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2024年01月07日

23年末 大家さん業の振返り

23年が終わり、5年間の不動産賃貸業の結果をレビューしたい。

まずはじめのニュースは、今年は初の赤字決算となりました。

5物件(東京中古・区分ワンルーム)うち3物件で退去あり、計7か月の空室が発生。
賃料収入▲7カ月分、広告料▲3.5か月分、リフォーム代 ▲38万円。

オーナー立場として、今回不満が残ったのは2点。
@ 2物件の退去で客付けするのに 3か月所要したこと
A 広告料がかなりかかったこと

(考察)
・ 家賃現状維持したいが、周辺物件の最安条件比較での優位性確保が難しい
・ 広告料をはずまないと、ドラマ正直不動産のように優先案内してもらえない
・ 退去からリフォーム完了まで時間が結構かかる。
  賃貸管理のランドネットさんは、リフォーム業務をフリーランスへ外注化してる?
  客付けとの連携がよくない。外注化はコスト低減に有効でしょうけど。
・ 水天宮前 95,000円(共益費込み)は賃料たかく、社宅用途でないと客付け難。
  いまは当方非居住者で法人契約では、法人が源泉徴収して納税が必要。
  結果、嫌がられる。

その他の変化点:
@ 金利上昇 長期プライムレート基準+0.9%のオリックス銀行さんの金利は、
  当初19年借入時では年利 1.9% から、22年末 2.15%、23年末 2.35%まで上昇。
  そのため、1物件では 一部、年末に繰上げ返済を行いました。

A 建物管理費用 修繕積立金が1物件で 3000円/月上昇しました。


次に5年間の実績のサマリーは、
入居率 96.5%、空室総月数10か月/約5年間
累積キャッシュフロー▲116万円の赤字  (予測10年後▲400万円)
償還金合計は、   1270万円/5年間 (予測10年後5360万円)
含み益は、     1154万円/5年間 (予測10年後3970万円)
純資産増加額   平均230万円/年
※但し、マンション資産価値の減少を含まず(帳簿上は、減価償却費用)

マンション市場価格の上昇により、
2019年 購入価格より、5%程度は市場価格が上昇していることは心理的には◎
仮にマンションを売却しても、賃貸収入ー経費分は、実質の運用益と見做せるので

当方のゴールは、マンションは売却せず持ち続けること。
ローン返済が減少してキャッシュフローで年間200〜300万円だせれば、年金生活の足しになりますよね。
マンションを購入して大家さんになって約5年が経過するが、「やってよかった」と思ってます。
posted by たまお at 10:48 | TrackBack(0) | 不動産投資

2023年05月03日

最近の都内区分マンションの動向

こんにちは。大変大変ご無沙汰しています。
不動産賃貸業も、はじめてから早4年が経ちました。
総論として、概ね順調に来れたと思っていますが、そろそろ資産の拡大を図りたいところ。

私の場合、2019年初に東京都内、築浅区分ワンルームマンションを複数戸購入しました。当時は築10〜15年で、一戸当たり2000〜2200万円、表面利回り5%、実質利回り4%でしたが、日本財宅さんやランドネットさんに聞くと、都内ワンルームマンション価格は値上がりしてるみたいです。いま保有してる物件の買取価格をヒアリングしたところ、購入時の101.7% と4年前購入価格を上回りました。そこから最低200万円は売上利益を乗せるでしょうから、2200〜2500万円位が相場なんですね、きっと。ただし、短期譲渡売却だと税率が40%になるので、いま売却するメリットはありません。また出来ることなら売却せず、ずっと保有しておきたい派なので。。。
困った事は、資産拡大をしたいのに、これから追加で購入する物件の利回りが低くなること、もしくは築古マンションでないと購入できないかも。。。最近の利回りはほとんど3%台が多いとの事。

面白い事は、このような低利回り物件(高額物件)でも融資が引けるように、銀行は、金利の低い商品を準備していること。オリックス銀行銀行は、担保としての抵当権を二分割して銀行が運用し易くすることで、従来1.9%から、1.6%まで金利をさげてるみたい。これから金利上昇局面かと心配している時期でも、不動産投資のための融資市場は維持していくのでしょうね。。

資産拡大が容易でないとすると、繰上げ返済x複利効果を利かせ、純資産を増やす作戦が現実的か!?


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posted by たまお at 11:03 | TrackBack(0) | 不動産投資

2022年02月27日

【不動産賃貸業】家族間売買による借り換え

あと2年ほどで、以前オリックス銀行で借りた返済期間40年、変動金利1.9%の借入金の繰り上げ返済手数料が安くなります。またワンルームマンションを購入し5年間が経過するので、不動産譲渡益の課税率が40%から20%に低減されます。なので、もう少し安い金利に借り換えできないか、検討してみよう〜!
ひとつの案は、家族間売買を使った借り換え。将来の贈与をにらみ、親から子へ不動産を売買。減価償却後の簿価と差がなければ、売手側に譲渡益は生じません。課題は、子供が借入できるか、というところ。例えば売却金額の約半分を親子間の10年ニコニコ借金。残り半分を政策金融公庫から借り入れできたりしないかなぁ〜。国民生活事業 新事業創生支援とは言え、親からワンルーム買いますと言ったら下心が透けるなぁ〜。スケスケすぎかぁ〜。
posted by たまお at 09:37 | TrackBack(0) | 不動産投資

2022年02月26日

海外に住んでても確定申告はe-Taxがとっても便利

いよいよ確定申告の時期となりましたね。今回はe-Taxを使って初めて確定申告しました。
海外に転居すると、日本にあるマイナンバーが使えなくなるので、e-Taxは使えないと思ってました。なので昨年はわざわざ印刷した申告書類をEMSで税務署まで送付しました。送付コスト約3,000円!
でも最近のTwitter投稿をみて、以前、税務署へ行って、準備したIDとパスワードを使えば、海外に住む非居住者でも、e-Taxが使えるらしい情報を頂き、今回、試しにやってみたところ、いとも簡単に確定申告できました!
Twitter のアドバイスに非常感谢!

ちなみに今回の納税額は私は300円となりました。妻は赤字ではありませんが、0円🥲
海外駐在中は、日本での給与所得がないので課税率はわずか5%ですんでいます。
海外駐在中は、こういうメリットもありますね!
posted by たまお at 18:08 | TrackBack(0) | 不動産投資

2022年01月01日

【不動産賃貸業】収益状況公開A

さて後半は、不動産賃貸業を始めて 2年9カ月経過しましたので、収益状況を公開したいと思います。
以前ブログで説明しましたが、妻と私で、二通りの対照的な物件の買い方をしました。

1.1戸を自己資金で現金購入、残り1戸を日本政策金融公庫でフルローン
CFはでませんが、2戸の家賃収入で1戸のフルローンを返済する計画で固定金利 0.81%で15年間の短期間で完済予定。収益状況は、この2年9カ月間で 累積CF(税引後) -110万円の赤字、借入金 2490万円のうち、440万円 元本を返済 (17.6%)。純資産は 330万円増加。年間120万円の純資産の増加。元々手出しは2050万円でしたので、運用利回りは 5.85%という結果となっています。(もし3か月間の空室がなければ 純資産増加は年間140万円で 利回りは6.83%でした)

2.もう一つは、物件3戸を オリックス40年変動金利 1.9%でほぼフルローン
こちらはいままで満室です。収益状況は、この2年9カ月で累積CF(税引後) 90万円の黒字。借入金 6260万円のうち、300万円 元本を返済 (4.8%)。純資産は 390万円の増加。年間140万円の純資産増加。元々手出しはほとんどなかったので、運用利回りは計算しづらい。でも純資産の増加が、上述1の手出し2050万円した場合よりも超えているのはローンのテコが効いてるのか? 少し微妙な気分です。。。

1 + 2 で 合計しますと、
収益状況は、この2年9カ月で累積CF(税引後) -20万円の赤字。借入金 8750万円のうち、740万円 元本を返済 (8.4%)。純資産は 720万円の増加。年間260万円の純資産増加。元々手出しは2050万円でしたので、運用利回りは12.68%となりますね。(もし3か月間の空室がなければ 純資産増加は年間280万円で 利回りは13.65%でした)

纏めると、
@ 運用利回りは 手出しに対し 10%越えとなり 評価◎
A CFは 上述1 物件が、返済を長期40年として無理しなかった分、上述2 物件の 短期15年完済プランの CF悪さを リカバリー。単年5室満室ならCFはプラス、1室でも3ケ月空室がでるとマイナス
B上述1は 償還のスピードが40年と長すぎる感じ。ローン返済の半分以上が利息で消えてます。自己資金がもう少し増えたら、ある程度 繰上げ返済を行い CFを改善するか、返済期間の短縮をするか? もしくは物件を買い増すのがよいか、この辺りが悩ましい。
C純資産が増えていくのはいいですが、物件価値も経年劣化で下がってくるし帳簿上は、減価償却が進んでいくので、うーーん。持ち続けるのがよいのかな。

いずれにしても、5年間は経たないと 繰上げ返済は ペナルティが生じるし、物件も売却しないので、様子見ですね。。いつも BCあたりで、今後 どうしていくのがよいかを 悩んでいます。どなたか ご助言ありましたら、お願いしまーす!



posted by たまお at 16:40 | TrackBack(0) | 不動産投資

【不動産賃貸業】収益状況公開

新年、明けましておめでとうございます。
2021年は やはりコロナのせいで落ち着かない1年でした。
感染病に対する耐性がないせいですかな。今年は コロナが落ち着いてほしい。

さて 2019年3月に、東京都内の中古ワンルームマンションを5戸購入してから、
2年と9カ月が経過しましたので、振りかえってみます。

1.入居率
2021年には 水天宮前の一戸で 初めて退去がありました。そして新しい入居者が
居住開始するまで3か月かかりました。この空室期間は 長かった。。。
賃貸管理会社のやる気、もしくはコロナ禍市況の影響か。。。
空室率は 3ケ月 ÷ (5戸 × (24+9) カ月)= 1.818%、入居率 =1-空室率=98.18%
となりました。全体的には、満足できる入居率かな???

2.修繕費
水天宮前の一戸は、前の入居者が 5年以上住んでいたこともあり、リフォームには
30万円ちょっとかかりました。あと大森の一戸ではトイレシャワー水漏れが発生し
新品交換するため 4万円弱かかりました。 今は海外に住んでることもあり、
賃貸管理会社にお願いするしかなく、必要経費ですよね。
賃貸管理会社に、修繕を委託するので仕方ないですが、原価の2倍以上は掛かる
感じです。この辺り、将来、自分で手配すれば、節約の余地がありますかね??
(全て外部委託できる手軽さは、これはこれで、とっても楽ですが。)

3.一回退去による収益ダメージはいくらか?
今回、3か月間の空室がありました。その間、家賃収入はありません。
またリフォームには30万円かかりました。更に 広告料も家賃の0.5カ月分かかりました。
全体として、一回の退去による収益ダメージは ▲60万円となりました。
今後も、退去の度に 純資産の増加速度が ▲60万円 スローになるイメージです。
賃貸管理会社の立場からすると、物件を販売以降、毎月 賃貸管理料(家賃の3%+消費税)
の収益はありますが、リフォームや 入居者付けは 第二の収益源でもあるので、
物件オーナーとはどうしても利害関係が相反するところですよね。
私は ランドネットさんにお願いしてますが、日本財託さんや GAさんだと どんな感じで
しょうね? 次回追加物件を購入するときは、日本財託さんから買ってみようかな。。。

4.家賃支払い遅延
コロナ禍、 家具付きのマンスリーマンションや ウィークリーマンションを提供している
会社が経営危機となっていることは ネットでも話題になっていますよね。
私の 5戸のうち、一戸は そのような会社さんに長期契約を頂いています。
最近、資金繰りが苦しいらしく、支払遅延が数度繰り返していますが、何とか資金繰りの
対策をしつつ、少し遅れて支払いをしてくれています。家賃の滞納が貸倒れとなってしまう
と、私のダメージはかなりキツイですが、何とか持ち直してほしいところです。


前編は この辺で。。。
後編では、収益の状況を公開したいと思います。



posted by たまお at 11:58 | TrackBack(0) | 不動産投資

2021年02月17日

【不動産投資】コロナ緊急事態宣言中の退去!

こんにちは!大変ご無沙汰しております。
昨年2020年は、ほんとにコロナのせいで、大変な一年でした。

私の場合、家族と上海に住んでいますが、昨年の春節に家族を
コロナから退避させるために、日本へ一時帰国させたところ
逆に家族が上海に戻れなくなってしまい、戻ってこれたのは
昨年の10月中旬以降でした。。。
やりたいこともできず、不完全燃焼な1年でした。。

さてそんな大変なコロナ禍ですが、もう一つの懸念は
東京都中古区分ワンルーム・マンションです。
5戸のマンションを購入してから、2年目となりますが
2020年の1月から12月までは、ほぼ100%満室となりました。
ここまでは不動産賃貸業を開業してから順調なスタート
と思っています。

ところが昨年末についに水天宮前の1室が退去されてしまいました。
理由は手狭なため。
コロナで在宅勤務を余儀なくされると、無理もありませんよね。

初めての空室となり、現状復帰までの見積入手〜発注、募集を
始めましたが、東京都近辺はコロナ患者が増加を続け
緊急事態宣言に突入してしまいました。

12/25に退去し、募集をかけて 約2カ月となろうとしていますが
現時点、未だ空室です。
コロナ緊急事態宣言下ですから止むを得ないところかもしれません。

私は、物件購入と賃貸管理をランドネットさんに
お願いしていますが、 賃貸管理という点で、本当に信頼できる会社か
よく注視しなくてはいけない、と感じています。

物件購入後、初めての空室と賃貸付け、しかもコロナ禍ということで
客観的に賃貸管理の業務品質を評価しづらいのですが、
とにかくレスポンスが遅い、、、と感じています。

レスポンスの遅さは、空室期間の長期化へつながります。

例えば、<原状回復工事の見積回答>
退去日 12/25〜 年内見積回答を依頼し合意 → 見積回答実績 1/5
手配依頼 1/7 → メール返信 1/10 → 工事完了 1/25
→ 報告なくフォローの結果 1/30 工事完了報告

<賃貸募集サイトへのリフォーム後の写真アップロード>
募集サイトへリフォーム後の写真掲載を依頼し合意 1/30
暫くして 未だ募集サイトでの写真変更なく メール再送 2/12
翌2/13 募集サイトの写真変更確認 2/13。 担当者からの連絡なし。

それでいて広告料ADを1カ月付けた方がよいとか、
何となくダラダラとした対応、プロな感じがしない対応は
勘弁してほしいなぁ。。。

いまは海外に住んでるので、賃貸会社変更はできれば避けたい
ですが、ランドネットの社長さん、何とかしてください!

posted by たまお at 19:02 | TrackBack(0) | 不動産投資

2020年03月15日

【不動産投資】BSを時系列で並べてみたい

おはようございます。
昨日純資産の推移(ちゃんと増えているかを確かめたい)をグラフ化してみましたが、貸借対照表BSも時系列にうまくグラフかできないか、と思いつき、いろいろネットでEXCELのグラフ作成を調べてみたのですが、なかなかいいのが見当たりません。 EXCEL用語で 集合縦棒を2本(貸方・借方)、積み立て縦棒で2本(固定資産・流動資産、負債と純資産)を時系列で串刺ししたいのですが、、、、だれかいい方法ご存じでしたら、教えてください。
結局、私の駄作は こんな感じ。。。一応、純資産が 2000万円から始まって 30年後に8000万円に増えていく推移がみえますね。 ただ75歳でこれでは よぼよぼのお爺さんになっていて 人生を謳歌できないといやなので、 あと10年位、前倒ししたいですね。。 

これから努力してみたいところとしては
@ オリックス銀行40年 変動1.9%の借換え
A 5年後長期譲渡以降の物件を一部売却し、3戸目のフルローン物件の完済前倒し
B 日本政策金融公庫を活用し、低金利で 追加物件購入
C 青色申告で65万円の所得控除を獲得して節税

でもいまは非居住者なので、Cの方法について 色々調べていきたいと思います。それでは!

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勝てる物件をご紹介頂けるのは、ランドネットのS谷営業部長様です。


posted by たまお at 09:45 | TrackBack(0) | 不動産投資

2020年03月14日

【不動産投資】一年目は好調なスタート

こんにちは。
毎日コロナウィルスで疲れる日々ですが、私が不動産投資を始めてから1年が経ちました。幸い一度も空室になる事はなく5部屋すべて満室となりました 世界経済は最悪の事態になっていますが、一時的にマネーが不動産に流れているからか、所有している物件相場は10%ほど上がりました。短期的に売却する予定もなければ、売却することもできないのですが、少し気持ちはです。
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ちなみに、この好調が継続し続けるという前提での 純資産をシミュレーションしてみました。自己資金2000万円を投じて約30年でローン完済、純資産が8000万円を超える結果となっています。でも75歳位まで ずーっとお金に手を付けられないことになってしまいますので、期間の短縮と 純資産増加策を今後、検討していきたいですね。
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posted by たまお at 16:51 | TrackBack(0) | 不動産投資

2020年02月08日

【不動産投資】借金して投資して大丈夫?

こんばんは。 先日は5年分の貸借対照表を作成し、その推移から純資産がどのくらい増えるのか、見てみたかったのですが、やっぱり直感的に分かりづらいですね。。。素人な私には、いくら自己資金を投じて、いくら手元の現金が増えて、借入金が減ったか? を知りたい!と思い、確定申告の準備ではなく、自分の投資状況を、自分なりに正しく理解するために再度レビューしてました。

幾ら自己資金を投じて、幾ら手元に現金が増えて、幾ら借入金の元本を返済できたか、まず私の投資物件から見てみます。
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私の投資物件は、サラリーマンの属性を活かしフルローンで ワンルームマンション3戸を購入しました。実質1円も自己資金を出さずに、毎年30万円弱のCFがプラスにでる見通しで、さらに借入金の元本償還分も5年で520万円ほどあります。結果、合計すると5年間で670万円のプラスとなります(満室経営、空室がない場合)。ただし 借入金残高は5年後でも当初借入金の92%が残っていますので、 完済は気が遠くなる程、時間がかかります。(完済予定 85歳??)3年目以降には不動産所得も毎年60万円程プラスででる予定です。最初、不動産投資のうまみは、損益通算で節税できるかも、との期待から興味を持ったのですが、やっぱりちゃんとした不動産賃貸業を営む上で、黒字経営はマストであり、所得に対する税金はきちんと支払うべきものですね。ただ私の場合、給与所得と合算して 累進課税制度で所得税率が決められますので、節税は、合法な範囲で検討したいと思います。。。

次に 妻の購入物件です。
こちらは 1戸は自己資金、1戸はフルローン(15年固定金利 0.81%)で購入したので、私の購入スタイルとは、正反対の購入をしました。私が不動産を始めるきっかけとなった日本財託さんが提案しているスタイルです。
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自己資金2100万円を投じ、1戸を現金購入、1戸をフルローンで購入しましたが、返済は2戸分の家賃で返済していますので、返済スピードが圧倒的に速いです。 5年後の借入金残高は 69%まで減る見通しです。CFは、毎年に12万円程マイナス(返済スピード 少し早すぎた)ですが、CFと借入金償還分は、5年で720万円のプラスとなります。

これらの結果、夫婦で合算すると、 ↓ こんな感じとなりました。
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自己資金2100万円を投じ、5年間のCFと 借入金元本償還分は 合計で1380万円となる見通しです。 不動産物件の価値も減価償却により帳簿上は580万円減となりますが (実際にはここまで市場価格は目減りしていない筈!) それでも5年間で +800万円のプラス?と理解できますかね?? そうすると運用利回りIRRは > 7%以上? これって正しいです? 

私が購入した3物件は、ラ〇ドネッ〇の染〇部長様からご教示いただいた勝てる投資法です。
自己資金を出さなくとも、5年間でCF増加と償還額が670万円にもなる投資法、、これもご教示いただいた通り、うまみある投資法と思うようになりました。。。(やっと理解してくれましたか?と言われそうですが。。) 
引き続き、一人前の不動産賃貸業 経営者になれるよう、頑張りたいと思います。



posted by たまお at 20:36 | TrackBack(0) | 不動産投資

2020年02月03日

【不動産投資】初めての決算で考える

こんばんは。連日、新型コロナウィルス肺炎の件、とても心配ですね。。。春節のお休みに入る1週間ほど前には、感染者は1000人になるのでは!?と心配していましたが、既に10,000人の感染者、死者がなんと300名を越してしまいました。。。。。 実は武漢は、私にとっても、とても思い入れの深い地で、 そこでお付き合いさせて頂いたお客様は、ホント いい意味で ピュアというか純粋な中国人で、プライドばかり高くて、上から下目線でみる都会の中国人よりも、個人的に応援したくなる素敵な人達でした。。。 そんな武漢がこのような事態になってしまい、、、武漢でお世話になった方々が無事かとても心配ですし、心が痛いです。 早く復興できるよう、私も応援したい。。 武漢加油!!!

さて確定申告も近くなり、今日は一日、引きこもり生活@上海ですので、ずっと確定申告の準備をしていました。会計や税務の知識は 書籍で独学でしたので、 自分の解釈が正しいかどうか、確認できる先生がいない!!のが正直大変なところですね。 便利なインターネットで 調べると、大体のことは分かるのですが、会計ソフトの広告や 税理士さんの有償契約の広告に繋がってしまうので、 情報の精度を確認するのは 結構大変です。。

ようやっと固定資産税清算金は資産計上するとか、損害保険料(前払い分)の計上の仕方、減価償却費の算出で必要となる、土地・建物価格を 消費税金額から 割り戻す方法など、分かってきましたよ。。

今年度は初年度ですので、 結局 不動産所得はマイナスなのですが、 せっかく青色申告申請書、開業届けも出しているので、 5棟10室レベルには至りませんが、 欠損金の繰越控除くらいはやってみたいところです。

前置きが長くなってしまいましたが、 前回作成のBS(貸借対照表)比較は たった1年でしたので、何をやってるのか、正直自分でもわかりづらかったです。なので、 ここへの理解をきちんと深めることが大事だと思い、 5年分の収益を試算し、BSの変化を確認してみました。 結果が下記↓の通りです。

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2019年 2〜3 月にかけて、実質自己資金2200万円を投じ、公庫や銀行から 8750万円を借入れ(自己資本比率 実質20%)、東京都内ワンルームマンションを5戸購入しました。 楽観的な甘目の試算ですが、

この比較により、私が理解するのは、、、
@ 2200万円の自己資金を投資し、この5年間で
A 現金が ▲260万円減少し、
B 借入金の残高が ▲1430万円減少し、
C 純資産が +600万円増加した。
D 物件の価値は、減価償却分は簿価は下がっている
E 2200万円の自己資金により、純資産の増加を+600万円させる価値としては 年利5%(複利)で運用できている?ってこと? 

これって結構イケてるって思いたい!ところですが、より賢く堅実に、もしくは上手に稼ぐ方法はきっとある筈で、そのあたり色々悩んでみたいけど、やっぱり相談したいところです。。ご意見、アドバイスありましたら、ぜひお願い致します🤲 

この勝てる物件をご紹介頂いたのは、ランドネットのS谷営業部長様です。
自己資金をださずに、後半購入した3物件では、年間30万円以上のキャッシュフローを生み続けてくれています。


posted by たまお at 00:02 | TrackBack(0) | 不動産投資

2020年01月19日

【不動産投資】はじめての決算

ご無沙汰しています。たまちん@上海在住です。
上海にきて 早くも9か月がたち、ようやくここの生活にも慣れてきました。中国語も少しは上達し、上海ライフも楽しんでいますよ。でも最近は武漢で原因不明の肺炎が流行ったり、心配です。。

さて昨年3月にサラリーマンをしながら、都内ワンルームマンションを5戸購入した訳ですが、確定申告の時期も近づき、はじめての決算に格闘中です。

最初の2戸は、1戸を自己資金で購入し、2戸目をフルローンで購入しました。日本政策金融公庫から固定金利 0.81% 15年と とてもいい融資条件を引きだすことができ、2戸分の家賃収入で返済することで15年間で完済する計画です。妻名義で購入したので金利優遇を受けることもできました。

次の3戸は、私のサラリーマンの与信を活用し、オリックス40年変動金利 1.9%で フルローンで購入しました。いろいろありまして自己資金は実質ゼロ円でスタート、不動産取得税の支払を含めて、キャッシュフローは 26.5万円のプラスでした。でも借入金返済を家賃収入で 約9カ月間で 223万円行ったのですが、そのうち52%は利息の支払いでした。

今のところ、3月から始めて、5戸とも満室、更新料3戸分の追加収入があり、上々の出来だと思っています

はじめての青色申告決算準備中ですが、海外赴任しちゃったので減価償却は最小限としています。損益通算してぶつける給与所得がないので。それでも初年度は赤字決算となるので、損失繰越を申告してみようと思っています。

バランスシートの変化は、こんな感じです。↓ たかだか9カ月では 投資の成否をみるのは難しいかな。。

一応、私なりの解釈では
自己資金 2104万円を投資して、ワンルームマンション5戸を購入
現金は ▲63.7万円
所得は + 18.3万円
負債が ▲198万円減少 > 不動産資産価値の減少かな。
減価償却により 簿価も 116万円下がっていますが、売却ではなく、できるだけ長く保有し続ける方が得な気がします。

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私の不動産投資の収益計算の参考図書はこれ↓

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posted by たまお at 11:22 | TrackBack(0) | 不動産投資

2019年10月20日

【不動産投資】収支状況 中間報告

こんにちは。不動産投資を始めて早6カ月。5戸購入し、5戸とも満室です。。
そのうち3戸で更新料(=1か月分家賃)をゲット(でも更新料の半分は管理会社の手数料)
残高推移が段階的に上がっていくのは嬉しい。1年に一度の固定資産税を払っても、キャッシュフローはプラスな感じです。

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posted by たまお at 10:46 | TrackBack(0) | 不動産投資

【不動産投資】日本政策金融公庫

こんにちは。ご無沙汰しています。私も不動産賃貸業を妻と始めて、早6カ月以上がたちました。
都内23区内、築浅区分ワンルームマンション5戸をランドネットさんから購入してよかったと思っています。今のところ、5戸とも満室経営です。(当たり前か!)

さて今日は、日本政策金融公庫さんからの借入れについてです。
私の妻は、約2500万円の購入資金を日本政策金融公庫さんから借入れしました。

15年固定金利で0.81%です。ワンルームマンションの管理費などを差し引いた実質手取り利回りは4%以上ありますから、イールドギャップが3%以上あり儲けがでています。

日本政策金融公庫で借入れを行う場合の幾つかアドバイスを下記します。

@不動産投資目的では貸してくれない、
日本政策金融公庫は事業に対して融資をしてくれますが、投資に対しては融資をしてくれません。事業計画書を作成し、事業資金を融資してほしい、というスタンスが重要です。

A女性は、融資条件が圧倒的に有利。
男性だと固定金利10年しか借りれませんが、女性の場合 15年で借入れすることができました。しかも金利も男性より圧倒的に安くなります。私の妻の場合、0.81%となりました。不動産賃貸業であっても、女性による新規事業開業を支援してくれます。

B提供する担保と 借入れ金額の割合によって、金利がかわる。
差出す担保が多いと貸し倒れリスクが下がるため、金利を安くしてくれます。私の妻の場合、1戸目は自己資金100%で購入し、2戸目を100%公庫から借入れすることにしました。でも担保は2戸分提出しました。これにより2戸目購入分は100%融資してくれましたし、2戸分の担保評価額が1戸分の融資額に対して100%以上となったそうです。期待していた以上に金利をさげてくれました。

上記の結果、15年固定金利 0.81%が実現したのでした。ご参考まで。
ただ、不動産屋さん提携銀行から借入れするより、結構手間はかかりましたが、色々勉強になりますよ。

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posted by たまお at 09:50 | TrackBack(0) | 不動産投資

2019年08月17日

【不動産投資】進捗報告

こんにちは。ご無沙汰しています。
上海に引っ越して早4ヶ月以上が経過しました。
ようやく、こちらの生活にも慣れてきたところです。

さて今年前半に購入した不動産物件の進捗について少し報告いたします。都内のワンルームマンションを5戸購入したわけですが、今のところ満室経営が続いています。また2年に1度の賃貸契約更新が3件あり、私の場合月額賃料の半分× 3戸分の追加収入がありました。最近、不動産取得税の請求がポロポロと来始めましたよ。

とりあえず大きな問題もなく、少しほっとしています。
マネーフォワードの不動産投資 残高推移グラフはこんな感じです。
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posted by たまお at 07:50 | TrackBack(0) | 不動産投資

2019年03月16日

【不動産投資入門】税理士さんとの初面談

こんばんは!ご無沙汰しています。たまちんです。

ここ数か月は区分マンションの購入と融資を引くことに注力してきましたが、今回ははじめて税理士とコンサルティング面談をしてきました。 ネットや不動産屋さんからの情報はたくさん収集してきましたが、自分の理解が税務的に本当に正しいのか、もしくは、よりよい運用方法がないか、という点で プロの税理士さんの経験・アドバイスは非常に参考になりました。(比較的、自分の理解も正しかったことを確認できたし、これで1時間1万円はコスパよしと思います、税理士さんにとっては 種まきボランティアだったかと思いますが。。)

私自身の備忘録として、、
@ 妻も私も、 税務署に 開業届と青色申告書を提出すべし。青色申告特別控除額が10万円もらえる。これで専業主婦の妻は基礎控除38万円+10万円で48万円の所得までは非課税となる。
A欠損金の繰越控除ができる 3年間(非居住者でも可能)
B減価償却については(私の場合、今年から中国赴任で非居住者になる関係で)損益通算でぶつける給与所得もなくなってしまうので、5〜10年後に売却した場合の長期譲渡税を考えると、減価償却し損となってしまう。
C専業主婦の妻の場合の減価償却についても、不動産所得ー48万円引いた課税所得に 5%課税されても痛みは大きくないし、仮に減価償却をすすめた後、物件売却した場合、長期譲渡税で20%かかると やはりもったいない。

D一物件あたり、どの位 雑費を認めらえるか? という当方質問については、どこまでがYes/Noかは明言しづらいらしい。
E夫婦間で資金の貸借りを行うなら、金銭消費貸借契約書をしっかり交わしておくこと
F付帯設備の減価償却の仕方・計算方法の確認と 税務署的解釈
G海外赴任中、非居住者のあいだの確定申告の方法
H法人の場合の税務的メリットなど

正直あまりサプライズな情報がなかったのは、当方の理解が外れていた訳ではないことが確認できてよかったと思います。(本当は、もっとうまい運用方法が色々あると思いますが。。)
ほかのサラリーマン大家さんのことをよーく知っておられて、話を聞いて刺激的でした!
最後は、その税理士さんの著書を2冊、お土産に頂きました! 来週のおかずにしよっと。

同税理士さんの ↓ は非常にオススメです。 CF計算書とPL、BSの関係がものすごく分かり易いです。
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posted by たまお at 22:25 | TrackBack(0) | 不動産投資

2019年03月03日

【不動産投資入門】区分追加購入2→5戸へ

サラリーマン大家デビューしました たまちん です。
昨年11月のマネーフォワードさんのセミナーがきっかけで
ついに不動産賃貸業にデビューいたしました(祝)!

いろいろ不動産会社さんと会話をさせていただきましたが
私のパートナー会社は、 ラ★ドネ★トさんです。

日本財託さんや REISMさんの提案にも心揺れ動いたのですが、
より勝てる物件」として魅力的な「都内・中古ワンルーム・築浅」
を真摯に紹介いただけたのが、決め手となりました!

最初は、まず2戸購入しました。
初めて日本政策金融公庫に創業計画書を提出し
非常に良い条件で融資をひくことに成功できました。
不動産賃貸業として固定金利15年・0.81%です。
女性の新事業創生支援プログラムを適用頂きました。
これにより1戸は自己資金での購入となりましたが、
15年後には、ローンのない区分を2戸持てることになります。

融資を勝ち取れたことが嬉しくて、この物件をご提案頂いた
不動産会社さんと お礼の食事会をおこないました。
コロワイド系の株主優待が使える 汐留にある「北海道」
祝杯をあげました。結果、不動産会社さんとは更に意気投合!
こんな私をパートナーとして認定いただくことができました。

その後、一か月程度で 追加3戸を購入することになりました。
今度は、自己資金は投下せずフルローンの借入れでの購入です。
このご時世にサラリーマンの属性を使っての融資。。 
本当は4戸くらい同時にいけたのかもしれませんが、
さすがに臆病な私には英断することもできず、最後まで慎重に、、、
何度か購入を断念しそうな局面もありましたが、
リスクをとって購入する分、 不動産会社には「指値購入」を
受けて頂き、3戸追加購入を判断、無事融資もおり、決済しました。

ローン返済期間が40年程度と長い分、
CFは毎月1万円ほど、プラスででるので固定資産税も賄えます。
都内築浅中古ワンルームで 表明利回り5%、手取利回り4.3%と、
我ながら好条件で購入できたかな?、と思っています。

10年位で1〜2戸を利確売却し、残り1〜2戸のローン返済にあて、
完済を目指したいと思います。

これにより15年後(約60才)には、ローンのない
ワンルームマンションを3〜4戸保有し、
毎月20~25万円の家賃収入がはいると 老後生活も安心かな。。

まあ、そんなに現実は甘くない、とも思いますが、
色々、勉強して、逞しく 経営していこう!と思っています。

でも 築浅・中古・都内ワンルームマンション5戸保有し、 
借入金 合計9000万円弱! ひょえー!!



posted by たまお at 20:24 | TrackBack(0) | 不動産投資

2019年02月17日

【不動産投資入門】オリックス銀行 45年

区分ほしい病にかかって、まだ追加購入検討中。
以前は4戸検討でしたが、今は3戸@6600万円を検討中。

不動産屋さんはオリックス銀 40年 変動金利1.9%を勧めてきます。
長期プライムレート連動なので国債のトレンドを読みやすい、
また月々のローン返済額を小さくできるので、
CFがよりプラスになるので自己資金なくても資金形成できる提案。

私はどちらかというと短期プライムレートでもイオン銀行や
ソニー銀行の35年1.65%の方がCFは毎月△1万円となるものの
完済までの総利息が730万円も変わってくるのでいいかな、
と思っているのですが、不動産屋さんは取扱いしないとのこと。

色々調べてみると、恐らくオリックス銀行45年ローンかも。
完済年齢と自分の年齢の関係で私の場合は40年。

従来35年ローンが45年になると、CFがとても楽になるので
銀行と不動産屋さんには、区分を複数、高い金額で
販売する上で非常に便利な商品なのでしょうね。

物件価格が高値にならないよう気をつけないと。。

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posted by たまお at 09:01 | TrackBack(0) | 不動産投資

2019年02月11日

【不動産投資入門】区分ほしいほしい病

こんばんは!
どうも「区分ほしいほしい病」にかかったみたいです。

先日お世話になった不動産屋さんが、より特別提案してくれるとのこと。簡単にいい気分になる私を、カモになりやすい格好の餌食と妻に指摘される。(笑)

【中古ワンルーム4戸のフルローン購入提案】
@自己資金(手出し)ゼロ
Aサラリーマン属性を活かして100%フルローン 9000万円
Bローンは40年変動金利1.9%1戸あたり毎月1万円以上のCFプラス
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前回の区分購入で、収益計算は大分 テキパキできるようになったので
@空室率 3年間で1か月と想定 2.78%
A家賃下落率 毎年0.5%
B借入れ金利 40年変動1.9%
でシミュレーションすると、

            15年後   20年後
ローン残債       6450万円  5400万円
償還金額+累積CF   2760万円  3750万円

家賃下落後の将来家賃を 現状の表面利回りで物件価格を算出すると
購入金額の        93%     90%  で売却することになり
税払い後の最終利益は 1800万円  2500万円 となりました。

自己資金ゼロで 20年後に2000万円位 儲かる? 約1億円を金利2%で借入れ、4%で運用することで、結果、利回り1%位、儲かるイメージか?

<メリット>
・空室率、家賃下落、固定資産税等、いろいろあってもCFはプラスの見通し
・自己資金は一円もださない前提。すべて借入れでできる。
・入居者の家賃収入により、確実にローン残債は償還されていく。
・銀行と不動産屋さんは確実に利確できる

<デメリット>
・金利上昇、1%もあがったら、収益は真っ赤に。
・物件を一度に4戸も購入すると高値掴み?
 2013年の不動産投資ブーム時に購入した投資家たちが
 短期譲渡税から長期譲渡税に切り替わる2019〜2022年に
 大量の売り物件が放出されるかも。
 一方、昨今の金融引締めにより、サラリーマン不動産投資への
銀行融資が厳しくなり購入層が減少? あと数年後には、物件価格はさがる?
・銀行と不動産屋さんは利確から始まるが、残りのリスクは全て自身のリスクとなる。
 ↑ここを何とかしたい。

やっぱり過度な借入れは避けて、コツコツ繰上げ返済して利確すべきでは?(財託さん方式) 
区分ほしいほしい病ですね、こりゃ。。。いかん。いかん。
posted by たまお at 20:30 | TrackBack(0) | 不動産投資

2019年02月06日

【不動産投資入門】融資承認!2戸購入!

ついに、初めてワンルームマンションを購入しちゃいました!
昨年11月下旬に MoneyForwardさんの”お金のExpo”に出席して以降、不動産各社と面談したり、不動産投資の本を読み漁ったり、実質2か月程度で投資判断できたのは我ながら最速でした!

最初は私自らサラリーマン大家さんになって損益通算で節税できればと検討したのですが、
いろいろ思い直し、最終的には専業主婦の妻を説得し 大家さんになってもらうことにしました。将来は、妻の会社を設立して、社長になってもらおうかな!?不動産賃貸業の始まりです!

今回は、
西武新宿線 下落合 徒歩1分のワンルーム1戸(現金購入)
半蔵門線 水天宮前 徒歩6分のワンルーム1戸(フルローン)
両物件とも 手取り利回りでいうと 4%程度の物件です。

今回は、日本政策金融公庫さんから融資を頂きましたよ。なんと15年固定金利で0.81%です!
妻とはじめて創業計画書を作成しましたが、公庫に融資認可をいただけたときは、普通のサラリーマンとは異なる喜びでした。2戸分の手取り家賃収入でローン返済すると15年でローン完済できる計画です(空室率や家賃下落、修繕費上昇は考慮せず、但し金利上昇のリスクはありません)

自己資金で購入したワンルームマンション1戸が、ローン借入れと家賃収入により15年後に2戸になります。そしたら3戸目、4戸目と増やしていけるか?日本財託さん方式で成功できるかな?
私の不動産の教科書は、日本財託 重吉社長の↓です。

低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人【電子書籍】[ 重吉勉 ]

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感想(0件)





posted by たまお at 15:52 | TrackBack(0) | 不動産投資
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