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日常生活の中での法務と税務(11) 経営、相続・贈与(3)、不動産(1)

日常生活の中での法務と税務(11) 経営、相続・贈与(3)、不動産(1)

やはり、景気の順調な回復という判断は早走りであるようだ。しかし、株価が上がり、アベノミックス、黒田日銀総裁の金融緩和を評価する人がいる。インフレ狙いはいいのだが、当たっているのかな。日経新聞も心配しているが、素人の私の目にもそう映る。根拠がなく、ミニバブルの崩壊とならねばいいのだが・・・。
世代間の格差、企業間の格差、特に大企業と中小企業の格差がある。正規社員と非正規社員の格差もある。同一労働、同一賃金は、世界の常識ではないだろうか。諸外国と比して法人税の実効税率が高いため、外形標準課税を導入し、赤字企業にも一律に税を課すというのは、問題があるように思える。
「歳出の削減」、とりわけ簡明なのは、「議員定数の削減と、国会議員の給与削減」である。「国会議員の給与を一律に下げる」で対応してもいいと思う。2,000万円の給与3人を2,000万円2人にして2,000万円削減する代わりに、3人の給与を666万円で3人にしても、「歳出の2,000万円削減効果」は、税を除き、ほぼ同じである。「給与削減シェアリング」とでも、呼びたい手段だ。
とにかく、国会議員は不祥事続きで、それが隠れて見えないのが暴露されるのでない。うちわ、ワイン、プリペイドカードの配付など、議員になりたい人が、してはいけないこととされている事項で、議員登竜門で違反です。そんなことも知らないで、立候補するなど、お恥ずかしいレベルとお見受け致します。平常時に、国会議員がなぜ必要なのか、私には不明です。

1不動産(1)

次から次へと新築物件ができるのはいいが、少子高齢化社会だ。空き室割合は、上昇しているそうだ。外国人でも購入してもらわないと、供給過剰なのは明白である。

「不動産に関連する税金」には、次のものがある。

●購入・増改築時
印紙税、登録免許税、不動産取得税、消費税等、所得税、個人住民税、贈与税
●贈与時
印紙税、登録免許税、不動産取得税、贈与税
●相続時
登録免許税、相続税
●保有時
固定資産税、都市計画税、事業所税
●賃貸借時
所得税、住民税、個人事業税、消費税等、事業所税
●譲渡時
印紙税、登録免許税、所得税、住民税、消費税等


(1)不動産取得時の税金
登録免許税(所有権の保存(建物の最初の所有者の場合)、所有権の移転(2番手以降の取得の場合)、不動産取得税、印紙税がある。
ちなみに、固定資産税は、1月1日の所有者に市町村が課す賦課課税の税金であり、申告税ではない。
取得日を含む取得年には、課されない。例えば、H26年4月14日に取得すれば、H26年は課されない。ただし、未経過固定資産税として、資産の取得費となるのだが、H26年4月14日〜H26年12月31日分が、取得・売買時に、売り手から、買い手に請求される。

@登録免許税・・・課税価格×α

(1)建物の所有権保存時・・・不動産の価額×4/1000
(1)−1売買時(所有権の移転)・・・不動産の価額×20/1000(土地は15/1000)
(2)生前贈与、遺贈時・・・不動産の価額×20/1000
(3)相続で取得時・・・不動産の価額×4/1000
(4)信託登記時・・・不動産の価額×4/1000(3/1000)
(5)抵当権設定登記・・・債権金額×4/1000
※)不動産の価額=固定資産税評価額

A契約書に添付の印紙税
(イ)不動産の売買時・・・その売買価格により、印紙税法第1号による。
(ロ)相続時(遺産分割協議書)・・・添付不要
(ハ)贈与時・・・不動産贈与契約書は200円。その他は添付不要。
(ニ)不動産賃貸時
(A)建物のみの貸付・・・原則、不要。
権利金等・保証金等の記載があると課税文書となる。

(B)土地に借地権などの対価性のあるものを設定した場合
・・・印紙税法第1号による。

(ホ)金銭貸借時・・・金銭消費貸借契約証書・・・印紙税法第1号による。
(ヘ)抵当権設定時・・・委任状、抵当権設定契約証書・・・添付不要

B不動産取得税
(イ)建物、土地の売買で取得・・・4/100が原則。
居住用土地建物、住宅用以外の土地は、H270331までは3/100。
●特例有

(課税標準―課税標準の特例)×税率―軽減措置
(※)土地で宅地は1/2とする。

宮城県 県庁HP「不動産取得税」
http://www.pref.miyagi.jp/soshiki/zeimu/fudousan.html

・「家屋の課税標準の特例」・・・「新築」は1200万円または1300万円。
中古は建築後、木造20年以内、鉄筋等25年以内で、経過年数により、特例がある。

・「住宅用土地の軽減措置」
下記のうち、いずれか高い額
(A)150万円×税率(3%)
(B)宅地課税標準額(固定資産税評価額×1/2)÷土地面積
×(家屋床面積×2(最大200u))×税率(3%)

(ロ)贈与、死因贈与で取得・・・4/100が原則だが、H270331までは3/100
(ハ)相続で取得・・・課税なし。

(※)免税となる税額(=免税点)・・・計算して、土地10万円、建物原則23万円など。

参考までに、
「居住用土地建物を取得する場合の住宅ローン税額控除」を考える。
ちなみに、建物と土地を同時取得すれば、又は建物取得以前2年以内土地購入に係る住宅借入金であれば、土地代金借入金も住宅ローン税額控除の対象とされている。
ちなみに、「居住用財産売却時の3000万円特別控除」は、建物優先であり、残余が土地売却収益に充てられる。夫婦で、土地と建物を持分幾分かずつ共有すれば、3000万円控除は、夫婦とも各自適用である。取得時には、持分に気を付け所有権登記し、贈与税を回避するとともに、3000万円特別控除を念頭に置くようにしたいものです。


 非正規社員、正社員という言葉が気にかかる。これを分別する人事部の人は、優秀だ。しかしだ。人の能力に、基本的に「差」はないと思う。「人の倍」働ける人は、稀だ。ただし、寝ないで、一日中働けば、幾分かの差が出るだろう。また、専門分野は、はっきりと「差」が出ることは、皆が認めるところだろう。基本は、「同一労働、同一賃金」である。以前、金融機関に在籍していたことがある。営業店では、パートが正社員に、仕事を教えていた。営業店で、昼休み休憩を、しっかりと1時間とり、飲み過ぎたといい、寝ていたのは正社員だった。休憩時間に顧客の応対などしないのも正社員だった。労組に守られていた。正社員とは、いいものだ。
上記のようなことは、日常茶飯事だろう。これを問題として、取り上げるのは、野党になってからの国会議員さん達なのは、何故だろう。自分が、与党だからできる改革は、有り余るほど、あるだろうに・・・。日本では、暴動も、ストライキも起こらない。日本は、不思議な国である。

2経営、相続・贈与(3)・・・「贈与、相続、信託」

興味深く、怖い話です。

(1)奥さんだけで、子供がいない場合・・・「遺言書」なし
有名な話です。夫婦のみで、子供がいませんでした。夫が死亡し、夫の父母はすでに他界しておりました。夫は、遺言書を残しませんでした。

どうなるでしょうか。

法定相続の始まりです。法定相続人は、妻(3/4)と、夫の兄弟(1/4)となります。ちなみに、夫の兄弟の代襲相続は一代のみ可能です。
奥さんだけの相続ではないのです。相続財産の1/4は、夫(=被相続人)の兄弟に行くのでした。相続財産が不動産しかなく、相続財産の1/4が大きいと、妻は、不動産を売却せざるを得ないでしょう。
これを防ぎたければ、夫は遺言書を書き、「妻のみに、相続させる」とするとよいでしょう。夫の兄弟には、遺留分がないために、妻のみに、相続財産は行きます。

cf.
被相続人の子が相続人である場合は、代襲相続は何代でも続きます。兄弟姉妹が代襲相続人の場合は、代襲相続は一代限りです。
昭和55年の民法改正前までは民法第889条2項で民法第887条3項(代襲の代襲)まで準用していたため、時に相続人が数十人を超えるような事案が生じ、相続を巡る法律関係が複雑になりすぎるため、兄弟姉妹について、代襲相続は、一代限りに制限されました。裏を返せば、不動産の相続登記が済んでいないときなど、相続人が見つからず、相続登記ができない状態が考えられる場合もあるそうです。



(2)生前贈与を長男にしたが、父母より先に長男死亡
父母は、老後を見てもらう約束で、長男に、暦年贈与または相続時精算課税制度により、居住用の土地・建物を、生前贈与しました。二男、三男もいて、別所帯・別生計でした。
長男には、妻と子がありましたが、同居している父母とは仲が良くありませんでした。ところがです。長男が、父母よりも先に死亡してしまったのでした。

どうなるでしょうか。

当然に、相続が開始するのですが、この相続は、被相続人が長男のため、法定相続人は、長男の妻と子です。父母は関係なしです。
妻は、父母に、長男が受贈した住宅から出て行け、としたそうです。みんな長男に渡した父母は、金もなく、賃貸住宅に、年金生活者として、引越したそうです。

これを防ぐためには、「信託」を使うのでした。
信託の当事者は、委託者、受託者、受益者(一般に所有者、信託財産に係る損益の帰属者)です。

この場合、長男が親より先に亡くなった場合の、次の受益者を「父母」にするのです。すると、長男の妻は、受益者にはなれません。
または、「受益者連続型信託」にし、長男の次の受益者は、二男、次いで三男というのもあります。

残念ながら、「信託銀行」が「遺言信託」を中心に扱っております。未だ、一般的な事でなく、野村も経験ありません。しかし、司法書士(弁護士)と提携し、契約時に契約の仕方に注意し、不動産に信託登記をする際に留意すればいいことなので、割と今後は増加しそうな手法です。すなわち、「遺言」などの「代用」として、便利に生前から、使えるからです。

(3)遺産分割後、ないと思った「遺言書」が見つかった
有名な例題です。

どうなるでしょうか。

「遺言は相続を破る・・・遺言は法定相続よりも優先する(民法902条)」により、「遺産分割のやり直し」です。「遺言書」が優先されるのでした。
なお、受遺者は、遺言の効力が発生した時点で生存または存在していなくてはならない。効力発生以前に死亡していると、遺贈は無効となることに、留意願います。

手順として、まずは、「遺言書」の有効性を裁判所に、「検認」してもらいます。有効でない・正しくなければ、「遺産分割書」のとおりです。

正しい場合は、相続人全員で、「遺言書」と異なる分割に同意すれば、「遺産分割書」のとおりとすることが可能です。
ただし、納得しない人が出た場合や、遺贈の部分があったら、「やり直し」です。

以上については、明確に書いてあるものがなく、下記を参考に、してください。
民法902条が、税法に優先して・税法に明記されていないため、適用なるものと考えます。

遺産分割協議成立後に遺言書が発見された
http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/law2yusai-2.html

cf.
「遺贈」と「相続させる」の「遺言の比較」
               「遺贈」              「相続させる」
所有権移転        他の共同相続人と共同    単独申請
農地法3条の許可    必要                不要
賃貸人の承諾の要否  必要                不要


(4)「遺産分割のやり直し」はできるのか
相続税申告前なら、税法上はいいのですが、民法上は、認められないとされているそうです。(ぎょうせい 相続をめぐる民法と税法の理解 p.70)
 実務上は、「相続税申告」を中心に、考えると思います。

=========
(余談)
(1)「福利厚生費」は難しい科目です。会社組織が役員のみの場合に、「福利厚生費」はまずないでしょう。役員給与(または交際費等)に認定されるのが、普通でしょう。個人事業主で、専従者しかいない場合にも、ありえない勘定科目となるでしょう。
「会議費」は、一定の条件下で、認められると考えます。
「交際費」は、会社従業員も対象とされております。安易に、「福利厚生費」を使わないことを、お勧めいたします。

(2)法人の交際費等「損金算入可能限度額800万円」については、下記をご覧願います。

次の例を見てください。
1事業年度(12ケ月)交際費等2500万円(5000円基準除く)の内訳が、
飲食費が2000万円、500万円は冠婚葬祭費だとします。
交際費損金算入額は、いずれでしょうか。
(1)800万円基準を使用・・・損金算入は800万円、損金不算入は1700万円。
(2)飲食費50%損金算入基準・・・
2000万円×50%=1000万円。・・・損金算入1000万円、損金不参入1500万円。
・・・「中小企業等」の方は、どちらを選択しますか。(「1600万円基準」とも言うようです。)

======
いかがでしたか。
「相続」税法は難しい内容を、民法と整合を取りながら、しているようです。
大変人間臭く、難しい、「税法分野」と言えそうです。
それではまた。

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マイペースで、愛想ありません。 私の他のブログ;気のむくまままに 知識の提供の他に、私の普段の生活の中からのものを、 構えることなく、頻度多く、気ままに綴ってます。 1 気の向くままに 時事問題、趣味などで、日々の中から感じたこと・主張したいことを、別の視点で、人から嫌われても、違う角度でできるだけ簡易に発信したい 2 趣味の範囲ですが、 自分の中から、車の運転、音楽、釣り、読書、倫理・・・、などを取り上げるものとします。
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