大家のすゝめ〜初心者から上級者への道〜

2017年2月に購入した3号棟。

スペック

4LDK　戸建内部ボロ物件　（空室→2017年11月現在リフォーム後満室）


築36年


駐車場　建物１階部駐車場1台（昔の天井低いやつ）　青空1台
　　　　→購入後造成、青空4台以上可能


表面利回り　18％→リフォーム後15.2%


北海道岩見沢市（市役所近くの閑静な住宅街）


建美家 に土地として出てきた物件です。

ここに来て戸建を購入した理由

元々、戸建て物件を買い進める計画はありませんでした。



高利回りボロ戸建て再生手法にも魅力は持っていたのですが、

ある程度レバレッジを効かせて早めに規模拡大していきたいと思っていたからです。



ボロ戸建てとなれば現金買いが基本になります。



しかし、2号物件の決済終わった後、銀行さんがさらっと気になることを。。。


銀「3棟目って考えてますか？」

私「良い物件が出てくればまだまだ買い進めていきたいです。」

銀「ちょっと…ペースが…ねぇ…早いかなと…」
　「まだ最初の物件の経営状況も見えてないですし…」
　「今回の（2号）物件の積算厳しくて本部通すのも大変で…」



これは、思ったよりも早く与信使い切ったか？？



自己資金300万円で3000万円の物件を買うとか言う例がよくあります。


なので持ってる現金の10倍くらいは行けるものだと思っていたのです。



しかし、これまでの2棟は結果フルローンだったので、

諸経費や買った物件のリフォーム費用払っても現金には余裕があり、

残ってる自己資金と比較しても4倍くらいしか融資受けてません。



現金持ってる方が強いんじゃなかったのか…



これが自営業の限界なのか…



だったら頭金ある程度入れて返済比率下げた方が良かったんじゃないか、

どうせ次買えないなら現金持ってても意味ないし…



そこで、いきなり繰り上げ返済する手も考えました。



せっかく借りれたお金を繰り上げ返済するやつはバカだと言われますが、

再投資もできないのに現金だけ持ってるなら金利分損していくだけですよね。



どちらにしても1年間はさらに貯蓄を増やす期間だなと覚悟しました。



ただ、繰り上げ返済で返済比率下げるなら現金で買える戸建て買って、

収入増やして返済比率さげて、無担保物件を共同担保として差し出し、

さらにはその分の家賃を全部貯金していけば、

どうせ1年間は貯めるのだから

1年後にはある程度の現金アリ、無担保物件アリ、収入アップ

という状態になっているだろうから次の物件に進めるのではと考えました。

7年間空き家だった土地値物件

ボロ物件とはいえ最低でも土地分は担保になるので「土地値以上では買わない」

というのが1つの目安でした。



この考えを持ちながらいつも通りポータルサイトを見ていて出てきた物件がこの3号棟です。



土地として路線価で売りに出ていました。



近隣の売買価格を調べると路線価プラスアルファくらいの実績でした。



建物は10年程前の居住者（所有者）が良いサイディングをしたらしく

外から見る限り凄く立派で文句なし。



ただ内部を見る限り36年間1度もリフォームした形跡なし。



売主さんはこのサイディングをした方から7年前に買ったらしいのですが、

東北の大病院の委員長（要するに金持ち）らしく、不動産屋に言われるがまま買って

一度も現地に来たことがなく賃貸募集をずーっとかけて

7年間一度も入居者が付いたこともなく空き家状態だったそうです。。。









・・・つづく！




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