ひろ太郎Blog

いつも、不動産ネタばかりなので、今日は僕の保険ネタを掲載させて頂きます。

12月と言えば年末調整の時期ですね。

今年から、年末調整の記入方法が変わりましたね。

今日は、僕の保険に対する考え方を少し掲載させて頂きますね。

あくまで僕の個人的見解です。（参考程度に･･･）

僕の父親は、団体職員で金融課に在籍していた事がありました。

あの頃の、父の言葉が今でも結構鮮明に頭の中に残っています。

「なんて言われたか」？？下記の文章をご一読下さい。

良いのか？悪いのか？わかりませんが、流行のいつ合併していつ潰れるか、

わからない様な、民間の保険への加入は殆どありません。

生命保険と言っていいのか？わかりませんが？？？

僕は流行保険って言ってます、商品の面白さでたまに加入します。

ただ、結構、この手の流行保険は落とし穴がボコボコあるので気をつけて下さい。

不正告知なんかは絶対しないようにして下さいね。



それでは、僕の保険加入例を掲載しますね。

�@貯蓄型保険（かんぽ生命）10年満期、20年満期、何本か加入しております。

多少、保証は付くものの基本は無駄遣いしない様にお小遣い積金保険です。

�A終身・医療・死亡保障型保険（ＪＡ共済）ベースの総合保険です。

一度、病気になると、この手の終身保険は入りにくくなったりしますので、

是非、健康な時に加入をお勧めします。

途中、給付金タイプに加入してます。5年に1度、お小遣いがもらえます。

少しは、お小遣いを貰えないと････。つまらないですものね！

�B医療保障型保険（最近は高額医療対応）この辺りの保険は多少景気に左右されますね！

あくまで、掛捨てでいいと思います。（国民共済などなど･･･）

�C掛捨死亡保険（流行保険会社）収入に応じて余裕のある時は加入して臨機応変に対応。

流行保険会社は、吸収、合併などを繰り返して目先の変えた、

一見、完璧な保険商品をドンドンテレビCM等で販売してきます。

このとき、�Aのベースの総合保険の組み換えなどには厳重に注意して実施して下さい。

スタイルをドンドン変えてきますので、死亡金額、最高入院日数、入院初日から対応

などを、説明書を詳しく詳しく調べて加入してます。

ここ手の商品は、また別の流行保険会社で同じような金額で新しい商品を発見した時は、

リスク（小さい文字で書いてますから注意してみてください）を調べて鞍替えします。

あまり、深くは考えませんが、結構各社色々目先を変えて頑張ってますので、

商品を比べてみるのも楽しいですよ。

収入が激減した時は、即解約・・・・・！

こんな感じで、ベースの�@終身保険を1本を要に加入をして、

何本かのお楽しみ�A積金保険にも加入をして、入院時に個室入院が出来る様な

�B医療掛捨保険に加入して、あとは、たまに面白い商品などがあったら、

お財布事情で、�C流行保険に加入する。

いまのところ、大きな病気もないので保険会社にかなり貢献しております。

国内の一等地の大きなテナントビルは殆どが○○生命、××生命って看板が

かかってますもね。

保険会社は最終的絶対に儲かるようになってますね！！

僕の・・・不動産投資コンセプト範囲外のマンションを実は所有しております。

18年程前に長期ローンにて購入しました。

数回に渡って、100万円づつ一部返済などを行っておるのですが、

なかなか、ローンの残債が減りません。

関東感覚ですと非常に好条件の素晴らしい物件だと思います。

JR駅徒歩8分なのです。

ＪＲ札幌駅まで２駅です。（乗車時間は、およそ10分です）

僕の不動産投資をしている札幌は地下鉄が主流の交通機関です。

近年、JR札幌駅周辺に札幌商業地域の変動があり、助かりました。

JR札幌駅近辺に駅の一体型の商業施設が出来たので、

地下鉄、大通周辺から札幌駅に人の流れが大きく変わりました。

最寄のＪＲ駅も新築され駅周辺が新しく一変致しました。

モノトーンの駅で･･･センスもなかなか良い感じです。

実は、このマンションには以前に掲載いたしましたが、

一度、厳しい入居者が入って大変な目にあいました。

しかし、今年の春先に、素晴らしいご家族の入居者との出会いが有りました。

ありがとうございます。

入居時に、安全の為にカギのバルブの交換を致しました。

また、ストーブも新規交換をさせて頂きました。

予断ですが、ストーブ、湯沸かし器、エアコンなどの設備は不思議と穏やかな

入居者の時は、故障が少なく、バタバタしてる感じの入居者の時には比較的、

故障しやすいものですね！不思議ですね！

いずれにしても、素晴らしい入居者の方に恵まれて・・・・ありがとうございます。

札幌駅周辺が札幌市内で一番の商業施設街になり・・・・

更に今年は札幌駅から大通まで地下歩道が完成しました･･･

最寄の駅が新築されて・・・・

ありがたい事です。

大変、感謝しております。

たまに、真面目にやってると、良い事もありますね。

不動産の神様はいるんでしょうかね！（笑）

予断ですが・・・・

僕は、株、ＦＸ、などの投資は以前にも掲載させて頂きましたが、

何度もかなり痛い目に有ったので投資しておりません。

10年くらい前からの純金積立（少額）だけは、なかなか良い伸びを示しております。

大手２社（田中、三菱）での純金積金です。

この少額、純金積金も、60歳の時が楽しみです。（下落しない事を祈ります）

最近は金の高騰がありますが、もう少し緩いカーブで進んで行ってもらいたいものです。

忘れないうちに掲載させて頂きました。

今まで、モラルの高い素晴らしい入居者の方たちばかりでした。

本当に、ありがとうございました。

そんな、素晴らしい入居者の方々になれてしまっていたのか、

新規入居者の方の自己審査する感覚がかなり緩んでいました。

そんな時に、少し郊外の家族向け物件に退室がありました。

何年も住んでる方で、転勤になってしまうとのことでした。

部屋の明け渡しもスムーズに運びました。

早速、入居者募集です。（久しぶりの入居者募集大丈夫かな？）

以前に、blogに掲載したように僕は広告料金などを殆どかけないで、

物件チラシを丁寧に丁寧に作成をして賃貸の得意な不動産会社様への

FAX-DM攻撃です。迷惑のかからない時間帯に200件くらいにFAXをしました。

まずは、一度FAXを送って様子見です。

季節は確か9月くらいだったような気がします。

反応が、良く4〜5件くらい問合せがありました。

3件目の問合せのお客様でした。

部屋の案内をしてもらって（不動産会社の方の案内です）お客様が、

「大変、気に入った」という反応で入居申込書を記入してもらいました。

その後、かなり時間があきました。（ちょっと不安！！）

この時が、今から考えれば決断の時でした。

保証協会の審査がない、父親の保証人だけのお客様でした。（ちょっと不安！！）

若いご夫婦で、お子様が出来たから引越しをするお客様でした。（ちょっと不安！！）

非常に判断は難しいかったんですが、年齢の割りに記入年収が高い。（ちょっと不安！！）

社歴の割りに、妙に役職が高い。（かなり不安！！）

あえて、職種は記入しませんが、職種も・・・？？？（ちょっと不安！！）

地元有名系の不動産会社、担当が・・・・（かなり不安！！）

結局、契約を交わす日にちが入居日のギリギリになってしまいました。

この時点での、こちらからのキャンセルは難しいかったですね。。。（自己責任）

要するに、入居時のお金をギリギリまでにかき集めた印象です。

その後は、入居してから家賃が振込みされてきませんでした。

ここが、不動産投資の最大リスクですね。。。（自己責任）

何度か直接、訪問をして闘ってきました。詳細は本人のプラバシイーにも

関わりますし、僕も不快な出来事だったのでこれ以上は触れません。

ただ、12月31日の大晦日の夜9時に退去をしました。

本当に、疲れる物件対応でした。入居時が全ての敗因でした。

今回、思った事は、、、、

１、入居申込書に不信感が少しでもあったら勇気を持って早めに爽やかにお断りする。

２、基本的には保証協会付のお客様にする。

３、管理会社を通す。（僕は個人管理なのでここは、人それぞれ）


「また、これからも色々あるんだろうな・・・」景気が悪くなると客層も下がりますね。

やはり、僕の経験上に思う最高の場所での不動産投資を今後も徹底いたします。

不動産投資には、つきものと言っても今まで安定して家賃を

支払って頂いてたお客様の退室は淋しいものです。

今回、お客様が退室された物件は、

閑静な住宅街に建つチョット古いマンションなんです。

市営地下鉄出口、50歩の物件です。（徒歩1分）

http://www.pop-land.com/odori18syan-1.htm

僕の投資物件としては一番最初に買ったマンションです。

2年以上、法人の契約で家賃の滞納も一切無く安定した物件でした。

法人の別室という事で賃貸契約をしている物件を、

低価格にて購入させて頂きました。

当時は、リーマンショックの後で世の中がかなり不景気の波が強く、

不動産投資、特に区分所有への疑問を投げかけている書物も多く

出版されている時でした。

僕の気分も低空飛行ではありましたが、所有者のかなりの弱気の金額が

WEB上に数多く掲載されていたので、

「買いだ買いだ」と思い購入した事を思い出します。

不動産は、「めぐりあわせ･･･」

人に強く購入をすすめられても、

あくまで自分の意思をキチンと持って購入をお勧めいたします。

現在、このマンションが中古マンション市場にWEB上に金額が掲載

されておりますが、15％は安く買えたような気でいます。(自己満足)

やはり、景気の悪いときに物件を買うのが一番です。

ただ、気持ちが低空飛行なので・・・難しい面もありますね。


あーあ、退室です。クヨクヨしてても仕方が有りません。

入居者の募集です。(何が何でも良質なお客様を探すぞ！）

この期間は、確かに不安が有り早く決めたいと焦ってしまいがちです。

ただ、焦ると良いお客様には、なかなかめぐり合えません。

まずは、チラシの制作です。

イラストレータでなるべく物件のＰＲポイントを記入します。

もちろん、直接お客様の目に留まるチラシでは有りませんので

手書きでもＯＫだと思います。

物件の良いところを熱く熱くＰＲです。

勿論、後でクレームになると困りますのでマイナスポイントも

キチンと記入致します。（少し小さめに・笑）

次に、何年か前に、市内の不動産会社のFAX番号の整備をしました。

このFAX番号の再整備です。

FAX番号の再整備は、退室時の僕の登竜門です。(大げさかな）

以前は、不動産雑誌等からFAX番号を拾って作成しました。

今は、WEB上に数々のデータが多く掲載されているので前回作成した時よりも

簡単に作成する事が出来ました。

このFAXデータは財産なので退室時に毎回毎回、再整備をしていきます。

あとは、精魂込めて作成した熱い熱い物件チラシを各不動産会社に

FAX攻撃です。

あとは、電話での対応です。

お客様がブッキングしないように案内をして頂きます。

もし、反応が悪ければもう一度チラシの再度見直して見てみましょう。

もう一度、FAX再トライです。

幸い、僕のこの物件は国立医大、私立大学、専門学校などが、

多く点在している場所で好立地の為、

今回は１回目のアプローチで決まりました。

若い、サラリーマンに契約が決まりました。

あとは、家賃滞納しないタイプのお客様である事をお祈り致します。

微妙なマメ知識なんですが、入居申込書の時点（契約前）で、本人の自宅の

郵便受けをチェックするとだいたいタイプが読めます。

久しぶりのBlogの更新です。

更新をサボってまして、大変申し訳ありませんでした。

言い訳になりますが、、、、

僕の通常のビジネスは春から秋にかけてが、繁忙期になります。

キリギリスのようです。(笑）

秋にはかなりの勢いで失速していきます。（怖い）

今年は例年になく繁忙期に忙しい日々が続き、

なかなかBlog更新に向き合えませんでした。

この秋からマイペースで更新していきたいと思います。

今年のように、秋からビジネスが失速するので、

そんな理由で不動産投資を始めたのも１つ理由です。

さらに僕の住んでいる地域は、秋から急に寂しさが増して

かなり心細くなります。

不動産投資って、他のビジネスをしていて物件に愛情を注がなくても、

きちんと、収入を得てくれるので感謝です。

もちろん、設備の整備、家賃の入金管理などは行っておりますが、

強烈な熱意を持続させなくても収入が得られる事に感謝です。

通常のビジネスだと、熱意が落ちるとどうしても業績が落ちてしまいます。

僕だけかな（笑）

今回は、改めてのご挨拶にて失礼させて頂きます。

次回は、、、、

次回　：入居者の初めての退去経験

次々回：とんでもない入居者・来たる（闘い）

です。

今回は、コンドミニアムマンション・別荘等の維持の方法を

ご紹介させて頂きます。

この方法も、あくまで自己流なのでご参考までに・・・・してくださいね。

別荘って、殆どの方が熱意がある時はいいんですが、熱意がなくなった時に

皆さん、苦労されているようですね！

特に、木造のタイプを購入された方は最初は、毎週のように別荘へ通って

手入れをしているようなのですが、、、、仕事の都合、体調、飽きてくる等など。

だんだん、手抜きになってきます。更に、立地条件が比較的、自然の中なので

老朽化も早くキレイな状態を維持する事が大変のようです。

　ところで、別荘って比較的、男性が欲しがるものですよね。

女性達からは・・・・（こんな声が聞こえてきそうです）

「こんな高いものを買わないで毎回毎回、色々な場所に旅行に行けばいいじゃない」

このトークがお決まりです。その通りなのです。正解なんです(笑）

しかーし、元来から男性は基地好きなんです。

自分の基地が欲しいんです（笑）

さて、今回はどう維持していくかが、テーマなので話を戻しますね。

色々な、維持のしていき方があると思います。

僕の実行している例は、自分達が使用していない時はなるべく人にレンタルをする。

「せっかく自分の部屋なんだから、人に貸すなんて、汚くなる」

というお声も聞こえてきそうですが･･･。

皆さんが、よく宿泊している、温泉ホテル、ビジネスホテルは、そんなにきれいですか？

人が宿泊した後、ホテルの清掃の方が程ほどに清掃しているだけではないですか！

そんなに、毎回毎回、消毒して、布団をかえて、なんてしてますか？

シーツ、洗面所用品等は替えてますがそのレベルですよね！

ただ、一流のシティホテルは違うと思いますが、

僕は宿泊した事がないので程度がわからないのですが･･･。

僕の所有している温泉付きマンションは、若干の管理費はかかりますが、

ホール、廊下、大浴場などの共用部がいつもキレイに清掃されているので

レンタルしやすく思います。

後は、お客様が退室した後はペンションのおじさんになって

遊びに行くついでに部屋の清掃します。

ゴシゴシ、部屋を清掃して洗濯をして汗をかいたら温泉でゆっくりです。

また、ホームページをトピックなどを盛り込んでなるべく更新するように

心掛けております。知る範囲でのLINKにも心掛けております。↓

http://www.pop-land.com/zyou-1.htm

また、余暇を楽しもうとされている人達は殆どの方々がモラルの

高い方々が多いので皆さん、キレイに使って頂けております。

有難うございます。感謝致しております。

不動産投資を、１年間お休み中の出来事でした。（資金充電中）

実は、僕の実家がその時に空家状態でした。

http://pop-land.com/kitamibessou-1.htm

「どうしようかな？現在、僕の居住している地域からはかなり離れている

しなぁ･･･。」

「まぁ、田舎だから別荘感覚で使用しよう」と、強がって言ってみたものの、

固定資産税、インフラ料金（電気水道の基本料金・ガスは止めました）の

維持費は、ちょっとキツイ物件と言うよりか実家でした。

両親が残してくれた財産である事は確かなので安易に考える事は出来ません。

先ずは、少しの期間をかけて部屋をキレイにしよう。

車庫の中、物置の中、部屋、水まわり････etc。結構、整理整頓は大変でした。

遠隔地にいると「キツイな･･･」

そんな、移動、掃除、また移動を２、３回繰り返してた時でした。

親戚を通して僕の実家を「是非、賃貸で借りたい方がいる」

まだ全然、整理整頓もされていないので「ちょっと、待ってください」

と話はしたんですが、先方は出来る事なら早めに借りたいらしいと言う

情報が入りました。

急がす、お客さんに良客は居ないっと言うのが僕の感覚の中にあり、

ちょっと微妙な状況でした。

実は、借りたいお客様と言うのが、

母の幼馴染のご子息らしくソフトで強烈なプレッシャーかかってきました（笑）

多少、話は端折ってますが３ｹ月後に賃貸する話がまとまってしまいました。

思い出のある場所では有りますが、現状維持していくのも経費的に

厳しいものもあるので･･･。

更に、僕が不動産投資（区分所有）として最優先においている事が、

以前の記事にも掲載させて頂きましたが物件の立地場所です。

利便性が悪いので、このお客様を逃したらなかなか借りたい

お客様は出てこないのでは無いかという不安もありました。

更に、親戚の紹介、母親の幼馴染のご子息であること････

急いで、不要物の廃棄、部屋の整理整頓をしました。

多くの知人に手伝って頂き賃貸に、なんとかこぎつけました。

ありがとうございました。

安定しているお客様でした。長く住んでいただきたく思い家賃は

安価に設定させて頂きました。

今後のインフラ料金は、お客様のご負担になるので僕は固定資産税の

負担のみになりました。ちょっと、ホットしました。

入居者のお客様には、感謝いたしております。ありがとうございます。

そして、お父さんお母さん有難うございます。

また、整理整頓を手伝ってくださった友人にも感謝です。ありがとうございます。

不動産投資（自己流）を始めて3年たった頃くらいです。

毎年、小さいながらも１室づつ購入していたので、

さすがに資金が厳しいって感じになりました。

ちょっと、急いで購入し過ぎかな？もう一度、環境を整備しよう！

ここは、一休みかなと自分なりに思っておりました。

仕事は、順調であっても不調であっても、必ずと言っていいほどどこかが緩んできますね。

何年かに１回は、必ず大きな見直し、整地が必要ですね。

１件目の購入のローンの残金が100万円くらいになったので

何とか一括返済出来ないものかな？

計算してみたら、一括返済は少し無謀なので現状の月々の返済でいきます。

ローンの支払が3万円前後の物件なんで、かろうじてお小遣いで対処出来る状況ですが、

これ以上、増えると資金ショートの可能性が出てきました。

さぁ、どうしようかな！

今まで、攻めできたのでココは１年間くらい守りに入ろう。

１年間、購入を控えて資金を貯める方向か、若しくは最初の物件の

一括返済の方向で進む事決めました。

不動産好きの、僕にはちょっと厳しい時期でした。

攻めてばかりいたら、足元が緩くなりせっかく地道に購入した不動産を手放す事になっては、

大変なので守りの方向に決めました。

ただ、不動産情報は相変わらず時間があったら見ていましたよ！

この温泉付マンションは、管理費、修繕積金が実はかなり高いです。

困り者です。

どうしても、温泉を近くの湯元からパイプで引いて、

屋上までポンプアップしているので高額の管理費がかかります。

僕の様な、平々凡々の人間は維持して行くのはかなり難しいようです。

当然、購入時にもわかっていたことでしたが、

この高額の管理費・修繕金をなんとかクリアする為に、ホームページを立ち上げてみました。

http://www.pop-land.com/zyou-1.htm

ここの定山渓の温泉付マンションは、源泉かけ流しなので温泉質としては、

かなり濃い感じの温泉です。女性にかなり良い感じの泉質のようですよ。

入浴した翌日は、かなり重い感じが残ります。２日目からは慣れて通常になりますが・・・！

やっぱり、温泉は２日目からが効能が出てくるんでしょうか？

さて、本題に戻ります・・・・

使用していない時期は、レンタルコンドミニアムとして貸出をすればいいんだ！

僕も、毎日、このマンションに宿泊をする訳ではないので、

これは、貸出だぁーー！レンタルだぁ・・・！

中級グレードの温泉ホテル並の設備・備品を整えて、部屋のユニットバスに洗面道具を

揃えて･･･。それらを、揃える事が、結構楽しい事でした。

テーブル、布団４セット、食器類、洗面道具、等など･･･

僕はペンションのおじさんも合ってるのかなって思いました。(笑)

素人ながら、休日の暇な時間を使って温泉付マンションの

リゾートコンドミニアム化に労力を注ぎました。

なかなか、楽しい時間が過ごせました。

定山渓温泉は、昔から札幌の奥座敷と言われて北海道外からの観光客も多く

地元の観光客もリピーターの多い温泉地です。歓送迎会も多い温泉地です。

定山渓温泉のURLです。↓定山渓温泉街の散策は結構楽しいですよ！

是非、一度お越し下さい。

http://www.jouzankei.com/index.php

当然、ホテル、ペンション経営等のプロではないので、

そこそこの、ハード面・設備・備品でなんとか中級グレード温泉ホテル並に維持をして、

価格面を大幅にプライスダウンして貸出しをする事にしました。

勿論、お客様の使用後はスッカリ・ペンションおじさんです。（結構スキかも・・）

掃除、洗濯などなど･･･。清潔感が一番大切です。

この価格帯が、ちょっと当たった感じです。

なんと、夏休み時期、連休時期は、多数のお客様にレンタルしていただいております。

大変、感謝しております。

この場を、借りて有難うございます。

レンタルによって管理費・修繕金を維持できている状況です。

冬は比較的、予約が少ないので僕は冬の利用が多くなりました。

雪質バツグンの札幌国際スキー場も近いので、腰を痛めない程度に滑りに行ってます。