大家のすゝめ〜初心者から上級者への道〜

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こんばんは、ガスタンク少佐です。


山口県の地方都市ドミナントで拡大されていて建美家コラムニストのぺんたさんのセミナーに参加させていただきました。

少佐はまだ物件を持っていなかった時からぺんたさんのブログは全部読ませていただいていて、物凄い影響を受けている大家さんの一人です。


実際内容だけで言うとほとんど知っている話でした。なのにブログで読んでいるのとセミナーで聞くのとでは理解度が全然違いました。

これって面白い現象だなぁと思うわけです。なぜなんでしょう？

まず、これを言っちゃうと終了なんですけど内容以前にプレゼン能力が高すぎますｗ。めちゃくちゃわかりやすかったです。


あとはブログだとほとんど毎日更新されています。でもセミナーとなると話せるポイントは絞られるので、中でもぺんたさんにとって重要だと思っている事を集中的に話されているので凡人の少佐にもビシビシ届くのかなと。


少佐からすると遥かに上の方ですが、考え方として強い物に立ち向かうのではなく、自分より弱いものを叩く。不動産で言うと、やり手大家がひしめく都会でとやりあうのではなく、強い投資家が少ない田舎でやる気のない地主系大家に勝つ。

全くもって同感であります。


ただし、最初から田舎にいて、そこで自分の市場を作ろうとしている少佐に対し、ぺんたさんの場合は元々都会にいて分析した結果全国から選りすぐった珠玉の町に自分から単身で飛び込んで資本を集中投下するというスケールの大きさは圧倒的に違うところだと思います笑。


懇親会でも話させてもらったのは北海道外から来た方ばかりで、影響力の凄さを感じ、他県の方との交流もできて楽しかったです。

落札できなかったくせに保証金が入金されると得した気分になってしまう。。。



こんばんは、ガスタンク少佐です。



物件検索手段の一つとして競売物件をチェックしている人も多いのではないでしょうか。


昔と違ってわざわざ裁判所に出向かなくてもネットで全部の物件を見ることができ、競売の流れや手順などのノウハウ関係もいろんなサイトで公開されるようになった今は参入障壁が低くなりましたよね。


少佐も自分のエリア物件は漏れなくチェックしています。ここ1年で入札まで行ったのは4物件。内訳は戸建3件とアパート1件です。しかし、未だ一つも落札できていません。


なぜ落札できないのか考えてみました。





最初はエリア内で相場より最低落札価格の安い物件が出たら、基準額をマックスくらいでとにかく安く買いたい気持ちが先行していました。


結果はもちろん買えません。買えないどころか落札価格と乖離し過ぎていてガックリすらしませんでした。

初めての競売は確か330万円くらいが最低落札価格に対して360万円くらいで入札して「こんなに奮発していいのか俺！？でもこれだけ乗っければ買える可能性高いだろ！」とか思ってハラハラしていました。
いざ開札されてみると落札価格は500万円超えてましたからね。


それ以降も結局同じような価格で入れてしまい、とんでもない価格でかっさらわれていく感じでした。


よく考えたらクローズな物件とかじゃない上にエリアを知り尽くしている業者も入っているので、そこまで突拍子もないおいしさがあるわけないんですけどね。

そう考えるようになって、今回はかなりガチな価格を入れたのですが、結局ダメでした。





「ガチな価格」と書きましたが、高く買ったら意味がないので、やっぱりいつも買う価格よりはかなり安めに入れてしまっているようです。

市場物件は高く提示されている額を安くなるよう交渉します。

それに対し競売は安いところから始まってどこまで高くできるかを参入者全員で一斉に提示する勝負です。相場はわかっていても普段指値するであろう額まで札を入れるのは心理的に非常に難しいですよね。だって、可能性があるんだもん！笑。

基準価格というものがあるばかりに、200万円の物件を300万円で指値している感覚になってしまいます。


また調査員の報告書があるものの、物件内を自分でチェックすることができないということもあります。

実際には調査員は第三者だし、悪い部分はしっかりと書かれているのですが、落札経験のない少佐はそれがどの程度のことを言っているのか完全に信用できていないのかもしれません。

予想外の費用がかかるかもしれないからこれだけ引こう。この部分怪しいから最悪全部交換になったらこれだけかかるから引こう。といった具合に自分の中で勝手にどんどん安くしてしまいます。




今ではわざわざ管轄の裁判所へ出向かなくても、ネットで誰でも競売の情報を見ることができます。そして、わざわざ物件を見に行かなくても（というか見れない）調査員が物件の状況を確認して写真付きで説明された報告書もネットで見ることができます。

そう考えると一般市場物件よりも情報入手が簡単です。

一般市場物件ではネットだけで考えると、建美家には載っているが楽待にはないだとか、不動産屋のホームページには載っているけどポータルサイトには載っていないだとか、ネットには公開されていても全員が同じ情報を得るのは難しいです。

しかし、「競売での情報収集」だけ考えると、競売のページで全国すべての情報を一発で見ることができます。

そう考えると、競売はポータルサイトよりも遥かに公開されています。みんなが見ています。逆に買おうとする人は多く、もはや未公開物件のようなニッチな情報ではありません。

ニッチな情報ではないなら基本的には普通の物件がそんな安く買えるわけないですよね。




では競売はあきらめた方がいいのでしょうか。少佐は今のところあきらめモードです笑。

でも「今は」という話であって、実際安く買われて大きな利益を生み出している方の話もたくさん聞いているので、今後も続けて模索はしていこうと思っています。


そこで今後の策を考えてみました。

普通の物件であれば変に安く買おうとしないで、もし市場物件でポータルサイトに出ていたら満額で買う額をそのまま入れる。これは特に対策じゃないですし買える可能性は低いですが続けていこうと思います。

内見できないリスク分は引くが、最悪の場合があっても死なない程度引くだけで過剰に引かない。競売物件は借金払えなくなった人が多いので、借金払えなくなるような生活スタイルの方がほとんです。大体内部玉砕してます笑。

あと最近思うのが競売特有の相場があるんじゃないかと思うようになってきています。基本的に札を入れた物件以外はいくらで落札されたのか見たことがありません。なんでこれにそんな高い額で入札したの？と逆に思ってしまうくらいの驚きがあることも多いので、自分の入札しなかった物件がいくらで落札されたのか毎回見た方が良いのかもしれません。

競売で一番利益をだそうと思ったら誰も見向きもしないような物件を入札可能額の最低額で買って再生することだと思います。
やっぱり行きつく先は同じなのかもしれません。問題解決能力ですね。
問題物件を解決できれば大きな利益がとれるというものです。

実際に競売で大きな利益を出されている大家さんの話を聞いていると、すでにうまく回っているから「これはオイシイ物件だな」と思ってしまいますが、もし、自分が物件情報で再生前で手つかずのこの物件を見ていて入札できたか？と考えると多分無理な物件ばかりです。

特徴として、そもそも規模が大きい場合が多いですね。戸建てと違って何十室もある玉砕RCとか。戸建てなら仮に失敗してもたかが知れていますが、大きい物件はもし失敗したら飛ぶ可能性があります。そこで入札できるかどうか。


入札した上で落札結果をみて、「自分の基準ではこんな額出せないよー、こんな価格で買ってどうするの？」と上から目線になっちゃってる人は相場をわかってない人かなと思います。競売の相場を知るべきで自分の基準とかけ離れ過ぎているなら入札すべきじゃない。地味に面倒で時間の無駄になってしまうからです。はい、少佐のことですね笑。


未だ落札できたことありませんが、今後も研究を続けつつ実践して結果を出してみたいと思います。

こんばんは、ガスタンク少佐です。


四戸さんの考え方には築古戦略以外にもこだわりがありました。それは駅に近い物件と遠い物件の戦略の違いです。ただし、あくまでも札幌地下鉄の話です。


駅周辺の物件は駅から徒歩何分かが全てと言っても過言ではありません。駐車場がない物件であればなおさらです。

駅周辺にはどの駅でもこれでもかってくらいRCマンションが立ち並び、ザ都会を醸し出しています。まあそれだけ部屋が多いという事です。

その数はとてつもなく、少佐が最近借りた部屋がある東西線の南郷通沿線であれば、駅徒歩5分を超えると、築古や木造だと1万円台がバンバン出てきます。

少佐の事務所はRCの1K徒歩5分、オートロックのバルコニー付きリフォーム済みで2万円ですが、今も空室が36部屋中5部屋あるような状況です。

こうなってくると木造でもRCでも変わりません。入居者目線であれば、同じ家賃なら当然RC選んじゃいますよね。

もちろんどんな物件でも安く買うことができるならそれでいいのですが、地下鉄徒歩5分の物件がそんな安く売却されるわけもなく、土地値でも全然合わないようなことになってくるようです。

でも新築築浅RC物件は違うようで、しっかり家賃取れていて入居率もいいみたいです。なので、年数が経つにつれて家賃下落が激しいという事なので、駅近は新築RCを立てて数年まわして高いうちに売却という戦略が利益の出せるということです。


一方、駅から遠いというのは、そもそも駅は関係ないくらい遠い物件の事です。マイソクでは駅までの徒歩表記ではなくバスまでの表記とかそんな物件です。

特徴としては、一見ダメな物件のようですが、駅周辺と比べると圧倒的に賃貸物件が少ないということです。

駅よりも会社に近いとか実家に近いとかそういった理由で住む人がターゲットです。

物件自体は中々でないのですが、エリアに精通していないと立地の良し悪しがわかりにくいので、競争相手が少なくなるのと、「駅」という一点集中で物件価値が決まるわけではないので価格競争も穏やかになります。

築古でも物件力でカバーできますよね。

ただし、キャピタルゲインを狙うなら難しいよねって話です。駅近とは違って価値がわかりにくいですからね。

そして、北海道の大都市札幌でも駐車場は必項になります。


もうなんだか少佐のやっている田舎の戦略と同じに見えますね。


利益なんか出せるの？と思っていた少佐ですが、四戸さんは駅と物件の関係まで分析して駅近の収益の出し方まで考えた結果、駅から遠いボロを選択しているという事で考えの深さを感じました。


物件リフォーム中にお邪魔して、リフォームの手伝いもせずにひたすらしゃべってしまいました。本当に邪魔して帰ってきてしまいましたが、大変勉強になりました。

こんばんは、ガスタンク少佐です。


天才戸建て投資家ルイ君の師匠である大家界のマザーテレサ四戸さん に初めてお会いしました。

四戸さんの物件に伺ったのですが、見事にルイ君と同じような部屋の作り方でした。ルイ君がしっかりとTTP（徹底的にパクる）している証拠です。ただ、基本的には同じ手法なんですが、そこまでやる？ってくらい徹底して入居者に寄り添った部屋作りをしていました。

ボロ物件を買って表層リフォームは当たり前として、水道管を全て交換したり、露出配管を天井壊して隠蔽したり見えない部分にも手を入れながらも、アクセントクロスなどのトレンドは一切排除しています。


「築浅とはそもそも入居者の層が全く違うんだから空室対策のやり方を本でこうやれって書いていたからって、自分の物件がどういう物件か理解しないでそのまま書いている通りにしてもダメよ」と教えてくれました。

ボロ物件に住む層はイノベーターやアーリーアダプターみたいな層ではありません。言い方悪いですが貧困層です。

見た目やトレンドを追うなら、建物の外観からして古臭い形の物件に住みたいと思いません。であれば、内装も然り。個性が出て差別化するよりもシンプルで万人が「これは自分の好みじゃない」と思うような内装にする方がいいのです。

それよりも徹底して清潔感を重視。古い水道管は鉄で錆が出ると清潔感がないですよね。だから築古でも水道管を変えたり表層を無難に交換。とにかく小奇麗にして形は古くても清潔を追及する。

古い物件は家賃が安いのが最大のメリット。変に最新設備など入れなくても綺麗にすることでそもそも築浅とかち合わない。


四戸さんのお話を聞いていて物凄い説得力がありました。

あけましておめでとうございます。

今更ですね笑。


ガスタンク少佐です。



今年の正月は本業の方で毎年行かなきゃならない（正月休み中ずっと行かないと切れてしまう）灯油配送以外では全く仕事が入らなく、温泉行ったり親戚で集まったりと充実してました。

頭もすっきりしたところで今年の目標なんぞを書いてみたいと思います。


・融資を使った物件購入
・繁忙期中に一時的な満室化
・大規模修繕
・キャンピングカー購入
・サーキット走行

目標というか最低限やることリストって感じですね笑。




なんせ今年はこれに尽きますね。去年は２物件購入しましたが、どちらもニコニコ現金決済でした。

数百万でわざわざ融資引くのも面倒なので6号物件については打診もしていません。

5号物件は一応メインバンク（メインというかここからしか借りていないんですが笑）に相談してみたものの、容積率オーバーを理由に支店長に秒で断られました笑。


6物件中3物件は現金なんですが、少佐は基本的にレバレッジ掛けたい派です。ただし倒れない経営もしようと思って返済比率下げるために繰り上げ返済するくらいなら、その現金で物件買って返済比率を下げて無担保資産も増やそうって腹です。

この融資が閉まってるって時に現金使いすぎですかね^^;

何としてでもまず1棟フルローン。




物は言いよう的な屁理屈で完全満室と言い張ってましたが、年末をもって申し込みベースでも満室が崩れるどころかまだ募集をかけられない物件を合わせて空室が4つもできてしまいました( ;∀;)

内訳は2、4、5、6号物件の各1室です。どの物件でも退去し放題やないか笑。

まあでも同じ物件で一気に退去出るよりはマシかなぁ。エリアも立地も全然違うので、それぞれ1室だけ決めればいいって思えますからねぇ。


新年早々退去した部屋見に行ってリフォーム依頼等、入居付けに動いております。

公共工事需要で入居されている方が1号物件にいて、その工事が3月末完成予定なので、遅れなければ4月末には退去するとのことです。繁忙期逃しての退去となるため、なんとしてでも他の物件は決めてしまいたいのです。

ただ、先月買った戸建ての6号物件は未だ工事がスタートしていません笑。北海道のこんな時期なのに大工さん忙しすぎるんですって( ;∀;)




これは軽量鉄骨造である2号物件の話です。共用部の鉄柱根元の錆でコンクリートが爆裂しちゃってます。その修繕と新築以来27年間外壁塗装していないので今年はやりたいと思っています。

本当は物件購入した時にすぐやるつもりで見積もりもとったりしてたのですが、予想以上に高かったのでキャッシュフローがたまるまで我慢しようと思いながら4年近くも経ってしまいました笑。


そろそろ1号物件も外壁塗装したい時期に来ています。
同一期にやって赤字爆発させるのも嫌なので、今年はまず2号物件。




不動産投資始めたころに「10年後目標達成したら」と思っていたキャンカー。考え的には一般的な人の不動産の考え方「夢のマイホーム」「一生に一度の買い物だから」と言ってバカ高い家を一度だけ買うのと同じだと気づきました。

恥ずかしながらキャンピングカーショーなどを見に行きながら10年後に不動産の目標達成したら2000万円くらいの予算でグレード高めのキャンピングカーをビシッと買ってやろうとたくらんでいたのです。


どんな高い家買っても実際に住んでみなきゃわからないのだから、自分の家買うなら激安物件買って住んでみて「これはこうの方が良いけど、こっちは意外とこれで十分」ってところを見極めて次の家を買って、最初の家は貸す。これをやって行こうと思っているのにキャンカーでやろうとしている事は、一般的な考え方でした。

ポールさんが100万円の中古キャンピングカー買ってレンタカーとして運用するために北海道まで持ってきた時に、自分のやろうとしている事がどういう事なのか気づかされました笑。ただ、100万円とかじゃ全然売ってないんですけどねキャンカー笑。

安いキャンカー探して自分で使いつつも、使わない期間はレンタカーとして賃貸する方向で、儲からなくてもいいから実質無料でキャンカーを所有する方向でいければと思います。




そのまんまですけど車でサーキット走りたいって話です。

これ毎年言ってるし、走ればいいだけなんでいつでもできそうなんですけど全然できていません笑。昨年も車両はあるけど結局修理できずに1年経過してしまいました。知識もないくせにDIYしようとしてるからなんですけどね。

ちょっと調べてみたら最後にサーキット走ったのはもう7年も前の話みたいです。。。まだ20代の時やないか笑。今やアラフォー突入してるし( ;∀;)

少佐が草レース出ていた当時は北海道に3つのサーキットがありましたが、現在は国際規格の十勝スピードウェイしか残っていません。ここはスーパーカー大家、恒志堂レーシング佐藤元春さんの本拠地です！

もちろん貧乏公務員だった少佐は潰れてしまった激安サーキットが本拠地でしたので、十勝なんていちいち高くて、ここを走るって考えすらありませんでしたが、今年こそやります。いつか佐藤元春さんとサーキットでお話しできる日がくるところまでいきたいと思います。



大きくはこんなとこですかね。あとは年末に達成度を振り返るまでこのブログが続くようにできていればと思います。