あなたの生活を応援するスレ

いきなり、職場や自宅に電話がかかってきて、不動産投資を勧められたことはないですか？言葉巧みに
　「いい物件がありますよ。」
　「税金が が安くなりますよ。」
　「老後の年金準備はされていますか？」
等の話法で興味を持たせ、話だけなら聞いてみようと思ったら、強引な勧誘にあい、そのまま契約。気付いたら2,000万円なんて大金のローンを組んでしまい、後から後悔する方がおります。
（私も最初はそうでした　笑ｗ）

　しかし、そんな不動産投資も、しっかりと勉強して、物件選び・交渉術・ローンの返済方法・経費処理・節税対策をしっかり行えば、将来の年金対策になります。 私の経験と体験から、皆様のお役になる投資方法を公開致します。

【物件選びのコツ】
�@都心の駅近物件であっても、新築には手を出さない。
　不動産ディベロッパーは、新築１Rを駅近に建てて、新聞広告（特に日経新聞）を出して、「子供が大学で東京に下宿する際に使用するのに便利」とか、「価値も下がりにくく、高利回りが期待できる。」等と言って資料請求や電話で問い合わせをしてきた方に、すさまじい営業をかけてきます。一体何故でしょうか？
日経新聞にそれなりの広告を出すと１千万円はします。それを数回行っても元が取れるということなのです。
売り出し価格の７割が建設費用で、残り３割は利益です。更に建設費用には、建設会社の利益も含まれています。いかに割高な物件かが分かります。
　売れ残りなので１割引きますよと言っても、実は２割は儲けているのです。買ったと単に中古になり、３割は下がると思っていいのです。これは、自宅を購入する際も同じです。新しい物件が欲しいのであれば、築１〜５年程度を狙うのが良いです。
�A２５�u未満の１Ｒへの投資は行わない。
首都圏では、駅近のワンルームマンションの需要はまだまだ高いです。立地条件が良ければ、空き家になるリスクは低いと言えます。しかし、今後の少子高齢化、所得格差、単身者の増加を考えると、２５�u未満の狭い１Rは低所得者専用になりかねません。つまり、家賃の滞納、建物の入居者の質の低下、管理状態の悪化が予想されます。
　 逆に広い１LDKや２LDKの場合、単身者やDINKS、高齢者の需要も高く、２０年後であっても需要が落ちにくいのです。いかに空室リスクを減らすか、賃料を下げなくても貸し続けられるかをしっかり考える必要があります。
　しかし、将来再開発計画がある地域などは例外です。再開発時に等価交換にて高級マンションの一部を原価に近い価格で手に出来る可能性があるからです。土地の今後の契約も重要事項説明時にしっかり確認しておく必要があります。
�B将来値下がりが低いと思われる、主要路線、駅近物件、３０�u以上を探す。
　平成元年（昭和よりよく見える）か、１１年（阪神淡路大地震以降で質が高い）以降の物件で、東京近郊であればJR、地下鉄、京王線、小田急線、東急沿線の徒歩10分圏内（狭い場合は徒歩5分以内）で１LDK〜２LDKがベスト。３LDK以上は賃貸よりも購入需要が高い為、空室リスクが伴う。
　東京以外であれば、政令指定都市か県庁所在地の中心街から電車で20分圏内が理想。車社会の地域では、駅近よりも、大型スーパーや幼稚園、小学校、中学校からの近さが重要。狭めの３LDKでも賃貸需要があるため、低価格であれば購入しても良い。

�C頭金は土地部分程度とし、建物相当額はローンが望ましいい。
　土地のローン金利は経費処理出来ないため、土地に相当する額（２〜３割）程度は頭金を準備したほうが良い。ローン期間は35年でも良いが、遅くとも15年以内に全額返済するよう、繰上げ返済を継続する必要がある。建物は減価償却期間が長い為、安定して経費を作れるが、付属設備は新築時であっても15年。つまり15年以降は減価償却出来なくなるため、キャッシュフローが悪化します。（節税効果が薄れる）
　築浅であれば、 付属設備の減価償却期間で全角返済することを目標とし、15年超の物件であれば、あえて全額建物として減価償却を行い、償却期間内にローン返済を目指すのが良い。原価償却を有効に使い、節税効果を高め、キャッシュフローをよくするコツです。
�D減価償却が落ちてきたら、更なる投資をし、60歳までは納税、それ以降は家賃収入で生活出来るようにする。一生涯を通じた所得安定化を図る。
　サラリーマン時代は、 所得も高く、税金も当然高いです。それを低くするのが所得通算（損益通算）出来る不動産所得です。不動産で赤字を作り、税金の還付を受け続け、老後になったら、納税をする。年金をもらったとしても、公的年金等控除があるため税金はかかりにくいです。
　これからは、消費税、所得税、相続税すべて増税になります。自分のみは自分で守ることが重要です。相続税は相当な資産が無い限り気にする必要はありません。それよりは、消費税と所得税対策です。そして老後生活資金。一生涯を通じた所得の安定化こそ、理想な資産形成スタイルといえるでしょう。
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∠■　＜　　年収400万円以上の方！朗報です！
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