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posted by fanblog

2020年06月17日

ついに競売での落札に成功

それも2物件同時!


こんばんは、ガスタンク少佐です。


今年明けに「競売の難しさにどう立ち向かうか」と題してゴチャゴチャと御託を並べていましたが、この記事をアップしたすぐあとに出てきた物件でした。

この記事を書いた事によって 「欲出すんじゃねぇ!夢は見るな!」と自分に言い聞かせまくっていたのですが、これが勝因になった事は間違いないものの、「もっと安くても落ちたんじゃないか!?」というジレンマも中々消えないのが正直なところ笑。

そうです、少佐の中ではかなりな高値を付けたのです。しかもド田舎の地元物件です。そもそものライバルが極端に少ないエリアなのです。他の入札者がいくらで入れていたのか気になって仕方がないところ笑。


入札額は「もってけどろぼー( ;∀;)」の心境で基準価格の3倍近い額をBET。少佐からしたら基準額が安過ぎたというのもありました。

想定利回りは33%を見込んでいます。ということは基準額なら90%超です。地元物件なのでかなり確定的な利回りと判断していますが、現在なんと全空www。

このド田舎全空というのはかなりの参入障壁になるので35%で入札しましたが、仮に満室なら20%くらいで入札してたと思います。


落札自体は3月に決定していたのですが、コロナで裁判所が停止してやっと確定しました。現在1物件は現金で入金完了して所有権が少佐に移転されたところで、もう1物件はフルローンが引けたので融資の手続きを進めているところです。

期限内にちゃんと融資が実行されなければ無に帰してしまうので気は抜けません。銀行さんほんとよろしくお願いします!

実は入札後の入金期限までの時間が短くて銀行さんにはギリギリの日程で動いていただいているところなのです。


あっ、物件なんですが、2物件の購入で建物はなんと4棟あります笑。

1つがアパート1棟と戸建1戸(融資)、もう1つが戸建1戸と元スナックのテナント1戸(現金)です。このコロナ禍に空室テナントを抱えてしまいました笑。

ただし、先に書いた想定利回りにはこのテナントは含めていません。あくまでもおまけですね。


競売という買うための選択肢がついに実働しました。競売については見に行けない分かなりの時間を使って資料を読み込んで現地及び周囲見に行ってを繰り返してきたので、1つでも落札できなきゃ時間の無駄でしかないと本気で思ってきていたのでホッとしました笑。

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プロフィール
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2016年、32歳の時に木造アパートで大家デビューしました。
属性の低い自営業ですが、不動産賃貸業とはかかわりの深いプロパンガス屋さん。


物件は北海道札幌市近郊の過疎エリアが中心です。
超絶田舎者(市ではなく町レベル)ですが、田舎は外からの投資家がほとんどいません。
競争をいかに避けるかばかり考えています。

やりたい事がいくつもあって、やりたい事で飯食っていきたいとも思ってないので、「やりたい事は少しずつでも全部やる!」を座右の銘とする。←これ座右の銘?

モータースポーツ(観るよりやる方)が好きで車でサーキットもダートも走りたいしドリフト走行だってしたい、バイクもモトクロスからツーリングまでしたい。
旅が好き(水曜どうでしょうとか大好き)で、大学の時からバイクで始めた「全都道府県制覇」はすでに制覇済み。
今度はもっとじっくりキャンピングカーで生活しながら回りたい!
そして、好きなことが同じ者同士で飲む酒はめちゃくちゃうまい(*'▽')
独学で始めた大家仲間ゼロの私も少しずつ友達が増えてきました。
でもまだまだ飲み仲間絶賛募集中です。

他にも色々やりたい事はあるけれど、充実してそれを実行するには、どうシュミレーションしてもやっぱり切り離せないのが「資金と時間」
そのどちらも作ることができる可能性を持っているアパマン経営は凄く魅力があるし、やってみてもめちゃくちゃ面白いです。


こんな感じですがどうぞよろしくお願いします。


◎所有物件

2016年
・1号物件 地元に2LDK×4室の築11年木造AP(15.9%、フルローン)

・2号物件 北広島市に2LDK×8室の築23年軽量鉄骨造AP(15%、フルローン)

2017年
・3号物件 岩見沢市に4LDKの築36年戸建て(15.2%、現金)

2018年
・4号物件 地元に1LDK×8室×2棟の築21年木造AP(31.5%→大規模修繕後25.3%、修繕費含むオーバーローン)

2019年
・5号物件 岩見沢市に1LDK×8室の築23年木造AP(25.5%、現金)

・6号物件 岩見沢市に4LDKの築35年戸建て(21.8%、現金)

2020年
・7号物件 岩見沢市に5LDKの築43年戸建て(25.7%、現金)
・8号物件 地元に更地60坪(雪捨て場として排雪費用削減分の利回130%超)

・9号物件 地元に2LDK×4室の築17年木造APと築年数不明の戸建てを2棟一括(34%、フルローン)

・10号物件 地元に3LDK築37年戸建て(リフォーム中、現金)

合計 11棟45室(AP6棟40室 戸建5戸)+更地1筆 
返済比率28.7%

目標 42歳まで(10年間)に70室
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