大家のすゝめ〜初心者から上級者への道〜

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多分今年のラストブログでしょう。



こんばんは、ガスタンク少佐です。



5年くらい前からこの時期になると毎年思うようになったことがあります。

また年末！？
ちょっと前に来たばっかじゃん！

という事ですね。


ブログで１年を振り返ったばっかりじゃないかと思って過去ログを見返してみると、前回振り返ったのは2年前じゃないですか。ただでさえ更新頻度が低いのに去年は全く書いてなくて、振り返ってすらいなかったんですね笑。



今年の始まりはインフルエンザにかかってて最悪の体調スタートでした。




3月に気になる物件をネットで発見。しかし、内見を予定していた日の朝に妻に異変が起きて病院に連れて行き、急遽ルイさんに見に行ってもらいました。結局その日に息子が生まれてきました。

この物件こそが何度かの交渉の末、少佐の5号物件となります。


その後も毎日物件検索は続けていますが、12月に入って「今年は1棟しか買えなかったなぁ」と諦めモード。そんな中、ルイさんから着信。今すぐ岩見沢来いと。ここ3ヶ月で10棟の戸建てとアパートも1棟買ってもう本当にお金ないからこれ買わないかと。

内見してそのままの価格でも良いと思ったので10万円だけ指した金額でその場で買付いれて、翌週には決済完了してました。





あまり買付までたどり着けない少佐としては、今年は意外と買付証明は出しました。良い事ではないのかもしれませんが、少佐は基本的に無茶な指値するくらいだったら買付入れないので、そもそも買付入れれる物件が少ないです。仏のような指値も玉砕しまくったという事もありますが、スピード競争に全然勝てませんでした。。。

実際買えた物件以外にも買付が通って融資も大丈夫だろうというメインバンクの支店長判断をもらった上で契約日を決めるというところまでいって買えなかった物件もありました。詳細についてはまた書きますが、娘の横やりが入ったパターンですね。


競売も3件ほど入札しましたが、そんな安い金額入れてないのに全然落とせる気がしません。手続き面倒だし、買ってからもめんどくさそうなのにやる気なくします笑。

経験として1回は落札してみて、落札後実は簡単なのか、想像通り大変なのか体験してみたいですね。





6号戸建はまだ何もしてません笑。


5号アパートはウォシュレット設置やドアホン等、細かい設備は結構時間使ってやりました。

また、ここではなんちゃって外構工事やってみました。

書こう書こうと思いながらも実はまだブログでは書いていないのですが、アパート目の前にあった物置や灯油タンクを建物の裏へ移設して駐車場を広げました。なまら疲れました。




昨年までは仲介業者に対して特に営業しなくても入居者が決まっていたのでやったことなかったのですが、空室だらけ物件を買ったことで初めて営業に行ってみました。

その効果かわかりませんが、それまで1年間空室だった3室は1ヶ月後に満室になりました。まあ家賃も下げてるので因果関係が微妙です。




不動産でお金もそうですが、自由な時間を作ってやりたい事をやる。大きな志とかない少佐のやりたい事は大人であって学生のような考え方の遊びです。基本旅好きとして実験的に無駄な遊びをしました。


ルイルイと1週間ほどかけて原付のカブで東日本縦断。

東京でカブを買ってそのまま乗って帰るという企画。正直、ただただ辛かったです笑。

が、振り返ると何ですかこの満たされた感じは。大家仲間に泊めてもらったり、交流もありました。

ネタにもなって、結果楽しかったし、無駄な遊び感が自由でよかったです。


初めてキャンピングカーにも乗りました。

普通にレンタルしましたが、戦略的には色んなキャンカーをレンタルして自分にとっての良し悪しを見抜きいつかはオーナーになろうと思っていました。

しかし、年末になってポールさんがキャンピングカー投資を始めたことで、ちょっと考えが変わってきてます。

一般的には家は夢のマイホームなんつって一生に一度の買い物ですが、我々不動産投資家にとっては家（集合住宅含む）なんて何戸も買うのものです。住みたきゃ自分で住むことだってできるわけです。

キャンカーも投資として考えて、貸してない時に自分が乗るならお金をもらいながら何台でも所有できるかもしれませんね。

来年以降に方向性が決まっていくと思います。



そんな1年間でした。

前にも書きましたがインチキ臭くはあるものの年末現在申し込みベース満室で2019年を終えることができました。
ただし、新年早々空室3になります笑。

繁忙期に埋めれたとしても年度末移動が控えているのでもぐらたたき状態はしばらく続きそうですね。

まだまだ38室しか持ってないので来年こそは早期に安定した完全満室を目指します。

きたーーー！


こんばんは、ガスタンク少佐です。


法人の事務所として部屋借りようとして保証会社落ちたので、個人で審査してもらっていましたが、無事保証会社通りました。ただし、連帯保証人必項。。。


なんで部屋借りようとしているかはこちら→大家さん、部屋を借りる


連帯保証人は恥ずかしながら妹に頼みました。 うちの兄弟はどんな間柄でも（例え兄弟でも）連帯保証人にだけは簡単になるなと教え込まれてきたので、おもむろに電話して「連帯保証人になってほしい」と告げた時の妹の戸惑った反応は面白かったです。

「少佐が家賃滞納して飛んだら家賃2万円×飛ぶまでの滞納分を連帯で責任とって払ってくれ」と言うと「なんだその連帯保証は笑」と言ってホッとしていました。仮に半年滞納しても24万円ですからね笑。

ブログではまだ書いていませんが、少佐は昨年家庭内レバレッジを使いました。恥ずかしながら当時まだ20代だった妹から借りました。それも結構な額で、少佐は金利0.5%で借りて、その金利分だけである15万円を毎年年末に支払っている状況です。計算すればわかりますが、その額からしたらハナクソ以下です笑。


なんとか保証会社通って無事に部屋を借りることができました。これからは思う存分大家さんとの交流を楽しめそうです。


ただ、保証会社通るというのがこんな厳しいものだとは思ってなかったので、低家賃帯の物件だと家賃は払えるのに保証会社通らないという人は一定数いるんじゃないかと思います。そういう人を取り込めるなら、大きい利益を生めるのも納得できますね。はい、ポールさん ですね、モデルがすでにいました笑。

こんばんは、ガスタンク少佐です。


5号物件を買ったのは確か5月の話…

もはや年の瀬というこのクソ忙しい時期に今更プロパンガス供給会社の切替です。


どこの会社に切り替えたかと言うと・・・




ガスタンク少佐の会社です！←


少佐の本業は自営業でプロパンガス屋をやっているので当たり前ですね笑。


では何で切り替える時期が遅くなったか。。。





特に何もありませんｗｗｗ


強いて言うなら空室だらけだった5号物件の満室化や、後日ブログでも書きますがアパート敷地内のインフラ整備に頭が行っていて、ガスの事とかどうでもよくなっちゃってたってところですね笑。

切り替えようと思えばいつでもできたのに無駄に引き延ばしてしまいました。こんなんでも大家やるだけならできるみたいですよ笑。（利益出し続けられるかは保証しませんが）


これまで供給していたI社という会社が少佐の本業のガス会社の50メートルのところに支店がある会社だったんです。本社はこの5号物件のある岩見沢市。

ここ最近I社との関係は良好ですし切り替えて田舎で変な関係になるのも避けたいところ。特にI社は大きい会社なので最悪対立したら資本力で勝ち目ないです。自分の物件なんだから問題はないんですけどね。この業界「切替」というワードにエラく敏感なのです。

岩見沢はそのI社の本社があり、I社供給物件だらけなので、今後も同じようなことが起きると思われます。

そこで今回少佐はその本社に乗り込んで事情を話し、供給は少佐の会社でするがI社のガスを使わせてもらえないかとお願いに行きました。

要するにI社に卸業者となってもらい、少佐はI社からガスを買って入居者に供給するという事です。5号物件は少佐の会社から遠いのでボンベの配送も委託して少しでもI社にお金が落ちるようにしました。


「お願い」という体でI社に出向きましたが、これでI社にとって少佐は「お客さん」になりました。こうなるとお客さんの供給しているガスを切り替えるという行為は中々できなくなるんですよね、先にも書いたこの業界の特徴として。


I社は少佐の町にあるガス会社の中では一番大きい会社なのです。うちの町にある支店との関係は元々良好ですが、支店長は定期的に変わるし、本社の方針でいつ牙を向けられるかわかりません。

なんか戦国時代の政略結婚みたいな感覚です笑。

調子に乗って重要な会議をするために札幌に部屋を借りようとしています。


こんばんは、ガスタンク少佐です。


部屋を借りる経緯については前回記事のとおりなのですが・・・


数日後に仲介さんから早速連絡あり。

なんと！



仲介「保証会社落ちちゃいました^^;」



ノォォーーーー！！！


めちゃくちゃ恥ずかしいんですけどｗｗｗ


「仲介さんの面倒にならないように」とか「仲介さんの儲かる方にしますよ」とか偉そうなこと言って保証会社落ちて部屋借りれない人って何ｗｗ


しかも、ガチの高属性の保証人まで取ってます。


不動産に係る重要な会議のために借りるため法人名義で申し込んでいたのですが、法人は厳しいらしいんです。

とはいえ家賃２万円の部屋が借りれないって・・・


部屋借りるって難しいんですね。

だってよく考えたら、この法人に銀行は抵当はあれど保証人なしで１億円近く貸してくれているんですよ？

２万円の部屋ってそんなにお高いの？



これまで「なんで保証会社も通らないのよ！」と思ってしまっていた入居者さんすみませんｗｗｗ


そして、仲介さん手間かけさせちゃって申し訳ありません、思いっきり面倒な客になってしまいました(;_;


改めて個人で審査してもらってます。


これで落ちたら・・・・・もう買うｗ


保証会社が通らないなんて選択肢が頭になかったので今恐いです、結果出るまで緊張しそうです。

頼むよ〜(>_<)

部屋を探している人の目線は全然違いました。


こんばんは、ガスタンク少佐です。


少佐は北海道の田舎に住んでいて、他の大家さんと情報交換するために毎回札幌まで繰り出しています。飲みに出るとその時点で帰る方法がなくなってしまいます。


初期の頃は自己資金を貯めるためマンガ喫茶に泊まっていましたが、少しずつではありますが収入も増えてきてカプセルホテルに泊まるようになりました。最近では飲むと調子こいてしまってタクシーで帰ってしまいます。

すすきのからタクシーで帰宅すると、料金は東京往復するよりも高いです笑。時間もかかるので寝るの遅くなって翌日にも影響します。

ここはもう札幌に拠点を作ってしまった方が楽だしコストも削減されるのではないかと考えて賃貸で部屋を借りてしまうことにしました。という言い訳をしてますが、実際には年間で見たら絶対コストあがります笑。「楽」が全てですｗ


アパート買って1部屋を自己使用する作戦も考えたのですが、エリアがレッドオーシャンなのでリスク高いし借りてしまった方が安いなとなったのです。


せっかくなのでもう1つ狙いがありまして、これまで自分の物件の入居を決めてくれているいくつかの仲介業者さんに話を持っていって、全然決まらない2号物件の空室を先に埋めてくれた営業の方から紹介してもらおうと思ったのです。

仲介さんからしたら少佐の物件を決めて仲介手数料と広告料をもらって、さらに少佐の借りる部屋も確定するとなればオイシイ話ですよね。

しかも、少佐が拠点にしたいエリアは先にも書いた通りレッドオーシャンです。広告料は最低3ヶ月、場合によっては5ヶ月も珍しくないという仲介さんにはこれまたオイシイエリアです。

少佐としても空室が埋まって、その家賃で他の部屋を借りるという心の賃貸併用住宅思考です。



しかーし！


そんな作戦を考えながら賃貸物件の検索をしていたところ、なんと仲介さんとは関係ないエリアの岩見沢を除いて少佐の物件全部埋まってしまいました笑。

嬉しい悲鳴ではあるものの、仲介さん同士で競争して決めてもらう部屋がなくなったので、今までで一番入居者をつけてくれている仲介さんに話を持っていきました。


条件としては地下鉄南郷13丁目 or 7丁目 or 白石駅徒歩圏、駐車場1台でとにかく月の総支払が安い物件。築年数も3点ユニットもガス風呂釜も間取りも問いませんでした。


家賃だけなら1.3万円からあるエリアなのですが、人間欲というのには弱いですね。仲介さん行く前にネットで調べているうちに、やっぱりタイルの風呂嫌だとかガス風呂釜は我慢ならんとか言い始めてました。普段の生活で使う訳でもないのにです。

予算は「2万円以内」からいつの間にか「3万円以内」と1.5倍になってました笑。

少佐は自制心が全然ないので簡単に流されてしまいましたが、世の中大半の人がそうなんじゃないでしょうか笑。まして、普通であれば生活するために借りるわけですから尚更です。


「このリフォーム高いからここは直さないで家賃下げた方がいいな」とか安易に考えずに自分の今回の心境の変化をしっかり覚えて今後に生かそうと思います。←言い訳乙ｗ


内見してるうちに徒歩10分は遠すぎるとかも言い始めてましたね笑。

最後２つに絞ってAD（広告料）の多い方に決めました。仲介さんには今度退去するあの物件絶対決めてくださいねと言い添えて笑。


・地下鉄東西線白石駅　徒歩5分
・RC1階1K
・敷地内駐車場
・灯油ストーブ
・3点ユニット
・駐車場等全部込み2.8万円


今回注意したことは、とにかく面倒な客にならないように心がけました。

あらかじめネットでもいくつか候補を持っていき、仲介さんの提案物件と合わせて検討。「近いので5件くらい見ますか？人によっては7〜8件見る方もいますが。」というので3件に絞りました。

こだわりもないので内見は1物件につき5分以内で済ませて、部屋としては全部問題なかったので一番遠い物件だけ除外しました。

あとは仲介さんがオイシイ方にその場で決めました。約30分での成約でした。


今度退去のある4号物件を決めてもらえる事を願って白石に事務所を構える事になりました。
札幌であればいつでも重要な会議ができるようになったので誘っていただければと思います。

夢の一つはキャンピングカーで日本中をぶらぶら！



こんばんは、ガスタンク少佐です。



クレイジーマインドでお馴染みポールさん がキャンピングカーを買って北海道まで陸路でやってきました。

フェイスブック等で北海道来た事は知っていましたが、翌日帰るという事で、宿泊するのは一晩だけ。北海道のカリスマ大家さんたちと懇親会をするようでしたので、お会いしたいものの、少佐息をひそめていました。


気にしないようにして仕事をしていると、ポールさん本人から連絡あり「しちじからのむよー」

いや、絶対自分クラスの人間が行っていい場所じゃない。。。

低調に返信させていただきました。




「行きます！！！」



見事に遅刻。


全部で10人ほどの漏れなくとんでもない人達の中に入らせていただいて本当に感謝です。でも考え方が洗練され過ぎてて少佐では行動どころか考えるにも至らないところの話をされてました( ;∀;)

ちなみに少佐の席付近は極東船長さんの側近中の側近の方達でした。


そんな中でポールさんは北海道お漫喫モードです。







そうそう、今回はポールさんがキャンピングカーで北海道まで来た話でした。


なぜ来たかと言うと、安く買ったキャンピングカーをレンタカー屋さんに運営してもらってオーナーとして収益を上げようっていう魂胆です。

そこで、キャンピングカー王国であり需要のある北海道で運用するために乗ってきたのです。


初めてやってみるので実際の収益はやってみないとわからないけど、とにかくやってみるというさすがの行動力です。
少佐はポールさんが数カ月運用してから教えてもらうというTTP（徹底的にパクる）精神です笑。


そもそもキャンピングカーをプライベートで買おうとしていたので、少佐としては利益がそんな出なくても事実上安く買えるならそれでいいとも思っています。どうせ最初に買うのは中古だし。


買ったとしても使うのはいいとこ年4回とかだと思います。であれば残りは貸し倒す！


不動産賃貸業やっている人にとっては抵抗なくできるんじゃないでしょうか。動産賃貸業。自己使用が前提なので賃貸併用車って感じですね。


実際やるにしても来年の話です。来年も楽しい年になりそうです。

2号物件に入居者決まったのはつい先日。。。


こんばんは、ガスタンク少佐です。


退去ラッシュで、退去予告まで含めると空室が5室になりましたが、そのあと2号物件が決まったのは記憶に新しいです。てか入居したの先週です。

なんと今回は4号物件にて、2室同時に申し込みが入りました！

国家関係の公宅として今空いてる2室とも借りたいとのことです。国家の借り上げです。ガスタンク少佐に税金投入です。


どちらの部屋も20年間リフォームしたことのないボロ部屋だったのでフル改装する予定でしたが、大工さんが捕まらずまだ手付かずでしたが、リフォームは必要ないそうです笑。なんてオイシイの笑。

国の一括借り上げなので退去してもそのまま家賃は支払われます。というか毎年1括払いだそうです笑。年度ごとなので今回は12月に3月分までで、4月には1年分の100万円以上が支払われるそうです笑。これもすごい。

国家サブリース最高かよ！


てことでなんと！
今現時点だけで考えると申し込みベースで（←物は言いよう）　完　全　満　室。


どういう事か


今回の退去ラッシュで実際の空室は4室です。4号物件の1室は再来週退去予定なのでまだ退去してません笑。


1号物件→元々満室

2号物件→先日入居して現在満室

3号物件→元々満室

4号物件→入居完了していないしすぐに退去予定あるが、現時点では申し込みベースで満室

5号物件→これの解釈が難しい笑。空室1つあるが申し込みは入っている。ただその申し込み者が隣室の住人であり、退去も確定している。しかし、まだ引っ越していないので4号物件と同じ理論で満室

6号物件→まだ募集かけてない


よってこれ完全満室


ごめんなさい完全なる言葉遊びです笑。言ってみたかっただけです笑。

ただ、完全満室の時と同様、現時点では空室対策が何もできないのも事実。実際は空室2室状態なので、退去決まってるなら早く出て行ってもらいたいというのが本音です。


いずれにしても空室が多くてちょっと焦ってたので、今回の2室は本当にでかいです。次出る空室も同じ物件なので一緒に借り上げてくれないかしら笑。

入居者が決まっている部屋へも投資します！


こんばんは、ガスタンク少佐です。


5号物件で「角部屋に移りたい」という理由で隣の部屋の入居者から申し込みが入っている空室。この部屋入ってみたら傾いていました笑。


この角部屋に移りたいと要望があった時に、家賃アップしてもいいならいいですよとOKを出しました。
水平な部屋から家賃アップしてもらって全く同じ間取り、設備、見た目の傾いた部屋に移ってもらうのはさすがに気が引けたため、クロスと照明器具を全部新品にして高級ワックスかけました。


まあワックスはフローリング自体が20年選手なので、まだまだ綺麗ではあるのですが、さらに長持ちしてもらうための傷対策等が目的ですね。





この輝き！
塗布前と全然違います。床にストーブ反射して写ってます。
さすがにルイルイ伝家の宝刀「ダイアモンドフロア」と比べてしまうと全然違いますけどｗ



ルイ物件のダイアモンドフロア




後日・・・



いや、絶対ワックス塗ってた時割れてなかったんですけど！




これはペアガラスというガラスが二重になっている断熱性に優れたガラスなんですけが、割れているのは外側だけです。

管理会社は窓が２階で大き過ぎるので下手したら足場組まなきゃならないかもしれませんよと脅されております( ;∀;)

こういうのって保険効くんですかねぇ。保険使ったことないのでわからないです笑。