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何かつまんない（その２）
示談書を作成して欲しい。費用はいくらですか。
「え、何のこと」ですか・・・。「私（♂）は、慰謝料を相手の男性から獲った」のです。
「・・・そうですか・・・」。

今の世の中、「浮気問題」が多いようである。ま、いろいろと事情がおありでしょうが…。
上記のケースは、「相手の男に妻を寝取られたのか、美人局（つつもたせ）か」。それで、「示談金」を取ったのか。何も聴きたくないし、言いたくない。
一通りご説明して、仕事は引き受けない。

気をつけて、欲しいことです。未婚の女性が、結婚の破たんしていない男性と、「浮気」をするときは、ご注意願います。
被害の内容・程度によっても異なるでしょうが、「慰謝料請求権」は、「未婚の女性に、請求権がない」のが通常で、逆に、「結婚の破たんしていない男性の妻」は「慰謝料請求権」を持ちます。美人局ではありませんが、「既婚の夫婦が結託」して、「未婚の女性を食い物」にするのは、容易い構図に見えます。



（１）賃貸物件の賃貸料
さて、土地、建物を他人に貸付した場合、どれくらいが、適正な賃料なのだろうか。

いつも、頭を悩ますテーマで、いやらしい問題である。


法人税法２２条、令１３７・１３８
これに対しては、「土地」を貸付した場合は、借地権との兼ね合いで考えている。

以下の考え方は、基本ではあるが、私見の部分が多い。

（１）権利金の授受がない場合
「借地権の認定課税」を免れるために、相当な地代である「時価×年６％」の授受を行う、が目安となるのであろう。
すなわち、固定資産評価証明書・路線価に基づき、「相続税法上の財産評価額」である「時価」を求め、それに６％を乗ずる。この金額を、「相当な地代」とする。
他に、「土地の時価」には、下記のものがある。
�@通常の取引価額
�Aその土地の公示価格
�Bその土地の相続税評価額の過去３年間の平均額

（２）権利金の授受がない、又は一部である場合
借地権の認定課税が、不足する分に相当する額として課税される、または益金の額に算入すべきもの、と考えるのが自然である。

授受される地代が、相当の地代に満たない場合は、下記の金額を「借地権タダでもらった相当額」として、認定課税される。

土地の時価×{１　−　（実際に支払っている地代　/　相当の地代）}

（３）権利金の授受がない・地代の授受がない場合・・「権利金の認定課税を逃れる」方法
「貸主」、「借主」双方連名で、「土地の無償返還に関する届出書」を所轄税務署長に提出する。かつ、「借主」は、将来、「貸主」に土地を無償で返還する旨を契約書に定める。借用期間中は、年６％の相当な地代でなく、通常・適当な賃料を支払う。

これは、不足していても、その金額については、下記の扱いとなり、問題はない。
支払地代　　P　　/　　　受贈益　　P　

さても、借地権は、登記に貸主が応じることは稀である。しかし、これでは、借主の権利が弱くなるため、または土地の貸借で、「貸主、借主」双方の権利を守るため、「１０年以上３０年未満」、「３０年以上５０年未満」で期限を定めた公正証書を使用した「事業用定期借地権」を締結する、というものがある。最近は、このことと、公正証書遺言で、公証人の方も大変忙しいらしい。

「事業用建物」を賃貸借した場合
参考までに、売買の場合には、年金現価率を用いて、建物の現在価値を算出できる。または、再調達価額を建物について計算し、耐用年数（事業用）、耐用年数を１．５倍したもの（非事業用）を使用し、経過年数に応じた減価償却の額を差し引いた額が、建物の現在価値である。この現在価値を、売買価額、時価とする。

「建物の賃貸借は、極端に高い家賃でないと、税金の問題は生じない」、が解答である。
低い場合は、上記の「支払家賃　Q　　/　　受贈益　Q」が適用される。「貸主」個人は、所得税法の性格上、「対価として受け取ったものについて、所得税が課税される」だけである。　



本日は、下記の件につき、特に「同族会社の社長と会社の間の、土地建物の賃貸借」について、簡単に述べる。

仮定；
賃貸借する物件は、社長の土地の上に、社長の建物がある。土地・建物の「貸主」は、個人である社長である。会社がその土地・建物を借用している場合、を想定している。


(貸家建付地、建物)
借地権７０％、借家権３０％、事業供用１００％
土地の固定資産評価額A、評価倍率１．１。建物の固定資産評価額B、とする。

（１）土地、建物の相続税でいう時価（財産）評価額
土地の時価；A×１．１＝a、　a　−　a×７０％×３０％×１００％＝a×０．７９
建物の時価；B×１．０＝b、　b　−　b×３０％×１００％＝b×０．７０

これらが、相続税でいう「時価」、財産評価額である。これを基本に、考える。

（２）「適正な賃借料を　α」、とする。

(ア)賃貸借契約の契約料を、αとした場合
何ら、問題ない。

(イ)賃貸借契約の契約料を、β（＞α、差額をｆとする。）とした場合β＝α＋ｆ　（ｆ >0）

貸主社長側;
現金　β（＝α＋ｆ）　/　受取家賃　β（＝α＋ｆ）
　　　　
借主会社側;
支払家賃　β（＝α＋ｆ）　　/　現金　β（＝α＋ｆ）
分解して、
支払家賃　　　α /　現金　α＋ｆ
役員賞与　　　f

この際、役員は定期同額給与内に、この金額を内包できないと、役員給与の損金不算入となり、結果として、社長の給与はｆ増加し、会社の損金の額にｆは算入されない。

(ウ)賃貸借契約の契約料を、γ（＜適正な賃借料α）、差額をg（＞０）とする。とした場合
γ＝α―ｇ

貸主社長側;
現金　γ（＝α―ｇ）　/　受取家賃　γ（＝α―ｇ）
　　　　
借主会社側;
支払家賃　γ（＝α―ｇ）　　　　　/　現金　γ（＝α―ｇ）
分解して、
支払家賃　α―ｇ /　現金　　　　α―ｇ
支払家賃　ｇ 　　 /　債務免除益　ｇ
すなわち、適正な賃料以下で貸す場合は、「問題なし」となる。


以上から、わかることは、時価より低い金額で、賃貸借することに
問題はない。所得税は、個人が、受け取った金額・課税所得がある場合に課税される。すなわち、少なければ、少ないなりに課税されるということである。ただし、注意すべき例として、賃貸借ではないが、個人から法人へ資産を譲渡した場合、資産の時価1/2未満での資産譲渡の場合には時価課税される、などが、例外としてある。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
参考までに、「通常の賃貸料」を考慮する場合には、下記の条文がある。
所得税基本通達３６−４０乃至３６−４８
・・・「家屋または敷地を賃借した場合の通常の賃貸料」
（イ）３６−４０　役員に貸与した、住宅、及び土地の通常の賃貸料の額
（ロ）３６−４１　小規模住宅等に係る通常の賃貸料の額
（ハ）３６−４３　通常の賃貸料の額の計算の特例
（ニ）３６−４４　住宅等の貸与による経済的利益の有無の判定上のプール計算
・・・「経済的利益はないもの、とみなす」（全額基準）
（ホ）３６−４５　使用人に貸与した住宅等に係る通常の賃貸料の額の計算
（ヘ）３６−４７　徴収している賃貸料の額の５０％相当額以上である場合
・・・「経済的利益はないもの、とみなす」（５０％相当額以上基準）
（ト）３６−４８　住宅等の貸与による経済的利益の有無の判定上のプール計算
・・・「経済的利益はないもの、とみなす」（５０％相当額以上基準）

３６−４０　役員に貸与した、住宅、及び土地の通常の賃貸料の額(月額、基本)
{その年度の家屋の固定資産税の課税標準額×１２％（木造家屋
以外の家屋については１０％）＋その年度の敷地の固定資産税の
課税標準額×６％}×(1/12)
なお、家屋だけ、又は敷地だけを貸与した場合は、上記の、家屋だけ、または
土地だけ、を考慮する。

３６−４１　小規模住宅等に係る通常の賃貸料の額(基本)
上記「３６−４０」において、家屋の床面積が、原則として１３２�u（木造家屋
以外は９９�u）以下の場合は、次式の計算額とする。

{その年度の家屋の固定資産税の課税標準額×０．２２％（木造家屋
以外の家屋については１０％）＋１２円×（当該家屋の総床面積（�u）
/３．３（�u））＋その年度の敷地の固定資産税の課税標準額×０．２２％}
なお、敷地のみの貸与の場合には、この取り扱いは適用しない。


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（３）借入のこと
相変わらず、借金を踏み倒す輩が多いようだ。無料相談を見ても、１００万円にもならない、「何とかなりそうな金額」の、「ご相談」が多い。

何度か、書いたが、再度、箇条書きする。何かしらの参考となり、
「借りた金は、きちんと返す」、「貸したお金は、原則、戻らない・返済されない」ことを、再確認・認識して欲しい。

（１）金銭の貸借の当事者は、債権者（貸主）、債務者（借主）、保証人、である。
（２）「金銭の貸借」（お金の貸し借り）は、「契約」であり、「契約書」は必ずしも必要でない。
（３）「契約書」に、「印紙」を添付しなくとも、「契約」は有効である。しかし、印紙添付漏れは、印紙税法（税法）違反である。
（４）債権者は、債務者の意向を無視しても、保証人と契約できる。
（５）保証人には、「個別」と、「連帯」がある。「連帯保証人」には、催告・検索・分別、の権利がない。ゆえに、債権者は、債務者に督促せず、直接、連帯保証人に最初から、督促・取立してよい。
（６）「債権者から、債務者への取立」（お金を返してもらうこと）で、暴力等による自力執行は禁止である。法的に「取立」をしなければならない。
（７）「債務者が行方不明」となると、「取立不能」となるのが、普通である。
（８）成年の子の借金は、妻には関係ない。両親にも関係ない。但し、５０万円程度の家事費請求できる場合もある。取立による、債務者以外の妻・両親への返済の強要は、恐喝であり、警察に訴え、止めさせることが可能である。
（９）「取立をする側」は、回収のため、「保証人」の徴求、動産（占有すること）担保、不動産担保（抵当権など登記すること）、留置権、債権者代位権の行使などを検討する。
（１０）法的手続きは、原則として、「電話等の督促」、「内容証明郵便」、「裁判上の請求」の順に行い、経緯を、記録しておくことである。「内容証明郵便」に、法的拘束は、原則としてなく、「訴訟に移る」準備手続き的、側面しか有しない。
（１１）原則として、訴訟の管轄裁判所は、債務者の住所管轄裁判所である。１４０万円以下は、簡易裁判所であり、債権者本人が訴訟提起可能である。それを超えと、地方裁判所であり、弁護士が代理人となるのが、通常である。
（１２）連帯保証人が、債務者に代わって弁済（＝支払うこと）することを、法定代位による代位弁済、という。求償権を取得するので、１００万円代位弁済すると、１００万円を債務者に請求(=求償)できる。
（１３）連帯保証人間、連帯債務者間では、負担は、平等である。上記（１２）のケースは、１００万円代位弁済した連帯保証人または連帯債務者は、１００万円を債務者に請求できる。しかしながら、連帯保証人が２人だとすると、代位弁済は、他の連帯保証人または連帯債務者に対して、均等負担だから、１００万円×(1/2)＝５０万円の求償・請求に、止まる。

ここから先は、専門家に任せていいと思います。難しいのです。
「無料相談は効果なし」、と肝に銘じて下さい。専門家はプロです。「対価を得て、仕事をします」ので、支払う手数料・報酬額の「金額等」は、事前にご相談します。お互い了承して、確実に「貸主は、自分お金・貸金を回収」してください。
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「賃貸料の論点」は今少し、煮詰めたい。「代償分割」も面白そうだ。
それではまた。

何かつまらない（その１）
いろいろと、合理的でないことが多い。消費税のこと。財政・歳出のこと。領海・領土争いのこと。国会議員のこと。議員のこと。行政の長のこと。買い物での応対。痩せない私のお体・・・。

中国と韓国との島・領海争い。ロシアによるマイペース。これらに対しての、首相、外務省の応対は、引かず、久しぶりに頼もしい。政治には期待しないが、「４年前、民主党は何かやってくれる」と期待したんだが・・・、という経営者の声をよく聞く。結果だけ見れば、「政治家の、政治家による、政治家のための政治」で、任期終焉のご様子である。

この分野は認識が深くなく、咎めるつもりはないが、首相、県知事、市長、国会・県会・市会議員、は「サラリーマン」から抜け出ない。大阪市長が県知事を辞め、国を変えるという。身分・階級をいうわけでないが、知事が市長を束ねる公図が、普通であり、止めたのだろうか。国会議員は、市会議員でないが、市長に、国の政治を一緒にしようという。国民・メディアも取り上げる。国の政治・治世は国会議員が、市の政治・治世は市長がするでは、間違いなのだろうか。もう一度、小学校の教科書を開いてみよう。

間もなく、還暦だが、東京のSEの友人とTELしていたら、後継者がいないそうだ。彼は経営者ではないが、技術者の分野が、かなり不足しているようだ。退職できそうもないそうだ。

仙台に行くことが増え、普段は「現金払い」なのだが、必要に迫られ、ETCをやっと買った。「初めてなので、わからないのですが・・・」と言ったのだが、イエロー・・・の店員は、購入を勧め、さっさとセットし、後は、説明書を読むとわかりますよと、いうことだった。しかし、理解するまで一苦労だ。こりゃー特攻隊精神で、有料道路のゲートに、向かうしかないな。ゲートで、止まったら、ゴメン。

それ行け、VISAでETCカードを注文、と思った。VISA請求書にある番号にTELしたら、フリーコールを教えられ、そこのコールセンターにTELした。すると、所持カードVISAの裏面にあるTEL―NOに電話しなさいと、おねえさまから指示された。そうか、とTELすると、またも、機械的なTELで、さっきのフリーコールへ私の電話は、回った。どうなってんの・・・。
「お客様、カード会社は、どこも、土日休みです。月曜日９：００からTELしてください」と、お姉さまから再度の、お声。・・・腹立つな。私、原則、休みなし。勝手に働いてます。VISAも交代で、土日対応したら、もっと、カード決済も増えるだろうに、と思う。サービス悪い。女房に言うと、「あんたが悪い」でおしまい。私は、ふてくされる。最近、諸般面倒くさく、気が短い。しかし・・・、もしかしたら、VISAが悪くて、サービスも低下しているのかもしれない。月曜日には、解決し、苦情を申し上げた。

（１）相続のこと（放棄と、遺留分減殺請求権の相違等）
相続における「放棄」はいわずと知れたもので、相続財産（積極的・消極的（借金・債務））の相続する権利の「放棄」であり、「被相続人の死亡後、原則として３月以内に家庭裁判所に申述する」ことになる。死亡前の「放棄」は、ない。

他方で、「遺留分減殺再請求権の放棄」は、生前にできる。遺留分は、法定相続人に最低限保証される権利（１/２、または１/３）を、請求する権利を、「法定相続人が放棄し、被相続人の死亡後に行使しないこと」を、意味する。生前にする場合には、遺留分請求権利者が、家庭裁判所に申立し、審判を得て、成立する。死亡後は、１年または１０年で、消滅時効にかかる。

遺言には、自筆証書、秘密証書、または公正証書、の３形態が考えられる。遺言書の正当性を確認するために、家庭裁判所の「検認」が不要なのは、「公正証書」である。公証人役場でするもので、公証人、遺言者、保証人２名（推定法定相続人等と利害関係のない者で民法９７４条に掲げる者）の間で、一同に会し集合し、締結・成立する。不動産を除くと、現金・預貯金は、遺言作成時に申し出た金額を参考に、合計して、手数料が計算される。さて、考える。遺言は、法定相続分を破る。しかし、法定相続人には、遺留分がある。従って、遺留分を侵害すれば、遺言者が死亡後、遺書があっても、「遺留分減殺再請求権の行使」をされる。そうさせないために、「法定相続人に、遺留分放棄を生前に迫るわけ」であり、「そうはさせじ」と、「家庭裁判所は、その放棄に係る不正がないか審議をし、結果として、審判する」制度なのであるが、８０％程度認められてるようだ。

ここで、一旦、「遺留分放棄」をした者が、「遺言者の死亡前に、亡くなった」なら、どうなるだろうか。これは、死亡した者の代襲人の「権利」の問題である。これは、民法第８８７条、第９０１条により、「被代襲人の地位を引き継ぐ」ため、「遺留分はない」ことと、解されている。だから差し当たり、一度、「遺留分放棄」をしてもらえば、「安泰」となるのであろう。

他方で、「相続」では、「代襲相続権のある者」は、「親が欠格・廃除事由」により「相続権がない」場合、上記結果と異なり、「当然、代襲相続人たる権利を主張」できることとされている（民法第８８７条、第１０４４条）。これは、親の欠格・廃除事由は、子には、関係のないことによる。

遺言は、力の強いもので、遺留分を除くと、「死亡後の相続財産の行方」を決定してしまう。しかしながら、法定相続人間で、「遺言とは異なる」遺産分割・協議分割を一部してもよい。これは、民法９０８条による「遺産分割を禁ずる」旨の遺言がない場合である。

相続財産に加算する生前贈与分であるが、「相続税の申告」という税務申告では、
「前三年以内分」である。被相続人の死亡日（＝相続開始日）が２０１２０９０２ならば、２００９０９０２以後に「贈与」されたものである。この際、税務申告では、措置法による非課税部分を除き、相続時精算課税分、暦年課税の１１０万円までの非課税分、配偶者への住宅取得のため贈与による非課税とされる生前贈与２１１０万円の内１１０万円、は加算される（相続税法第１９条）。相続税が、贈与税の補完税といわれる由縁である。

　民法上は、これが実質的に、相続財産の額を確定するものであるが、寄与分を除き、３年などという縛りも、非課税分も原則としてない。「相続税」は逃れても、「法定相続分の計算、遺留分の計算」からは逃れられない、ことに留意いたしたい。

　以上のようなことは、なさそうであり、日常茶飯事にあることである。「相続税の税務申告は、配偶者税額控除、小規模宅地の特例」など、確定申告を要件とするものを除き、「納付税額」がなければ、「相続税の確定申告は不要」である。「相続税の申告は不要」であり、税務署に行くと、「何故、来たの」とけげんな顔をされる。税務署様は、お忙しい。それでも、心配な場合は、行くに限る。ちなみに、相続税の確定申告の必要な人は、税理士頭割り計算すると、年間１人程度という、統計もあるようだ。だから、普段、「相続税の確定申告の仕事」はない。しかしながら、「申告のいらない人たちの間」での「争続」は相当にあり、凄まじいものがあり、「相談事」は多いと、見受ける。

　蛇足であるが、「無料」程、高くつくものはない。専門家への相談は、ある程度「報酬対価」を支払い、その専門家のアドバイスに、「責任をとらせる」のが、賢明と考える。　

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もう少し、言いたいので、「何かつまんない（その２）」へ続く。
「賃借料」の計算の仕方に、今一つ懸念がある。でき次第、流したい。
それでは、また。

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「若い人」に、一言。
私は、「税理士」であるが、資格をとるまで口でいえないほどの苦労をした。「何ともつまらない分野に手を出してしまい、この業種・資格は、なんといやらしい」だろう、経営組織形態は個人事業主が殆どだよな、と何度も思った。予想は当たり。「資格」を取った私は、社会経験豊富で、出来の良し悪しは別としても、「物事」を大抵こなすため、世の中から「需要」があるようだ。経験した勤務業種は、履歴書に書きれないくらいの量で、性格は「雑種犬」であり、「純粋犬」とは肌が合わない。一般的に、純粋なものは欺瞞に満ち、大嫌いである。私は、とてもじゃないが「税理士先生」と呼べるような、行儀良さはなく、「野村さん」と呼ばれ、警察、裁判所、法務局、市役所、県庁、各種所属団体・・・、あちこちで、クレーマーであり、多分ブラックリストに載っている人だと思う。
人とは不思議なものである。たとえ、今は報われなくとも、一つごとに集中して、頑張っている人は魅力あり、その人の話には傾聴すべきものがある。もし誰か、何かで、迷っている人がいたら、「目標」を定め、人のことなど気にしないで、頑張って欲しいものだ。
一人くらい応援者はいる。少なくとも世の中には存在する、自分を必要とする、その一人の人のためにも、頑張る。そう、信じて、めげない。あきらめない。そんな態度が、大事だと思う。
先般オリンピックがあったが、メダルの種類は、３個である。全世界で３個なのである。実社会では、金メダルでなく、銅メダルで十分、通用する。ノーベル賞でも狙わない限り、金メダルなどいらない。諦めて、自分を見失い、人生の貴重な時間をロスしないよう、精進を重ねることを、ひたすら願う。

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ここ石巻市の市役所のHPには、「市民税の雑損控除」について、震災特例法に係る「平成２２年分」についは掲載されているが、「平成２３年分」についは掲載されていないようだ。「東日本大震災」はH230311なため、本来は、「平成２３年分についての住民税申告書」で、「雑損控除」を選択する。「住民税には、所得税でいう、災害減免法の税額控除」はない。申告し直さないと、高額な、「住民税、国民健康保険税」が、所得割として取られるため、該当者の方は、早急に、手続きを取っていただきたい、と思う。
詳細は、石巻市市民税課　へ、お問い合わせ願う。