サラリーマンを3年で卒業＆セミリタイアを目指す日記

こんにちは、アントレです！

☂な日が続きますね☂

さて、例の35年固定金利巻き直し融資につき、地元の信金より骨子が出てきましたので、備忘録かねてUPしておきたいと思います。



まず、今回の巻き直し対象と残債は以下となります。

�@タワマンA　1906マン
�AタワマンB　3409マン
�BタワマンC　2148マン
�C低層マンD　4618マン
�D発電所E　　1055マン　→�Aの第二抵当アリ
残債合計　　13138マン

ココで何で�Dの発電所Eが登場するかというと、Eは公庫融資でして実は�Aの第二抵当になってました。
今回巻き直し融資をするにあたり、第二抵当も外す必要がアリ、借換の対象となってしまいました。ローン残年数7年を35年で巻き直し笑

ちょっとしたラッキー、ですね笑

で、コノ残債を諸経費込みで1.32オクにて35年固定金利2.1%の事業性融資にて借換を行います。

すると、、、

現状　→月返済61マン、年返済730マン
借換後→月返済44マン、年返済532マン
差額　→月返済16マン、年返済198マン

となり、年間で200マンほどCFが捻出されることに相成りました〜

やりましたぁ！

因みにそれぞれの賃料や売電収入は以下です。

�@タワマンA　180マン/年
�AタワマンB　480マン/年
�BタワマンC　180マン/年
�C低層マンD　420マン/年
�D発電所E　　180マン/年
合計　　　　1440マン/年

というコトで返済比率は、年返済532マン ÷年売上1440マン/年＝37%と相成りました。

かなりいい数字ですね！

で、ココで一つ追加で交渉を進めておりまして、上記�@タワマンAを無担保設定にしてもらえるかどうか、検討してもらってます。コレは何を言っているかというと、全ての案件につき、残債分はキッチリ借換をして、抵当権を地元信金に切り替えるんですが、タワマンAのみ担保設定はせずに、無担保状態とする、というウルトラCでして、コレによって別途進めているバーチーイチメガの公庫融資が仮にNGになった場合、残りの設備代をタワマンAの売却によって捻出する、というコンティンジェンシープランとなります。

タワマンAは現時点での市場価格は4300マンくらいなので、その売却金を丁度バーチーの残りの設備代に充てることで全てキレイにDONEという算段です。

モチロン公庫融資が成功して売らないことに越したことは無いですがね。

イロイロ慎重に慎重を期して進めております。引き続きガンガン行っちゃいます！

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※編集後記※
本件と並行して進めているバーチーイチメガ融資もどーなって行くんでしょうか。
前に進むしかないので、ガンガン行っちゃいます！

おはようございます、アントレです〜！

今日も☂☂☂。
どうやら梅雨入りしてしまったようですね笑

さて、今日の日経から気になる記事のご紹介です。

コレは国土交通省から出されている不動産価格指数の過去10年間の推移でして、2010年を100とした場合のデータとなります。元ネタ→ココ

で、小学生にもわかる感じで一目瞭然なんですが、区分マンションがトンデモないことになってますねぇ。戸建や宅地価格自体それほど変化してないのに、何で区分マンションだけこんなに上がっているんでしょうか。

ソレは国の低金利政策がずっとあって、住宅ローンを使って金利1%以内でマンションが買えちゃう時代だったというのが有ろうかと思います。つまりある程度の属性があれば誰でも簡単に買えちゃうんで、人気のある物件に買いが集中して、区分マンション価格全体を押し上げてきた、という背景があろうかと思います。

で、人気のある物件とは何かというと、モチロン、都心のランドマーク的な大規模マンションでございまして、必然的にタワマンになって来るんだと思います。

つまりココ10年のマンション価格上昇を牽引してきたのは、都心の新築タワマンであると、断言してもいいのでは無いでしょうか。

で、従前から申し上げてきている通り、都心のタワマンは大手デベロッパー中心の売り出しとなります。いわゆる街で声を掛けてくるような泡沫不動産業者の怪しい自社物件ではございませんし、ソンナ業者はタワマンを取り扱うことすらできませんので、大規模新築マンションは辞めておきなさいとディスるしかありません。同じ区分マンションでも、ソンナ業者のサブリースマンションとか、一度買ったら中々抜け出せない物件もございますので、引き続き注意してくださいね。

で、タワマンに話を戻すと、上記図の特筆すべき点は、10年間右肩上がりで上がりっぱなしなんですが、その裏では、着実に返済が進んでいるという点でございます。区分マンション価格はココ10年で約1.8倍に上昇しているんですが、一方で35年ローンの内、既に10年返済が進んでいて、恐らくゆうに1/4くらいは残債が減ってるのでは無いでしょうか。

そして更に加えて言うと、コノ10年間投資用として貸出しをしてきた場合、当然ながら10年分の家賃収入が入ってくるワケで、マンション価格が上がりつつ、残債が減って、家賃収入が入ってくるという、不動産のゴールデントリプルクロス状態が構築出来たというお話になろうかと思います。

ちょっとシミュレーションしてみましょう。

仮に10年前に5000マンのマンションを35年金利1%で融資を引いて表面5%で賃貸運用してきたと仮定しましょう。現在の物件価格は1.8倍になっているので、9000マンになろうかと思います。コノ時点でウハウハなんですが、返済も進んでいて計算すると残債は4000マンくらいになってます。つまり現時点で売却すると、ざっくり5000マンの売却益、となるワケです。で、話はココで終わりません。10年間利回り5%で貸してきたので、インカムゲインの合計は2500マンにも及びます。つまり現時点で売却した場合をまとめると、、、

5000マンのキャピタルゲイン＋2500マンのインカムゲイン＝7500マンの利益

という計算が成り立ちます。モチロン諸経費を考慮してませんが、軽く純利益6000マンは見込めるのでは無いでしょうか。モデルルームに行ってパシパシハンコ押すだけで純利6000マンですよ。

しかもしかも、借金フルレバで、手出しゼロ笑

たまんないですね笑

というコトで、皆さんよろしいでしょうか。

若干プチ自慢ですが笑、本ブログは2014年のブログ立上当初より、新築タワマン投資をお勧めし続けてまいりました。上述の計算の通り、帰納法的にその信ぴょう性が証明されてしまったのでは無いでしょうか。

今当方がお勧めしてるのが、晴海フラッグでございます。

皆さん、いつ買うの？今でしょーーーー！

引き続きガンガン行っちゃいましょう〜！

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※編集後記※
仮に10年前にソンナタワマンを5戸買っていたら、現時点で3オクの純利益でございます。つまり10年あれば簡単にFIRE出来ちゃいましたね。引き続きイロイロ頑張りましょう〜！

こんにちは、アントレです〜！

最近はお天気悪いっすね〜☂
7月の発電は若干ペースダウンですね。

さて、今日の日経からです。


晴海フラッグ、応募111倍も

イヤー、やっぱりスゴイですねぇ

記事によると、今までの販売住戸の平均倍率は8.8倍！そして、最高倍率は何と111倍！！！

何か、宝くじみたいな感じですね笑

当方も2週間前時点で27倍率の部屋に申込んだんですが、7/25の抽選当日には一体何倍になってしまうんでしょうか。

うーん、何とも当たる気配がしませんが、くじ運は多分強い方だと思うので、ちょっとだけ期待しましょう。

今後ですが、低層棟の最終期の販売が1回と、来年にタワー棟2棟の販売があります。

コレは敢えて人気の無い部屋を狙う等しないと、全く引っかからない可能性がありますね。

とはいえ、チャレンジしなければ何にも得られませんので、引き続きガンガン行ってみたいと思います〜！

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※編集後記※
バーチーイチメガが稼働すると資金繰りにも余裕が出てくるので、当方的には本命はタワー棟、ですね。
引き続き頑張りましょう〜！

こんにちは、アントレです〜！

最近暑いっすね〜☼
海にでも行ってみたいと思います〜

さて、昨日は先日晴れてサラリーマンをFIREされた方と卒業パーティーでございました。


太陽光4基、不動産4棟という感じで、正直中々ギリギリスレスレのFIREなんですが笑、共働きで奥様は現役継続という形で、そんな形もアリなんですねぇって感じです。

イロイロ落ち着いたらお子さんともども海外移住を計画されているとの事！

当方もその昔海外移住をマジ検討し、結果断念した経験があるんですが、イロイロ環境が整ったら是非ともチャレンジしてもらいたいと思います。

引き続き頑張りましょう〜！！

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※編集後記※
やっぱり太陽光や不動産の様に、中長期的に収支が見えてくるとFIREしやすいですよね！特に不動産なんかは優良不動産なら35年間も収支が見えてしまったりしちゃいます。株などのペーパーアセットだとさすがに35年間は見通せないと思いますからね。引き続き頑張りましょー！

おはようございます、アントレです〜！

イヤー、暑い暑い。
日中は暑すぎて外に出れませんね☼

さて、バーチーイチメガの諸々のコスト支払いにて金欠病を患っているんですが、ちょっと変わった融資にもチャレンジしてみようと思います。

ソレは、、、

教育一般貸付 （国の教育ローン）

でございます。要は公庫の教育ローン、ですね。

ネットから申し込めるので、サクッと申込してみました。

所得制限がありますが、上手く行くと、子供一人当たり最大450マン、固定金利1.4%、返済期間18年、なーんていう条件で借入ができちゃいます。

コレは活用しない手は無いですねぇ

しかも借入は子供一人あたりですので、3人いればMAX1350マンいけちゃいます。

使い道は、入学金、授業料、受験費用、定期券代、在学のためのアパート代、パソコン購入費など、概ね学業にかかわる全てに投入可能。しかもしかも、大学だけではなく、高校、高専、予備校、デザイン学校など、16歳以上が通う学校はほぼほぼオッケーそうですね。日本学生支援機構の対象が大学生なのに対し、高校生から借り入れできるのはデカいと思います。

というコトで、お子さんをお持ちの皆さんは、高校生で公庫の教育ローン、大学生で給付型奨学金を狙うべし、というのは王道コースなのでは無いでしょうか。

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果たして審査結果は如何に？近日中に結果が出るそうです！

おはようございます、アントレです〜！

暑い暑い暑い☼

某お笑い芸人が芸人仲間から投資話で総額7オク集めてフリーズしちゃったみたいですねぇ

一体どんな投資要素で集金したのか分かりませんが、7オク集めるって率直にスゴイと思います☼

では、仮に当方に7オクあったら一体何に投資するんでしょうか。

不動産は、、、上がりきってるので現時点ではビミョーですよね。晴海フラッグが7オクイケたらいいんですが、さすがに現実的ではありません。。。

次に株やFX系も世界情勢が不安定なので投機になってしまいそうです。。。

仮想通貨も安定しません。。。

であればやはり、、、

太陽光、ですね☼

以前ブログ展開したFIT高圧12基（ココ）を7オク分買って試合終了でございます笑

毎年キッチリ利回り出て、数年後には元本もキッチリ返してその後ウハウハ状態になりますからね。

イヤー、どなたか7オク程貸してください〜嘘笑

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※編集後記※
一体どのくらいの目標利回りで7オク集めたんでしょうか。ホントにスゴイですね！

こんばんは、アントレです！

今日は公庫よりうれしい知らせが舞い込んできました。
別途記事にしてみたいと思います。

さて、本日保険会社の担当社員と打ち合わせしたんですが、今年の10/1より火災保険料が地域や種類によっては大幅値上げになる見込みとのことです。

実際にどの程度上がるかはツールを回して見ないと分からないんですが、担当社員の肌感としては全体平均で２〜3割程度上がってしまうのではないか、とのコト。

というコトで、太陽光発電の火災保険に関する部分を一部見せてもらいましたので抜粋してみました。


スミマセン、ちょっと画質が悪いんで見えづらいんですが、保険料が引き上がる（20%以上値上げがある）業種として思いっきり太陽光発電所が指定されています。加えて更に値上がりが激しくなる都道府県は、秋田県、群馬県、大阪府、長崎県、熊本県、宮崎県、鹿児島県、と定義されてます。

うーん、コレは困りましたねぇ。

日本全体的に物価高が起こっているんですが、今回の値上げは昨今の台風被害を起因する部分が多い模様です。うーん、リスクが顕在化したら保険料に反映とは、まさに電力会社の総括原価方式的なにおいを感じますねぇ笑

というコトで、特に上述した都道府県の方は要注意なんですが、コレから発電所の保険を検討されている方、年末あたりに満期を迎えそうな方、等々に置かれましては、

保険始期日を9月末として、極力長期に（5年がMAX）保険契約を締結すべし

というのが鉄板でございますので、ご対応の程、よろしくお願いします。

モチロン、当方がご提供する保守運用コンサル（保険付き）（ココ）につきましても、9末までにご加入若しくは他社さんよりお切替頂ければ、現行料金にて最大5年の契約が結べますので、何卒エントリーの程、よろしくお願いします。

コスト面もクレバーに、引き続きガンガン行っちゃいましょう〜！

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※編集後記※
9末を保険始期としないとイケませんので、8月中にはエントリーよろしくお願いしますm(__)m
因みに保険会社はどこも同じ動きをしますので、10/1より全ての保険会社の保険料が値上げになる模様です。

こんにちは、アントレです！

いやいや、今日も暑いですね〜☼

さて、朗報です。

以前記事にした以下の件ですが、

公庫の教育ローンを活用しよう！

無事融資の審査通りました〜！

イヤー、少額っちゃ少額ですが、バーチーイチメガで資金ショート中の身としてはまさに恵みの雨でございます☂

それでは早速諸条件を見てみましょう。




450マン、固定金利1.4%、期間18年で元金据置が来年5月まで、無担保、保証人ナシ、その他条件一切ナシ！！

日本ってイイ国ですねー️

因みに本件、ネット申込したのは7/16で、融資決定の連絡が来たのが7/25でした。
たったの5営業日での融資確定でございます。ありがとうございましたm(__)m

本融資獲得にあたっては実は少々コツがございまして、有料note（1000エン）にて以下の記事を書いてみましたので、もろしければご参考ください。

奨学金・学資ローン獲得戦略

イヤー、ホントに助かりましたぁ

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※編集後記※
必要書類を本日提出して来まして、融資実行は8/3となるそうです。
本当にありがとうございましたー！

こんばんは、アントレです〜！

今日も暑かったですねー☼
後1か月、辛抱しましょう〜

さて、以前記事にした以下の件でございます。

即時償却５０％！！

本日バーチーの担当者さんより連絡があり、無事承認が取れました〜


イヤー、やりました〜☼

本制度に気が付いたのが3月下旬でしたので、承認手続きに約4カ月ほどかかりましたが、7月中に承認が取れて何よりでございます。というのは、本承認を元に地域未来投資促進法を活用することで、設備代の最大50%が即時償却出来ちゃうんですが、その必須要件として、工事着工が承認前であるコト、という条件がございました。8月には工事着工になるので、何としても7月中に承認が欲しかったんですが、リアルにギリギリセーフ
でございます。イヤー、良かった良かった。

計画書については千葉県の担当者と打ち合わせしたり、契約書の修正で10回以上キャッチボールしたりと、実はウラではイロイロ大変だったんですが、無事承認に至って本当に良かったです。千葉県の担当者さん、ありがとうございました〜！

引き続き今度は国の即時償却の承認を取得する必要があるので、抜かりなく進めていきたいと思います。

それと合わせて朗報なんですが、本計画書の承認を取ることによって、公庫の金融支援優遇を受けることが出来ます。


大きいのが金利が0.9%引き下がる点ですね。

というコトで、設備代50%（約7000マン）即時償却と公庫の金利優遇（-0.9%）のダブルゲットという可能性が高まって参りました。

現在、人生最大の資金ショート（金欠病）に罹っておりますが、何だか一発逆転のシナリオが見え始めました！（繰戻処理で前年の法人税取り返しますので笑）

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後は何がともあれ、公庫の融資ゲットでございます。コノ融資が取れれば、完璧に着地が決まる形になります。果たしてどうなるんでしょうか？前に進むしかないので引き続き頑張ります！

こんばんは、アントレです！

今日もアツアツな1日でしたね☼

さて、本ブログにおいては、ポジティブ9割、ネガティブ1割な感じで書いてる感じなんですが、久々にネガティブなお話です。

バーチーイチメガで実施してきた千葉県の地銀ローラーですが、コノ度キレイさっぱり、全滅致しました〜

ご存じの方も多いかもしれませんが、千葉県には3つの地銀が存在しております。
その3つの地銀につき、東京支店と発電所の現地支店をローラーしたんですが、ざっくり以下な感じでした。

C銀行東京支店　→太陽光発電所自体取扱いが難しい（ほんとか？）。現地支店に行ってほしい
C銀行現地支店　→地元法人でないとダメ、東京支店に行ってほしい（たらいまわし笑）
K銀行東京支店　→登記先が千葉県に隣接する法人でないと難しい
K銀行現地支店　→支店登記だとどうしても難しい
CK銀行東京支店 →新規の事業性融資はやってない（銀行としてそんなスタンスでいいんですか笑？）
CK銀行現地支店 →案件は抜群にいいものの、法人登記が東京だと取組めない（一番好感触でしたが・・ng）

というコトで、見事に全滅でござます。
担当者の皆さん、イロイロ対応ありがとうございました。また機会がありましたらよろしくお願いしますm(__)m

総じて感じた所感ですが、千葉県にどんなに優れた事業要素を持っていたとしても、本店登記が千葉県に無いとソモソモ取組が難しい。という感じですかね。まぁ、うすうす気が付いてましたが、ローカルルールって感じでしゃーないですね。

まあ、不動産投資を中心として越境融資しまくった地銀界の問題児ス〇ガ銀行の件があるので、皆さんコンサバなんでしょうかね。

悲しい現実ですねぇ。。。

最後の頼みの綱は公庫の中小企業と、最終的にはお世話になりまくっている地元信金さんでございます。

上記2社がNGの場合は、、、都内の全ての地銀・信金あたりを当たりますかぁ

引き続き頑張ります！

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