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日常生活の中での法務と税務（２２）　経営、税務（１）、法務、不動産

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参院議員選挙は、改選時なので、やるのは当然で、与党圧勝は、やらなくても、傍目でわかるものでした。自民党以外に投票するものがないのだから、ひどい選挙でした。
参議院選挙が終了後は、小狡くも、改憲・憲法改正のみ話題にしています。本来の、財政政策の立て直しの目玉、消費税増税の時期延長、の話はどうなったのでしょうか。

帰って来た甘利様、ＴＰＰが、いまだ、ほとんど、開示されておりません。開示できないような約束を取り付けていたのじゃないのかな。心配だ。大丈夫かな。米国は、反対してます。

「テロ」は怖い。それと同じ位、知らない間に、殺されそうなこの日本の時代趨勢に、私は脅える。言論の自由は、国家側にあって、都合の悪いことが、非公開とされ、時間が早いスピードで過ぎている。亡国の民とならないためにも、与党・公明党、民進党を含む野党以外の、第３の政党が出現し、牽制してほしい。


民意は、東京都知事選挙の結果に表れました。
これと、参議院選挙を重ねると、国民は、新しい、第３の政治勢力を求めているとみるべきです。
自公民等、野党は敗北し、・・・それ以外の勢力、当選したのは、「小池」氏だったのでした。
負けは負けです。自民党、自民党都議連は、小池氏を支えるべきであろう。

ちなみに、ＩＭＦも指摘しましたが、日本に「経済政策」がなく、赤字国債が膨張しつづけております。建設国債も、国債です。「麻生大臣」の、「国債の債務者は国で、権利者は購入した国民だ」、は止められたらよろしいのではないでしょうか。税収が少なく、プライマリーバランスのみで賄えない、日本国の予算は、異常です。やがて、「国債を償還する、お金が用意できなく」なり、国債償還については、デフォルトを起こします。この時、国は、国家破産を宣言し、国民の預金は、名目的なものとなり、預金の資産価値は０円となるのでした。すなわち、「国債」は、国民が権利者であるは、画餅であります。

プライマリー‐バランス（primary balance）・・・インターネットより
国の財政収支で、国債などの借入金を除いた税収などによる歳入から、国債の元利払い費など、過去の借入金返済に要する経費を除いた歳出を引いたもののこと。この収支が均衡するとは、現世代の国の財源に対する負担と、国の支出による受益とが等しくなることを意味する。財政安定化の指標となる。

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不動産（基本その１）

１不動産とは
民法第86条（不動産及び動産）
1 土地及びその定着物は、不動産とする。
2 不動産以外の物は、すべて動産とする。
3 無記名債権は、動産とみなす。

税法
明確な規定はなく、民法に準じている。
不動産の範囲；
国税庁【照会要旨】
　第1号の1文書（不動産の譲渡に関する契約書）に該当する「不動産」とは、民法第86条《不動産及び動産》に規定する「土地及び土地の定着物」と考えてよいのでしょうか。
【回答要旨】
　印紙税法における「不動産」には、法律の規定により不動産とみなされるもののほか、鉄道財団、軌道財団及び自動車交通事業財団を含めることにしています（第1号文書の定義欄）。
　例えば、工場抵当法に規定する工場財団は、同法第14条において、「工場財団はこれを1個の不動産とみなす」と規定していますから、印紙税法上は、財団を組成するものの全体を1個の不動産として取り扱うことになります。
　印紙税法上、不動産として取り扱われるものは、おおむね次のとおりです（基通第1号の1文書の1）。
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/05.htm

２取得の日・・・税研冊子「不動産のミニガイド」より

（所得税基本通達３３−９）
（１）売買の場合
「引き渡しがあった日」、または「契約の日」・・・「譲渡の日」も同じ。
・・・
他に、
�@自ら建設等をした資産・・・その建設等が完了した日
�A他に請け負わせて建設等をした資産・・・その引き渡しを受けた日

（２）相続または遺贈
�@「引き継ぎ」が認められる場合」
被相続人（または遺贈者）が取得した日
�A「引き継ぎが認められない場合」
限定承認した場合は、相続による取得日（限定承認に係る相続、又は限定承認に係る包括遺贈を受けた日）

（３）贈与
�@「引き継ぎ」が認められる場合」
贈与をした者の取得日
�A「引き継ぎが認められない場合」
負担付贈与の場合は、その贈与があった日
なお、この場合において、負担分も、金銭で贈与すると、負担付贈与でなくなる。
例えば、借家人からの預かり敷金とともに、マンションを贈与する場合。

（３）買換え・交換
�@「引き継ぎ」が認められる場合」
・所得税法５８条の固定資産の交換
・収用等により、代替資産を取得した場合
�A「引き継ぎが認められない場合」
・居住用財産の買換えや交換の場合
・特定事業用資産の買換えや交換など
・・・この分野は、奥深いものがありますので、連載いたしたい。

３税率の適用
（１）一般
土地建物等の譲渡で、譲渡年の１月１日において、所有期間５年超・・・・所得税１５％
　　　〃　　　　　　　　　　　　　　　　　　　所有期間５年以下・・・所得税３０％　　　　　　　　　　　

（２）特定
土地等の譲渡で、譲渡年の１月１日において、所有期間５年超
で、優良住宅宅地の造成等のため譲渡したもの・・・１０％

（３）軽課
譲渡年の１月１日において、所有期間１０年超の居住用財産
６０００万円以下・・・・・・所得税１０％
６０００万円超の部分・・・・所得税１５％


譲渡所得の金額

所得金額＝総収入金額―（取得費＋譲渡費用）−特別控除額

４特別控除額
（１）総合課税（限度額５０万円）・・・５０万円（所法３３）・・・動産の譲渡

以下は、その年で合計して、下記の順序で、最高で５０００万円。
（２）収用交換等の場合・・・５０００万円（措法３３の４）
（３）居住用財産を譲渡した場合・・・３０００万円（措法３５）
（４）特定土地区画整理事業等のための土地等の譲渡・・・２０００万円（措法３４）
（５）特定住宅造成事業等のための土地等の譲渡・・・１５００万円（措法３４の２）
（６）特定の土地の譲渡・・・１０００万円（措法３５の２）
（７）農地保有の合理化のための農地等の譲渡・・・８００万円（措法３４の３）

演習問題・・・大蔵財協「図解　　譲渡所得」より

　　　年間の資産の譲渡の態様　　　　譲渡益　　　　特別控除額　　　譲渡所得金額
（１）収用等に伴う分離短期譲渡　　　３００　　　３００（�@第１順位）　　　０
（２）収用等に伴う分離短期譲渡　　２５００　　２５００（�C第４順位）　　　０
（３）収用等に伴う総合短期譲渡　　　１００　　　１００（�A第２順位）　　　０
（４）収用等に伴う立木対価補償金　　２００　　　２００（�B第３順位）　　　０
（５）居住用財産の分離長期譲渡　　３５００　　１９００（�D第５順位）１６００
　　　　　　　合計　　　　　　　　６６００　　５０００　　　　　　　１６００万円







参考；５０００万円の特別控除　の順序

　　　　　　　　　　　　　　　　　　分短　　　総短　　総長　　山林　　分長

I. 収用交換等の場合　　　　　　　　�@　　　　�A　　　　�B　　　�C　　　�D
II. 居住用財産を譲渡した場合　　　　�E　　　　　　　　　　　　　　　　　�F
III. 特定土地区画整理事業等　　　　　�G　　　　　　　　　　　　　　　　　�H
のための土地等の譲渡
IV. 特定住宅造成事業等　　　　　　　�I　　　　　　　　　　　　　　　　　�J
のための土地等の譲渡
V. 特定の土地の譲渡　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　�K
VI. 農地保有の合理化　　　　　　　　�L　　　　　　　　　　　　　　　　　�M
のための農地等の譲渡　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　


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重畳的債務引受の活用

１． 金融商品会計基準による重畳的債務引受の取り扱い。
金融負債の消滅の認識要件が、金融負債の契約上の義務を履行したとき、義務が
消滅したとき又は第一次債務者の地位から免責されたときは、当該金融負債の消滅
を認識しなければならないとされている（金融商品に係る会計基準 第二、二、2）。重
畳的債務引受の場合、原債務者は第一次債務者の地位から免責されることとはなら
ないため金融負債の消滅を認識できない。
・・・・
それでは、また。

日常生活の中での法務と税務（２２）　経営、税務、法務、不動産（１）

１個人において

不動産所得、譲渡所得を、考えてみたい。
不動産については、個人では、不動産所得として、業務的規模化、事業的規模かを考える。さらには、譲渡するときは、譲渡するものが、不動産か、それ以外の動産かを考え、前者は、分離課税、後者は総合課税であることに考えが及ぶ。不動産の譲渡であっても、居住用財産の譲渡は分離課税であるが、その譲渡により譲渡損失が生じた場合、救済措置がある。その譲渡損失の額については、純損失の繰越控除の対象となり、翌年以後３年間、他の総所得金額等から、課税標準額を計算する際、控除の対象となる。

（注）総所得金額等とは、分離長期譲渡所得の金額、分離短期譲渡所得の金額、総所得金額、退職所得金額または山林所得金額、をいう。

譲渡所得は、上記に述べたように、動産の譲渡か、不動産の譲渡かであり、取得の日から譲渡した日までの保有期間を考える場合、不動産の譲渡は、譲渡した日の属する年の１月１日で、５年超ならば、長期譲渡所得金額となる。

Ｈ２８年に、不動産（土地等（土地または借地権）または、建物）を譲渡すると、Ｈ２７、Ｈ２６、Ｈ２５、Ｈ２４、Ｈ２３、と５年間を考え、Ｈ２２/１２/３１以前に取得した不動産を譲渡すると、長期譲渡所得の金額となるのである。

取得の日は、「引き渡しがあった日」、または「契約の日」とすることになっております。

取得費は、取得に要した金額並びに設備費及び改良費の額の合計額とする。さらに、減価する資産の場合は、業務用、またはそれ以外に分け、原価の額を計算し、これを控除した額とすることとされております。

取得費は、法人の場合は、帳簿価額であり、個人も同様です。なお、法人に、５％ルールはありません。
しかしながら、個人の場合、取得費が不明な場合があります。このような場合、取得費を、譲渡対価の額の５％とすることができます。実務の世界では、建物につき、雑損控除の額を計算する時の標準建築単価による方法があり、土地には、市街地価格指数もあります。



２不動産投資

　不動産投資を考える。
不動産は、従前、信用金庫に勤務し、貸付担当を８年間したころからのなじみのあるものである。住宅ローンの改築で、自宅に担保設定したこともありました。他方で、債権回収等のために、不動産担保は、当たり前の世界ですが、「不動産は、魔物である」とも、考えております。不動産とは、油断をすると、そっぽを向いてしまい、私に害をなし、いつもその面倒を見なくてはならない、大変な代物です。
　不動産投資を思い立ち、インカムゲイン（＝家賃）を狙い、老後の年金不足を補えたらいいです。キャピタルゲイン（売却益）を狙うのは、相当にノウハウを持ってからでないと難しく、運良く、売却益が出たら嬉しいが、素直なところであると思います。
　全国的に空き室が増加しているにもかかわらず、新築アパート建設を強く推し進めている業者もいる。一括借上げを何十年も保証しているようだが、不明である。

不動産投資を検討するのには、物件自身については、地勢的な要素が強いのだが、数値分析の側面を検討してみることとする。

（１）ＩＲＲ
（２）表面利回り
（３）ネット利回り、ＮＯＩ利回り
（４）キャップレート
（５）キャッシュフロー

玉川陽介氏著；「低リスク・高利回りの不動産投資」を、参照しながら書いております。書きはじめてみますと、サラリーマンの副業としての設定でしたが、やや、普遍性に欠け、マニアックな面も多大にあるため、詳述しません。しかしながら、資産運用の困難な時代でもあり、可能な方は、じっくりと、取り組んでいただきたい分野ではあります。

表面利回り＝年間賃貸料収入　/　物件価格
ネット利回り＝（年間賃貸料収入−費用）　/　物件価格

が、良く使われ、前者は１０％〜１５％程度、後者７％〜１０％程度なので、
話題となった時には、参考にしていただきたい。

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毎日、ダメなものを見ていると、自分まで、ダメになる。
そのような輪から、離れることが肝要であります。

安倍政権は、長期安定政権となり、国内に、テロの気配はなく、大変喜ばしい。しかしながら、経済政策は、表面の、都合のよい数字のみ取り上げられ、それはそれで良いが、国家財政が、国債残高を中心に、明らかに悪化しておりますので、失敗し続けているようです。
毎日のように、老年層、若年層で事件が生じ、先般は、介護施設でも事件が生じた。大抵は、倫理感にズレが生じた結果であり、これは、年少時からの教育不足によるものと、自分の懐具合が悪化している・安定していない、ためであると私は強く考えております。必要に応じて、子供たちが、塾に通うのもいいが、基本的に、学校教育を充実させ、放課後のクラブ活動を除くと、遊びの時間を作れないくらい勉強させることの必要性を感じております。さらには、子供の食生活を保護する工夫も必要です。一部、安価な炊き出し施設のようなものができておりますが、日本全国すべての地域に普及して欲しいと考える。安価な炊き出し施設の担当は、年金受給者とし、資金は、国家・地公体が直接負担する。、財政計画で、国債を、平然と発行するのであれば、その使途の一部を「子供の食費」に特定し、朝・昼・晩のメシを用意して欲しい。
併行して、終身雇用ではないが、努力すれば報われる世の中にして欲しい。人の上に立つことを目指す者は、出世のため、要領のよさが大変重要であるとはいうものの、基本は、人としてどうかという、倫理観を重要視しなければならない、と考える。
私のような年配者になると、職場での指導者をみた場合、その者の部下指導に、誠意があるか・善意であるか、悪意があるかがわかる。ややもすれば、後者が当たり前の世の中ではあるが、お互い成長できる上司・部下の間柄であって欲しい。賃上げの論点が、１ケ月の給与が、１万円上がるか否かであることが多い。そのような大半の人の傍らで、ソフトバンクの社長さんのような人、議員、芸能人、高給取り官僚、一部優良民間企業の役員等、がいて、そのポジションに対しての対価の額・給与等が大変高いことに驚く。そんなに、優秀なのかな、といつも思う。彼らの報酬が話題になることは、日本では不向きであります。違和感・不公平感を覚えます。許容できる国としては、米国のような、効率性の高い平等を追及するのであればいいです。幼少時から、日本の教育体系を変え、優秀なものが幸福を得られるという、徹底した差別倫理観を植え付けないといけませんので、現状日本では到底理解ができない、セレブ価値観です。

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３　企業の価値

２週間くらい前までは、事業承継から発展して、企業価値について、検討してみた。この分野は、due diligenceの問題があり、公認会計士、弁護士、企業主の３者の問題で、「税理士」分野ではないようです。ここで言う「時価」は、相続税の財産評価基本通達でいう「時価」でない、いわゆる世間相場物の「時価」と、お見受けいたしました。そうすると、非適格となり、税務署の喜びそうな、財源となりそうな「時価」が形成されそうです。会社の合併・分割、株式の移転、株式の交換は、税理士の専門分野とは言いづらいです。
この分野は、積極的に取り組むことは、やめることにしました。
代わりに、相続・贈与、不動産に力を注ごうと考えます。

デューディリジェンス（Due diligence）・・・インターネットより
ある行為者の行為結果責任をその行為者が法的に負うべきか負うべきでないかを決定する際に、その行為者がその行為に先んじて払ってしかるべき正当な注意義務及び努力のことで、転じて投資やM&Aなどの取引に際して行われる、対象企業や不動産・金融商品などの資産の調査活動である。
法務、財務、ビジネス、人事、環境といったさまざまな観点から調査する。合併や経営統合などに伴う、契約締結前に行われたデューディリジェンスの結果は、契約内容に反映され、発見した問題点に応じて価格を決め、また、表明・保証対象とするなどの対応をする。

M&Aの手法・・・株式譲渡、株式交換、合併、株式移転、事業譲渡、第三者割当増資

おすすめの著書　荒井邦彦著；「会社の値段」