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posted by fanblog

2018年06月23日

まだボロ物件で消耗してるの?

連日W杯で寝不足&昼寝してまた夜更かしの

ルーティーンとなっております

久しぶりのtaimanでございます。



さて、沈黙を貫いていたtaimanが

Youtubeも更新せずに

毎日鼻くそをほじりながら

ドンファンの本を読んでいる中、




ブログを更新しようと思ったのは

表題の件だ。



少し前にあの

イケメン高身長セレブあっすんと話をしていたときのこと。

イケメン高身長セレブあっすん「今度買う予定のアパートなんですけど、フルローンで借りれないんです。

どうやったらフルローンできるんですか?」

僕は唖然とした。

そりゃそうだ。

話を聞く限りその物件はもう償却はとっくに終わっており、

評価も出てなくて、収益力も無い。場所も特段良いと言うわけではない。

そのことをイケメン高身長セレブあっすんに伝え、それは出ないよって話をしたら

イケメン高身長セレブあっすんはこう答えた。

イケメン高身長セレブあっすん「だってブサイクtaimanはボロ物件ばかり買ってるじゃないですか!」


そうか。。。


考えてみれば僕はブログやYoutubeで

ボロ物件しか紹介していない。

僕が廃墟のようなボロ物件しか持ってないイメージを

持たれているのも無理は無いと思った。

おそらく僕のことを何も知らない人はそんな印象だと思う。

僕はRCやS造も結構所有しているのだ。


僕が不動産を始めたのはもう15年以上も前のこと。

全てが独学と実践でほとんどの知識が本によるものだった。

おそらく本を数十冊も読めば大体書いてある内容が被ってきたりするのだが

その中でもファイナンスに関連する書籍は多い。

僕は物件のリフォームのことよりも

ファイナンスに関連している本を読みまくった。

自分の中で可能な限り最速で物件数を増やしたかったからだ。

そしてその中で書かれている王道のパターンはと言うと

やはり評価が出て償却期間がたっぷりと残った物件が狙いやすいRCやS造なのである。

普通に考えればごく当たり前の話であるが、

償却の終わった評価の無いボロの木造物件や軽量鉄骨物件は

銀行から見れば価値の無いボロ物件。

それでも立地が駅前とかで超良ければ土地と収益還元で見てくれることもあるが、

郊外だとほぼ難しいだろう。

そんな特筆すべき点の無いボロ物件に

フルファイナンスが付く訳無いのである。

それでもしフルファイナンスが付いたとしたならば、

それはその人の与信と引き換えであり、

確実に与信を毀損しているのだ。

さらにそういう物件は購入後も

債務超過物件と見なされ、その後の融資にも響いてくる。

次の融資も当然厳しくなるのである。


ボロ木造アパートやボロ軽量鉄骨アパートが

比較的手頃な値段で市場に出ているのは

つまり誰もが借りにくいからであって、

仮に銀行がフルファイナンスを付けるのであれば

市場ではもっと高値が付いていると言うことだ。


最速での拡大志向の無い大家であれば

ファイナンスの知識など不要であるだろう。

そんな人はボロ物件だけ買っておけば良いと思う。

だが、あっすんのような

短期間で物件を拡大させたい大家にとっては

RCは不可欠だ。

RCこそがファイナンスの王道。

いかに手元資金を温存して拡大していくか。

そしてRCの返済が進めばどんどん評価は上がって

次の物件購入時にも有利に話を進めることが出来るだろう。

どうしてもボロ物件が欲しければRCを買った後に

潤沢なキャッシュフローで好きなだけ買っていけば良いのだ。

何事も順序がある。

コップに砂と石を入れるときは

先に石を入れないといけないのだ。

サラリーマンを辞めてリタイアしたいと考えている人も

ボロ物件は程々にして早い段階で価値のある大きな石を投入することを

強くオススメする。

また、その手の本はいくらでも出版されているので

興味ある人は読みあさって欲しいと思う。


僕はブログで何度も言っているが、

時間は貴重で過ぎた時間は二度と戻らない。

そして人間である以上悲しいかな必ず寿命が待ち受けている。


早期拡大、最速リタイヤを目指すのであれば

ファイナンスの道は避けて通れない。

そしてファイナンスを制すことが出来れば

もうリタイヤは見えたも同然だ。

短い人生においてボロ物件で消耗してる時間など無いのだ。












おっと、物件情報が舞い込んできたぜ。

なになに?

築30年のRC?

物件価格は。。。

土地値の半値だとぉ〜?

評価額も半端ないってwww

オーバーローン確定物件やんwww

場所も全然悪く無いじゃないか。


気になる現況利回りは。。。































全空き!!www


stp02.jpg





さぁどうするtaiman。。。


posted by taiman at 23:24| Comment(1) | TrackBack(0) | 不動産
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taiman
ボロ物件ばかり購入している瀕死の凍死家。 なぜかボロや廃墟物件の話が来るという、もはや物件の墓場となってる感が半端ない。
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所有物件

アパート・マンション14棟
戸建13棟
男の隠れ家2棟
全戸数133戸

その他
太陽光発電所1(48kw土地100坪32円)
倉庫2棟

2016年に買った物件

1.700万の戸建フルローン物件
利回り10%でのオーナーチェンジ

2.RC収益物件
5600万のオーバーローン物件
18年で金利は0.72!
利回り11%でのオーナーチェンジ

3.130万の戸建 実質利回り26.6%
130万の家を予算50万で劇的リフォームした結果

4.80万の戸建 実質利回り約40%
狭小ボロ戸建を80万で買ってみた
80万の家を80万で劇的リフォームした結果

5.100万の戸建 実質利回り25.2%
100万の狭小一戸建てをリノベーションした結果

2017年に買った物件

1.岡山ベース
ボロ戸建て+ボロアパートのハイブリッド物件。
現在は事務所にコンバートして自己利用。

2.東京都杉並区の
3戸の狭小木造アパート。
価格2200万円、利回り11.7%でのオーナーチェンジ。

※.50万の戸建 大工に購入権を譲る。

3.100万のお宝探し戸建 
そのままで賃貸中。実質利回り約38%

4.100万の落とし穴付の戸建 
購入後入居者即決まり。実質利回り40%越えで稼働中。

5.100万円のガレージハウス実質利回り26%越え
100万の家を60万で劇的リフォームした結果

6.80万円のお宝探し物件
80万円のゴミ屋敷を片付けてたらとんでもないものを発見した
物件購入前に客付け完了w実質利回りは約40%

7.850万円戸建11.2%でのオーナーチェンジ
セキスイの豪邸オーバーローン物件

8.930万円学生寮全空きフルローン物件

9.70万円のテナント2戸残置+異臭物件
70万円の異臭物件でガブさんが臭ったものが超絶クサかった件
実質利回りは約37%

2018年に買った物件

1.東京都中野区の二世帯住宅物件。
価格2900万円、利回りは約 7.5%。

2.RC収益物件4300万円
フルローン15年 満室想定利回りは13%以上!

3.某投資案件(予定)

4.重量鉄骨収益物件(予定)



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