2019年08月17日

【上海引越】愛犬を上海へ 入国編

こんにちは。続いて愛犬を上海へ入国するための手続きです。
中国に日本から愛犬を連れてくる時、今までは空港内の動物検疫所にいて1週間から1ヵ月間係留期間があり、愛犬への負担をとても心配をしていました。幸いなことに2019年5月に制度改定があり、係留することなく、当日一緒に上海に入国することができましたよ。

必要書類は、在上海日本国総領事館に電話して教えてもらいました。
下記のサイトに、最新の必要書類が記載されていました。
中国語の規制原文も百度翻訳を使って確認しましたよ。
北京の日本大使館のウェブサイトでは、最新の犬の中国への持ち込みに関する手続きがアップされていました。

○中国海関総署「海关总署公告2019年第5号(关于进一步规范携带宠物入境检疫监管工作的公告)」
http://www.customs.gov.cn/customs/302249/302266/302269/2168059/index.html
※このサイトに中国入国時に必要な検疫に関する条件等の添付ファイルが掲載されています

○北京の日本大使館「犬、猫の日本から中国への持ち込みについて(検疫検査)」
https://www.cn.emb-japan.go.jp/itpr_ja/animal-jtoc.html

必要書類は、日本と同様、マイクロチップ装着、狂犬病の予防接種を打っていてワクチン抗体が形成されていること、健康診断書の3点が必要でした。ただ注意が必要なのは、ワクチン抗体の証明書は出発日から14日以内に発行が必要とのこと。必要書類の有効期限切れにより、係留期間が30日となる場合があるそうで、私の場合、これを知ったのが直前だったので、慌ててもう一度ワクチン抗体検査を行い、証明書を準備しましたよ。

実際には、上海入国当日、動物検疫所にて、マイクロチップの読取り確認と、成田の動物検疫所にて発行された”犬の輸出検疫証明書”の原本と申請書提出で許可がおりました。
(入国前14日以内のワクチン抗体検査証明書の現物確認はありませんでした。私の場合)
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【上海引越】愛犬を上海へ 出国編

こんにちは。先週ついに家族も上海へ引っ越してきました。特筆すべきは愛犬のモカちゃんも連れて来ちゃいました。中国上海に愛犬を連れて行くには色々と調査も含めて大変でしたよ。

日本を出国する時

@狂犬病予防法及び家畜伝染病予防法に基づく犬の輸出検査申請書の提出 動物検疫上海へ

A書類審査のため、下記の証明書をメール送信
・マイクロチップ証明書
・狂犬病予防注射済証
・狂犬病抗体検査証明書
・混合ワクチン証明書

B輸出検査の受検
輸出検査当日は、全ての書類の原本を持参、ペットと共にフライト時間の3時間前(チェックイン1時間前)までに動物検疫所訪問。事前予約制。

※特に注意が必要なのは、書類事前確認はメールで行えるものの、輸出検査の当日は全て原本が必要になることです。特に狂犬病予防注射済証は通常原本を市役所に提出してしまうため手元にはコピーしか残っていないことがあります。私の場合もそうでした。出発日当日、成田空港動物検疫上海にて書類の不備を指摘され、あわや愛犬を連れて行けない事態になりそうでした。事前に市役所、もしくは動物病院に狂犬病予防注射済証の原本入手をしておきましょう。私の場合、出発日当日に動物病院や市役所に電話をかけ、狂犬病予防注射済証の原本のFaxと、原本郵送にて何とか輸出承認をもらいました。私は平日出国でしたので、市役所、動物病院にも連絡が取れたのですが、土日に出国される予定の方は、特に注意が必要だと思います。気をつけてください。

○日本の動物検疫所「犬、猫を輸出するには」
http://www.maff.go.jp/aqs/animal/aq12-1.html
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【不動産投資】進捗報告

こんにちは。ご無沙汰しています。
上海に引っ越して早4ヶ月以上が経過しました。
ようやく、こちらの生活にも慣れてきたところです。

さて今年前半に購入した不動産物件の進捗について少し報告いたします。都内のワンルームマンションを5戸購入したわけですが、今のところ満室経営が続いています。また2年に1度の賃貸契約更新が3件あり、私の場合月額賃料の半分× 3戸分の追加収入がありました。最近、不動産取得税の請求がポロポロと来始めましたよ。

とりあえず大きな問題もなく、少しほっとしています。
マネーフォワードの不動産投資 残高推移グラフはこんな感じです。
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posted by たまちん at 07:50 | TrackBack(0) | 不動産投資

2019年07月07日

【カードローン】楽天 夏のプレゼント

こんにちは。
今年の夏も楽天カードローンから大盤振る舞いなプレゼントがありました。カードローンを3,000,000円利用して、約1ヵ月後に返済すると、50,000円分の楽天ポイントがもらえると言うものです。支払う利息は大体13,000円ほどなので、正しくパソコン操作をするだけで、37,000円も儲かってしまうのです。私はこれで3回目のポイントをもらう予定となりますが、今後も継続していきたいです。
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2019年06月15日

【上海ライフ】Powerbeats Pro 先行発売!

こんばんは!先週はすこし嬉しいことがありました。
Powerbeats ProというiPhone AirPodsで使われているH1チップが採用された完全ワイヤレスイアフォンを上海にあるアップルストアで購入することができました。
最初はAirpodsを買おうかな〜と思っていたのですが、何となく耳からはみ出たシャフト部分がカッコ悪いか、と思い、もっとカッコいいワイヤレスイアフォンが欲しかった!
一体いつ発売されるのだろうと思いながら、アップルショップの日本と中国とちょくちょくチェックしていたな、なんと今回は中国の方が先行発売されたようです。
でも米中貿易摩擦により、ファーウェイが攻撃されており、中国ではApple製品は完全に不人気な状況です。
いささかイヤホンにしては高額だとは思いましたが、やっぱり欲しくなって買ってしまいました。
2週間以内であれば、無条件で返品可能とのこと。できることなら、この商品に満足して使い続けることができればいいかなと思っています。
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2019年05月25日

上海の便利さ半端なし!

おはようございま~す。またお久しぶりです。
4月から上海に引っ越して、早1.5ヶ月が経ちました。ようやく銀行口座も開くことができ、WeChatやAlipayが使えるようになりました。日本の電子マネーよりもとても優れていて、本当に快適です。。。今日は一日中雨の天気でしたが、近くにある日本料理屋さんからお好み焼きをデリバリーしてもらいました。豚玉 約800円、配送料ほぼ無料で、自宅にいながらにして、おいしいお好み焼きを食べることができましたよ。面白かったのは、お店でできたお好み焼きを運ぶバイク便のリアルタイム位置情報が刻々とわかることです。バイク便のスタッフもこれでは道草を食うことができませんね
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まだまだ驚くことが多くエキサイティングな毎日を送っています!

2019年04月21日

上海へ転勤、3度目の海外赴任

こんにちは。たまちんです。
4月から仕事の都合で上海へ引っ越しました。
これで海外赴任は、シンガポール、アメリカ、中国の3度目となりました。

大好きな株主優待も非居住者になると株式投資ができないため、しばらくお休みです。

でも不動産賃貸業はもちろん継続できるので、コツコツとローンのないマンション作りを継続します。

上海の生活は、日本料理屋もたくさんあって全然困りません。でも慣れない中国語はちゃんと話せるように日夜勉強中です。

上海で面白いことや体験談があれば報告しますね。
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posted by たまちん at 10:01 | TrackBack(0) | 不動産投資

2019年03月16日

【不動産投資入門】税理士さんとの初面談

こんばんは!ご無沙汰しています。たまちんです。

ここ数か月は区分マンションの購入と融資を引くことに注力してきましたが、今回ははじめて税理士とコンサルティング面談をしてきました。 ネットや不動産屋さんからの情報はたくさん収集してきましたが、自分の理解が税務的に本当に正しいのか、もしくは、よりよい運用方法がないか、という点で プロの税理士さんの経験・アドバイスは非常に参考になりました。(比較的、自分の理解も正しかったことを確認できたし、これで1時間1万円はコスパよしと思います、税理士さんにとっては 種まきボランティアだったかと思いますが。。)

私自身の備忘録として、、
@ 妻も私も、 税務署に 開業届と青色申告書を提出すべし。青色申告特別控除額が10万円もらえる。これで専業主婦の妻は基礎控除38万円+10万円で48万円の所得までは非課税となる。
A欠損金の繰越控除ができる 3年間(非居住者でも可能)
B減価償却については(私の場合、今年から中国赴任で非居住者になる関係で)損益通算でぶつける給与所得もなくなってしまうので、5〜10年後に売却した場合の長期譲渡税を考えると、減価償却し損となってしまう。
C専業主婦の妻の場合の減価償却についても、不動産所得ー48万円引いた課税所得に 5%課税されても痛みは大きくないし、仮に減価償却をすすめた後、物件売却した場合、長期譲渡税で20%かかると やはりもったいない。

D一物件あたり、どの位 雑費を認めらえるか? という当方質問については、どこまでがYes/Noかは明言しづらいらしい。
E夫婦間で資金の貸借りを行うなら、金銭消費貸借契約書をしっかり交わしておくこと
F付帯設備の減価償却の仕方・計算方法の確認と 税務署的解釈
G海外赴任中、非居住者のあいだの確定申告の方法
H法人の場合の税務的メリットなど

正直あまりサプライズな情報がなかったのは、当方の理解が外れていた訳ではないことが確認できてよかったと思います。(本当は、もっとうまい運用方法が色々あると思いますが。。)
ほかのサラリーマン大家さんのことをよーく知っておられて、話を聞いて刺激的でした!
最後は、その税理士さんの著書を2冊、お土産に頂きました! 来週のおかずにしよっと。

同税理士さんの ↓ は非常にオススメです。 CF計算書とPL、BSの関係がものすごく分かり易いです。
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2019年03月03日

【不動産投資入門】区分追加購入2→5戸へ

サラリーマン大家デビューしました たまちん です。
昨年11月のマネーフォワードさんのセミナーがきっかけで
ついに不動産賃貸業にデビューいたしました(祝)!

いろいろ不動産会社さんと会話をさせていただきましたが
私のパートナー会社は、 ラ★ドネ★トさんです。

日本財託さんや REISMさんの提案にも心揺れ動いたのですが、
より勝てる物件」として魅力的な「都内・中古ワンルーム・築浅」
を真摯に紹介いただけたのが、決め手となりました!

最初は、まず2戸購入しました。
初めて日本政策金融公庫に創業計画書を提出し
非常に良い条件で融資をひくことに成功できました。
不動産賃貸業として固定金利15年・0.81%です。
女性の新事業創生支援プログラムを適用頂きました。
これにより1戸は自己資金での購入となりましたが、
15年後には、ローンのない区分を2戸持てることになります。

融資を勝ち取れたことが嬉しくて、この物件をご提案頂いた
不動産会社さんと お礼の食事会をおこないました。
コロワイド系の株主優待が使える 汐留にある「北海道」
祝杯をあげました。結果、不動産会社さんとは更に意気投合!
こんな私をパートナーとして認定いただくことができました。

その後、一か月程度で 追加3戸を購入することになりました。
今度は、自己資金は投下せずフルローンの借入れでの購入です。
このご時世にサラリーマンの属性を使っての融資。。 
本当は4戸くらい同時にいけたのかもしれませんが、
さすがに臆病な私には英断することもできず、最後まで慎重に、、、
何度か購入を断念しそうな局面もありましたが、
リスクをとって購入する分、 不動産会社には「指値購入」を
受けて頂き、3戸追加購入を判断、無事融資もおり、決済しました。

ローン返済期間が40年程度と長い分、
CFは毎月1万円ほど、プラスででるので固定資産税も賄えます。
都内築浅中古ワンルームで 表明利回り5%、手取利回り4.3%と、
我ながら好条件で購入できたかな?、と思っています。

10年位で1〜2戸を利確売却し、残り1〜2戸のローン返済にあて、
完済を目指したいと思います。

これにより15年後(約60才)には、ローンのない
ワンルームマンションを3〜4戸保有し、
毎月20~25万円の家賃収入がはいると 老後生活も安心かな。。

まあ、そんなに現実は甘くない、とも思いますが、
色々、勉強して、逞しく 経営していこう!と思っています。

でも 築浅・中古・都内ワンルームマンション5戸保有し、 
借入金 合計9000万円弱! ひょえー!!



posted by たまちん at 20:24 | TrackBack(0) | 不動産投資

2019年02月17日

【不動産投資入門】オリックス銀行 45年

区分ほしい病にかかって、まだ追加購入検討中。
以前は4戸検討でしたが、今は3戸@6600万円を検討中。

不動産屋さんはオリックス銀 40年 変動金利1.9%を勧めてきます。
長期プライムレート連動なので国債のトレンドを読みやすい、
また月々のローン返済額を小さくできるので、
CFがよりプラスになるので自己資金なくても資金形成できる提案。

私はどちらかというと短期プライムレートでもイオン銀行や
ソニー銀行の35年1.65%の方がCFは毎月△1万円となるものの
完済までの総利息が730万円も変わってくるのでいいかな、
と思っているのですが、不動産屋さんは取扱いしないとのこと。

色々調べてみると、恐らくオリックス銀行45年ローンかも。
完済年齢と自分の年齢の関係で私の場合は40年。

従来35年ローンが45年になると、CFがとても楽になるので
銀行と不動産屋さんには、区分を複数、高い金額で
販売する上で非常に便利な商品なのでしょうね。

物件価格が高値にならないよう気をつけないと。。

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posted by たまちん at 09:01 | TrackBack(0) | 不動産投資

2019年02月11日

【不動産投資入門】区分ほしいほしい病

こんばんは!
どうも「区分ほしいほしい病」にかかったみたいです。

先日お世話になった不動産屋さんが、より特別提案してくれるとのこと。簡単にいい気分になる私を、カモになりやすい格好の餌食と妻に指摘される。(笑)

【中古ワンルーム4戸のフルローン購入提案】
@自己資金(手出し)ゼロ
Aサラリーマン属性を活かして100%フルローン 9000万円
Bローンは40年変動金利1.9%1戸あたり毎月1万円以上のCFプラス
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前回の区分購入で、収益計算は大分 テキパキできるようになったので
@空室率 3年間で1か月と想定 2.78%
A家賃下落率 毎年0.5%
B借入れ金利 40年変動1.9%
でシミュレーションすると、

            15年後   20年後
ローン残債       6450万円  5400万円
償還金額+累積CF   2760万円  3750万円

家賃下落後の将来家賃を 現状の表面利回りで物件価格を算出すると
購入金額の        93%     90%  で売却することになり
税払い後の最終利益は 1800万円  2500万円 となりました。

自己資金ゼロで 20年後に2000万円位 儲かる? 約1億円を金利2%で借入れ、4%で運用することで、結果、利回り1%位、儲かるイメージか?

<メリット>
・空室率、家賃下落、固定資産税等、いろいろあってもCFはプラスの見通し
・自己資金は一円もださない前提。すべて借入れでできる。
・入居者の家賃収入により、確実にローン残債は償還されていく。
・銀行と不動産屋さんは確実に利確できる

<デメリット>
・金利上昇、1%もあがったら、収益は真っ赤に。
・物件を一度に4戸も購入すると高値掴み?
 2013年の不動産投資ブーム時に購入した投資家たちが
 短期譲渡税から長期譲渡税に切り替わる2019〜2022年に
 大量の売り物件が放出されるかも。
 一方、昨今の金融引締めにより、サラリーマン不動産投資への
銀行融資が厳しくなり購入層が減少? あと数年後には、物件価格はさがる?
・銀行と不動産屋さんは利確から始まるが、残りのリスクは全て自身のリスクとなる。
 ↑ここを何とかしたい。

やっぱり過度な借入れは避けて、コツコツ繰上げ返済して利確すべきでは?(財託さん方式) 
区分ほしいほしい病ですね、こりゃ。。。いかん。いかん。
posted by たまちん at 20:30 | TrackBack(0) | 不動産投資

2019年02月06日

【不動産投資入門】融資承認!2戸購入!

ついに、初めてワンルームマンションを購入しちゃいました!
昨年11月下旬に MoneyForwardさんの”お金のExpo”に出席して以降、不動産各社と面談したり、不動産投資の本を読み漁ったり、実質2か月程度で投資判断できたのは我ながら最速でした!

最初は私自らサラリーマン大家さんになって損益通算で節税できればと検討したのですが、
いろいろ思い直し、最終的には専業主婦の妻を説得し 大家さんになってもらうことにしました。将来は、妻の会社を設立して、社長になってもらおうかな!?不動産賃貸業の始まりです!

今回は、
西武新宿線 下落合 徒歩1分のワンルーム1戸(現金購入)
半蔵門線 水天宮前 徒歩6分のワンルーム1戸(フルローン)
両物件とも 手取り利回りでいうと 4%程度の物件です。

今回は、日本政策金融公庫さんから融資を頂きましたよ。なんと15年固定金利で0.81%です!
妻とはじめて創業計画書を作成しましたが、公庫に融資認可をいただけたときは、普通のサラリーマンとは異なる喜びでした。2戸分の手取り家賃収入でローン返済すると15年でローン完済できる計画です(空室率や家賃下落、修繕費上昇は考慮せず、但し金利上昇のリスクはありません)

自己資金で購入したワンルームマンション1戸が、ローン借入れと家賃収入により15年後に2戸になります。そしたら3戸目、4戸目と増やしていけるか?日本財託さん方式で成功できるかな?
私の不動産の教科書は、日本財託 重吉社長の↓です。

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感想(0件)





posted by たまちん at 15:52 | TrackBack(0) | 不動産投資

2019年01月27日

【不動産投資入門】税務に強くなる

おはようございま~す。昨日は資産運用Expoに行きましたが、
収穫は八つ橋とクオカード3枚、不動産とコインランドリー投資関係の書籍のノベルティーだけでした。

今日は アマゾンで買った“不動産投資の「収益計算」本格入門”でじっくりお勉強。
収益計算もさることながら、税務に強くならねば!
この本にはExcelのシミュレーションシートも付いてるんですよ。
自分でExcel管理表は作りますが、お手本があると、色々役立ちます!

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posted by たまちん at 10:54 | TrackBack(0) | 不動産投資

2019年01月20日

【不動産投資入門】2物件購入申込み

ついに、融資特約付きではありますが購入申込み。
融資が無事おりますように。

一戸目は、新宿区 下落合駅徒歩1分
二戸目は、水天宮前駅 徒歩6分、中央区ではなく隅田川を越えた江東区アドレスです。
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ちなみに紆余曲折あり、心揺れ動きましたが、
最初の2物件はランドネットさんから購入しました ↓
不動産セミナーに出席し、やる気ある営業部長に、
割安で 勝てる物件をご紹介いただきました。
融資が通れば、別途詳細ご報告しますね!


posted by たまちん at 10:01 | TrackBack(0) | 不動産投資

【不動産投資入門】REISM 株式会社

こんにちは!

この1か月、もっとも密にメールでやり取りさせて頂いたRESIMさん。
この会社もなかなか凄い会社かも・・・、お勧めです。

築古マンションをリノベして、とっても かっこよくして、
高い家賃で、借主を見つけてくれます・・・。

リノベ後のデザインが非常にかっこいいので、
賃貸マンションにも関わらず ウェーティングが入っていたりします。
キッチンシリーズ:https://www.re-ism.jp/search/series/kitchen/

菊川駅徒歩3分のライオンズマンション築35年のリノベ物件の事例では
@物件価格 23,400,000.
A家賃収入 105,000.
B管理費 -7,900.
C修繕積立金 -9,900.
D賃貸管理費   -2,376.
E手取り家賃収入 86,824
F手取り利回り 4.45%

金融機関から金利2.0%でお金を借りても
物件利回りを4.45%で運用できれば、その差 2.45%が収益となる計算です。

しかも賃貸物件自体がブランドを持っているので、
空室リスクと家賃下落のリスクが少ない。

同社の物件のDDR デューデリジェンス・リポートも内容が分かり易く、
ちょっと惚れてしまいました。
でもリノベ物件は 希少性のあるブランド物件なのであまり供給がないそうです。
物件リリースされたら、すぐ申込みが入ってしまう早いもの勝ちのようです!

posted by たまちん at 09:07| 不動産投資

【不動産投資入門】J.P.Returns

最近は不動産マンション投資にすっかりハマっています。。
いままでGA techさん、日本財託さん、ランドネットさん、
Property Agentさん、Fantas Technologyさんと面談し、
今回は J.P. Returnsさんと面談しました。

もともと本業サラリーマンの課税所得を、
不動産投資で経費を盛って損益通算で節税できれば??、
と邪道な気持ちで、この分野に興味を持った私ですが、
よくよく調べていくうちに、勝てる投資物件を保有すると
ちゃんとCFがでて、不動産所得がでる、やはり税金は
払うものだな、と思い直していました。

J.P.Returnsさんは、同業各社のなかでも、
タックス・コントール(?)について、
アグレッシブなアドバイスをくださいましたよ。

ご提案内容は フルローンでローン返済を進めながら、
5年間に渡る節税可能額と元本償還額で 収支がこんなになりますよ!
という内容でした。やはり減価償却費がポイントになるのですね。

減価償却費の設備部分は耐用年数が15年なので、
築10年以上の物件の場合、設備費用が大きければ、
短期間に償却費は大きく経費計上され、
不動産所得が結果的にマイナスになったりするのですね。。

税務上の懸念がなければ、
「勝てる不動産物件購入」+「タックス・コントール」
は魅力的提案と感じました。

サラリーマン購入層のニーズ分析と訴求ポイントが
明確になっているので、提案は分かり易く、説得力もあります。

ただ極上物件は、リリース直後にすぐに申込みが入ってしまうので
物件紹介と購入判断を即刻行うよう強くお勧めいただきました。
ただ私のような素人には、物件価値の査定を即刻できる筈もないので
個人的には ちょっと厳しいところもありました。

いろいろ勉強になります。今回は J.P.Returnsさんの面談リポートでした。





posted by たまちん at 08:37| 不動産投資

2018年12月02日

【不動産投資入門】GA technologies

こんばんは! 東京23区中古マンション投資の勉強のため日本財託さん以外の不動産屋さんとも面談して、色々お話を聞いて回っています。いろいろ勉強になります。

そのなかで「不動産×テクノロジー系」で今話題のGA technologiesさんと面談してきました。

オフィスは恵比寿にあり、非常にお洒落なデザイン、社員の方も若く活気があり、スマートな感じでした。女性の方もとってもきれいでしたよ。。

レガシーな不動産業を ICTや AI等 テクノロジーで改革、従来、人海戦術で行ってきたたくさんの手作業を自動化、業務効率をあげ、個人差のない物件抽出×マッチングを実現したり、最近では内見予約イタンジも買収したりと、なんか、凄く活気と勢いのある企業(イメージ)です。

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今年のIPO上場では、私も全力で抽選に挑みましたが、見事に外れました(当選してたら大儲けでした)。。。

中古マンション投資については、レバレッジを最大限利かして、フルローンで積極攻勢、早く始め、時間を味方にする投資!という感じでしょうか?

賃貸管理は 月額1080円、初年度は空室保証付きです。賃貸管理は、安すぎると感じますが、AI 活用、省力化により、他社よりランニングコストを抑えられるとのこと。

物件は、次回から紹介いただく予定です。今後の成長が大いに期待されるGA techさん、今回の訪問で、株価が安いときに株を買い増そう、と思いました。。。不動産投資をご検討される方は、一度ご面談されてはよいかと思います。


posted by たまちん at 18:52| 不動産投資

【株主優待】棚卸し

今年も株主優待をたくさんもらいました。

ヤフオク転売は供給過剰気味で、最近はサクサクとは売れなくなった感じです。

でも、家計の現金支出が抑えられ、複利で効いてくる感じですね、今年も無事、年を越せそうです。

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posted by たまちん at 10:45| 優待到着

【不動産投資入門】 日本財託さん

こんにちは。先日、日本財託さんの不動産投資
セミナーに参加した後、個別面談をしてきました。

同社 重吉社長のセミナー内容は非常に分かり易く、
なるほどと、思わされます。
いま私が不動産投資を真剣に考え、勉強中なのは
(幸か不幸か←まだ結論はでてませんので)
日本財託さんのセミナーの影響です。

ご興味ある方は、Youtubeにもupされてますのでご参考。
結構以前の講演ですが、今のセミナーと同じことを話していて
内容の一貫性があることも、信用できるかなっと。
https://www.youtube.com/watch?v=KBgxw5WVgIU&t=480s
https://www.youtube.com/watch?v=35S0JLNTY4s&t=140s

私なりの理解の整理を備忘録的に書きますが

同社の特長:長年の実績と経験、長期堅実投資を勧め
・堅実な東京23区中古マンション投資の方法を勧める
・過度な借入による投資は金利上昇や空室リスクから絶対勧めない
 コツコツコツコツこそが勝つコツ
・返済ローンのないマンションを2軒もつ(自己資金+借入れ)
・そして3軒目を購入するときには、ローンのないマンション2軒
 の家賃収入と3軒目の家賃収入で3倍速でローン返済(自己資金0)
・3軒目のローン完済すれば4軒目を購入し、4軒分の家賃収入で返済
・3~4軒保有すると、自己資金をいれなくても、
 ローンのないマンションがマンションを増やしてくれる
・借入れは最初の2軒を準備するまで。それでもフルローンではなく
 全体の30~40%の借入れとする。
・月利複利、レバレッジの黄金律
・日本政策公庫の10年固定金利をオススメ

教えてもらったことをもとに色々考え中ですが、
・1000万円の物件を手取り利回り5%で購入できる前提で
 自己資金1850万円は、18年後に1000万円の物件は×5軒に。
 家賃収入5万円×5軒=25万円/月×12か月=300万円/年の収益を
 生み出してくれる資産になる試算結果となりました。
 (固定資産税含まず。家賃下落・空室リスク含まず
  あと1000万円程度の物件は築古30年位の筈なので、
  20年後は築50年、それでも借りてくれるかな?家賃はさがるな)

・最大の特長は、ローンのないマンションが家賃を生み出して
 くれて、ローンを返済してくれるので、手堅いってことかな。
 失敗するリスクが少ない。

・でも兎に角、地味に長期間、資金を拘束させ続けることになる。

・物件価格の適正さ、割高感の有無・・・今後向き合う予定。
 でも査定能力を磨かないと。。。

・同業他社さんは 最初から借入れMAXで3軒同時に買いましょう
 と勧められます。こちらの方が、1軒目の繰上げ返済を終え、
 2軒目の繰上げ返済を開始するとき、借主の家賃でローン返済
 が進んでいるため、全体の収益をより膨らますことができますが
 金利上昇時や非常時が生じた時に逃げ道がないことがやっぱり
 心配ですね。
 
・今までの10年は、不動産投資にとって非常によい10年だったそう
 なので、今後の10年、20年でも 勝てる投資か。

すみません、個人の悩みを綴っても、読者は面白くないですよね。
ちろちろちろちーん。

低金利時代の不動産投資で成功する人、失敗する人【電子書籍】[ 重吉勉 ]

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posted by たまちん at 09:21| 不動産投資

2018年11月28日

不動産投資への興味

おはようございます。
今年もいよいよあと1ヶ月残すところとなりました。

先日Money Forwardさん主催のお金のexpoに参加してきました。
キーノートには落合陽一さんや慎秦俊さんが登壇されたり、
マネーフォワードの辻社長にもお目にかかれたり面白かったですよ。
来年もぜひ参加したいと思います。

特に日本財託の重吉社長の東京23区中古区分マンション投資は、
非常に興味深い内容でした。プレゼンも凄い。
(何十年と同じ内容でやってるのかもしれませんが、完成度が高い)

これを機に、サラリーマン大家さんへの道に興味が湧いてきています。
株式優待投資でもそこそこお小遣いは稼げますが、不動産投資だと
チャリン、チャリン、と収益を産み続けてくれます。

日本財託さんによると、ローンのない2軒のマンションを所有し、
3軒目をローンで購入すると、3人の家賃収入で一軒のローンを3倍速で
返済でき、そのあとは自己資金を投入しなくても、3軒、4軒、5軒と
保有マンションを増やしていけるとのこと
(月利複利の効果、リバレッジの黄金律と呼んでいました)

サラリーマンであれば、今までの勤務実績と与信、不動産を担保に、
もう少し銀行から借入れできそうですし、確定申告では、不動産所得
となるため不動産賃貸事業が赤字の場合には、本業サラリーマンの
給与所得を損益通算により減らすことができ、節税できるかもしれません。

そんな訳で、お金のexpo以降、毎週、不動産投資セミナーに参加したり、
書籍を読み漁っています。

老舗賃貸管理の日本財託さん、
東証一部へ今年昇格したプロパティーエージェントさん、
クラウドファンディングや今年IPOしたGA tech さん、
不動産問屋のランドネットさんなど。
異業種である各社の説明を聴くのも結構面白いですね、

不動産投資は全く素人ですので、安易に変な物件に手を出さない
ようにと自制しつつ、真剣に検討してみるつもりです。
そんな活動で分かったこと、感じたことなど報告できればと思います。






posted by たまちん at 06:24| 不動産投資

2018年11月23日

【優待消化】ぼちぼち お好み焼き

すっかりご無沙汰しています。
10月、11月は 株主優待はヒマな時期ですね。

私は、使う予定のない株主優待をヤフオクで売却し
そのかわりに使いたい株主優待をヤフオクで購入しています。
今回は、ヴィア ホールディングスの株主優待を購入、
同社のお好み焼き屋 ぼちぼち で消化しました。
(ヴィア ホールディングスは 権利確定月は 3月、9月ですが
 カブコムは売短のため、優待クロスは成功したことがない!
 優待仲間の優待交換会に参加したいよん!!)

ヴィアホールディングスの株主優待は、
飲食代1000円毎に使える500円の割引券です。
ヤフオクで2500円分の割引券を580円で購入しました。

昨夜は仕事帰りに一人呑み、カウンター席セットでは
生ビール+おつまみ、鉄板焼き+お好み焼きで1500円、
追加に芋焼酎ロックをいただき、合計=2100円+税でした。

これでも十分お得だと思いますが、
優待1000円割引券を使用。
2100円×1.08−1000円+580円×1000/2500=1500円。

さらに、ぼちぼちはジェフグルメカードも使用できますので
1500円分のジェフグルメカードで精算。お得にご馳走様でした。

株主優待をお得に取得し、さらに使いたい株主優待に変換すると
いろいろお得に楽しく生きていけますよ!(ヤフオク手数料はかかりますが)

ちなみに我が家での株主優待購入の定番は、
@アダストリア  だいたい2割引き位で購入できる。妻が好きなので。
Aヤオコー    近くのスーパーなので 100円割引券でチリツモ!
Bジョイフル本田 有効期限なし。ペットショップから園芸用品など。
         札束のようになってます。

皆さまもオススメがありましたら、教えてくださいね。
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posted by たまちん at 10:03| 優待消化

2018年10月13日

個人携帯を持たない方法のススメ

こんばんは。先週のコジ活で報告したように、
今週、ついに個人携帯を持つことになりました。

えっ!個人携帯を持たずにどうやって暮らすの?っと思われると思いますが、
「会社から支給された携帯」+「WiFiルータ」+「iPad」でした。
実は、これで何とかなっちゃうんですね。

会社から支給された携帯電話で 家族や友人にかけることは
電話代を公私混同してしまうので、私は G-CALLを活用していました。
会社支給の携帯で、特定の電話番号にかける場合、
G-CALLに契約しておくと、電話番号の前に 0063をつけるだけで
個人のクレジットカードに電話代を請求してくれます。

会社支給の電話端末を使用することにはなりますが、
電話代はプライベートで使用する分、きちんと自分で支払うことができるのです。
家族が自分にかけてくるときには、着信なので、会社には経費が発生しません。
これで毎月5000〜6000円の携帯電話代×12か月だと年間 60,000円位、節約できるのです。
ご興味あるかたは、下記サイトご参考まで。
https://www.g-call.com/phone/phone01/houjin.php

では、なぜ今更、個人携帯を持つのか??
理由は新規カードローン契約の為です。三井住友銀行系カードローンのMobitだけは
個人で契約している固定回線もしくは携帯電話を持っていないと
与信を与えてもらえないようなのです(私のケースだと)。
あとは スマホアプリで株式取引を簡単にしたかったからな。。
せっかくなので、スマホライフをちょっと楽しもっと。。。

スマホ端末は、ASUSの型落ちZenfone 15,000円の端末を買いました。
安価ですが、結構性能もいいですね!コスパがよいです。
携帯会社はIIJMIOで格安SIMカード切替、月額₊700円の固定費増です。
とりあえず1年くらいは使ってみようかと。




posted by たまちん at 22:16| お勧め・お得技

2018年10月06日

【コジ活】先週のつぶやき

今週のコジ活はこんな感じでした。

@ブロードリーフ5000株 2名義当選、深夜移管、
 10000株クロス(楽天大口→カブコム)
Aカードローン新規申込み 〇〇〇銀行→見送り
B楽天ローン増額申請 → 増額は断られたが 金利▲1.4%ゲット
C楽天大口認定トライ、カードローンも一部活用したが
 同日返済失敗、翌日完済。大口認定は成功。
D溜まったクオカードを金券ショップで現金化。
 同じ1000円のクオカードでも、広告なしクオカードは 97%
 企業ロゴがはいった広告入りクオカードは 95%
 であることを学ぶ。自己消費には広告ありクオカードを使うべし。
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Eブロードリーフ 5000株1名義、すかいらーく500株当選、
 ブロードリーフは10000株の山を登る。
 すかいらーくはコストが例年の2倍。あと1か月我慢か、悩む。
F個人用スマホ本体としてASUS Zenfone ZC550KL 型落ち・安価
 を15K円で購入@アマゾン。通勤クロス高速化ツール。
 あとはSIMカードが2枚入るので中国出張用に
 WeChatとAlipayをいれよっかな。
G楽天ローンからもらった楽天ポイントは、
 ラクマで アダストリアとアルペン優待を買増して
 早くも使い切った感じ。
Hコロワイド優待でカルビ大将の晩御飯。
 満足度では ステーキ宮が上だな。
IIBJ 婚活パーティ優待2枚 転売 @4500円

明日は図書館でも行って、リフレッシュしよ。

posted by たまちん at 20:14| お勧め・お得技

2018年09月30日

【ローン活用】楽天ローン特別キャンペーン

おはようございます!
先日7月にご紹介した楽天スーパーローンの特別キャンペーン
のポイントプレゼントが予定通りありました!!

キャンペーンルールに従って、
8/8 借入 3,000,000.
9/1 返済 3,011,638.(小生契約条件での利息 5.90%)
------------------------------------------------------------------------
支払利息 11,638.

9/30 楽天期間限定ポイント 50,000.Pt付与。
有効期間は 10/15まで。

本当にポイント付与されるか、やはりドキドキしてましたが
朝8時には付与されてました。ほんとよかった。

8月には優待取得の資金としてしっかり活用させて頂きながら
利息 11,638で 楽天 50,000.Pt なら お得ですよね!

9月にも楽天カードローンにはお世話になりましたが、
ますますファンになってしまいそうです!
IMG_1751.JPG







2018年09月29日

【ローン活用】9月度結果報告

こんばんは!いよいよ9月も終わりですね。
すっかり寒くなってしまいました。。
さて9月度優待の戦、終わりましたね。疲れましたよん。。

さて鏡月を一人で呑みながら、反省会:

@前半は、カブコム長期+楽天大口移管を武器に、
コロワイド、カッパ、ゼンショー、木曽路と外食系へ

A後半は、自己資金枯渇の為、ぎりぎりのタイミングで
ローンの魔術。 賛否両論あるとは思いますが、
あくまで自己責任で、ドキドキしながら7社から借入れ。
9/29, 30, 10/1 で無事完済予定。
(カードローン借入期間中の中国出張は勘弁してほしい!)

結構な金額を貸して頂きましたが、
支払利息は借入金額の0.1%程度ですみました。
優待取得コストは、もちろん余分にかかりますが、
これにより創出できた利益は ₊8万位にはなったかも!

やっぱり使いやすいのは、楽天銀行、J Score、ノーローン。
でも総量規制のない銀行系もまとまった金額をお借りするのに必須です。
(いつもお世話になり、ありがとうございます)

下表は小生個人の主観の塊りランキングです。
(あくまでご参考、借入れは自己責任でお願いします)
カードローン929.PNG

そんな訳で9月度優待は、以下のような ↓ 結果となりました。
ANAを逃しましたが、前年比では大幅改善!

さてさて、最近、ひざが痛みます。 ひざ軟骨 もしくは 痛風?
ちょっと小休止してから、年末優待参戦かな?(完全出遅れ!!!)

優待クロス929.PNG

明日は超大型台風が来るそうですが、皆さまくれぐれも気を付けて。。







posted by たまちん at 20:40| カードローン

2018年09月23日

【ラクマ】秋のクーポン祭りでデビュー

こんばんは!すっかり涼しくなりましたね。

ラクマで「クーポン祭り」が開催されていたのをご存知でしょうか?
Twitterの大先輩P様より、マクドナルド優待3冊で12,000円で売れる!
との衝撃情報を聞き、早速、起床早々、コジ活開始!

ラクマのクーポン祭りは、
2500円購入で500円割引クーポン
5000円購入で1000円割引クーポン
10000円購入で2000円割引クーポン、を各1回使用できるらしく、
まずはどのようにお得に購入できるか実験。 有効期限なく、
近場でよく使う「ジョイフル本田の株主優待」を購入したところ、
簡単に額面の2割引きで購入することができました。

このお得さをお客の立場で、
@すかいらーく株主優待 10,500円分を 10,000円
Aすかいらーく株主優待 5000円券 と マクド・ポテトL券1枚を 5,000円
Bマクドナルド株主優待 3冊 12,000円

と出品したところ、サクサクと売れました。とっても快感!

IMG_1742.JPG

らくまの クーポンの力が購買意欲を加速し、
通常の相場より高くても売れていきます。

ついでに優待消化の整理にも、
Cスギ薬局 優待 3000円→3200円
Dオートバックス 10000円→10370円
Eヤマダ電機 3500円→3200円
Fプレナス 2500円→2500円

手数料も3.5%とヤフオクよりずっとお得だし、、、
ヤフオクで売るものがなくなる位の衝撃デビュー!

IMG_1740 1.jpg

今回は、普段とは異なる特別イベントなのでしょう。
なので、ここからデビューしてしまった私は、
当面、右肩下がりか、、ヤフオクへ戻るか?

このような クーポン配布って 会計的にどのように処理するんだろ?
販売手数料も3.5%しかないし、ラクマは ちゃんと稼げるのだろうか
Insightを知ってみたい。
posted by たまちん at 20:43| ヤフオク

2018年09月16日

【優待クロス】9月度中間報告

こんにちは。9月度も中盤ですね。
そろそろ優待準備を本格化させなくては!
9月度優待クロスの取得状況です。悶々とした感じです。
2018-09.PNG

<つぶやき>
@外食取りすぎ 資金枯渇。。。
 コロワイド、カッパ、木曽路、ゼンショー
A結構早めに仕込んだのに、結構残あり。(*_*;
B9月中盤以降は楽天大口信用が安い!
C楽天→カブコム移管はお早めに!
D端株HD空クロスを忘れない
 全国保証、リコーリース、オリックス
E9月最終週は、カードローン登場だ。
 コジコジ。コジコジ。
F楽天信用残のCSVは使いやすい!
 優待クロス管理表、使い勝手改善



2018年09月01日

【ネット回線】定期変更のススメ

こんばんは。今週は自宅のネット回線ドコモ光が2年に一度の
更新月を迎えたので、別の回線切替えを検討しました。

ドコモ光で契約更新しても、 3000円ポイントもらえるだけで、
再度 2年縛りが開始されるのが不快だったからです。
ドコモ光に電話して解約に伴う費用を確認したところ
(1) 違約金は 9〜10月に解約すれば 無料
(2) ただし日割り計算なし。ひと月のうち1日でも使用すると
  1か月分の費用がかかる。
(3) 私の場合、遠隔処理・訪問なしで解約可能。
  お借りした機器を返送すれば、撤去費用無料。
大変、親切で 良心的な ご案内をいただきました。さすがドコモ。

次に、最初に ヤマダ電機内の au の店員にヒアリング
(1) 開通後現金CB 35,000円+25,000円=60,000円
(2) 月額固定回線費用 概算5500円
(3) 3年縛り 更新月以外の解約時違約金 15,000円
(4) 初期工事費 37,500円 5年 60回払い
(5) 撤去費用 28,800円
頭が痛くなる 複雑さ、あたま 爆発。。。

翌日、ビックカメラのsoftbank店員にヒアリング
(1) 開通後はビックカメラ商品券 30,000円プレゼント
(2) 月額固定回線費用 5500円
(3) 2年縛り、更新月以外の解約は違約金あり
(4) 初期工事費用 24,000円は 2年使用で実質無料
(5) 撤去費用はかからず。

結論、私は ソフトバンク光に切替えることにしました。
最大の理由は、
@切替キャンペーンのキャッシュバックが分かり易い。
Aドコモ光と ソフトバンク光は フレッツ光回線を
 使用していて親和性がよい。
B我が家は一戸建てですが、今回の切替えにより、
 ドコモと ソフトバンクのフレッツ光回線が
 2本敷設されることになります。1本はリモートOFF。
C ここがポイントで、2年後にはソフトバンク光 →
  ドコモ光に再度切替るだろう、と予測しています。
  ドコモ光は回線が残っているので、おそらく
  リモートで回線ONが 可能となると思うからです
 (推察ですが)

今回の変更に伴い、
CB 30,000円 − 事務手数料 3,000円 = 27,000円貰えると
思うと、ひと手間かかりますが、2年に一度 定期変更した
方が、お得だと思いませんか?
我が家は 今晩、家族で 焼肉を食べにいきましたよ!



posted by たまちん at 19:56| お勧め・お得技

2018年08月28日

【優待クロス】8月はいまいち。。。

まだまだ暑い日が続きますね、
突然ゲリラ豪雨となったり。
皆さま、大変お疲れ様です。

長い8月でしたが、優待は
いまいちだったかな。。。。

「楽天大口優遇」は、確実に手数料を
節約できる反面、競争激しすぎで、
一度も争奪戦ではとれませんでした。

さらに私は、大事な優待銘柄はなくなる前に
「楽天→カブコム移管」で抑えるのですが
本日、現渡しをしようとしたら、
「株式移管漏れ」が発覚。。
ガーン( ̄◇ ̄;)と大きな隕石が炸裂!

エコス・進和、松竹は、来週前半まで
株式移管の手続きすら開始できないので、
貸株料チョップですね。。(涙)

何やってるんだろ。。。
今回は 楽天ローン300とノーローン50
にもお世話になったので、返済モレが
ないよう注意します。

今月は、吉野家、コジマ、リンガーハット
逃しました。以前より、競争激化してきた感じです。

あまり欲張り過ぎず、ストレス解消の
株主優待を楽しむようにします。

ちなみに、高島屋か壱番屋かを悩んだ私は
高島屋を選びました。
この場合、優待族ではなくオーク族に
属するそうです。
2018.8月PNG.PNG



posted by たまちん at 21:48| 優待クロス

2018年08月19日

【ヤフオク】ツルハホールディングス

こんばんは。夏休みも終わり、少し涼しくなりましたね。
5月権利確定のツルハホールディングスの株主優待が届きました。

ツルハ、ウェルネス、くすりの福太郎で使える
株主ギフト券2500円分と株主優待カードです。
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あまり自宅の近くにツルハグループの薬局がないので
ヤフオクで3500円開始、即決4500円で出してみたら、
3600円→3801円→3910円→4001円→4500円
と想像以上に高額で購入いただけました。
(この値段があがるのが快感でヤフオクに嵌る!)

ヤフオク手数料が8.6%かかるので 実質手取りは 4113円。
100株で158万円ほどと高額だった為、手数料は1860円。
結果2253円の利益となる計算ですね。

株主優待カードはツルハポイントカードと併用すると
お客様感謝デーに10%割引きとなるので、
結構頻繁に購入される方だと、優待カード購入が
お得なのでしょうね。

思いもよらず、高値で売れて うれしい私。。。
ツルハ.PNG



2018年08月10日

【優待クロス】7月結果と8月進捗

こんばんは。ご無沙汰してました。
7週連続中国出張を繰り返していて、お疲れモードです。
でも、明日から夏休み。静養して元気をつけねば!

大好きな株主優待も、取得状況はパッとしません。

最近、競争が激しくなってきたと感じます。
8月分あまりとれてませんが、あとビックカメラ、
コメダ珈琲、ミニストップ、イオンはとるとして、、、
そのあたりで終わりそう。 吉野家、コジマは無理だにゃ。
今回は、Jフロント、近鉄百貨店は見送りだにゃ。

サイゼリアは、初めて楽天からSBIへ移管してみます。
9月度の手数料でCB5000円キャンペーン、これは有難い。

8月もあまり追加できそうにないので、
そろそろ9月の準備をしていこうと思ってます。
暑い日が続きますが、皆さまご自愛ください。

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posted by たまちん at 23:01| 優待クロス

2018年07月21日

【優待クロス】楽天証券 大口優遇適用

こんにちは!毎日暑いですね!!
7月度は優待も少なく、寂しい月ですが、
今週は、楽天証券の大口優遇適用に挑戦してみました。

楽天証券の大口優遇に認定されると、
下記のような手数料のメリットがあります。

楽天大口手数料.PNG


信用取引手数料が売も買も無料となるので、
短期一般信用のクロス取引は 貸株料・金利のみとなる筈。
楽天証券を使うメリットが大きく出てきそうです。

さて大口優遇に認定される方法ですが、意外に簡単でした。
(96utさんのブログを参考にさせて頂きました)
一日の信用取引の約定金額を5000万円以上とするとよく
@前場寄付で トヨタ自動車 1600株 一日信用売+一日信用買
A前場引けで 売+買とも信用返済
B後場寄付で 任天堂 400株 一日信用売+一日信用買
C後場引けで 売+買とも信用返済

楽天大口クロス.PNG

結果、翌日には 大口優遇適用された旨、メール連絡がきました。
楽天大口認定.PNG

楽天証券に1000万円ほど資金は必要ですが
手数料無料で大口優遇適用をゲットすることができました。
有効期限は 7/23 ~ 10/末 と約3か月です。
今後は、どの位お得にできるか、実証してみたいと思います。
(信用売残をとれれば、ですけど)

優待族必携お役立ちアイテム

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posted by たまちん at 08:23| 優待クロス

2018年07月12日

【ローン活用】最強!楽天銀行スーパローン

今日、楽天銀行からこんなキャンペーンが️
不定期ながら、突然やってくる バラマキ️
なぜこんなキャンペーンが可能なんでしょ?
でも予告なく変更、中止されても、
こちらは泣き寝入り??

私の契約条件だと
8/8 300万円借入れ
9/1 一括返済
支払い利息 11,638円(年利 5.9%)
楽天ポイント 50,000ポイント付与?
(ただし使用期限2週間)

コジ満開、、やってしまいそう!

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優待族必携アイテム!
株主優待レターオープナー

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posted by たまちん at 21:26| カードローン

2018年07月04日

【お役立ちグッズ】レターオープナー

おはようございます太陽
今日はこれから上海です。。

昨晩ネットで注文していた秘密兵器が
届きました。

新型セラミックレターオープナー
オート CLO-700です。
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切れ味最高!さらに切れカスなし!
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2018年06月30日

【優待到着】今週末がピーク!

こんにちは。今週は中国出張のため、土曜日に帰国。。。
暑い失敗失敗失敗ですねー。
残念ながらIPOのMTGは見事落選。。。

でも優待爆弾爆弾爆弾爆弾の処理が待ってました。
3月権利確定銘柄の優待ラッシュです。

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面倒くさいものの、大事な宝探しゲームです。

今回の戦利品は、金券類が
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カタログギフト系が
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コロワイドが2万ポイントバツ1️2名義。

クオカードたちも、トランプできる位になってきましたよ。
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まだオリックスとかお米系がまだですね。。
大事に家計を支えてもらいます。


posted by たまちん at 17:33| 優待到着

2018年06月23日

【優待到着】オートバックス長期認定成功

今日、オートバックスの株主優待が到着しました。

今回から1年以上の長期保有条件がつきましたが
2017年9月末基準日に初めて株主となった方、かつ
2017年9月末、2018年3月末に継続して保有した場合、
2018年6月には、経過措置として株主優待を頂けるそうです。

私の場合、短期クロスですが、端株でがっちり!

オートバックス・ギフトカード 5000円分を2名義分頂けました。
有効期限のないギフトカード大事に使わせて頂きますね。

なお、従来の株主優待ポイント(前回2017年11月分)は
有効期限 2019年12月末だそうです。

今後は、長期3年以上を目指します。
長期認定されてしまえば、優待改善ですね!
オートバックス.PNG
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posted by たまちん at 14:32| 優待到着

2018年06月22日

【優待クロス】6月度結果報告

6月度の優待は、取れるものは何とかとって、
26銘柄、こんな感じで終わりそうです。

結構、地味に1か月くらい、いろいろやりました。
「忍耐」も必要ですね。でも利益は10万円越え?

マクドナルドは1か月間も前からこんなに早く
とらなくてもよかったかもしれません。

ちなみにツカダ・グローバルホールディングスは
既にクロスしていたのに、間違えてもう一回
クロスしちゃいました。時々やってしまいます。。

今月はIPOも忙しく、資金の使い方は悩みました。
でも一つも当たりませんでした。。。
シックスパッドに注力する予定です。

株主優待クロス取得管理表(↓)、こんなのですが、
先着5名の方にプレゼントします。
ご希望の方は、下記メールアドレスにご連絡ください。
tamachin43@gmai.com

6月結果.PNG



posted by たまちん at 22:20| 優待クロス

2018年06月16日

【優待到着】ハピネット

ハピネットから株主優待が到着。
おもちゃのカタログから次女が選んだのは
はちゃめちゃバーガータイムハンバーガー(ファーストフード)でした。
今から、遊ぶそうです。
取得コスト234円ですからね! Enjoy ❣️

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posted by たまちん at 10:51| 優待到着

2018年06月15日

【ローン活用】オリックス銀行金利0%C

こんにちは。優待クロスの利益最大化すべく、
カードローンの活用を検証しています。

今回は、2018年1月15日〜5月10日まで開催していた
「実質金利0%!ご返済利息全額キャッシュバックキャンペーン」
を使ってみましたので、ご報告します。
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オリックス銀行のカードローンを保有していると、
上記キャンペーンの案内メールが届きました。
利息を全額キャッシュバックしてくれる、とのこと。

ちょうど、2月と3月は 株主優待祭りのシーズンなので
小さな文字で書かれている注意事項をひとつずつ確認し、
キャンペーンに参加することにしました。
でも毎月の約定返済に失敗すると、特典が無効と
なってしまうので、結構 神経を使いました。

【結果 】
2/13 250万円 借入れ  →優待クロス取得に活用 
3/12 4万円 約定返済 →これを失敗しない!
4/ 4 残額 一括返済 
------------------------------------
総返済額: 2,523,169.-
支払利息: 23,169.-
6/14 CB : 23.169.-
→無事 全額利息がキャッシュバックされました。
 でも、ちょっとドキドキしてしまいますね。
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posted by たまちん at 18:37| カードローン

2018年06月09日

【中間報告】6月度優待クロス

おはようございます。
6月度優待クロスの取得状況は こんな感じとなりました。
6月度クロス.PNG

よかったのは、5月末に何とか すかいらーくが取れたことかな。
毎年、権利確定日ぎりぎりまで信用残があるのに、、、
カブコムの調整?、人気が急騰しすぎ?よくわかりません。

またSBI証券で IBJ 100株とりました。婚活パーティ参加券は
使いようがないけど、ヤフオクで2000円位で売れそうですね。
SBIはアクティブプランに変更すると 10万円以下の現物買、
信用売手数料が無料になるので、133円で取得できるのですね。
Twitterの皆さまの貴重な情報に感謝です。

6月度の他の銘柄、もっと取りたいけど、カブコムは
ほとんど売切れ状態。小林製薬は取れそうですけど。
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IPOで資金が必要なので、とりあえず今週はこの辺までですね。。

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posted by たまちん at 09:01| 優待クロス

2018年06月05日

【ヤフオク】JAL, ANA 株主優待券 高騰!

こんばんは。
3月権利確定銘柄の優待がぼちぼち到着。
JAL、ANAの株主優待は、定番ですが、
ヤフオク落札相場はいつもより高騰している
と感じます。

ヤフオク相場 JAL ANA
去年 4000円 2500〜3000円
今回 6000円 3900円

どうして、こんなに高値なんだろ?
夏休み前だからかな?

お陰様で、1週間ほど、かなり資金を拘束されましたが
優待落札額. 73,000円
ヤフオク手数料 5,840円
取得手数料 5,400円 楽天1日信用+現引き+移管
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
利益 67,600円

と、久々のメガヒットです
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posted by たまちん at 20:58| ヤフオク

2018年06月02日

【ローン活用】Jスコアを使ってみました

(先のノーローンの記事の続きです。)

今回、ノーローンと同様、Jスコアも初めて利用しました。

Jスコアは カードローン審査に AIによる質問に回答することで、
自らの信用度(スコア)を上げることができ、
結果、信用度(スコア)により、借入れ金利を下げることができる、
非常にユニーク・魅力的な商品です。

まるでロールプレイングゲームのように、質問への回答を
進めていくと、スコアが上がっていくのは 正直 快感でした。
私の場合、非常に相性がよいのか、運がよかったのか、
@スコア 953点/1000点。
A借入れ金利シミュレーションでは 年利1.9% 脅威の低金利
B実際のローン契約申込みで、年利 2.4%。これでも超低金利
C限度額 総量規制上限(年収の1/3)
となりました。

↓ ホーム画面
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↓借入条件
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今回、5/28 楽天での一般信用買い+現引き
日本マクドナルド500株を約定すべく、

5/27(日)に 借入れ(振込み)申込み → 三菱UFJ銀行

Jスコアは リアルタイム入金はできず、
月曜日に 三菱UFJ銀行の口座に振り込まれていました。

5/28(月) 同資金を 楽天証券へ移して、現引き約定。

6/1(金)の返金は、 みずほ銀行への銀行振込みを利用。
一括返済には、おそらく これが簡単?
(ペイジーでの返済もできるようですが、まだ未検証)

三菱UFJ銀行口座側の 特典か? UFJ→みずほへの
振込手数料は、なぜか 今回無料でした(理由を確認中)

さて支払い利息ですが、
今回200万円を 5/28に借入れ、6/1に一括返済しました。
借入期間は4日間となりますので、
支払利息=200万円× 借入金利 2.4% × 4日間/365日=526円
となりました。

なお、一括返済するときに、いくら一括返済すればよいかは
WEBには表示されません。

私の場合、一旦 200万円と1000円 多めに振込みました。
結果、返済し過ぎ、ということで、差額 474円が
6/4(月)に返金・振込みされるそうです。
この返金手続きが終わらないと 次の借入れができない、
きちんとした印象です。

圧倒的に低金利の Jスコア、
ノーローン以上にパワフルな感じです。
これからお世話になります!



posted by たまちん at 22:31| カードローン

【ローン活用】ノーローン使ってみました

こんはんは!
先月の5月の株主優待クロスは、こんな感じで終わりました。

5月末.PNG

一方、6月優待銘柄の すかいらーくマクドナルド
これは我が家では、必須銘柄となってます。
特に すかいらーく、今回のカブコム一般信用売りは
早くから 残量なしの状態。。。きっとまた復活する筈、
と思いながら、毎夕19時〜の抽選で、何とか当選。
1000株 2名義分をとることができました!
さらにマクドナルドも 500株 2名義を早めにクロス決行。
これから一週間、中国出張だし。。。無くなっても嫌だし。
(でも、こちらは 結構まだ信用残 残ってました。。。)

6月仕込み.PNG


でも資金繰りが、さすがに しんどい。。
5月度優待銘柄の品渡しをしても入金があるのは 6/1(金)。
(コスモス薬品に手を出さなければよかったかも。。)
マクドナルドは、5/28 クロス約定予定。。。
楽天一日信用買い+現引き+カブコムへ株式移管を遂行
するため、 カードローンに甘えてみることにしました。

まずは、前回契約した ノーローンを 初めて利用しました。
ノーローンの特長は、何といっても1週間無利息キャッシング。

@借入れは、超簡単です。 WEBサイトでログインして、
送信するだけ。 リアルタイムに 楽天銀行に着金。
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A楽天証券で 一日信用買いしたものを 即座に現引き。
この流れがとっても、スムーズ。

Bさて返金です。私の場合、5月度優待クロスの品渡しは、
カブコムに6/1入金。 入金次第、三菱UFJ銀行へ出金。
ここからが、ぜひ共有したいところです。

ノーローンは、リアルタイム返金も超簡単でした!
ノーローンのWEBサイトから リアルタイム返金を選択。
すると、銀行を選択して、そのまま銀行サイトにいって
EDI入金。 他行への銀行振込みをする必要もありません。
返金が終わると、即座にメールにて
”リアルタイム返金手続き完了のお知らせ”が届きました

私は、この返金手続きを 中国出張中の地方都市で、
タクシーで移動中に、 タブレットでやっちゃいました。

5/28 - 6/1 の4日間の借入れですので、もちろん利息無料。
これは使い勝手が非常にいいです!!
ノーローン、好きになっちゃいそう。

あとは、限度額を増やすべく、育てていきたいです。
(ちる先生に感謝、感謝です。)

一点、補足事項として
6/1に返済したので、6月度分の 7日間無利息特典は
既に使っちゃったことになってしまいました。
なので、今月末にはこの手は使えません。
次は8月か、9月かな?










posted by たまちん at 21:35| カードローン

【優待到着】マンダム

マンダムから、株主優待が到着しました。
取得コストは、797円 x2名義です。
40才からのカラダのニオイまでスッキリ!
というボディーウオッシュ、楽しみです。
年に一回、我が家で人気の優待です。
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posted by たまちん at 18:51| 優待到着

2018年05月26日

【優待到着】ドトール、スギ薬品、プレナス

お久しぶりです。
2月に仕込んだ優待銘柄がどんどん到着しています。

@ドトールコーヒー電子マネー  5000円分
Aスギ薬品 商品券         6000円分
Bプレナス ほっともっと優待券 5000円分
Cわらべや日洋 クオカード 2000円分
Dミルボンのヘアトリートメント

ミルボンだけは、優待改悪しちゃったので、赤字▲1000円です。。。

まあ、その他は おいしく頂いていますので 吉ですね。

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posted by たまちん at 17:39| 優待到着

2018年05月12日

【優待到着】ANA 優待券

3月権利確定銘柄 の優待到着一番のり?
ANAから 優待が到着しました。
割引運賃の適用が 従来より多少?改善されるそうです。
金券ショップの買取金額があがると いいですね?
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posted by たまちん at 21:40| 優待到着

【優待到着】Jフロントリテイリング

今週は久しぶりにシンガポール出張、
いつも中国ばかり言っているので、楽しめました。
さて出張から帰ってみると Jフロントリテイリングの
株主優待が到着していましたよ。

同社の株主優待は、大丸・松坂屋の百貨店のお買い物が
10%割引きとなる優待カードです。
私の場合、1000株クロスして 限度額200万円ですので
最大20万円の割引となります。
残念ながら、百貨店で200万円も利用できる訳もありませんので
(しっかり自分の名前が刻印されたカードですが)
こっそりヤフオクで転売してみようかと思っています。

さてさて 幾らで 売れるかな???
ちなみにクロス取得コストは約3000円でした。
でもこれを買う人って、どんな使い方するんでしょう?
まさか せどり的に使える訳ではないですよね?

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posted by たまちん at 21:24| 優待到着

【株主優待】いぐさ 枕 到着!

今日、株主優待で いぐさ 枕 が到着しました。
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いぐさの香りが本当にいい感じの 高級マクラです。
贅沢な商品は、 贅沢な使い方がオススメです。
我が家では、リビングルームうたた寝専用 となりました。

さてこの優待は どこで もらえるのでしょう??

          ↓
         ↓
        ↓

トラスコ中山です。トラスコ中山の優待選択のなか
「とっておきのニッポンを贈る Made in Japan」を選択
そのなかの「こだわりのそば枕 刺し子」を選択。

こんな逸品を 株主優待としてくださる トラスコ中山、
大好きです!!




posted by たまちん at 20:49| 優待到着

【BBQにお勧め】Lotus Grill と 極厚鉄板

皆さま、こんばんは!いかがお過ごしでしょうか?
今日は株主優待とは少し離れますが、BBQグリルの
Lotus Grillをご紹介しますね。

Lotus Grillは、BBQ用のグリルですが、
@炭への着火が超簡単!わずか3分手間いらず
A肉汁が炭に落下しないので煙がでない
B火力も強い、でもグリル本体は熱くならない、
という優れもので、
我が家ではBBQに欠かせない大事な道具となってます。

今回、さらにLotus Grillの性能を向上させる
「極厚鉄板6o」を購入しました。
この鉄板は、厚さが6oもあるため、しっかり熱を
溜め込み、本格的鉄板料理を作ることができます。

従来のLotus Grillも、優れものですが、
この「極厚鉄板6o」を組み合わせると、
火力がアップし、作れるお料理の味が格段によくなりましたよ。

初めて鉄板に8000円位投じましたが、
実際は株主優待をヤフオクで売って稼いだヤフオクマネーで
買っちゃいました。

株主優待→ヤフオク経由→Lotus Grill用 極厚鉄板6oで
がっちり!です。。。
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↑通常のLotus Grillに 「鉄板市場」さんの極厚鉄板6mmを装着した状態。
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↑従来より火力アップ! 焼きおにぎりも美味しく仕上がります。

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posted by たまちん at 20:25| お勧め・お得技

2018年05月06日

【カードローン活用】ノーローン検証(予告)

こんばんは。
3月末は、クロス取引きとカードローンを組合せ、
株主優待を借入資金で取得できることを実証しました。

その際、ちる様に教えて頂いたノーローンと
今回契約してみました。

ノーローンは毎月1回 7日間までは無利息期間があるので、
これを利用した優待クロスを検証予定です。乞うご期待。

ひとつ分かったことは借入が権利確定日の月末、
返済が翌月初旬となると場合のように、
月を跨ぐ場合は、翌月分はすでに無利息期間
適用済みとなってしまうようですね。

例えば8、9月、 2、3月のように
連続した月で 無利息期間を適用させる場合、
注意が必要そうです。

また総量規制が適用されるため、
他の消費者金融で借入をしてる場合には
年収1/3までしか借入できないことになります。

それ以前に、私の場合、信用力が低下して
しまっているからか、今回の上限額は
期待より低かったです。。。
(いろいろ やり過ぎちゃったかなー?)

でも使っているうちに上限額の増額申請は可能
とのスタッフ談でしたので、ダメモトですが、
ちょっと育ててみようかなっと。。
もし育てば、借入利息までタダになってしまい、
大変なことになってしまいますね!
新たな実証の結果がでたら、またご報告しますね!

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posted by たまちん at 19:54| カードローン
fanblogs.jp/tamachin40/
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