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サラリーマン10年過ぎたあたりから 「このままだと会社が無くなる」 と思っていたところに家族の体調不良… 危機感を感じて不動産投資の勉強を開始! 2029年には180棟の戸建賃貸で面白いことばかりな人生を送ります。
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2019年02月01日

たくみ的、利回り・積算評価・市場価格・土地勘

せとうち地域で戸建賃貸を運営しております。

たくみの戸建運営の軌跡

@戸建1号
ひょうごにて2012年7月購入
初の戸建購入!現金握って決済
家族全員で週末物件に通ってDIY
リフォームの職人さんとも直接のやりとりでコストを抑え賃貸募集!
2012年12月入居
月2回しかお住まいにならない状況にも関わらず、契約
ありがたいお話
2012年8月退去

A戸建2号
おかやまにて2014年9月購入
念願のおかやま戸建購入!土地が2つあったのを合わせて購入。増築を繰り返している戸建でレトロと新しい設備が同居。庭もあって駐車場3台
家族全員参加のリフォーム。設備面のリフォームとブロック塀撤去は依頼し、ペンキ塗り、漆喰塗り、クッションフロア貼りは奥様が大活躍。
2015年2月入居
お若いご家族入居。末長いお付き合いを…

B戸建3号
ひょうごにて2015年7月購入
4LDKと大きめの戸建。リフォーム済で庭の木々の剪定を家族全員で実施。作業は少なめでオッケー
2016年2月入居
若いご夫婦入居。内覧の問い合わせはかなりあり。ペットの問い合わせ多し
2016年10月退去
早い退去でしたが…家の傾きを感じるとのこと…残念
2016年6月売却済
早いお別れでしたけど、売却

C戸建4号・5号・6号・7号
おかやまにて2016年1月購入
4棟の平屋群。
ネットで放置されてる物件を発見。夜中に車を走らせ不動産屋さんとお話。
売りたくてしょうがない持ち主に大幅指値で40%OFF!
持ち主のホッタラカシ管理で借主もやりたい放題。
4号 勝手に家賃下げて入金あり。交渉で若干リフォームで家賃維持
5号 内装は自分で修繕するので家賃最安。
6号 隣の家賃が気になり過ぎて交渉あり。
7号 家賃は6号に合わせてご納得

D戸建8号
おかやまにて2018年9月購入
岡山大家さんの物件あみだくじでようやく当選!
お年を召した持ち主様から購入。古いお家ですが、最低限のリフォームで募集開始

E戸建9号
ひょうごにて2018年10月購入
ネットで探していたら発見!
見つけた日に連絡!翌日内覧!その日に指値!
遠いから手を掛けないことを選択。ノーリフォームで募集中

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こんばんは

たくみです。

海外の方の日本への不動産投資熱が高いってテレビでやってました。

自分のものになる。(中国では土地は国のもの)
他と比べて安い(シンガポールでは利回り1%台、東京で利回り3%程度)

それでも国内にいる人にしたら、それで破産したりするほどの利回りですけどね。
海外から見たら日本は不動産は買いやすい良いところなんでしょうね。



表面利回り

表面利回り=年間賃料÷購入価格
これはググればわかりますね


私は表面利回りは15%は目安です。

特に理由としては単純に7年ほどあれば投資額が回収できるからって決めました。
それが正しいかどうかは自分で決めればいいですね。基準はあった方が良いですよ。


もっと激安物件を購入される方もお見えです。
利回り20%とか利回り30%…行動力でカバーされてると尊敬しています。
そんな面白い物件をワタシも作ってみたいと思ってますよ。
そこまで行くとネタになるしねww



積算価格


全国地価マップ
固定資産路線価
相続税路線価
地価公示価格

で見れるようになってます。

初心者の自分では土地の価値なんて全くわからんかったんですよ。
何度も土地を調べて

路線価×u数×土地の形による指数

だから8年ほど前に読んだ本を基に全国地価マップを使って評価を見始めました。
建物の評価はほぼ0のような物件が戸建には多いので土地だけ評価で見てます。
これがすべてではありません。
でも、基準って大事なんですよね。

誰かの基準が大事です。でも、これは売るときの価格ではないんですよね。だからこの価格も参考値です。




市場価格

も見ます。

土地総合情報システム

これも正しいかどうかは関係なくて何となく感覚をつかむのには良いんじゃないでしょうか?


あとは土地勘

私は市町村レベルで自分が住んだところでしか買いません。
あちこち引っ越ししたのに無意識レベルで不動産の見つめてたあの頃の自分を叱ってやりたいですけどね。
ぼーっと生きてんじゃねーよってねw

数値データもいりますけど、結局、土地勘っていうアナログも大事かなと思ったりしてます。
土地勘が無いと価値もわからんというかね…

ひょうごに持ってる戸建は駅まで徒歩13分+神戸まで20分、大阪まで50分
でも、そこの土地の市場価格は坪25万ほどです。ほぼ徒歩でそこまで行けるのってお得でしょ?
兵庫県はJR、私鉄があれば高校、大学含め教育機関に通える範囲がかなり広いです。
そんな感覚は大事にしてます。



結局この4つをミックスして評価してます。利回りが高くて土地の価値も高かったらいいけど、そんなものは私には回ってきません。だからどれかの評価が高ければいいかなと思うんですね。
これより安いって思えれば買えばいいんですよ

でも、これだけ多面的に評価しても意味ないこと結構あります。

売る側の評価がどうなのか?

っていうのが一番大事ですね。


不動産を買うときは売る側1対買う側1

なので納得しあう価格に行きつくには人としての接し方
基準は作っても最後は人間的な力が大事だと思います。


ただこれはすべて本で学んだやり方で戸建を買い続けてます。
まだ結果が今一つなら工夫が足りないんで突き抜けようと思うとやり方の改善が必要です。

その改善が楽しいんですよね。ゲームですよ(^^)/


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#岡山
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#不動産投資
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posted by たくみ at 22:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 投資法
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