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2020年02月03日

【不動産投資】初めての決算で考える

こんばんは。連日、新型コロナウィルス肺炎の件、とても心配ですね。。。春節のお休みに入る1週間ほど前には、感染者は1000人になるのでは!?と心配していましたが、既に10,000人の感染者、死者がなんと300名を越してしまいました。。。。。 実は武漢は、私にとっても、とても思い入れの深い地で、 そこでお付き合いさせて頂いたお客様は、ホント いい意味で ピュアというか純粋な中国人で、プライドばかり高くて、上から下目線でみる都会の中国人よりも、個人的に応援したくなる素敵な人達でした。。。 そんな武漢がこのような事態になってしまい、、、武漢でお世話になった方々が無事かとても心配ですし、心が痛いです。 早く復興できるよう、私も応援したい。。 武漢加油!!!

さて確定申告も近くなり、今日は一日、引きこもり生活@上海ですので、ずっと確定申告の準備をしていました。会計や税務の知識は 書籍で独学でしたので、 自分の解釈が正しいかどうか、確認できる先生がいない!!のが正直大変なところですね。 便利なインターネットで 調べると、大体のことは分かるのですが、会計ソフトの広告や 税理士さんの有償契約の広告に繋がってしまうので、 情報の精度を確認するのは 結構大変です。。

ようやっと固定資産税清算金は資産計上するとか、損害保険料(前払い分)の計上の仕方、減価償却費の算出で必要となる、土地・建物価格を 消費税金額から 割り戻す方法など、分かってきましたよ。。

今年度は初年度ですので、 結局 不動産所得はマイナスなのですが、 せっかく青色申告申請書、開業届けも出しているので、 5棟10室レベルには至りませんが、 欠損金の繰越控除くらいはやってみたいところです。

前置きが長くなってしまいましたが、 前回作成のBS(貸借対照表)比較は たった1年でしたので、何をやってるのか、正直自分でもわかりづらかったです。なので、 ここへの理解をきちんと深めることが大事だと思い、 5年分の収益を試算し、BSの変化を確認してみました。 結果が下記↓の通りです。

BS比較.png

2019年 2〜3 月にかけて、実質自己資金2200万円を投じ、公庫や銀行から 8750万円を借入れ(自己資本比率 実質20%)、東京都内ワンルームマンションを5戸購入しました。 楽観的な甘目の試算ですが、

この比較により、私が理解するのは、、、
@ 2200万円の自己資金を投資し、この5年間で
A 現金が ▲260万円減少し、
B 借入金の残高が ▲1430万円減少し、
C 純資産が +600万円増加した。
D 物件の価値は、減価償却分は簿価は下がっている
E 2200万円の自己資金により、純資産の増加を+600万円させる価値としては 年利5%(複利)で運用できている?ってこと? 

これって結構イケてるって思いたい!ところですが、より賢く堅実に、もしくは上手に稼ぐ方法はきっとある筈で、そのあたり色々悩んでみたいけど、やっぱり相談したいところです。。ご意見、アドバイスありましたら、ぜひお願い致します🤲 

この勝てる物件をご紹介頂いたのは、ランドネットのS谷営業部長様です。
自己資金をださずに、後半購入した3物件では、年間30万円以上のキャッシュフローを生み続けてくれています。


posted by たまお at 00:02 | TrackBack(0) | 不動産投資

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