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2019年05月28日
物件紹介～5号物件～
こんばんは、オフィスRです。
2019年5月に購入した5号物件の紹介。
木造アパート
1LDK×8戸（価格交渉時空室4室、決済時空室3室）
築23年
駐車場8台＋α可能
表面利回り 25.5%
容積率オーバー物件←
北海道岩見沢市（極めて端、てか山の中、需要とかなし）
不動産連合体で出てきた物件
男の現金決済
普通にポータルサイトに出てました。価格は2300万円。全然売れず2000万円、表面利回り20％になったので内見希望しました。
内見日の朝、１カ月後に出産予定の妻が腹痛を訴え病院へ。ルイさんに連絡して僕の代わりに行ってもらうｗｗ
仲介の担当者も知ってる人なので問題ないと笑。
ルイさん行くまではクソミソだったのに内見後は一転。想像以上に綺麗で建物もしっかりしてるし、しっかりと手を入れられていると。しかも仲介さんと話してて1700万までは行けそうという情報まで聞き出してくれました。感謝！
そこで吟味した結果、1700万円でも大丈夫そうだけど半分空室なのと僕にとってはそこまで詳しいエリアでもないのでリスク回避も込めて1500万円、その代わり融資特約なしでどうかと打診。それはさすがに売主に持っていけませんと撃沈。
ここのところ良いところまでいってロストすることが多かったので「よくある事だ」と気を取り直して転進。しかし、そのあと買付が入ったようなのですが、容積率オーバーで融資が通らないので全滅。仲介さんから連絡があり、ここまでの融資が通らず売却できない経緯を売主さんに話して1500万円で交渉したいとのこと。再度会って相談し、交渉材料として測量なしでOKとしました。どうせ融資付かないし、今までもしてもらったことなかったので全く問題ありません笑。
結果、2300→2000→1700→1500
んー、いい感じ！
あとはしっかり満室化。これからですね。なんたって山の中ｗ
2019年5月に購入した5号物件の紹介。
スペック
木造アパート
1LDK×8戸（価格交渉時空室4室、決済時空室3室）
築23年
駐車場8台＋α可能
表面利回り 25.5%
容積率オーバー物件←
北海道岩見沢市（極めて端、てか山の中、需要とかなし）
不動産連合体で出てきた物件
男の現金決済
沿革
普通にポータルサイトに出てました。価格は2300万円。全然売れず2000万円、表面利回り20％になったので内見希望しました。
内見日の朝、１カ月後に出産予定の妻が腹痛を訴え病院へ。ルイさんに連絡して僕の代わりに行ってもらうｗｗ
仲介の担当者も知ってる人なので問題ないと笑。
ルイさん行くまではクソミソだったのに内見後は一転。想像以上に綺麗で建物もしっかりしてるし、しっかりと手を入れられていると。しかも仲介さんと話してて1700万までは行けそうという情報まで聞き出してくれました。感謝！
そこで吟味した結果、1700万円でも大丈夫そうだけど半分空室なのと僕にとってはそこまで詳しいエリアでもないのでリスク回避も込めて1500万円、その代わり融資特約なしでどうかと打診。それはさすがに売主に持っていけませんと撃沈。
ここのところ良いところまでいってロストすることが多かったので「よくある事だ」と気を取り直して転進。しかし、そのあと買付が入ったようなのですが、容積率オーバーで融資が通らないので全滅。仲介さんから連絡があり、ここまでの融資が通らず売却できない経緯を売主さんに話して1500万円で交渉したいとのこと。再度会って相談し、交渉材料として測量なしでOKとしました。どうせ融資付かないし、今までもしてもらったことなかったので全く問題ありません笑。
結果、2300→2000→1700→1500
んー、いい感じ！
あとはしっかり満室化。これからですね。なんたって山の中ｗ
2019年05月24日
5号物件決済完了
こんばんは、オフィスRです。
先日決済が終わり新規物件を取得しました！これで5号物件となります。
前回購入からそんなに経たずに購入できた気分なのに、考えたら4号物件は去年の5月末決済でした。。。
どんどん年取ってどんどん時間の経過が早く感じます笑。
購入スピードが遅いので物件購入するたびに凄く期間が空いてしまい、決済が終わるまでのあの緊張感がいまだに慣れません。常に初陣の気持ちです笑。
詳細スペックは後日紹介しますが、場所は岩見沢市の端っこ。もはや山の中です笑。岩見沢といえばやはりこの人ルイ59世帯さんも「このエリアは戸建でも入居付け厳しかった。」と言っています。もちろんこの物件は現在満室な訳もなく半分空室です。
ただ、ラッキーな事に決済前に1室入居が決まりました。この家賃（この物件最安値）で満室になれば 表面利回りは27％弱。「ここまで下げれば決まるでしょ」と言う家賃で引き直すと25％強です。ちなみに今現状入居分の家賃だけでも17.2%で回っているので、自分の中での基準（15％）はすでにクリアしています。
岩見沢は豪雪地帯なので購入決断の最後まで雪が心配でした。僕の3号物件も岩見沢ですが、戸建で入居者が勝手にやってくれるので考えた事ありませんでした笑。そんな訳で、雪や駐車場、外壁の補修、部屋のバリューアップ、ガスの切り替え等、結構考えなきゃならない事ありますね。
そんな訳で早期満室化目指します。ではっ！
先日決済が終わり新規物件を取得しました！これで5号物件となります。
前回購入からそんなに経たずに購入できた気分なのに、考えたら4号物件は去年の5月末決済でした。。。
どんどん年取ってどんどん時間の経過が早く感じます笑。
購入スピードが遅いので物件購入するたびに凄く期間が空いてしまい、決済が終わるまでのあの緊張感がいまだに慣れません。常に初陣の気持ちです笑。
詳細スペックは後日紹介しますが、場所は岩見沢市の端っこ。もはや山の中です笑。岩見沢といえばやはりこの人ルイ59世帯さんも「このエリアは戸建でも入居付け厳しかった。」と言っています。もちろんこの物件は現在満室な訳もなく半分空室です。
ただ、ラッキーな事に決済前に1室入居が決まりました。この家賃（この物件最安値）で満室になれば 表面利回りは27％弱。「ここまで下げれば決まるでしょ」と言う家賃で引き直すと25％強です。ちなみに今現状入居分の家賃だけでも17.2%で回っているので、自分の中での基準（15％）はすでにクリアしています。
岩見沢は豪雪地帯なので購入決断の最後まで雪が心配でした。僕の3号物件も岩見沢ですが、戸建で入居者が勝手にやってくれるので考えた事ありませんでした笑。そんな訳で、雪や駐車場、外壁の補修、部屋のバリューアップ、ガスの切り替え等、結構考えなきゃならない事ありますね。
そんな訳で早期満室化目指します。ではっ！
2019年05月20日
入居状況分析
こんばんは、オフィスＲです。
2019年5月現在の入居状況
１号物件 ４／４
２号物件 ７／８
３号物件（戸建） １／１
４号物件 Ａ棟 ８／８
Ｂ棟 ８／８
-----------------------------------------------------
合計 ２８／２９
空室は全体で1室だけですが、入居率は96.6％です。
まだまだ母数が少ないので空室1室あるだけで入居率は4％近く下がってしまいます。
2号物件は昨年から入居者決まったら退去者が出るというシーソーゲームにはまり、繁忙期が終わるまでに半分入れ替わってしまいました。繁忙期最後になんとか満室になったと思ったら、4月中旬退去という一撃で撃沈。早期で入居付できる気がしません笑。
そして一度退去が出ると、ただでさえ空室が出てキャッシュフローが減っているところにリフォームや広告費がかかってきます。2号物件単体で見ればＣＦがマイナスの月も出てしまいました。長い目で見れば全く問題ありませんが、初めて買った物件が買ってすぐにこの状況になったと想像するとちょっと恐いですね。出鼻くじかれて嫌になっちゃいそうです笑。
やっぱり簡単には空室が埋まらなくても、一度入居したら中々出て行かない（行けない）方向性で作戦立てていこうと思います。
今回初めて入居率なるものを出してみましたが、この96％という入居率、、、
明日モロくも崩れ去りますｗｗｗ
89％になってしまいますｗ
でもいいのです。
この入居率の下落は退去があわけではなく、空室だらけ物件の決済！
詳細は決済後。
2019年5月現在の入居状況
１号物件 ４／４
２号物件 ７／８
３号物件（戸建） １／１
４号物件 Ａ棟 ８／８
Ｂ棟 ８／８
-----------------------------------------------------
合計 ２８／２９
空室は全体で1室だけですが、入居率は96.6％です。
まだまだ母数が少ないので空室1室あるだけで入居率は4％近く下がってしまいます。
2号物件は昨年から入居者決まったら退去者が出るというシーソーゲームにはまり、繁忙期が終わるまでに半分入れ替わってしまいました。繁忙期最後になんとか満室になったと思ったら、4月中旬退去という一撃で撃沈。早期で入居付できる気がしません笑。
そして一度退去が出ると、ただでさえ空室が出てキャッシュフローが減っているところにリフォームや広告費がかかってきます。2号物件単体で見ればＣＦがマイナスの月も出てしまいました。長い目で見れば全く問題ありませんが、初めて買った物件が買ってすぐにこの状況になったと想像するとちょっと恐いですね。出鼻くじかれて嫌になっちゃいそうです笑。
やっぱり簡単には空室が埋まらなくても、一度入居したら中々出て行かない（行けない）方向性で作戦立てていこうと思います。
今回初めて入居率なるものを出してみましたが、この96％という入居率、、、
明日モロくも崩れ去りますｗｗｗ
89％になってしまいますｗ
でもいいのです。
この入居率の下落は退去があわけではなく、空室だらけ物件の決済！
詳細は決済後。
2019年05月15日
リアル原付東日本縦断ラリー
明けましておめでとうございます笑。
1人で始めたアパート経営。大家仲間を作る目的で始めたこのブログ。その大家仲間が少しずつ増えてきました。自分の中で目的を達成したと感じ始めて一気にやる気が低下してしまい、気づけば半年ｗ
今後は備忘録の意味も込めて書き留めたいと思います。
こんばんは、オフィスRです。
ゴールデンウィークに大家仲間と原付のホンダカブを東京で購入して北海道まで帰った話。
その大家仲間とは、もはやツインルームに2人で宿泊する仲になっている戸建て界のファンタジスタルイ59世帯 さんです。
事前にカブを大量に販売している東京のバイク屋さんにお願いし、東京へ行く日にそのまま乗って帰れるように整備＆手続きしてもらいました。バイク屋さんに手間をかけさせる以上、目的達成のためにはノールック買付＆高値掴みです笑。
ルイさんはカブはおろか、原付やスクーターにも乗ったことがありません。買ってすぐに裏路地で練習してました笑。
銀座の竹田輪業さんを出発地とし、札幌にあるHTBというテレビ局の元社屋を目指します。ルートは東京から北上して一旦日本海へ出て、海沿いをさらに北上して青森県境で東へと進路を変え、八戸からフェリーで苫小牧上陸して札幌です。
出発早々に都内で大家仲間の5050さんに暖かい飲み物を差し入れしていただく。この日の東京は凄く寒くて、この心遣いは非常に嬉しかったです。
5050さんの物件の鍵を受け取り泣き別れ。北上して5050さんの物件見学。ほぼ新築でした笑。紹介してもらった名物、昔ながらの自動販売機だらけのドライブインで食事。ここ意外と面白かったです笑。
初日は高崎市一泊。高崎といえば健美家で有名なコラムニストの方の本陣なので、テナントのお店をコラムの写真を頼りに探してみる。ルイさん一瞬で見つける笑。僕らは面識もないし、コラムでもモザイクがかけられているので外観等は控えますが、凄くおいしかったです。
2日目はだるま発祥の地であるここ高崎でだるまを積んだ後、新潟を目指しました。というか日程的にこの日には最低でも新潟市に行かないと北海道辿り着かない可能性出てきました。ひたすら走って、夕方に新潟市まで数時間手前の長岡市に到着。
この時初対面でイケメン長岡wayさんの1万円戸建てを見学させていただく。疲れすぎて全く写真を撮れていません笑。 この戸建てで話が盛り上がっちゃったのはいいけど新潟まで行かなきゃならない。ウェイさんは家に泊まっていいとまで行ってくれているのに、新潟まで行かないと帰れない可能性があります。断腸の思いで断りました。
でも大家さんと話せる機会を失う方が重要となり、ものの数分で意思は崩れて長岡市一泊決定笑。温泉にまで連れて行ってもらい、ウェイさんの自宅で乾杯。翌朝泣き別れ。
もう時間が押しまくっててひたすらひたすら北上北上。途中「だるま屋ウィリー事件」現場に立ち寄ったくらいで3日間ひたすら北上。夜だけはその土地にしかないお店を探しては乾杯。
青森の山の中とか普通に雪あるし3℃の表示。手が凍傷になるかと思いました。
なんとか北海道上陸するも、激安インカムが壊れて感動のフィナーレに通話ができないという事件もありましたが、なんとかゴールしました。
そんな大人の青春なGW。
1人で始めたアパート経営。大家仲間を作る目的で始めたこのブログ。その大家仲間が少しずつ増えてきました。自分の中で目的を達成したと感じ始めて一気にやる気が低下してしまい、気づけば半年ｗ
今後は備忘録の意味も込めて書き留めたいと思います。
こんばんは、オフィスRです。
ゴールデンウィークに大家仲間と原付のホンダカブを東京で購入して北海道まで帰った話。
その大家仲間とは、もはやツインルームに2人で宿泊する仲になっている戸建て界のファンタジスタルイ59世帯 さんです。
事前にカブを大量に販売している東京のバイク屋さんにお願いし、東京へ行く日にそのまま乗って帰れるように整備＆手続きしてもらいました。バイク屋さんに手間をかけさせる以上、目的達成のためにはノールック買付＆高値掴みです笑。
ルイさんはカブはおろか、原付やスクーターにも乗ったことがありません。買ってすぐに裏路地で練習してました笑。
銀座の竹田輪業さんを出発地とし、札幌にあるHTBというテレビ局の元社屋を目指します。ルートは東京から北上して一旦日本海へ出て、海沿いをさらに北上して青森県境で東へと進路を変え、八戸からフェリーで苫小牧上陸して札幌です。
出発早々に都内で大家仲間の5050さんに暖かい飲み物を差し入れしていただく。この日の東京は凄く寒くて、この心遣いは非常に嬉しかったです。
5050さんの物件の鍵を受け取り泣き別れ。北上して5050さんの物件見学。ほぼ新築でした笑。紹介してもらった名物、昔ながらの自動販売機だらけのドライブインで食事。ここ意外と面白かったです笑。
初日は高崎市一泊。高崎といえば健美家で有名なコラムニストの方の本陣なので、テナントのお店をコラムの写真を頼りに探してみる。ルイさん一瞬で見つける笑。僕らは面識もないし、コラムでもモザイクがかけられているので外観等は控えますが、凄くおいしかったです。
2日目はだるま発祥の地であるここ高崎でだるまを積んだ後、新潟を目指しました。というか日程的にこの日には最低でも新潟市に行かないと北海道辿り着かない可能性出てきました。ひたすら走って、夕方に新潟市まで数時間手前の長岡市に到着。
この時初対面でイケメン長岡wayさんの1万円戸建てを見学させていただく。疲れすぎて全く写真を撮れていません笑。 この戸建てで話が盛り上がっちゃったのはいいけど新潟まで行かなきゃならない。ウェイさんは家に泊まっていいとまで行ってくれているのに、新潟まで行かないと帰れない可能性があります。断腸の思いで断りました。
でも大家さんと話せる機会を失う方が重要となり、ものの数分で意思は崩れて長岡市一泊決定笑。温泉にまで連れて行ってもらい、ウェイさんの自宅で乾杯。翌朝泣き別れ。
もう時間が押しまくっててひたすらひたすら北上北上。途中「だるま屋ウィリー事件」現場に立ち寄ったくらいで3日間ひたすら北上。夜だけはその土地にしかないお店を探しては乾杯。
青森の山の中とか普通に雪あるし3℃の表示。手が凍傷になるかと思いました。
なんとか北海道上陸するも、激安インカムが壊れて感動のフィナーレに通話ができないという事件もありましたが、なんとかゴールしました。
そんな大人の青春なGW。
