投資の世界で生き残るために

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不動産を売却するとき損を出して、新たにマイホームを買ったらどんな優遇があるのか？

マイホームなどを買うと、買値と売値では新築はもちろん、中古でもあった時より安くなることがほとんどである。その理由としては以下だ。

・そもそも建物が古くなる。（新築なら新築プレミアムがなくなる）
・土地はまだ下がり傾向（市街地はかなり下げ止まってきているが）

さて、さがったらどんな優遇があるか？こんな優遇があるのは不動産くらいなので、おそらくこれはバブル時に購入した不動産がめちゃくちゃ下がった時の救済措置としてできた法律と思われるが、だれでも不動産を売って損をしたら優遇があるというわけではない。

条件の前に優遇があるのかというと、合計所得を下げることが可能な控除が適用できる。
株の譲渡益の損失繰越して相殺するのとよく似ているが、こちらは給与所得からも控除できるのである意味最強である。、

まず優遇としては、損した分、例えば1500万円損したとする。

計算をシンプルにするため毎年収入が500万、合計所得が400万円とする。


売った年の合計所得400万円はゼロになり、まだ1100万円の控除カードを手にしている
翌年の合計所得400万円もゼロになり、まだ700万円の控除カードを手にしている
さらに翌年の合計所得400万円もゼロになり、まだ300万円の控除カードを手にしている。
さらに翌年の翌年の合計所得400万円は100万になり控除カードは使い切ったことになる。

上位の場合、4年間にわたって税金がほぼ取られないという夢のような話だが、もともとは不動産の売買で
大損をしているので、こんな優遇控除のお世話にはなりたくないのが正直なところ。
ただ、多くの人は損することのほうが多いので、知らないともったいない制度なのできちんと理解しておきたい。

さて、この優遇制度だが条件がある。主な条件は以下。

・自分の住んでいる家を売って買い替えであること。
　住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。
　（わかりやすく言うと、すぐに売らなくてもいいが。まあ3年間は猶予あり。でも3年過ぎたらその年の年末までに売ってやということ）

・売却する不動産には5年間以上は住んでいること。（購入してすぐ転勤などはダメなパターン）

・売却する前年〜翌年の間に床面積が50平方メートル以上であるものを取得すること。（常識的に買い替えとみられるタイミングかどうか）

・10年以上のローンを組むこと。（一括払いできるような余裕のある人は優遇の対象外）

特別なことがなく普通の買い替えなら条件は満たすだろう。
年数がたてば建物の価格などほぼゼロで計算されるので、かなりの年数を住んでいれば、大方の人がこの制度を
使えるのではと思われるがそうはいかない。
建物に対しては減価償却しなければいけない。つまり、毎年、徐々に価値が下がっていくので、いつまでも買った時の価格と比べて損をしたとは言わせないというものである。どこまでチェックされるかわからないが、きちんと計算しておかないと、虚偽の申告、脱税扱いになるので注意したい。

※詳細はこちら
　https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm

例えば、
株の売買で100万円の損失を出したので確定申告し損失を3年間繰り越せるようにしたとする。
翌年、幸い100万円の利益が出たので、確定申告を行い損益を相殺できた場合、


�@国民健康保険料（医療分・後期高齢者支援金分・介護分）
�A介護保険料（65歳に達した後に支払うことになる介護保険の第1号被保険者としての保険料）
�B75歳以上が加入する後期高齢者医療保険料

について、保険料のアップするものはどれか？


�@�Bについては
「総所得金額等」を元に計算されるので、相殺後、利益がゼロなので保険料はアップしなし。

�Aについては
「合計所得」を元に計算されるので相殺前の利益部分（100万プラス）は所得として計算されるためアップする。

が正解。

国や各市町村からのサービスは一律同じ基準で計算されていると思うと失敗する一例である。いつかは、�@�Bも�Aと同じ基準にされると思っておいたほうがいいだろう。そもそも、株する余裕がある老人に金銭面で優遇する今の制度がおかしいと思うべきだと思う。

不動産の売買益はマーホームかそうでないか、またどれくらいの期間所有していたかによって税率が変わる。
もちろん、利益が出ない限り税金はかからないので、今の日本は不動産価格は下落することが多いので大半の人にとっては無関係だろう。でも、概ね制度を知っておくことは必要かと思いまとめた。


ざっくり覚えておくなら、

・マイホームの場合3000万円までの利益は非課税。
・マイホーム以外の場合、5年以内に売ると40％ほど、5年を過ぎると20％ほど、10年を過ぎると
　14％ほどになる。


5年以内に売ると40％もの税金がとられるわけだが、そもそも住むつもりも、活用するつもりもない
怪しげな土地の購入は、それでも受かったとしてもがっつり税金貰いますということだ。

ちなみに5年というのは、住み始めてから5年ではなく、売却した年の1月1日現在で
その不動産を所有していた期間が5年になるかどうか？である。
言い換えれば、対象の不動産を手にしてから6回正月を迎えているかどうか？が基準となる。

なお、不動産の譲渡所総合課税ではなく分離課税である。

譲渡所得＝売値−買値−（取得費＋譲渡費）

・短期譲渡所得（所有期間が5年以下の場合）
　39.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）

・長期譲渡所得�@（所有期間が5年超の場合）
　20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

・長期譲渡所得�A（所有期間が10年超の場合）
　譲渡所得6000万円以下の部分：
　14.21％（所得税10％＋復興特別所得税0.21％＋住民税4％）
　譲渡所得6000万円超の部分：
　20.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

◆マイホーム売却特例
ただし、マイホームを売った場合、特例として3000万円までの控除がある。
その際、新たに住宅を購入した場合住宅ローン減税との併用ができないので、この控除を受けるか
住宅ローン減税を選択するかは、どっちが得か選択する必要がある。
10年超所有の場合、譲渡益3000万を出た分も、14.21％の課税で済む。

◆買換え特例
3000万円で購入した住宅を4000万円で売却した場合、差額の1000万円が収入金額として課税の対象になるが、売却価格より高い5000万円の住宅に買い替えた場合は譲渡所得に課税されない特例。
こちらも同じく、住宅ローン減税との併用ができないので、この控除を受けるか住宅ローン減税を選択するかは、どっちが得か選択する必要がある。

前回は毎月の給料の所得税について徴収ロジックを説明した。
では、賞与はどうなっているのか？

決定する要素は下記

・賞与をもらう前月の社会保険料控除後の金額
・扶養親族の数（障害があったらプラス１する実際の人間の数とは一致しない数え方）

例として

・扶養親族は2人
・賞与をもらう前月の社会保険料控除後の金額は40万円

としたとき、下記のテーブルに当てはめる。

※国税庁のHPより
　賞与に対する源泉徴収税額の算出率の表
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/gensen/zeigakuhyo2019/data/15-16.pdf

すると、393千円〜420千円のところに当てはまるのがわかるだろうか？

左のほうへ行くと「賞与の金額に乗ずべき率」と書かれている数字が、10.210となっている。

ただ、この「賞与の金額に乗ずべき率」というのは表現がおかしい。
正しくは
「賞与の金額から、賞与に対してとられる社会保険の金額を引いた金額に対して乗ずべき率」
である。

つまり、10.21％が税率で、これは社会保険の控除をした後にかける税率である。

所得税って20％くらいじゃなかったっけ？10％って少なくない？ラッキー！と思った方、残念です。
当たり前ですが年末調整でしっかり調整さるのでラッキーでも何でもない。
日々の給料に比べボーナスが多い人は年末に多くの人は戻ってくるイメージの幸せな年末調整が、逆に悪魔の年末調整という事になる。


最後に補足だが、住民税は賞与からとられないので勘違いしないように。住民税はきちんと正確な金額が計算されたのち、12分割して毎月取られているので、賞与の時にさらに取られることはない。

所得税・住民税は年末調整や確定申告を行うことによって最終的な税額がきまる。日本の場合、サラリーマンの多くは源泉徴収という制度のもと毎月、所得税と住民税がとられている。つまり、会社のように確定申告等で1年分の税金を払うわけではない。ではの税金、前払いか？後払いか？

覚えておくことは

・所得税は前払い（なので一旦、仮の税額を徴収）
・住民税は後払い（なので正確な税額を徴収）


住民税は後払いなので、修正申告、更正の請求などをしない限り後から訂正されることはない。1年分を計算し、翌年の7月から徴収する。一方、所得税はほぼリアルタイムに徴収し、取りすぎ、足らずは年末調整や確定申告で微調整を行う。

さて、この所得税、最終金額は年末までわからないはずである。にもかかわらず、リアルタイムで徴収する計算アルゴリズムか気になったので調べてみた。

こんなテーブルに給料を照らし合わせて徴収していることがわかる。
※国税庁のHPより
給与所得の源泉徴収税額表（月額表）
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/gensen/zeigakuhyo2019/data/01-07.pdf

扶養がいる人は安くなるように作られており、一見何の疑問も持たない。
あれ？自分が障害者だったり、寡婦だったり、扶養親族に障害者がいたら、控除が増えるのになぜ扶養人数という切り口でしか計算しないのか？これに気づいた方は素晴らしい。実は以下のようなロジックで強引に扶養人数だけの切り口にしている。

※国税庁のHPより
給与所得の源泉徴収税額の求め方
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/gensen/zeigakuhyo2018/data/19-22.pdf

正直、ここに書いている日本語は難解な英文並みに理解しずらい。（こんな文章書いたら、学校では怒られたんですけどね・・・）わかりやすいのは、〇とか△で書かれている図を見ればわかるだろう。
例えば、扶養している子供に障害があれば、扶養親族で１，障害者で１、合計扶養親族は２とカウントする。実際には人間としては一人だが、扶養親族は2とカウントするのだ。計算ロジックはわかっただろうか？

さて、なんとなくこれで筋が通ったように思うが、例えば扶養控除は38万円、障害者控除は27万円の控除だ。金額が違うのに、扶養親族1としてカウントするのはおかしくないか？と思うのが普通だ。おかしいのである。だから、年末調整や確定申告で微調整するのである。
言い換えれば、毎月取られる所得税はざっくりとって、細かな計算は年末しますよ。だから、年末になると生命保険控除や、扶養親族に変更はないかとか、最近はイデコもあるのかな？このあたりの情報を会社に提出し年調で調整されるのである。もし提出しなかったら、翌年2月ごろに自分で確定申告すればよい。

毎月の社会保険は、4月から6月の交通費を含む給料の平均値から、標準報酬月額を算出して決定される。では、賞与はどうだろう？
所得税も含めると結構がっつりした金額がとられており、ビックリするのだがそのロジックを説明しよう。

そもそも賞与には昔は約2％しかかかっていなかった。（事業主と被保険者で折半するので負担は１％）つまり、毎月の給料を抑えて賞与でガツンともらうと、社会保険を相当安くすることができた。今から考えるとこんなめちゃくちゃな法律だれが作ったのかと思う。
こんなおかしな法律は見直そうと平成15年（2003年）4月に賞与も同じ割合の掛け率となった。（以下）

＜注意＞法改正当時の掛け率

◆健康保険
　　　　　　　　標準報酬月額に対する保険料率　　　賞与に対する保険料率
平成15年3月まで 85/1000 　　　　　　　　　　　 　　　8/1000
総報酬制導入後 82/1000 　　　　　　　　　　　　　　82/1000（※１）

◆厚生年金
平成15年3月まで 173.5/1000 　　　　　　　　　　　 　10/1000
総報酬制導入後 135.8/1000 　　　　　　　　　　　　135.8/1000（※2）

以下の通り上限を設けているのは、毎月の健康保険、厚生年金も上限を設けている理論と同じである。
（※１）対象となる賞与の上限額は200万円
（※２）対象となる賞与の上限額は150万円

いままで2％くらいかかっていたものが、22％ほどに跳ね上がった。（労使折半なので11％）

さて、ここで終わらない。このパーセンテージ徐々に上がっており現在は、

＜現在の掛け率＞

健康保険　9.84％（介護保険を払う40歳以上の方は11.64％）
厚生年金　18.3％

合わせて約30％、労使折半しても約15％払う必要がある。ちなみに会社によって折半でなく、会社んほうが多く払っている社員にとってありがたい会社もある。ANAがコロナで財政が厳しくなった時、社会保険を折半するというニュースが流れ、折半じゃない会社ってあったんだと思った方も多いだろう。

まとめると、昔は１％、今は15％です。
なんか昔のほうがお金溜まってたイメージがある人はこれが原因かもしれない。

あらかじめ高額な支払いがわかっている治療・入院については、支払い時に事前に高額医療費限度額までに抑える方法がある。
事前に、市町村で「限度額適用認定証」を取得すれば支払時に高額医療費限度額まで抑えられる。長期の入院や手術や高額な治療をした場合、何十万という請求も珍しくない。そんなときは「限度額適用認定証」を事前に病院に提示すれば高額医療費限度額までに抑えられる。もちろん、入院時の食事代はこの範囲ではないので別途支払う必要はあるが、入院時の食事代も所得に応じた価格設定がなされているので、「限度額適用認定証」を提示し、最も所得の低いランクだと1日100円として自動的に計算してくれる。

標準報酬月額というのは、毎月の給料から計算され、4月から6月の交通費等も含めた給料の平均で算出される。この金額テーブルによって、毎月の社会保険（健康保険・厚生年金）の金額が決定される。扶養がいるとか関係なく単純に、賞与を除いた4-6月の給料（交通費は納得いかないが含む）から算出される。
賞与についても、年4回以上なら標準報酬月額に含むが、一般的には夏と冬2回なので考慮されない。（これも納得いかないのだが）

例えば以下のAさん、Bさん、Cさんを例にとってみる。

組合員のAさん
残業が恒常的に多く　4-6の平均が　月額54万円でした。
夏・冬のボーナスは　60万・60万とします。
年収は54万×12＋60+60＝768万円

管理職のBさん
固定給で　4-6の平均は48万円
夏・冬のボーナスは　150万円・150万円
年収は48×12+130+130＝876万円

契約社員のCさん
固定給で　4-6の平均は　60万円
夏・冬のボーナスは　なし
年収は60×12＝720万円

この場合、賞与は年に4回以上でないと標準報酬月額に加算しないという事なので今回は加算されない。
というか、年3回というのは聞いたことがるが、年4回の賞与を出しているところって聞いたことがない。
最も年収の高いBさんが最も標準報酬月額が低く、最も年収の低いCさんが標準報酬月額が最も高いという逆転現象が起きている。

より多くの収入のある人から、多くの社会保険を払ってもらうという事になっているのにかなり違和感が残るがこういう法律らしい。
毎月の社会保険の金額差もそうだが、高額医療費の限度額がA、Cさんなら17万ほど、Bさんなら9万ほどと2倍ほどの差が出る。そもそもおかしな
基準で標準報酬月額を算出しているうえに、この差は大きすぎる。大病になってはじめて実感することなので多くの人はこれに気が付いていないか、気が付いていても文句を言わないので放置されているのだと思うが、ここは改善の余地があるのではないか？

ちなみに、誤解しないでもらいたいのは、賞与に社会保険（健康保険・厚生年金）がかからないわけではない。これに関しては別途説明をする。

住民税非課税って、自分は住民税の計算をするときに、決められた控除、申請できる控除を積み重ねてゼロ以下になると非課税と思っていたのだがそういう計算ではないようだ。

1人身の場合、R2年は35万（寡婦等は125万）、R3年は45万（寡婦等は135万）とのこと。
扶養から外れる所得48万と結構差があるので、一緒と思っていたらトラップにはまるので注意。

とある市のHPからの引用だ。

◆住民税非課税の条件

和2年度まで

生活保護法の規定により生活扶助を受けている人。
障がい者・寡婦(夫)・未成年者で合計所得金額が125万円以下の場合は非課税となります。
合計所得金額が35万円×(控除対象配偶者及び扶養親族の数+1)+ 21万円(=加算額)以下の場合は均等割が非課税となります。
総所得金額等の合計額が35万円×(控除対象配偶者及び扶養親族の数+1)+ 32万円(=加算額)以下の場合は所得割が非課税となります。
注意：本人のみの場合はどちらも加算額はありません。



令和3年度から

生活保護法の規定により生活扶助を受けている人。
障がい者・寡婦又はひとり親・未成年者で合計所得金額が135万円以下の場合は非課税となります。
合計所得金額が35万円×(控除対象配偶者及び扶養親族の数+1)+10万円+ 21万円(=加算額)以下の場合は均等割が非課税となります。
総所得金額等の合計額が35万円×(控除対象配偶者及び扶養親族の数+1)+10万円+ 32万円(=加算額)以下の場合は所得割が非課税となります。
注意：本人のみの場合はどちらも35万円+10万円になります。

※合計所得金額とは
合計所得金額とは、純損失または雑損失等の繰越控除前の総所得金額、分離短期譲渡所得の金額(特別控除前)、分離長期譲渡所得の金額(特別控除前)、分離課税の上場株式等に係る配当所得・譲渡所得の金額、先物取引所得金額、山林所得金額及び退職所得（分離課税分を除く）の金額の合計額をいいます。

※総所得金額等とは
総所得金額等とは、損益通算並びに純損失及び雑損失の繰越控除後の総所得金額、分離短期譲渡所得の金額(特別控除前)、分離長期譲渡所得の金額(特別控除前)、分離課税の上場株式等に係る配当所得・譲渡所得の金額、先物取引所得金額、山林所得金額及び退職所得（分離課税分を除く）の金額の合計額をいいます。

養老保険に入るくらいならiDeCoに入るべきという話をする。

養老保険は公的年金等以外の雑所得扱いなので、受け取るときにがっつり税金がとられる。
イデコは公的年金等の扱いなので、65歳以上なら110万までの控除がある。厚生年金を長年払ってきたサラリーマンにとっては、基礎控除と公的年金等控除を足して158万円（48万+110万）くらいはもらえる人も多いのであまりこの控除の恩恵は受けないかもしれないが、第3号で、いわゆる年金の1階部分しかもらえない専業主婦・パートなどの方は、控除の恩恵は受けられるはずである。

また、サラリーマンであっても2つメリットがある。

一つ目は所得税・住民税が安くなる。払った分そのまま控除となるので、イデコに10万積み立てれば、所得税と住民税合わせて30％払っていたなら、年間3万、20万積み立てれば年間6万の税金が戻ってくる。
これは単に税金が戻ってくるだけでなく、所得を低く見せることであらゆるメリットがある。例えば保育料が安くなったり、児童手当の対象となったり、高校の授業料補助金が増えたりとメリットばかりである。

二つ目は良く言われるNISAとおなじく、運用益が非課税。ただ、これは利益が出たときだけなので１００％メリットとは言えない。

これだけを見ると、いいことばかりでのようだが1点だけでメリットがある。それは60歳までおろせない・・。（厳密に言うと積立期間が10年未満の場合、60になってもおろせない）
NISA、積立NISAがいつでも引き出せることを考えると、資産がロックされるリスクはある。
ただ、株などインフレ対応できる資産として積み立てられるので、養老保険のようにインフレ対応できない積立に比べると安心感はかなりある。個人的には、インフレ対応できる株などのインデックス商品は長期で見ると元本保証より安心感があると思っている。

まとめると以下になる。

・税金をいっぱい払ってる人は絶対に入ったほうがよい（会社に企業年金があり入れない人はまだいるが2022年には解消される見込み）

・税金をあまり払っていない人は微妙だが、50歳手前くらいなら10年もの積立商品イメージなのでそれほどリスクはない。

・逆に若い方は60歳までイデコを払い続けることになるので、いくらインフレ対応できるといっても少し慎重になったほうがよい。ただ、積立金額は変更できる。

・長期積み立てロック式年金（個人年金・養老保険など）より、様々な税制面でいい商品なのでイデコ以外の選択は無いと考えたほうがよい。イデコができたのが確か2017年。これ以降に個人年金や養老保険を勧めてきた営業がいたら詐欺に近い。

国がこれだけ優遇する裏には、日銀だけで株価支えるのではなく、国民のお金でも株価を支えましょうということ。日本国民の株主を増やして、海外投資家たちに振り回される状況を少しでも避けたいという方向性は納得できるし個人的には賛成だ。