、埼玉県南部はものすごい豪雨だったようですね。

ＮＨＫのニュースを見てましたら、天気予報の最中に、大雨・洪水注意報から、土砂災害警報に丁度変わりましたので、それほどの局地的な雨だったのかと思いました。
東京も多摩西部あたりでも、昨日は夕方から夜にかけて、豪雨だったようですね。

あれほどの雨で、道路下の下水道管から逆流していたのか、恐ろしい映像が流れていました。
一部の地域では、一戸建てやマンションでも床下浸水の被害があったようです。

不動産購入の際には、周りから低い場所（低地）や、河川の氾濫などのハザードマップ（市区町村作成）でのチェック、また、地盤の高さ（海抜とか標高とか）など、入念にチェックしたほうがいいですね。

異常気象（地球温暖化の影響）は、しばらく続きそうですから、水害（津波・高潮・河川の氾濫・洪水・ゲリラ豪雨）には遭わなそうな場所を選ぶという防御策が重要です。（高台がいいですね。⇒　但し、山のふもとなどがけ崩れの起こりそうな場所ではいけませんよ。）

また、火災保険などの損害保険でもカバーできるように、特約などの付保も忘れずに行うことも重要です。

最近、マンションでは立派な建物（構造・設備）であっても、水への対策は想像以上の瞬間的な容量やスピードで、過去のデータなど参考にならない事態が起こっています。
ポンプの汲み上げ能力や排水能力、一時的に水をためる貯留槽の大きさなども、計画段階で想定外の数値で被害に遭うことも過去にもありました。

自然災害の場合には、売主などには責任を追及することは困難です。それは、重要事項説明書にその旨を容認（特約）事項において予め記載してあるからです。

マンション購入を検討中の方は、まず場所から選ぶという考え方が重要であることも認識して下さい。

以上


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「東洋経済オンライン」の地域経済のジャンルにおいて、住みよさランキング２０１０年版というものがあり、「安心度」「利便度」「快適度」「富裕度」「住居水準充実度」という５つのカテゴリーでランキングが公表されていましたので、以下にコメントします。


概要

１．富裕度のトップは浦安市（千葉県）、２位は武蔵野市（東京都）、３位はみよし市（愛知県）
２．安心度のトップは奄美氏（鹿児島県）
３．快適度のトップは守谷市（茨城県）
４．利便度のトップは新宮市（和歌山県）、２位は印西市（千葉県）
５．住居水準充実度のトップは珠洲市（石川県）

ＵＲＬ　⇒　http://www.toyokeizai.net/business/regional_economy/detail/AC/36be878308906a98e1153ca26e6d27a7/page/1/

首都圏エリアで上位３位以内にランキングがあったのは、「富裕度」と「快適度」と「利便度」の３つのカテゴリーが該当していました。

尚、住みよさランキングの総合評価では、１位がみよし市（愛知県）、２位が日進市（愛知県）、３位が成田市（千葉県）となっています。


日本全国で考えれば、首都圏エリアはやはり人口過密地域で、通勤電車の混雑状況や、通勤時間の長さ、住宅の形態や広さなども、同じ金額であったならば条件的にはだいぶ異なるでしょう。


仮に５０００万円の予算があるならば、地方では相当広い土地や建物の家に住むことが出来ますね。


※医療面・文化的な面・娯楽面など都市ならではの魅力もありますので、一概に単純比較は無意味かもしれませんが。

地方の場合には、中心地の駅前にはマンションが建っているかもしれませんが、バス便のマンションなどは、まず売れないでしょう。

首都圏において「バス便のマンション」も少なからずありますが、個人的には私の場合には選択肢からは先ず外しますね。

マンションは利便性や快適な空間、セキュリティなどが一戸建てとの比較で優位性のある形態であると考えますので、バスを利用するならば一戸建てを選んだ方が良いでしょう。（あくまでも一個人の見解です。）

これからマンション購入を検討される方は、よく事前の学習（研究）を怠らずに、また労は惜しまずに頑張って行動してみて下さい。


以上


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「不動産ジャパン」というサイトは、財団法人不動産流通近代化センターが運営している総合不動産情報サイトです。
不動産流通４団体の物件の検索もできますが、これから不動産取引（購入）する方に役に立つ一般的な知識を習得できたり、情報などが得られるページが数多くあります。
つまらない本（１５００円程度）を購入するよりも、無料で色々と学べますので、お暇なときにでもご覧下さい。


今回のお薦めページ
不動産力チェック　（買いたい人向け　実践編）
画面左下の　３のマンション　の「ＳＴＡＲＴ⇒」をクリック！

質問数１５問で診断してくれます。（そこそこの問題です。因みに私は１４問正解でした。）

⇒　http://www.fudousan.or.jp/check/index.html　

他のページにおきましても、住宅ローンのシミュレーションやトラブル事例、不動産専門用語集や、行政処分情報まで、知りたい情報のリンク先（財団法人や社団法人、公益法人などの外郭団体）が整理されています。
ある意味このサイトを使いこなせれば、ワンストップで解決できるといっても過言ではないかもしれません。（但し、セミプロ以上の知識が必要ですが。）


巷に溢れている民間のサイトもよいですが、公的機関（税金を使っているので利用しなければ損です。）のサイトにも、探せば良いサイトはありますね。

不動産ジャパン（ＴＯＰ）　⇒　http://www.fudousan.or.jp/


マンション購入検討中の方は、基本的な知識・実践的な知識と現場（見学）の経験、商談（交渉）の慣れ（経験）など、いくつものステップを踏んでからでないと、危険な落とし穴に落ちる（罠にはまる）危険性があります。

慎重に冷静に行動して下さい。

時には信頼できる専門家を活用することも考えてみては？！
※私のＣＭ　⇒　http://cmizer.com/movie/84987


以上


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本日はマンション購入の際に重要な「地域」の選択について考えてみたいと思います。

私がよく見ているサイト「ダイヤモンドオンライン」に、定期的に「東京２３区データでわかる区の実力」という面白い特集を掲載しています。今回で８回目で、渋谷区を選択した内容です。
以下に概略とコメント。

・面積は区で１５位、人口で１９位だが、昼間人口では４位
・目立つ産業はサービス業と卸・小売業で、小売の大型店舗が多い
・ブランド区であるが故、「一度は住んでみたい」が永住ではないかも
・港区と比べると単身世帯・未婚が多い
・渋谷区は「仕事の場」「学びの場」「遊びの場」「活動の場」ではあるが、永続的な「居住の場」ではないもよう


これまでに取り上げられた区
⇒　世田谷区・新宿区・荒川区・千代田区・墨田区・文京区・大田区

サイトのＵＲＬ　⇒　http://diamond.jp/articles/-/8502


なかなか面白い観点で、行政区を分析していますね。住宅購入の検討の際にもこのようなところからも情報を得て、自分なりに分析するのもよいかもしれません。

一般的には西高東低といわれますが、「城南エリア」「山手エリア」の人気が高い事は周知の通りです。
これらは芸能人や著名人がそれらのエリアの高級住宅街に好んで住んでいることからも、容易に想像できます。

一部の専門家がたまにコメントしてますが、「今、狙い目のエリア」とかいうのは、あまり信用はされない方が無難かもしれませんね。　⇒　以前に東や北方面を推奨していました。


いつ起こるかは誰も予測不能な自然災害（大地震による津波の被害・上流での大雨による河川の氾濫による被害）を考慮（危惧）した場合には、高台（海抜○メートルでない高い所が望ましい）や、低地でない川のそばでない場所、地震の可能性の低い所などを選択するのがベターかもしれません。
（地名に「沼・池・湖」など低地や湿地を匂わせる場所は避けたほうがよいかもしれません。）


日本全国や町や村の単位でも地域ごとに地位（「じぐらい」と読みます）が高いとか低いとかありますが、これらは土地勘の無い場所ではなかなか知ることはできません。（標高や海抜の高さとは関係していません。）詳しい専門家などに聞いてみることも時には必要かもしれませんね。

⇒　江戸時代などに居住していた士農工商などの身分や「えた、ひにん」など差別されていた人や外国人など、それらの名残もあるのかもしれません。

⇒　明治時代の「皇族や貴族の館」「政治家の居宅」「旧財閥」などは、ブランドになっています。



以上

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マンション分譲事業を行う際には、まずデベロッパーが土地を購入します。
そして、その土地に建築可能なボリュームをシミュレーションし、事業の採算を考慮してプランニング致します。

当然、近隣の住民の方などは、全く知らされていない状態で、突然マンション計画があることを知らされます。

市区町村の条例や行政指導により、建築計画について事前に近隣住民に業者（関係者）から説明することが求められています。
この際よく反対運動などが起こるのは、一戸建ての閑静な住宅街に突如マンションが建つ場合に多いですね。

市区町村のスタンスは、住民運動などが起きると厄介なので、マンション事業者に円満に解決する為に努力するよう指導します。
一番もめるケースは、市区町村の議会などに住民や、新たに組織された団体（例：○○を守る会）などから陳情があがり、また政治家がその問題に熱心に取り組む場合があります。

住民とマンション業者がお互いに譲らない場合には、長期化するか業者が強行手段に出るなどかなり緊迫するようなこともあります。

法律や条例、また自主規制（建築協定）などもありますが、基本的には建築基準法に則した計画（容積率・建蔽率や高さ制限・日影規制・斜線制限など）である場合には、たいていの場合にはほぼ計画通りのもので建築確認は認可されることが多いですね。



どこのマンションでも少なからずそのようなことは起こりうるものですが、参考となる事例を以下のリンクで見比べてみて下さい。（現在の状況は現場を確認してませんので、どのような状態かは不明です。）

↓
ブログ（反対住民の活動）⇒　http://bit.ly/9vA45B

マンション業者のサイト　⇒　http://bit.ly/9Nc1p3

※特別な意図はなくあくまでも参考事例として、たまたま検索した際に発見しただけです。
（特定企業・団体についての非難・中傷するようなものではありません。）


マンション購入を検討中の方は、周辺地域・隣接地（特に南側）の状況が、どうなっているかはチェックする必要がありますね。
タワーマンションの計画（３０階以上）などの場合には、ワンブロック先の地域でも要注意ですね。


以上

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以前からも新築マンションの販売前のイベントとして、「プロジェクト事前説明会」や「コンセプト説明会」などどいうような名称のイベントを行うことがありました。

これらは、どういう目的で行うことが多いのでしょうか？（その裏側に迫りたいと思います。）


１．事業者側の目的は３つ

Ａ．近くで他社の競合物件が先行販売している場合など、検討可能客を契約させないように留めさせる為

Ｂ．新規プロジェクトが少ない地域などでは、その物件について顧客の期待感を高揚させていく為

Ｃ．顧客に対してのアプローチが、通常ではモデルルームを公開するまでは不可能であるが、事前のリサーチに活用する為（調整できていない未決定事項や、価格・ネックポイントなどへのヒアリングなど）

２．実施内容はまちまち

⇒ 会社の方針や予算にもよりますがきちんとした資料（簡易なパンフレット・リーフレット）が用意され、プロジェクターやモニターなどを使ってのプレゼンテーションのような形式であったり、通常の商談のように１組毎に分かれての営業マンによる個別での説明だけであったりもします。

マンションを真剣に検討されている場合には、一刻も早くその物件情報を入手したいと考えられるかもしれませんが、上記のような先行イベントに参加したからといって特段のメリットや優遇されるようなことなど基本的にはありません。


唯一優遇やサービスという観点であるとするならば、上場企業や大手企業などの場合、大手のマンションデベロッパーなどが企業提携しているケースがあり、当該企業の従業員に対し、１％程度の割引やサービス（物品など）を行うケースはあります。


最近の市況としては、新築マンションは供給不足（品薄）の状況下であるので、売れ行きが好調であるなどとよく報道されていますが、物件の見極めはきちんと行う必要はありますね。

モデルルームへの来場者数が回復してきて、週末などは混雑しているようですが、慎重に周りに流されずにじっくりと検討して下さい。


以上

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皆さんは、マンション購入を検討される際に、口コミのサイトはご覧になられたことはありますでしょうか？

恐らくは、大多数の方はご覧になったことがあると思います。

私の知る限りでは、以下に挙げるものが比較的メジャーかもしれません。

１．マンションコミュニティ　⇒　http://www.e-mansion.co.jp/

２．住まいサーフィン　⇒　http://www.sumai-surfin.com/

３．スマッチ　⇒　http://www.smatch.jp/

４．マイスミ　⇒　http://www.mysumi.jp/portal/top/

これらの他にもあるかもしれませんが、口コミ・評価などを一般の消費者の方々が行い、また情報交換をしたりされています。

これらの情報の真偽（正確性）のほどは、どの程度かなのかは、サイトの管理者のチェック体制や、サイトの参加者の属性などにもよりまちまちですので、どのサイトがどうでこのサイトがこうなどと詳しくコメントすることは差し控えます。


但し、これらの書き込みには、不動産業者（関係者）のなりすましや、その他関連業者なども潜り込んでいる場合もありますので、あくまでも話半分程度の感覚でいたほうがよいでしょう。

⇒　自分の素性を明らかにしない匿名での情報は、発信者（発言者）がどういう人物なのかも疑わしいものです。（きちんと名前と顔が判れば、嘘や誤った情報は流さないでしょう。）


また、最近では中古マンションに特化した「評価・口コミの新しいサイト」が新たに出来たようなので、ご参考までにお知らせいたします。

マンションレビュー　⇒　http://www.mansion-review.jp/


口コミサイトは、マンションを検討する上で、見ておく分には見ないよりはよいかな程度と思われます。（サイトにより、情報の価値の高さは相当な開きはありますね。）


以上


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「住まいサーフィン」というサイトが「住まいサーフィンレポート」というプレスリリースを出したので、早速見てみました。住宅ジャーナリストで有名なＳ氏が執筆しているとのことです。


https://www.sumai-surfin.com/search/sakurai/eye/2010spring.php



１．冒頭の２０１０年春のマンション市況についてのコメントは、専門家としてマンションの販売現場を視察し、所管を述べている。⇒ ０．５次層、１．５次層の動きに注目とか。

２．Ｓ氏が探した狙い目マンションの紹介をしている。

⇒ Ｓ氏の視点で、市況の解説にあるようなマンションをピックアップしたとのことなので、どんな物件なのかを注意深く、私自身が深く掘り下げてみました。（以下ご参照下さい。）

１．オーベルグランディオハートアイランド （有楽土地）

２．サンクタス西葛西（オリックス不動産）

３．ザ・レジデンス千歳船橋 （大和ハウス工業、三井不動産レジデンシャル、長谷工コーポレーション）

４．サンクタス宮崎台 （オリックス不動産）

５．ザ・ハウス港北綱島 （長谷工コーポレーション、住友林業）

６．ライオンズ茅ヶ崎ザ・アイランズ （大京）

７．ブランシエラ浦和 （長谷工コーポレーション）

８．パークシティさいたま北 （三井不動産レジデンシャル）


これら８物件に共通する項目は次の通りです。

１．これから販売を開始する物件ではなく、１期販売が完了後（６の１物件のみ販売中）の物件である。

２．１００戸以上の大規模マンションが多数で（７の１物件以外）、これからの販売（第二期分譲）の継続という物件が多い。

３．８物件の全ての施工会社がＨ社である点。（単なる偶然か？そこに何かが隠されている？）


以下に私の感想を記します。


１と５の物件は、駅からバス利用の物件であり、苦戦が強いられていると予測します。また、その他の物件も即日完売しているような好調な物件ではないと思います。
↓
つまり、評論家（住宅ジャーナリスト）が、マンション事業者に利用されているのか、若しくは販売促進（集客）に協力してあげているのかは定かではありませんが、何らかの意図がそこにはあるのではないかと、邪推してもおかしくはないかもしれません。


このように、プレスリリースといっても、所詮は民間企業であり、マンション業者（業界）とは広告宣伝費などで恩恵を受けている企業や、セミナーの講師などで世話になっているなど、利害関係が生じているケースもあり、どこまで信用できるものなのかは、一度冷静に見極めることも重要です。

個別のマンションへのコメント（評価）や市場分析をしていることは当然の責務であろうと思いますが、利害関係のある企業の応援のようなことで、プレスリリースなどを広告宣伝のように使っていたとしたならば、？ですね。

そもそも、私としてはジャーナリスト（評論家）という立場の方が、具体的なマンション名を上挙げて、特定の物件を推奨すること自体に違和感を覚えます。

皆さんが、どのような感想をもたれたか、コメントしてみて下さい。（ブログのコメントを活用して下さい。）


以上


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本日は、マンション購入を検討されている方に、無料で利用可能なとても便利な機能を備えたサイトをご紹介致します。

以前、マザーズオークションという不動産のオークションを事業として行っていた会社（株式会社アイディーユー：東証マザーズ）が、大きく事業転換するようで、アプリケーションプロバイダ―のようなイメージのようです。


今回、その会社（社名が「ジアース」に変更するようです。）が、新たな不動産関連のＷＥＢサイトを立ち上げました。とても便利そうな機能が数多く備わっているので、個人の方は登録すれば無料で使える見たいです。
お試しになってみては如何でしょうか？


ＵＲＬ ⇒ http://www.the-earth.tv/TheEarth/

（グーグルが提供しているサービスの一部やゼンリンの地図データなどを活用しているようですね。）


主な機能

１．賃貸物件のデータを地図上で検索・チェックできる
２．地価（土地の価格データ）などを調査できる
３．用途地域を確認できる
４．人口を確認できる（町単位）
５．周辺施設を確認できる（例：学校、公共施設、銀行、病院、スーパー、コンビニなど）
６．地図や空撮写真上で、簡単に距離や面積を計測できる（概算）


※５の機能では、具体的に各種施設が充実しているかが簡単に調べられます。（数の多さや検討物件からの距離など）

※６の機能では、検討物件の最寄駅までの直線距離が判ります。また、土地の面積もおおよそ判ります。


これらの機能があれば事前のリサーチ（調査）としてとても有効かもしれません。

また、実際の現場や販売センター（モデルルーム）を見学するだけの価値ある物件か否かの判定（判断）を、事前にネット上で一時的に選別する為にもきっとお役に立つでしょう！


以上