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日常生活の中での法務と税務（２４）　経営、税務（１）、法務、不動産　その２

演習問題　所得税、法人税の各々による計算
TAC出版　収用等のあった場合の個別計算問題集から


２　トランプさんが勝った　TPPは採決するのですの件　

驚きました。国のトップである、なろうとしているにしては、お粗末です。しかし、韓国の大統領、ヒラリーさんのメールと、何かが欠けておりますが、ご当人たちは何も気づかない。いずれも女性で、これが女の強みと言える典型の様でした。ええ〜い、行ってしまえ…、やってしまえ・・・。しかし、法律に違反したら、何を言っても、無駄です。
一方で、国会では、何を検討しているのかと思ったら、驚いた。ヒラリー、トランプ様のいずれも嫌がるTPPだ。決議は、米国の行方が定まってからでいいのじゃ、ないのかな。疑問です。　　
東京都知事の塾を設けた、理由が不明である。12月に、懇親会をするのはまだ早い。何ら、学習をしていない段階での、参加者の集まりは、単に、世間にありふれた「交流会」である。私は、都知事殿は特段の専門分野をお持ちでないと思っておりました。それならば、外部から優秀な講師を招聘し、ひたすら勉強するべきであると考えます。会費が有料で5万円らしいが、世の中ただはない。費用対効果が与えられるかどうかが問題であるが、まさか、資金集めではないでしょう・・・。
ただはない、税理士への相談の持ち込みです。特に、相続の無料相談などありえないと思う。先日、綱紀粛正ということで、研修会でのことです。最近、「税理士無料相談会を開催し、廉価な報酬で仕事を請負い、その挙句、税理士法違反に問われる人がいる」ので留意してください、とお話がありました。「安かろう、悪かろうは、税理士の品位に欠けるのみならず、業界の信用失墜につながる」ので、気をつけていただきたい、という趣旨でした。請負金額には相場というものがありまして、高いか安いかは、人により、仕事の内容により、異なります。金額の多寡は、公序良俗違反が論点です。
世の中、相続税の仕事を２０万円で請け負う人もいるらしい。「２０万円を基本とし、事情により上乗せしますと説明するように」と、話した講師がいました。相続税は、税理士が百人いれば算出納付税額は百通りといわれる。税額計算する上で、特例の選択の余地が、大変多いようです。財産評価も、ケースバイケースのことも、結構あるようです。
先日、私のところに、女性から、相続について、TELがありました。「銀行からこのままでは相続税がかかりますよ、税理士に相談したらいかがですか」と言われ、お問合せしますというものでした。相談料はいくらですか、というので、1時間（1回）2万円が原則ですと言ったら、そんなに高いのですか、と言われた。ご自身は、銀行で相続税がかかるから問い合わせた、というのだから、相続財産は、現金・預金だけでも、基礎控除額３０００万円をはるかに超えているはずである。
分からないから、人に尋ねる。分からないのである。2万円と、自分が相続する財産の金額の大小の比較である。大きなお金を扱った経験のない人には、何を言っても無駄で、目先のお金しか見ていない。相続税がかかると自分で言いながら、2万円が高いはないでしょう。ちなみに、私は金融機関におりましたので、自分にお金はなくとも、お金の扱いには慣れております。結局、TELの彼女は、一番損をする選択をするのだろうな、多分…。
相続については、私は、０．６％〜１％を原則とします。相続の専門の話ができるようになるまで、税理士の知識を得て、実務経験を有してから２〜３年以上かかり、報酬を相手に自信をもって請求するには、更なる自信を必要とします。仕事を担保するため、税理士保険には入っていますが、積極的に使うことを考える人などいない。ただ、税額計算の過程で、処理方法の選択を間違って多く課税されてしまい、保険の適用を受けざるを得ないが、大抵の場合だと思う。
信託銀行の「遺言信託」、「連続型信託」の料金が、信託銀行のHPに掲載されておりますので、見てください。遺言執行を含め、消費税抜きで１５０万円程度が、最低なようです。金融機関には、既に、この分野については、スキームができているようです。そんなに例外はないのだから、これに関わるコスト的にはそんなにしないでしょう。HPでは、「税理士、行政書士、司法書士に、頼んでもできますので、ご検討ください」などと書いてはありますが、一見、良心的である。しかしだ。丸儲けだ。羨ましい。信託銀行は、人がたくさんいて羨ましい。優秀だからとは、一言も言わない。たくさん人がいると分業ができ、一人の仕事の能力を超え、その出来栄え・精密度合いも高まる。ただ、羨ましい。
相続に絡んで、信託銀行に行くときは一人で行かないことを勧める。私は、金融機関に１０年以上いたからわかる。よくわかる。貸付をしていたから、よくわかる。
慣れない人が、銀行に一人で行き、「ご相談・ご依頼の場合、支払報酬相場のない話」はやめましょう。お知り合いの専門家に、一緒について行ってもらうといいでしょう。一説には、一千万円以上支払った人もいたそうですから…。多分、行かれた方は、気持ちが高揚していて舞い上がり、更には、お手盛りに、舞い上がります。いいカモネギ音頭となりませんようお祈りしまして、このお話は、おしまい。・・・、人の商売には、口を出しません。


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A

演習問題　　TAC所得税法　個別問題集から
５０００万円特別控除の適用順序
H２８年1月に、山を売却しました。
山の売却は、
山林（立木）の部分は山林所得となり、土地の部分は譲渡所得となります。

これが、土地収用法により、東京都に収用されました。課税関係はいかに・・・。
　　　　　　　　　　　取得年月日　　　　　　　譲渡益
土地部分　　　　　　　H２３年１月　　　　　２８２０万円
山林部分　　　　　　　H２３年１月　　　　　２３４０万円
本年分の不動産所得の金額　　　２７５万円（白色）
所得控除額　　　　　　　　　　２１３．５５万円・・・「第一表」に明細
解答
１　各種所得金額・・「第一表」　　　
（１）不動産所得　　　２７５万円
（２）譲渡所得（分短）　　　２３４０万円
（３）山林所得金額
２３４０−２１８０＝１６０≧５０　　∴５０
１６０−特別控除５０＝１１０万円

※収用等の特別控除・・・譲渡所得金額　　　５０００−２８２０（優先的に控除）
＝２１８０（残り分）

２　課税標準・・・「第３表」
（１）不動産所得金額　　　　　　２７５
（２）分離短期譲渡所得の金額　　　２３４０
（３）山林所得金額　　　　　　　１１０

３課税所得金額・・・「第３表」
（１）課税総所得金額　２７５−２１３．５５＝６１．４５万円
→６１．４万円（千円未満切捨）
（２）課税短期譲渡所得金額
0万円　　　　２８２０−２８２０＝０（収用等の特別控除）
（３）課税山林所得金額
１１０万円

上記の問題の面白みは、分かりましたでしょうか。

所得控除は、まず、雑損控除から行う。総所得金額、措置法上の課税標準、山林所得金額、退職所得金額の順に、順次、所得控除を扱う。

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B

土地、建物を譲渡した場合の１０００万円控除。
使うのは勝手なので、忘れた場合、「更正の請求」はできません。
措置法は、あまり極端な、その場しのぎなものは、作らないでいただきたい。
これが、正直な感想です。

下記の国税庁HPを参照願います。
No.3225　平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除（措法35の2）
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3225.htm

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C

換地処分がありました。課税関係はどうなるのか。
換地処分により、
（１）換地を取得・・・譲渡はなかったものとする。（措置法３３の３）
（２）精算金を取得・・・
（イ）代替資産を取得した・・・
課税の繰り延べ（措置法３３）または、５０００万円控除（措置法３３の４）の選択適用
（ロ）代替資産を取得しない・・・５０００万円控除（措置法３３の４）

換地前・・・自己所有の土地（譲渡対価の額１０，０００万円、取得費１，０００万円）
換地後・・・換地（土地）９，５００万円、精算金５００万円
→「課税関係」
（１）換地（土地）９，５００万円・・・措置法３３の３により、「譲渡はなかったものとみなす」ということになる。
（２）精算金・・・「５０００万円控除」を考える。
�@譲渡益　　５００−１０００×(500/10000)＝４５０
�A４５０−４５０（≦収用等の特別控除５０００万円）＝０円・・・課税されない。


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D

土地を持っているのですが、建物を建てるお金がありません。
しかし、住む家が欲しいのでした。
「立体買い替えの特例」を考えます。
すなわち、土地の所有権の一部を開発業者等に譲渡し、その譲渡した自分の土地の上に高層建物をたててもらい、その建物の所有権の一部を交換により、取得するものです。
措置法第37条の5《既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例》関係
（特例の対象となる譲渡資産）国税庁HP
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/shotoku/sochiho/710826/sanrin/sanjyou/soti37/11.htm

37の5-1　措置法第37条の5第1項の表の第2号の上欄に掲げる譲渡資産は、事業の用又は居住の用に供されていたものであるかどうかを問わないものであることに留意する。（平23課資3-2、課個2-26、課審6-13改正）
（注）　例えば、措置法第37条の5第1項の表の第2号の上欄に掲げる譲渡資産で、個人が空閑地又は事業の用に供していた土地を譲渡し、同号の下欄に掲げる買換資産を取得して居住の用に供したような場合における当該土地の譲渡についても同項の規定の適用がある。・・・適用になるためには、多くの要件をクリアしなければなりません。課税の繰り延べのため、取得資産の帳簿価額は小さいため、減価償却費も考え、「買換えの特例」を考えることが多いようです。

１譲渡資産
土地　時価6億円、取得費３億円

２取得資産
同地の土地の上に、建設業者が、時価9億円で、9階建ての高層マンションを建てました。その高層マンション９階建てのうち２階分を2億円、及び現金1億円、を受け取りました。
土地は、半分、業者に譲渡しております。（もし、建物3階分3億円取得したならば、3億円ずつの等価交換となり、課税されず、課税の繰り延べ、となる。）

３
（１）譲渡収入金額　３−２＝１億円
（２）取得費＋譲渡費用（今回は考慮外）　　３億円×(（３−２）/６)＝０．５億円
（３）譲渡所得　１−０．５＝０．５億円（分短、または分長）
取得後、土地取得費は１．５億円、建物取得費は1億円となり、課税が繰り延べられる。
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いかがでしたか。
それでは、また。

仙台市の不動産物件；「レジデンス北根２３２２」
　
仙台市北根2丁目は、台原公園のすぐ隣にあり、昔からの住人の多い閑静な住宅街です。泉中央、北仙台、仙台駅周辺の中間に位置し、交通に便利です。

http://www.able.co.jp/detail/Detail.do?bk=000000454488950001&prefkey=miyagi&w=04101041&cf=0&ct=0&sf=0&st=0&b=1&b=2&b=3&k=1&n=b&theta=1