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日常生活の中での法務と税務（２３）　経営、税務（２）、法務、不動産　その２

税研　冊子「不動産のミニガイド」、
大蔵財協　図解「譲渡所得」を参照

演習問題
前回のことを踏まえて、下記の問題を解きます。

●取得日は、「個人」では資産を取得した日、「法人」は資産を事業の用に供した日、を基準日とする。
●「減価償却費」の原則は、「償却限度額」の考えから、１円未満切り捨てである。
実務では、「個人所得税では、円未満切り上げ」、「法人では、円未満切り捨て」としております。
減価償却費の計上は、個人は強制、法人は任意計上であり、損金経理した金額のうち、
償却限度額に達するまでの金額、となっております。

（前提）

建物（所有者　個人）
取得
取得費　５，０００万円
取得日　Ｈ１００４０５
木造　　法定耐用年数　２２年(償却率０．０４６)、３３年（０．０３１）
売却
売却価額　２８５０万円（譲渡費用は、考慮外）
売却日　Ｈ２８１００２

個人の所得税

１建物が事業用な場合
（１）事業所得の計算上の必要経費・・当期（Ｈ２８０１０１〜Ｈ２８１００２の期間）
　　　減価償却費・・・取得時期から、自動的に旧定額法であるため
（新定額法は、Ｈ１９０４０１以降分から）、
　　　５０００万円×９０％×０．０４６×１０÷１２＝１，７２５，０００円

（２）Ｈ２８０１０１時点での残存価
�@Ｈ１００４０５〜Ｈ１０１２３１の期間
５０００万円×９０％×０．０４６×９÷１２＝１，５５２，５００円

�AＨ１１０１０１〜Ｈ２７１２３１の期間・・・１７年間
５０００万円×９０％×０．０４６×１７＝３５，１９０，０００円

�BＨ２８０１０１〜Ｈ２８１００２の期間
上記より、１，７２５，０００円

�C以上より、譲渡時の取得費は、
５，０００万円　−　（�@＋�A＋�B）＝１１，５３２，５００円（＞５０００万円×５％）

�D確定申告時
(イ)「事業所得」で処理する場合
　　減価償却累計額（�@＋�A）３６，７４２，５００
　　減価償却費　　　　　　　１，７２５，０００
　　現金　　　　　　　　　　２，８５０万円

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　/　建物　５，０００万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　/ 固定資産売却益１６，９６７，５００

（ロ）「譲渡所得」でする場合
�@減価償却費を認識しない方法
減価償却累計額（�@＋�A）３６，７４２，５００
　現金　　　　　　　　　　２，８５０万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　/　建物　　　５，０００万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　/ 事業主借１５，２４２，５００
譲渡対価の額　　２８，５００，０００
取得費　　　　　１３，２５７，５００
譲渡所得の額（分離・長期）１５，２４２，５００

�A減価償却費を認識する方法
減価償却累計額（�@＋�A）３６，７４２，５００
　減価償却費　　　　　　　１，７２５，０００
　現金　　　　　　　　　　２，８５０万円

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　/　建物　５，０００万円
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　/ 事業主借１６，９６７，５００


譲渡対価の額　　２８，５００，０００
取得費　　　　　１１，５３２，５００
譲渡所得の額（分離・長期）１６，９６７，５００
上記において、課税所得上は、譲渡所得金額１６，９６７，５００＋
事業所得金額（減価償却費▲１，７２５，０００）＝１５，２４２，５００円、
となり、同じである。

しかしながら、譲渡所得（分離課税）と、事業所得（総合課税）、どちらが得かは、各人の判断に委ねられますが、　「譲渡所得」とする場合は、�@減価償却費を認識しない方法が、一般です。
なお、上記の譲渡所得金額の計算上、取得費を、譲渡対価の額×５％とすることができます。２，８５０万円×５％＝１，４２５，０００円。これを選択してもよろしいのですが、明らかに「損」です。


非業務用の場合
取得
取得費　５，０００万円（取得費用は、考慮外）
取得日　Ｈ１００４０５
木造　　法定耐用年数　２２年(償却率０．０４６)、３３年（０．０３１）
売却
売却価額　２８５０万円（譲渡費用は、考慮外）
売却日　Ｈ２８１００２

自宅（木造）を売却して譲渡所得金額を計算する場合、災害等による雑損控除の金額の計算をする場合、で使用いたします。
ちなみに、
木造　　法定耐用年数　２２年(償却率０．０４６)、３３年（０．０３１）
鉄筋コンクリート　法定耐用年数　４７年(償却率０．０２２)、７０年（０．０１５）
・・・
�@法定耐用年数
２２×１．５＝３３年、４７×１．５＝７０．５→７０年

�A所有期間
取得日　Ｈ１００４０５〜売却日　Ｈ２８１００２ゆえ、１８年５月２８日＜１８年６月→１８年

�B課税は、分離・長期、譲渡所得、となります。

参考；�@土地等、建物の譲渡は、分離課税　　
�A長期・短期は、譲渡をした日の属する年の１月１日で５年超かで判定。

例えば、譲渡をした日の属する年の１月１日で５年超かで判定するため、
取得日Ｈ１００４０５・・・譲渡日Ｈ１５０５０１（５年２７日所有）→Ｈ１１、１２、１３、１４ゆえ、Ｈ１５０１０１で判定し、短期
取得日Ｈ１０１２３１・・・譲渡日Ｈ１６０１０１（５年２日所有）→Ｈ１１、１２、１３、１４、１５ゆえ、Ｈ１６０１０１で判定し、長期、となります。

譲渡時の取得費は、
自宅（木造）　　法定耐用年数　３３年（０．０３１）
�@減価の額
５，０００万円×９０％×０．０３１×１８＝２５，１１０，０００円

�A取得費
５，０００万円　−　�@＝２４，８９０，０００円（＞５０００万円×５％）

�B譲渡所得金額
譲渡対価の額　２，８５０万円―取得費　２４，８９０，０００円
＝３，６１０，０００円（分離、長期）

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お金に不自由しなくなると、後は、名誉だと、金持ちの人は、古今東西よく言う。しかし、財政ひっ迫、緊急時の日本で、衆議院の解散は、不要だと思う。すでに、与党が、2/3以上の議席を有する以上、選挙は不要である。経済政策は不毛だが、国防では、よくやっていると、思います。衆議院の選挙費用は、都道府県や市町村などの自治体に委託する選挙執行管理費用５８８億円、総合計で６６６億円かかるそうです。無駄では、ないだろうか。今、「民意」を問う項目はない。総裁延期は、自民党内で、決定してください。総裁２期と限る必要については、国民は、あまり重視しないと考えます。
・・・・・・（続く）