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2020年07月15日

業種による決算時期の考え方

こんばんは、ガスタンク少佐です。



前回記事で決算時期はいつでもいいとか書きましたが、多分本当は全然そんなことなくて、ちゃんと調べたほうがいいんだと思います笑。

少佐は当時はそんなことよりもとにかく早く法人で物件を持つことを優先して、司法書士に相談しに行ったその場で決めました。4号物件の融資審査するっていうまさにその時だったので余計に適当になってたんだと思います。

不動産賃貸業ではほとんどその辺調べてないのもあって何とも言えません。いつでも良い気がしています。


ただ、本業の燃料関係の法人では決算をいつにするかで経営のしやすさが全然違ってきます。

少佐のガス会社は3月が決算なのですが、これもう最悪の月だと思ってます笑。祖父の代で法人成りしてから今年で42期目なので当時なぜ3月にしたのか今や全然わかりませんし、そもそも燃料事業に参入してからはまだ30年も経っていないので仕方ないです。

なんで最悪なのかというと、少佐の会社の売り上げは極端に冬季に偏っているからです。

普段は少佐の本業はガス屋ガス屋と言いふらしてますが、灯油はガスの5倍以上の売り上げがあります。まあ北海道の燃料屋としてはそれが普通だと思います。

そしてその売上のほとんどが10月から3月までになります。例えば4月〜9月の全ての売上が2000万だとしたらそこから3月までで2憶とかそんな状態です(これは例えなので実際のとは全然違います)。

さらに灯油は原油価格やら市場価格やらその年の気候やらで変動しまくるので、実際シーズンインしてみないと全然利益が読めません。ましてコロナなんて来た日には、原油価格の乱高下で現場は右往左往、大変なことになってます。そんな中、決算が来るのです。

利益調整なんてほとんどできません。設備投資をしようにもタイミングが難しいです。

利益出そうな年に倉庫の大規模修繕しようなんて考えても2月くらいにならないと利益が読めないのです。北海道の2月とかペンキ塗れません笑。

逆に夏は売上安定していてほぼ見込み通りになります。そこで9月あたりを決算にすれば、4月あたりでほとんど利益が決まるのでゆっくり支出を考えられます。利益が出すぎる年には設備投資をして、逆の時は緊縮財政とかですね。


これを不動産に当てはめるとどうでしょう。今のところ年がら年中安定していて利益見込みが容易です笑。なのでいつでもいいんじゃないでしょうか、と安易な考えです。
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プロフィール
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2016年、32歳の時に木造アパートで大家デビューしました。
属性の低い自営業ですが、不動産賃貸業とはかかわりの深いプロパンガス屋さん。


物件は北海道札幌市近郊の過疎エリアが中心です。
超絶田舎者(市ではなく町レベル)ですが、田舎は外からの投資家がほとんどいません。
競争をいかに避けるかばかり考えています。

やりたい事がいくつもあって、やりたい事で飯食っていきたいとも思ってないので、「やりたい事は少しずつでも全部やる!」を座右の銘とする。←これ座右の銘?

モータースポーツ(観るよりやる方)が好きで車でサーキットもダートも走りたいしドリフト走行だってしたい、バイクもモトクロスからツーリングまでしたい。
旅が好き(水曜どうでしょうとか大好き)で、大学の時からバイクで始めた「全都道府県制覇」はすでに制覇済み。
今度はもっとじっくりキャンピングカーで生活しながら回りたい!
そして、好きなことが同じ者同士で飲む酒はめちゃくちゃうまい(*'▽')
独学で始めた大家仲間ゼロの私も少しずつ友達が増えてきました。
でもまだまだ飲み仲間絶賛募集中です。

他にも色々やりたい事はあるけれど、充実してそれを実行するには、どうシュミレーションしてもやっぱり切り離せないのが「資金と時間」
そのどちらも作ることができる可能性を持っているアパマン経営は凄く魅力があるし、やってみてもめちゃくちゃ面白いです。


こんな感じですがどうぞよろしくお願いします。


◎所有物件

2016年
・1号物件 地元に2LDK×4室の築11年木造AP(15.9%、フルローン)

・2号物件 北広島市に2LDK×8室の築23年軽量鉄骨造AP(15%、フルローン)

2017年
・3号物件 岩見沢市に4LDKの築36年戸建て(15.2%、現金)

2018年
・4号物件 地元に1LDK×8室×2棟の築21年木造AP(31.5%→大規模修繕後25.3%、修繕費含むオーバーローン)

2019年
・5号物件 岩見沢市に1LDK×8室の築23年木造AP(25.5%、現金)

・6号物件 岩見沢市に4LDKの築35年戸建て(21.8%、現金)

2020年
・7号物件 岩見沢市に5LDKの築43年戸建て(25.7%、現金)
・8号物件 地元に更地60坪(雪捨て場として排雪費用削減分の利回130%超)

・9号物件 地元に2LDK×4室の築17年木造APと築年数不明の戸建てを2棟一括(34%、フルローン)

・10号物件 地元に3LDK築37年戸建て(リフォーム中、現金)

合計 11棟45室(AP6棟40室 戸建5戸)+更地1筆 
返済比率28.7%

目標 42歳まで(10年間)に70室
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