大証ヘラクレスに上場しているダヴィンチ・ホールディングスが、平成２１年１２月期の決算を２月１９日に公表したところ、実質債務超過に陥っていることが判明した。また、継続企業の前提に関する重要な事象等が存在しているとのことです。（いわゆるゴーイングコンサーン）また、財務制限条項に抵触している状況にあり、金融機関から期限の利益の喪失に伴い、一括弁済を請求される可能性があるようです。

連結決算は以下のような数値です。（カッコは前期の数値）

売上高 ⇒ ４９,７９２百万（５２,７６９百万）

営業利益 ⇒▲１１２,９９６百万（▲１１,９４８百万）

当期純利益 ⇒▲２６,３９１百万（▲１７,９２９百万）

営業活動によるキャッシュフロー
⇒ ２９,３７５百万（▲３３４,０８０百万）

現金及び現金同等物期末残高
⇒ ２０,６７７百万（３２,３４８百万）

１株純資産 ⇒ ▲７,１２９円（９,７８９円）

大証ヘラクレス市場では、債務超過の企業は原則として１年以内に債務超過を解消できない場合や、月間の平均株価が１万円未満の場合に上場廃止となると定められているようです。

本日（２月２２日）はストップ安気配で終了しました。


今後予想されることは、不動産ファンドが厳しい状況はこのデフレの経済状況下からも理解できましたので、更にREITやファンド系企業が資金繰りに苦しみ、リファイナンスが出来ず、保有物件の売却が進むのではないかと予測します。

つまり、まだまだ不動産市況の回復には時間がかかるのではないのでしょうか？
事業用（オフィス）のみならず、住居系（賃貸住宅）にも影響してくることも予想できますので、今後注意が必要ですね。

資産運用でREITなどを保有されている方は、よく検討してみて下さい。


※マンション購入を検討中の皆様、年度末が近づいてきましたが、中堅の不動産会社で経営破綻する企業がそろそろでてくるかもしれませんので、経営状態（決算発表・４半期決算も）のチェックは重要です！（マンションデベロッパーのみならず、施工会社についても。）

以上

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２月１２日に商社のマンションについて解説しましたが、今回は双日が以前分譲していた横浜の鶴ヶ峰のマンション（インプレスト横濱鶴ヶ峰）について、本日の朝日新聞に広告がでていましたので、コメント致します。


物件のホームページの概要では、以下の通りとなっています。

⇒ ※で、「売主が双日株式会社から双日リアルネット株式会社に変更となりました。」とあります。
親会社から、子会社に売主が変わったようです。何故そのようなことをしたのでしょうか？目的は？メリットは？（買取再販売の専門業者に売却しないだけ、まだよい姿勢であるとも受け取れますが。）

疑問その１．区分所有権を売買（所有権の移転登記）しているのでしょうか？

⇒ 地位の譲渡など色々な手法がありますが、このような物件を購入する場合には、きちんと真の売主がどこなのか、自分が購入し登記する場合には、所有権保存登記なのか、所有権移転登記なのかなど、注意すべき点は幾つかあります。（保存登記と移転登記では、登記に要するコストが異なりますので。）

疑問その２．企業が親子間で売買しても、連結決算には影響しないので、何のメリットがあるのでしょうか？



先着順物件概要
販売戸数：１６戸
販売価格：２，７９８万円〜４，２１８万円

再登録住戸概要
販売戸数：１戸
専有面積：７２．７１�u〜９８．２５�u
販売価格：３，２９８万円


※情報更新日が２月５日となっており、次回更新予定日が２月２２日となっています。
朝日新聞の概要では、２月１５日現在の金利ですとの表示があることから、そのタイミングで新聞広告の概要をチェックしている筈です。それならば、ホームページの概要も同時にチェックし訂正（更新）することなど容易なことです。

⇒本日（２月１８日）に新聞広告を掲出するのに、何故このタイミングに合わせて情報を更新しないのでしょうか？（消費者に最新の正しい情報を開示するという姿勢がないのは残念です。）

本日の朝日新聞の広告に掲載の概要では、以下の通りとなっています。

先着順物件概要
販売戸数：７戸
専有面積：７２．４１�u〜８５．１７�u
販売価格：２，８９８万円〜３，９１８万円


販売価格[事務所使用住戸につき] ７６�u超が２，８９８万円
注釈 ⇒ 事務所使用住戸（E−１１７号）は、平成２２年１月より事務所として使用を開始し、お引渡まで不特定多数の方が出入りすることから、現状有姿でのお引渡となること、及びお引渡時期が３月中旬以降となることをご了承していただきます。
↓ ↓
この注釈は、事務所で使用している住戸なので、最初設定した価格からは減額して販売してますが、正当な（合理的な）理由がきちんとありますので、ご了解下さいねということを、既に購入している方からの苦情（クレーム）を回避する為のものです。（「当初の価格からは値引きして販売してますが、ちゃんとその理由がありますよ」と言いたいのです！）

「いよいよ残りわずか！！」「３００組を超えるご成約者様に評価されています。」という表現が虚しく感じられます。

⇒ 竣工時期は平成２０年１０月竣工ですので、もう築年数は一年以上も経過しています。つまり、新築マンションと表記できないのです。

⇒ 昨日の住友不動産もそうですが、この物件も完成済みであるのにも拘わらず、実物の画像ではなくCG加工をしたものを新聞広告でも使っています。また、ホームページにおきましても、トップページに完成予想図を使っていました。正々堂々と実物の画像を使って消費者に正確な情報を提供していただきたいものです。


尚、この物件では、「ご来場予約キャンペーン」で最大で５０００円の商品券をプレゼント（スタンプラリー）という販売（来場）促進の為のキャンペーンを実施しているようです。（先着３０名：２月末日まで）


新築マンションと表示できない売れ残りマンションでは、早く完売させたい売主企業（デベロッパーなど）の意向が手に取るようにわかります。

⇒ 皆さんもマンション購入を検討する際には、正しく情報を理解する能力・判断力を身につけてから、モデルルームなどへ来場して下さい。

以上


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※このブログでは、特定企業や団体を批判したり誹謗中傷することは意図しておりません。あくまでも一般消費者に対して必要不可欠な情報、正しく判断する為のノウハウを提供することを目的としています。予めご了解のうえでご覧下さい。

リクルート社が年末に発行した２０１０年不動産会社ガイド首都圏を入手していましたが、例年掲載していた会社の掲載が無かったり、新しく掲載している会社が出てきたり、変化の兆しが見えます。
簡単にチェックしましたので、解説してみます。

掲載ページ数のランキング上位１０位は以下の通りです。

１位：（４２Ｐ）⇒ 三井不動産レジデンシャル
２位：（１４Ｐ）⇒ コスモスイニシア・東京建物
４位：（１２Ｐ）⇒ 藤和不動産・三菱地所
６位：（１０Ｐ）⇒ 有楽土地（住宅販売）・リビングライフグループ
８位：（６Ｐ） ⇒ ＮＴＴ都市開発・オリックス不動産・住友不動産・東京建物・野村不動産・モリモト


ＮＴＴ都市開発やサンケイビル，阪急不動産などの（上場）企業は、本業がしっかりした会社の子会社なので、親会社の経営も比較的安定していますし、リスク管理が徹底されていますので、急激に経営状態が悪化して会社が傾くようなことはまず殆ど考えにくいでしょう！


ところで以前まで、マンション供給戸数で上位が常連の企業であった、大京（オリックスが支援）や穴吹工務店（会社更生法2009年11月）、ダイア建設（民事再生法：2008年12月）などの掲載がありません。まあ大京以外はリクルート社の掲載の規定でもともと掲載は無理でしょうが、大京が掲載されていないのは意外でした。

また、コスモスイニシアは事業再生ADR（2009年9月）という手法で経営再建中の状態で、よくリクルート社が掲載を了承したのか少し疑問が残ります。

⇒もともとがリクルートコスモスというリクルート社の関連企業であった経緯があったから特別な扱いを受けたのかもしれませんが、真実は？です。

⇒ 私も認識していなかったリビングライフグループという世田谷区等々力に本社があり、創業２０年の会社（リビングライフ、リビングセンター、朝日建設、東横建設という４社）が初めて掲載されていました。２０年もの歴史のある企業でしたが、全く知りませんでした。


マンション購入を検討する際には、企業の評価・調査も重要です。しっかり企業が継続し続ける体力（純資産と負債の額・資金調達力など）があるかのチェックも重要ですね。
物件の引渡後に、倒産しているようでは、瑕疵担保の責任やアフターサービスなど、色々と困りますからね。

以上


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大手５社のホームページ上で確認できる、マンションの品質に関する考え方や施工監理などのチェック体制などの取り組みなどについて、簡単に調べてみましたので以下ご参照下さい。


１．東京建物
⇒ 建築工事の進捗状況のレポートや、現場見学会の開催、建築現場のWEB配信など開示姿勢は、５社中で最も分かりやすく積極的な姿勢が評価できる。

品質マネジメントシステム規格「ISO９００１」を取得し、事業主によるチェック、住宅性能表示制度に基づく第三者機関による評価・検査なども実施されるので、安心できるのでは。


２．三菱地所
⇒「チェックアイズ」という名称での、品質管理を設計段階から入居段階まで厳しくチェックして各段階ごとに情報開示するシステムのことであるようです。

建設現場の施工状況を2回（躯体・基礎工事・内装工事）レポートするとのこと。

３．三井不動産レジデンシャル
⇒ 「徹底的な品質」との見出しに説明が書かれているのみで、詳細のことは分かりにくい。
「TQPM」というシステムの総称が書かれており、会社独自の品質マネジメント手法を実施しているとのことですが、具体事例・手法などはわからず。

４．住友不動産
⇒ 品質や施工監理体制などに関する取り組みについてのページは見当たらない。
開示姿勢には「？」。物件情報が多く掲載されているので、広告媒体的な要素が強い。

５．野村不動産
⇒ 品質や施工監理体制などに関する取り組みについてのページは見当たらない。
開示姿勢には「？」。物件情報が多く掲載されているので、広告媒体的な要素が強い。


ホームページ上での開示姿勢という観点で順位付けをしてみました。独断ではありますが、以下の通りとなりました。

１位：東京建物
２位：三菱地所
３位：三井不動産レジデンシャル
４位：住友不動産・野村不動産


※上位の二社は評価できるレベルの開示姿勢であると感じました。

※あくまでもホームページ上での情報開示の状況による解説（独断での順位設定）ですので、実際には各々の企業独自には品質・施工監理の体制が敷かれていると思われますので、実際のものとは異なる可能性はあります。


このような観点からも、企業姿勢などが垣間見ることができます。マンション購入の検討の際、参考にしてみて下さい。


以上

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昨年の５月２９日に会社更生法の適用申請を行ったジョイントコーポレーションは、スポンサーに「レノ」という会社が決まりましたが、その後の状況はどうなっているのでしょうか？

先日、神奈川県の湯河原町の「アデニウム真鶴」という物件の新聞折込チラシが朝刊に入っていました。
概要は以下の通り

１．敷地内源泉の天然温泉付分譲マンション
２．総戸数：１２０戸
３。販売戸数：２６戸
４．完成時期：平成２０年１２月（築１年を経過）
５．販売価格：１９９０万円〜９６９０万円
６．専有面積：６０．００�u〜１４２．３８�u
７．交通：ＪＲ東海道線「真鶴」駅徒歩１５分



モデルルーム住戸の限定２戸が新価格販売とのキャッチコピーです。

�@６０�u台の住戸
旧価格 ２，８１０万円（平成２０年６月）⇒ 新価格 １，９９０万円（平成２１年１２月）
⇒ 約３０％ダウン

�A７５�u台の住戸
旧価格 ４，２１０万円（平成２０年６月）⇒ 新価格 ２，９６０万円（平成２２年２月）
⇒ 約３０％ダウン

販売坪単価では、１０９万円〜２２５万円程度とかなり幅があります。


現在、日帰り入浴体験会開催（予約制・無料）などで、販売促進を実施中のようですが、これなどは「在庫処分の為ならなんでもあり」という感想を持ちました。当初購入いただいた方の不都合（不快に感じる）などは、在庫を売る為には全く考慮などしないのでしょうか？（企業姿勢がこのあたりで出ます。更生会社なので止むをえませんでしょうか？）


⇒ 最初に定価で何らサービス（値引きなど）を受けずに購入された方などは、高い金額を負担して購入し、住み始めた挙句の果てに、見ず知らずの買うか買わないか分からない第三者（購入するかもしれない見込み客）の為に、共用施設を利用されることになっているのです。

先に購入し住まわれている方などからすれば、共用施設（露天風呂やサウナなど）無関係の方に利用されることなど不愉快だと思います。
利用できる使用者というのは、区分所有者やその家族・親族など関係のある方であり、全く無関係の人は本来であれば利用は出来ないのが一般的な管理規約で制限されているはずです。



このようなケースなどもありますので、マンション購入を検討される際には、会社の信用・実績や経営状態には細心の注意を払うことも重要ですね。

以上

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昨日に引き続き、本日はゴールドクレストの凄さをご紹介したいと思います。

経営的には以下のような数値に注目します。安定感があり、利益もきちんと出しており、且つ在庫も少ない点など評価できます。やはり、経営者が財務面や営業面でもしっかりした戦略を持っていると、よい業績をのこせるのでしょうか？（社員も少数精鋭と聞いています。）

１．自己資本比率の高さ → ４６．１３％
２．今期の予想数値 → 売上高 約５００億円、当期純利益 ４０億円
３．在庫の数の減少していること → ２５３戸（H20.9） → ２１１戸(H21.3) → １２４戸(H21.9)



しかし、古くなっている完成在庫が個人的には少しだけ残念に思います。

１．ベイクレストタワー（港区港南：平成１７年８月完成）→ 販売戸数７戸あり

２．クレストシティレジデンス（中央区かちどき：平成１９年２月完成）→ 販売戸数１３戸あり

３．クレストタワー品川シーサイド（品川区東大井：平成２０年４月完成） → 第５期１次 １４戸販売予定

４．クレストプライムタワー芝（港区芝：平成１９年８月完成）→ 第２期１次 １３戸販売予定



※マンションは完成時点で全戸売れていて、一斉にお客様たちが入居された方が、コミュニティ形成の観点からも望ましいと考えられます。

→ もしも完成売りの物件を購入し、最初に住み始めてみて実際には自分１人であったら不気味で怖いですよね。他に誰も住んでいなかったら如何ですか？
また、仮に半分位しか住民が住んでいなかったら、残りの半分の管理費と修繕積立金は原則、お客様に買っていいただくまでの期間、通常では売主が負担することになるのです。（経営の安定した企業でなければ、負担するのは困難です。）
従って、在庫の保有コストが結構なコストとなるので、資金面で苦境にたたされている中堅デベロッパーなどでは、早期に在庫処分をするのです。（金融機関からの強いプレッシャーもありますが。）



以前、このブログに注目のマンションとして取り上げたことがあったと思いますが、いよいよ中央区勝どき駅徒歩１分の駅地下直結の再開発超高層タワーマンションの「勝どきビュータワー」がもうすぐ販売開始となるようです。
価格はそれなりの金額にはなろうかと思いますが、物件自体は立地・交通便など魅力的ですね。


以上

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以前から考えていましたので、敢えてコメント致します。
私のつぶやき → 「何故、住友不動産はそんなに完成在庫を保有することができるのですか？」と。

これは、ひとえに企業・経営者の方針であるのではないかと推測致します。
マンションは建物の完成時までに、当然施工会社（建設会社）にマンションの工事代金を全て支払います。（一部、支払手形の場合もありますが。）

所謂普通・中堅のデベロッパーでは、資金繰りが苦しいので、マンションの完成・引渡時に殆ど売れていませんと、土地に設定した金融機関の担保も外せず、工事代金も支払うことができません。そうなると顧客へ物件（マンション）を引き渡すことが出来ない事態（契約不履行）となってしまうのです。

→ そうならない為にも、事前に金融機関からも処分（安売り）しろというようプレッシャーがかけられ、経営者が中間管理職にはっぱをかけて、またその部下の社員そして末端の社員へその意向が伝えられているとうのが実情です。


住友不動産は総合不動産会社なので、マンション分譲事業が仮にこけても、ビル事業やその他の事業（例えば、新築そっくりさんという名のリフォーム事業や注文建築など）でカバーして、マンション市況が冷え込んだとしても耐えられるように、リスクを回避出来ていますし、資金面でも財閥系なので系列の銀行などバックアップの面でも、不安は少ないと思われます。


建物竣工後、有る程度時間が経過した物件の一例

１．ワールドシティタワーズ（平成１９年３月完成→ 築２年以上なので、新築マンション表示は不可）
→ もうすぐ３年近く経つのに、売る人も大変です。

２．シティタワーズ豊洲ツイン（平成２１年３月完成／６月完成）
→ 先日、目の前のDIY（ビバホーム）の一角で、一生懸命モデルルームへのご案内を誘導する人がいました。ターゲットの顧客層は多分マッチしていないと思いますよ！？

３．グランドヒルズ三軒茶屋ヒルトップガーデン（平成２０年３月完成）
→「お客様プレミアムサポートサービス」なるものを発見しました。驚いたのは、ハイヤーで送り迎え・現場案内、そして有償ですが、内装なども完成しているにも拘わらず、お好みの間取りに設計変更しますとのこと。法律の範囲内なら売れる為なら何でもしますよ！というような感じですね。

４．シティタワーズ相模大野 タワー＆レジデンス（平成２１年２月完成）
→ 完成して既に約１年なのに未だ供給していない住戸があるようで、新春第６期販売予定と表示されています。 いつまでに全戸供給するのでしょうか？


流石は、大手財閥系の不動産会社ですね。しかし、現場で売る人は大変だと思いますよ。
確か住友不動産は、販売現場の社員は給与体系が歩合制の社員が多いと聞いたことがあります。販売ご担当の方、たくさん売っていただいて所得が増えるといいですね。（陰ながら応援致します。）


住友不動産のマンション分譲事業に関する事情通の方（内部で）、もしもこのブログをご覧いただいていましたら、是非ともこっそりとその辺りのご事情など教えてもらえませんでしょうか？（メールお待ちしております。）



明日も、私が注目するあるデベロッパーについてコメントしますので、お楽しみに！！


以上


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本日、お昼にTBSの「噂の東京マガジン」という番組を見ていて、特集で建設業者（一戸建ての建築請負業者）が昨年に倒産してしまって、その利害関係者の窮状などを伝える内容でした。

ここで、このようなリスクの回避策と企業の信用について関連などを検証してみようと思います。

番組の具体例
１．埼玉県の川口市にあった「アーバンエステート」という建設会社の倒産
�@この会社はテレビCMなどを、倒産前にかなり流していました。（私も見たことが何回かあります。）
→ テレビCMを流しているから、新聞に企業広告をだしているから安全な企業でるということなど決して有りませんので、よく事前にリサーチすることが重要です。
�A建築工事の前払いを施主（建築主）に要求。（工事出来高よりも先に、請負契約時に、２０％以上〜場合によっては１００％全額の金額）

→ 資金繰りに困っている企業か否かは、上場企業でなくとも株式会社は会社法４４０条で、貸借対照表を公告しなければならないとされています。

経営の安定度の比較について（数社を比較してみて下さい）
→ 自己資本比率、流動比率、当座比率が高いこと、現金・預金などの流動資産が潤沢であること、負債比率が低いことなど。


マンション業者（デベロッパー）に置き換えますと、上場企業の経営破綻も昨年１１月の穴吹工務店などでもあったように、上位企業（例：分譲戸数が２０位以内など）であるから安心などということはありません。
現時点で私から敢えて申し上げるのであれば、上場していてゴーイングコンサーンに疑義がある企業は少なくとも避けるべきでしょう。
→ 継続企業の前提に関する注記が経営破綻の直前の決算書に記載されていました。（例：スルガコーポレーション、ゼファーなど）

非上場企業や中堅企業など、大手の系列（１００％子会社）でない場合などは、これからマンションを購入される際には、十分に企業の信用（経営状況なども）をリサーチしてからご検討されるように気をつけて下さい。

マンションの専門家でなくとも企業の経営状態は、決算書を読める（理解できる）方にご相談されれば、有る程度の推測は可能ですので。


以上

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大手各社の営業開始時期を調べてみました。

東京建物・三井不動産レジデンシャル・三菱地所の３社は殆どが６日（水）まで休業で、７日（木）からの営業開始の物件が多いことがわかりました。
因みに住友不動産では、かなりの数の物件が２日（土）か３日（日）の営業開始で、野村不動産では、３日（日）からの営業開始物件が多かったようです。
※一部、JV案件などでは例外あり

住友不動産と野村不動産では年末年始の休暇が短いという事実から、私の想像と仮説を立てると、この二社は直販（自社販売）であるので、営業マンが歩合給の形態の比率が高く、休みが多くなると給料に支障がでてくることから、休みの期間を短くしているのではないかと考えてもおかしくはないかもしれません。

マンション事業者が売主直販のケースと外注（販売をアウトソーシング）しているケースでは、意志の疎通や、社内決裁（値引き・サービス）のスピード、トラブル発生時の対応などにも影響してきます。それぞれの良い面と悪い面があります。

※いづれにしても営業マン（新築マンションのみならず、中古物件の仲介も）は、成果欲しさに必死の営業攻勢をしかけてきます。特に歩合の給与体系の場合などは、月末などはご注意下さい。
自分の成績（契約件数）を優先し、お客様のニーズ・ウォンツ・ライフプランなどそっちのけで、ひたすらメールや電話、時にはアポイントなしの訪問などを行いますので。


本当に信頼のおける営業マンという人に会える確率は極めて低いものです。
その点、利害関係の無い専門家（コンサルタント）に、相談されてみるのも一考の価値はあるのではないでしょうか？

私自身も皆様（マンション購入予定の方）のお役に立てるよう、今後もこのブログを通しての情報発信と、メール（数ヵ月後には電話や面談）での相談業務を行いますので、是非ともお気軽にご活用下さい。
（現在、「マンションってどうよ？関東版」というQ&Aサイトにおいて、専門家として一般の方からの多数の質問に回答しています。）


以上

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東急不動産と東急コミュニティは、２０１０年以降供給するマンション全戸に、マンション専有部サービス（サービスの名称：「家族力・プラス」）を付帯すると発表した。

サービスの概要は以下の通り。

１．東急コミュニティが管理するマンションを対象に、有料で専有部内の様々な場面をサポートするサービス（１年間で税込１８００円と格安な金額）

例�@水回りトラブル（応急処置・簡易なものは無料）
�A鍵トラブル（応急処置・簡易なものは無料）
�Bガラストラブル（応急処置・簡易なものは無料）
�C家具の移動（年１回は無料）
�D照明・管球の交換（年２回は無料）

２．暮らしサポート（有償・業者の紹介）
例�@布団丸洗い・乾燥
�Aパソコンサポート
�B不用品回収

３．その他、ギフト、レジャーや冠婚葬祭についてのサービスの紹介や、電話による各種の相談（無料）

同社によると、このサービスは今年の一月から一部でスタートしていたようで、顧客数約４０００件で、８割が５０歳以上であり、高齢化によりニーズは着実に増加傾向とのこと。


マンション業界もあの手この手で、顧客ニーズの吸い上げ、開拓・開発により新たなサービス・付加価値の提供をして差別化を図っています。


今年も残すところあと１日となりましたが、このブログを読んでいただいた方々には感謝申し上げます。
誠に有難うございました。
来年も可能な限り頻繁な日数で、マンション購入に不可欠且つ有益な情報やノウハウなどを、このブログを通してご提供して参ります。
どうぞ宜しくお願い申し上げます！

以上


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