Myblog

日常生活の中での法務と税務（２５）　経営、税務（１）、法務、不動産その１　


（時事放談１）　トランプさんが勝った　1月就任までお休みの件
　トランプさんが勝った。彼は、政治家になるのだが、一般営利企業の社長で、役人経験・議員経験などなかったと、思う。日本の政治家は、政治家になってから、企業の役員になっているケースが多いような気がする。すなわち、日本の場合、議員サラリーマンが、ある日急に、役員になるのだ。中には、能力のある人もいるが、たいていは名誉職であり、這い上がり事業主の金銭感覚は、分からない。
　決定的な差は、表現は悪いが、自分の給与は、サラリーマンは自分で決められず、勤務時間が過ぎれば、仕事は完成しなくても、お金は貰える。事業主は、ALL or　NOTHING　だが、自分の好きなだけお金は、貰える。
当然、同じ1円でも、議員サラリーマンの見る1円と、野村のように、一度塗炭の経験を経て事業者として稼いで見た1円は、まるで違う。役に立たないものは、計算・打算の対象となり、トランプ氏にとって、安倍首相は胸襟を開いたパートナーになりづらい。
　これから、各国の代表者がトランプさんと会談するのだが、トランプ氏の営利主義のすさまじさに戸惑うだろう。トランプさんは、自分さえよければいいのだ。どこか、悪いと、多分彼は、言外に、または無言で示すだろう。他者とは、適当な間隔を保ち、役に立たなければ、切り捨てるだろう。この観点で、経済政策、政治政策をとるのだろうと、愚者の野村は、思っております。ロシアと中国に囲まれ、日本で対応できる人は少なく、日本の将来は厳しい。安倍首相は無理でしょうが、日本がトランプ氏の家来に完全になれば、日本の生きる道もあるだろう。


税研；　　不動産賃貸の所得税　消費税、及び税務通信　から
大蔵財協；所得税・個人住民税ガイドブック（所得税法　令１２７条）
　　　　；修繕費・改良費及び増改築費用の税務
　　　　；税務相談事例集


１　不動産所得で、事業的規模と業務的規模
不動産所得ですので、当然、個人です。
法人は、課税所得を構成する益金の額と、損金の額しかないのです。たとえ、個人において、どのような種類の所得であろうともであります。

（１）青色申告特別控除・・・事業的規模なら65万円。業務的規模なら10万円。

（２）損益通算・・・事業的規模では当然のように、損益通算後、純損失の額となりうる状態が考えられる。ちなみに、損益通算には、青色事業者でも、白色事業者でも、適用される。しかしながら、純損失の繰越控除は、白色の場合は、被災事業用資産に生じた損失の額で、損益通算しきれないもののみ、対象となる。青色は、すべて、OKである。

（３）災害等による資産損失の額は、事業的規模では、全額認められる。業務的規模の場合は、資産損失控除前の所得の額を限度とするため、この場合は、赤字とはならない。業務的規模の場合は、雑損控除との選択適用の道もある。

２　事業的規模と業務的規模の判定基準
５棟１０室基準が、公認されているようである。1室は、５個の自動車駐車場と等しい。間違うと、税務署から、お尋ねのTELがかかります。この人は、事業的規模ではないでしょう。10万円控除で、お願いします・・・。一度言われると、ウ〜ン、反論は、難しい。

　ちなみに、異議申立、不服審判（審査請求）、裁判を口にする人がいます。私も従前、民事事件の裁判の当事者になるまでは、合法的な権利の主張は認められるのだと、思っておりました。しかし、税務関連の裁判の場合、先般日経新聞にも記載されておりましたが、納税者側の勝訴割合は、２〜３％という統計があるようです。税金の分野では、喧嘩はしない方が得なようです。更に言わせていただけば、裁判時の構成員は、国税庁系列の税の専門家が多いようですので、納税者は、まず勝てないでしょう。もっとも、理不尽なものとは、戦わなければならないのですが・・・。
　さらに言わせていただけば、裁判は三審制を取ってはいるものの、第一審の判決は、通常覆らないシステムなようですのでご留意願います。ガンバルなら、第一審です。

３　借入金で土地、建物を購入したときは、借入金は建物から充当適用
事務所を、金融機関借入金3億円で購入し、それを賃貸しました。
土地1億円、建物2億円です。
金融機関への、1年間での支払利子は１５００万円でした。支払利息のうち、土地の分は、不動産所得の金額上いくらでしょうか。

１５００−建物分１５００×（２/（１＋２））＝１５００−１０００＝５００万円（土地分）

従って、不動産所得金額の赤字は、下記の通り処理する。（措法４１の４、令２６の６）
（１）赤字額が６００万円の場合（令２６の６　第２項）
６００−５００＝１００万円。ゆえに、１００万円のみ、損益通算の対象となる。

（２）赤字額が５００万円の場合（令２６の６　第２項）
５００−５００＝０万円。ゆえに、損益通算の対象なし。

（３）赤字額が２００万円の場合（令２６の６　第１項）
２００万円　＜　５００万円　　ゆえに、損益通算の対象なし。

（４）不動産所得金額の黒字の場合
当然ですが、損益通算の対象なし。
この場合、事業所得の金額、山林所得の金額、または譲渡所得の金額の計算上生じた損失の額を、黒字である不動産所得金額を含む経常所得の額から、一定の順序で控除できる。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝

仙台市の不動産物件；「レジデンス北根２３２２」　
所在地から、地下鉄までは１５分程度かかりますが、バス停までは3分程度です。
バスに乗車して、泉中央まで8分、仙台駅まで15分で、仙台商業中心地区に近い。
事業用、居住用、いずれでも可で、お得な賃貸物件です。
泉中央、北仙台、仙台駅周辺の中間に位置し、交通に便利です。

http://www.able.co.jp/detail/Detail.do?bk=000000454488950001&prefkey=miyagi&w=04101041&cf=0&ct=0&sf=0&st=0&b=1&b=2&b=3&k=1&n=b&theta=1

・・・「釣り場の風景」・・・
海に行く。チカ、ワカサギ狙いである。
じっと、海面を見る。秋田狐2、2.5、3号のサビキ針を使う。
魚が見えない。寄らない。
本日、3カ所目の釣り場だ。
魚はいた。周囲に目もくれず、黙って釣る。
３０〜６０分で１００匹くらい釣れた。
海面が湧き上がる位いる。
疲れたので、止めた。内臓を取り、下料理をする。
下ごしらえしないと、私の家では、釣りに行かせてもらえない。

何、アイナメ、ネウが釣れたと…。４０cmオーバーが岸壁近くで釣れたという。
おいしい魚だ。フランス料理にも使用する、おいしい魚だ。
私にとっても本筋で、以前は狙ったが、釣れなかった。
次は狙う。
わかりやすい魚で、いれば釣れる。
本日は、餌のアオイソメを用意しなかった。
アイナメ君、待っててくれ。
必ず、行くからね。
・・・

＝＝＝＝＝＝＝＝＝
４　賃借人がした資本的支出の額
　他人からの賃貸物に、造作をした場合、その支出した額をどのように取り扱うのかであります。

（１）賃貸借契約により、貸主が諸費用を負担することとなっている場合
借主が支出した金銭の額を貸主に請求（求償）できる状態です。もし、借主が求償しないと、借主から貸主への寄付金となるとされております。（法人税法法３７条）
　個人の場合は、寄付金として、必要経費とすることには、負担と、求償しないことに、合理性を要求され、通常は、必要経費算入は、難しいようです。

（２）賃貸借契約により、借主が諸費用を負担することとなっている場合
　この場合は、法人税の耐用年数通達１−１−４により、自己所有のものとみなし、支出した額を資本的支出の額として減価償却し、または修繕費の額として、損金の額に算入することになるとされております。
●法人税の耐用年数通達１−１−１から、１−１−１０までの規定に拠ります。
各自、関係条項を見ながら、対応願います。





＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

つづく