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日常生活の中での法務と税務（２５）　経営、税務（２）、法務、不動産その２


（時事放談２）「保育園落ちた日本死ね」はうまい表現だ
政治家に敬意を払わなくなった国民

　国会開いた。与党は、議員数でどうせ勝ちだ。十分な審議を尽くしたことにしよう。野党は悲しい。議員数が足らない。善戦したが、残念だった。次を目指して、与党の三面スキャンダル、不用意な失言を捕らえ、さあ、与党追求だ。さあ、再度、挑戦だ。ガンバロウ・・・。

　これがここ数年間の、やりとりパターンとは、皆様、思いませんか。
敬意を払いたい政治家は、いますか。

　在任経歴が長くても、外務大臣ではね・・・。首相を目指す、気構えはないのか、君・・・。とは誰かが言った。
　十分に審議を尽くしたものとみなして、次々に、法案を可決する姿は頼もしい。しかし、どこに、その政策を裏づけるお金はあるの・・・。弱者救済、所得格差是正、ブラック反対は、法が可決した後に、取り上げる。既に、法案は可決だから、先延ばしされ、忘れ去られる。その論議の行く末は問われない、野となれ、・・・。あとは、「あしたのこころだ」・・・。小沢昭一さん、天国で泣いてるね・・・、多分。


５　不動産に係る消費税で間違いの多いもの
財）納税協会連合会　；消費税諾否判定　ハンドブックから

下記のものは、すべて、消費税上、課税仕入れである。

（１）修繕費（非課税売上のみに供する資産の修理）
・・・居住用マンションの修理費（個別対応方式では、その他　非課税資産の譲渡等にのみ要するもの、に該当）

（２）修繕費（資本的支出非課税売上のみに供する資産の修理）
・・・建物の修理で、資本的支出に該当する修理費用（建物を購入したのと同様な見地）

（３）保険金を使ってした修理費用
・・・修理費用の源泉は問わないため。どのような種類の金銭で、修繕したのかは問わない。

課税仕入れとは、消費税法第２条１２により、その相手方（売り手等）が、課税資産の譲渡等になるかで、判定する。

（定義）
第二条　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。

十二　課税仕入れ
　事業者が、事業として他の者から資産を譲り受け、若しくは借り受け、又は役務の提供（所得税法（昭和四十年法律第三十三号）第二十八条第一項（給与所得）に規定する給与等を対価とする役務の提供を除く。）を受けること（当該他の者が事業として当該資産を譲り渡し、若しくは貸し付け、又は当該役務の提供をしたとした場合に課税資産の譲渡等に該当することとなるもので、第七条第一項各号に掲げる資産の譲渡等に該当するもの及び第八条第一項その他の法律又は条約の規定により消費税が免除されるもの以外のものに限る。）をいう。



６　修繕費と資本的支出
言わずと知れた、取得済みで、事業の用に供している固定資産に施す「金銭の支出」を、修繕費とできるか、であります。
「修繕費」は、比較的容易に判断できますので、残りが「資本的支出の額」です。耐用年数など、暗記は難しいので、事案に応じて対処が必要なようです。

A
「修繕費」とできる基本的な例・・・所得税基本通達３７−１１、３７−１２・・・
（１）２０万円基準
（２）周期が３年以内のもの
（３）明らかに資産の価値（効用）、耐久性を高めるものは、「資本的支出」となる。従って、それ以外のもの。
�@通常の維持管理のものである支出額
�A災害等により毀損したものを現状回復するための費用　３０％基準
�B60万円基準、または前年末取得費の帳簿価額の１０％以下、など

B
「資本的支出をした場合の耐用年数」
大蔵財協；所得税・個人住民税ガイドブック（所得税法　令１２７条）
　　　　；修繕費・改良費及び増改築費用の税務
　　　　；税務相談事例集
・・・詳細は、各自、確認願います。

国税庁HP; https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2107.htm

（平成19年3月31日以前に行った資本的支出；
その資本的支出を行った減価償却資産の取得価額に、その資本的支出を加算して、資本的支出をした事業年度から、旧償却方法により、減価償却を行います。）
・・・
平成19年4月1日以後に行った資本的支出
（１）原則；
その資本的支出を行った減価償却資産と種類及び耐用年数を同じくする減価償却資産を新たに取得したものとして、その資本的支出を取得価額として減価償却を行います。

（２）特例；
イ平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産に資本的支出を行った場合
上記（１）の原則にかかわらず、その資本的支出を行った減価償却資産の取得価額に、その資本的支出を加算して減価償却を行うことができます。

ロ定率法を採用している減価償却資産に資本的支出を行った場合
資本的支出を行った翌年1月1日において、その資本的支出を行った減価償却資産の期首未償却残高と上記(1)の原則により新たに取得したものとされた減価償却資産(資本的支出の部分)の期首未償却残高の合計額を取得価額とする一の減価償却資産を新たに取得したものとして減価償却を行うことができます。

(注)平成23年12月の償却率の改正により、平成24年4月1日以後に取得したものとされる減価償却資産については200％定率法を、平成24年3月31日以前に取得した減価償却資産は250％定率法を適用することになります。
このように、異なる償却率が適用されることから、平成24年3月31日以前に取得した減価償却資産(以下「旧減価償却資産」といいます。)に平成24年4月1日以後に資本的支出を行った場合には、旧減価償却資産とその資本的支出を合算して一の減価償却資産を新たに取得したものとする特例の適用はありません。

ハ同一年中に複数回の資本的支出を行った場合の特例
同一年中に複数回行った資本的支出につき定率法を採用している場合で、上記ロの適用を受けない場合には、資本的支出を行った翌年1月1日において、上記(1)の原則により新たに取得したものとされた減価償却資産(資本的支出の部分)のうち、種類及び耐用年数を同じくするものの期首未償却残高の合計額を取得価額とする一の減価償却資産を新たに取得したものとして減価償却を行うことができます。

なお、平成24年中に複数回の資本的支出を行った場合は、平成24年3月31日までに行った資本的支出により新たに取得したものとされる減価償却資産と平成24年4月1日以後に行った資本的支出により新たに取得したものとされる減価償却資産とは、異なる種類及び耐用年数の資産とみなされます。

演習問題；大栄テキストより・・・事業所得の計算上、「必要経費」はいくら
H１０年（本年）8月、火災により倉庫用建物（建物は、償却方法が定額法である）が、被害を受けた。被災した倉庫用建物に450万円かけて修繕したが、原状回復費用は不明である。修繕後、本年10月より、事業の用に供している。
倉庫用建物（個人事業用））
取得価額８５０万円、年初未償却残高６４０万円、定額法償却率0.042、
被災直後の価額５００万円、受け入れ保険金400万円（雑収入）、
発生した資材価額１２万円（雑収入）

●資産損失の額（法５１の１）
損失額＝資産損失の基礎価額―廃材価額―保険金等
資産損失の基礎価額＝損失発生直前の未償却帳簿上残額―損失発生直後の時価

解答　　
（１）被災時までの減価償却費　８５０万円×９０％×0.042×(10/12)=267,750円
（２）被災直前の帳簿価額　６４０万円―267,750円＝6,132,250円
（＝損失発生直前の未償却帳簿上残額）
（３）資産損失の額　　（２）−500万円―12万円＝1,012,250円
　　　　　　　　　　　　1,012,250−４００万円＜０　　∴0円
（４）現状回復費用（修繕費）・・・　３：７基準で、４５０万円×３０％＝１３５万円
このうち、資産損失の基礎価額にあたる部分は、資本的支出となるため、それを除いた部分が、原状回復費用（修繕費）となる。
１３５万円−（（２）−５００万円）＝217,750円
（５）減価償却費の額
�@損失部分　８５０万円×（（２）−５００万円）)/(2)=1,569,428円
1,569,428×９０％×0.042×(10/12)＝49,436円
�Aその他部分（�@以外）
（850万円―損失部分1,569,428円）×９０％×0.042＝261,975円
�B資本的支出部分
（450万円―217,750円）×９０％×0.042×(３/12)＝40,467円
�C減価償却費の額計　49,436＋261,975＋40,467＝351,878円

以上より
必要経費算入額＝原状回復費用217,750円＋減価償却費の額計351,878円
＝５６９，６２８円


＝＝＝＝＝＝
いかがでしたか。
それでは、また。

仙台市の不動産物件；「レジデンス北根２３２２」　
おすすめ；

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日常生活の中での法務と税務（２５）　経営、税務（１）、法務、不動産その１　


（時事放談１）　トランプさんが勝った　1月就任までお休みの件
　トランプさんが勝った。彼は、政治家になるのだが、一般営利企業の社長で、役人経験・議員経験などなかったと、思う。日本の政治家は、政治家になってから、企業の役員になっているケースが多いような気がする。すなわち、日本の場合、議員サラリーマンが、ある日急に、役員になるのだ。中には、能力のある人もいるが、たいていは名誉職であり、這い上がり事業主の金銭感覚は、分からない。
　決定的な差は、表現は悪いが、自分の給与は、サラリーマンは自分で決められず、勤務時間が過ぎれば、仕事は完成しなくても、お金は貰える。事業主は、ALL or　NOTHING　だが、自分の好きなだけお金は、貰える。
当然、同じ1円でも、議員サラリーマンの見る1円と、野村のように、一度塗炭の経験を経て事業者として稼いで見た1円は、まるで違う。役に立たないものは、計算・打算の対象となり、トランプ氏にとって、安倍首相は胸襟を開いたパートナーになりづらい。
　これから、各国の代表者がトランプさんと会談するのだが、トランプ氏の営利主義のすさまじさに戸惑うだろう。トランプさんは、自分さえよければいいのだ。どこか、悪いと、多分彼は、言外に、または無言で示すだろう。他者とは、適当な間隔を保ち、役に立たなければ、切り捨てるだろう。この観点で、経済政策、政治政策をとるのだろうと、愚者の野村は、思っております。ロシアと中国に囲まれ、日本で対応できる人は少なく、日本の将来は厳しい。安倍首相は無理でしょうが、日本がトランプ氏の家来に完全になれば、日本の生きる道もあるだろう。


税研；　　不動産賃貸の所得税　消費税、及び税務通信　から
大蔵財協；所得税・個人住民税ガイドブック（所得税法　令１２７条）
　　　　；修繕費・改良費及び増改築費用の税務
　　　　；税務相談事例集


１　不動産所得で、事業的規模と業務的規模
不動産所得ですので、当然、個人です。
法人は、課税所得を構成する益金の額と、損金の額しかないのです。たとえ、個人において、どのような種類の所得であろうともであります。

（１）青色申告特別控除・・・事業的規模なら65万円。業務的規模なら10万円。

（２）損益通算・・・事業的規模では当然のように、損益通算後、純損失の額となりうる状態が考えられる。ちなみに、損益通算には、青色事業者でも、白色事業者でも、適用される。しかしながら、純損失の繰越控除は、白色の場合は、被災事業用資産に生じた損失の額で、損益通算しきれないもののみ、対象となる。青色は、すべて、OKである。

（３）災害等による資産損失の額は、事業的規模では、全額認められる。業務的規模の場合は、資産損失控除前の所得の額を限度とするため、この場合は、赤字とはならない。業務的規模の場合は、雑損控除との選択適用の道もある。

２　事業的規模と業務的規模の判定基準
５棟１０室基準が、公認されているようである。1室は、５個の自動車駐車場と等しい。間違うと、税務署から、お尋ねのTELがかかります。この人は、事業的規模ではないでしょう。10万円控除で、お願いします・・・。一度言われると、ウ〜ン、反論は、難しい。

　ちなみに、異議申立、不服審判（審査請求）、裁判を口にする人がいます。私も従前、民事事件の裁判の当事者になるまでは、合法的な権利の主張は認められるのだと、思っておりました。しかし、税務関連の裁判の場合、先般日経新聞にも記載されておりましたが、納税者側の勝訴割合は、２〜３％という統計があるようです。税金の分野では、喧嘩はしない方が得なようです。更に言わせていただけば、裁判時の構成員は、国税庁系列の税の専門家が多いようですので、納税者は、まず勝てないでしょう。もっとも、理不尽なものとは、戦わなければならないのですが・・・。
　さらに言わせていただけば、裁判は三審制を取ってはいるものの、第一審の判決は、通常覆らないシステムなようですのでご留意願います。ガンバルなら、第一審です。

３　借入金で土地、建物を購入したときは、借入金は建物から充当適用
事務所を、金融機関借入金3億円で購入し、それを賃貸しました。
土地1億円、建物2億円です。
金融機関への、1年間での支払利子は１５００万円でした。支払利息のうち、土地の分は、不動産所得の金額上いくらでしょうか。

１５００−建物分１５００×（２/（１＋２））＝１５００−１０００＝５００万円（土地分）

従って、不動産所得金額の赤字は、下記の通り処理する。（措法４１の４、令２６の６）
（１）赤字額が６００万円の場合（令２６の６　第２項）
６００−５００＝１００万円。ゆえに、１００万円のみ、損益通算の対象となる。

（２）赤字額が５００万円の場合（令２６の６　第２項）
５００−５００＝０万円。ゆえに、損益通算の対象なし。

（３）赤字額が２００万円の場合（令２６の６　第１項）
２００万円　＜　５００万円　　ゆえに、損益通算の対象なし。

（４）不動産所得金額の黒字の場合
当然ですが、損益通算の対象なし。
この場合、事業所得の金額、山林所得の金額、または譲渡所得の金額の計算上生じた損失の額を、黒字である不動産所得金額を含む経常所得の額から、一定の順序で控除できる。

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仙台市の不動産物件；「レジデンス北根２３２２」　
所在地から、地下鉄までは１５分程度かかりますが、バス停までは3分程度です。
バスに乗車して、泉中央まで8分、仙台駅まで15分で、仙台商業中心地区に近い。
事業用、居住用、いずれでも可で、お得な賃貸物件です。
泉中央、北仙台、仙台駅周辺の中間に位置し、交通に便利です。

http://www.able.co.jp/detail/Detail.do?bk=000000454488950001&prefkey=miyagi&w=04101041&cf=0&ct=0&sf=0&st=0&b=1&b=2&b=3&k=1&n=b&theta=1

・・・「釣り場の風景」・・・
海に行く。チカ、ワカサギ狙いである。
じっと、海面を見る。秋田狐2、2.5、3号のサビキ針を使う。
魚が見えない。寄らない。
本日、3カ所目の釣り場だ。
魚はいた。周囲に目もくれず、黙って釣る。
３０〜６０分で１００匹くらい釣れた。
海面が湧き上がる位いる。
疲れたので、止めた。内臓を取り、下料理をする。
下ごしらえしないと、私の家では、釣りに行かせてもらえない。

何、アイナメ、ネウが釣れたと…。４０cmオーバーが岸壁近くで釣れたという。
おいしい魚だ。フランス料理にも使用する、おいしい魚だ。
私にとっても本筋で、以前は狙ったが、釣れなかった。
次は狙う。
わかりやすい魚で、いれば釣れる。
本日は、餌のアオイソメを用意しなかった。
アイナメ君、待っててくれ。
必ず、行くからね。
・・・

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４　賃借人がした資本的支出の額
　他人からの賃貸物に、造作をした場合、その支出した額をどのように取り扱うのかであります。

（１）賃貸借契約により、貸主が諸費用を負担することとなっている場合
借主が支出した金銭の額を貸主に請求（求償）できる状態です。もし、借主が求償しないと、借主から貸主への寄付金となるとされております。（法人税法法３７条）
　個人の場合は、寄付金として、必要経費とすることには、負担と、求償しないことに、合理性を要求され、通常は、必要経費算入は、難しいようです。

（２）賃貸借契約により、借主が諸費用を負担することとなっている場合
　この場合は、法人税の耐用年数通達１−１−４により、自己所有のものとみなし、支出した額を資本的支出の額として減価償却し、または修繕費の額として、損金の額に算入することになるとされております。
●法人税の耐用年数通達１−１−１から、１−１−１０までの規定に拠ります。
各自、関係条項を見ながら、対応願います。





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つづく