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2018年03月06日

買い付け状況A

加藤ひろゆきさん とTEL!

ガス屋は地域の入居状況やニーズに触れることができるから不動産との相性バツグンだよとの言葉いただきモチベアップしてます!


こんばんは、オフィスRです。



前回 の続きになります。


未公開物件NO.2



未公開物件とかカッコつけて言ってますが、人づてに話は広がっており2番手です笑。昨年末からこの話は知っていたんですが、古ボケているし魅力を感じず未公開物件NO.1の方に気を取られていて全然気にしてませんでした。価格すら聞いてません。


未公開物件NO.1の外壁工事について業者さんと打ち合わせをしているときに、「NO.2物件の部屋リフォームかけてる時にオーナーが誰か400万くらいで買ってくれないかなって言ってたよ」と何気なく言い放ちました。。。


・・・


・・・Σ(゚Д゚)え゙っ


それ早く言ってよぉおぉおおおお!


そもそもこの物件、元々僕の本業でガスを供給していたのですが、現オーナーへオーナーチェンジした時に切り替えられてしまっていたため、良い印象がなかったのです。なので売りたいと言っているとの話を去年受けた時も深く聞かずに流していた部分がありました。ただ、昔の話のため僕自身はこれがどんな物件なのか、オーナーがどんな人物なのかは全く知りません。


APの前を通ってみたら駐車場は各戸に車庫があり、その他にも各戸2台駐車可能。それとは別に雪捨て場までアリ。ちょっとセンスないけど外壁塗装済み。


400万の話が本当なら利回りは少なくとも45%以上!!!
そうなれば話が違います。しかもこの業者さんが空室のキッチン新品交換している時に言われたので空室はキッチン含めてリフォーム済み。すぐにNO.1物件の仲介さんに話して確認してもらいました(元々売りに出したいと言っているという情報をくれたのがこの仲介さんだったため)。


すでに人づてで買い付けが入っており2番手orz
売主の提示額は350万円だったとの事。利回りは50%を大幅に超えてきます。ガス供給も取り返してその利益を乗っけると60%超えです。上乗せ提示を提案しましたが、売主はお金がない人ではなく、末期ガンで娘たちにアパートが負担になるからという理由で激安で手放して現金化するとのこと。1番手も身近な人のようで交渉中である以上お金では動かないだろうとの事。


売主が末期ガンという状況にもう何も言えません。どういう気持ちで売却しようとしているのかは僕にははかり知れませんが、娘さんたちに負担をかけたくないという気持ちなのでしょうか。自分の相続で不動産を持ってる事で変な争いになるより少しでも現金で分けれるようにしたいという考えなのでしょうか。


いずれにしても変な戦略は取らず、1番手の人が何らかの理由で折り合い付かなかった場合買いますとだけ伝えてもらいました。


戦略はただ一つ。

「買付入れて、祈る。」




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この記事へのコメント
イトウさん

コメントありがとうございます!
みなさん自分で確定申告されてて凄いです・・・
僕は本業の税理士にそのまま丸投げしちゃってて経費ばかりかけてしまってますが、超めんどくさがりなのでできる気がしません笑

いつか新築に移行したいと思いますが、そのステージに立つには先が長そうです。まだ耐用年数超えの物件ばかり買ってます笑

リフレは1度だけ行ったことがありますが、サウナで仮眠室があるだけだと思ってました!
カプセルもあるのですね。
作戦会議後は僕もそこに泊まる事になると思います笑
Posted by オフィスR at 2018年03月08日 22:06
こんばんは!
コメントへの返信ありがとうございます。
イトウです。
作戦会議良いですね!

今日、確定申告してきました。
初めてで教えてもらいながらでしたが、殆どやってもらいました(笑)
Rさん行動していますね。
私は2棟目の新築案件が融資が厳しそうなので8戸から4戸に修正し自己資金の比率をあ上げて再挑戦します。
札幌には月1回のペースで行っています。今度19日に行きます。ススキノの『リフレ』というカプセルが常宿です。ここは日本でトップクラスのカプセルです。
加藤さんとTELしてるんですね。
Posted by tsubame151 at 2018年03月08日 01:11
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プロフィール
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2016年、32歳の時に木造アパートで大家デビューしました。
属性の低い自営業ですが、不動産賃貸業とはかかわりの深いプロパンガス屋さん。


物件は北海道札幌市近郊の過疎エリアが中心です。
超絶田舎者(市ではなく町レベル)ですが、田舎は外からの投資家がほとんどいません。
競争をいかに避けるかばかり考えています。

やりたい事がいくつもあって、やりたい事で飯食っていきたいとも思ってないので、「やりたい事は少しずつでも全部やる!」を座右の銘とする。←これ座右の銘?

モータースポーツ(観るよりやる方)が好きで車でサーキットもダートも走りたいしドリフト走行だってしたい、バイクもモトクロスからツーリングまでしたい。
旅が好き(水曜どうでしょうとか大好き)で、大学の時からバイクで始めた「全都道府県制覇」はすでに制覇済み。
今度はもっとじっくりキャンピングカーで生活しながら回りたい!
そして、好きなことが同じ者同士で飲む酒はめちゃくちゃうまい(*'▽')
独学で始めた大家仲間ゼロの私も少しずつ友達が増えてきました。
でもまだまだ飲み仲間絶賛募集中です。

他にも色々やりたい事はあるけれど、充実してそれを実行するには、どうシュミレーションしてもやっぱり切り離せないのが「資金と時間」
そのどちらも作ることができる可能性を持っているアパマン経営は凄く魅力があるし、やってみてもめちゃくちゃ面白いです。


こんな感じですがどうぞよろしくお願いします。


◎所有物件

2016年
・1号物件 地元に2LDK×4室の築11年木造AP(15.9%、フルローン)

・2号物件 北広島市に2LDK×8室の築23年軽量鉄骨造AP(15%、フルローン)

2017年
・3号物件 岩見沢市に4LDKの築36年戸建て(15.2%、現金)

2018年
・4号物件 地元に1LDK×8室×2棟の築21年木造AP(31.5%→大規模修繕後25.3%、修繕費含むオーバーローン)

2019年
・5号物件 岩見沢市に1LDK×8室の築23年木造AP(25.5%、現金)

・6号物件 岩見沢市に4LDKの築35年戸建て(21.8%、現金)

2020年
・7号物件 岩見沢市に5LDKの築43年戸建て(25.7%、現金)
・8号物件 地元に更地60坪(雪捨て場として排雪費用削減分の利回130%超)

・9号物件 地元に2LDK×4室の築17年木造APと築年数不明の戸建てを2棟一括(34%、フルローン)

・10号物件 地元に3LDK築37年戸建て(リフォーム中、現金)

合計 11棟45室(AP6棟40室 戸建5戸)+更地1筆 
返済比率28.7%

目標 42歳まで(10年間)に70室
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