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2020年01月08日

築浅と築古、全く別物なので新築がガンガン建っているエリアも関係ない

こんばんは、ガスタンク少佐です。


天才戸建て投資家ルイ君の師匠である大家界のマザーテレサ四戸さん に初めてお会いしました。

四戸さんの物件に伺ったのですが、見事にルイ君と同じような部屋の作り方でした。ルイ君がしっかりとTTP(徹底的にパクる)している証拠です。ただ、基本的には同じ手法なんですが、そこまでやる?ってくらい徹底して入居者に寄り添った部屋作りをしていました。

ボロ物件を買って表層リフォームは当たり前として、水道管を全て交換したり、露出配管を天井壊して隠蔽したり見えない部分にも手を入れながらも、アクセントクロスなどのトレンドは一切排除しています。


「築浅とはそもそも入居者の層が全く違うんだから空室対策のやり方を本でこうやれって書いていたからって、自分の物件がどういう物件か理解しないでそのまま書いている通りにしてもダメよ」と教えてくれました。

ボロ物件に住む層はイノベーターやアーリーアダプターみたいな層ではありません。言い方悪いですが貧困層です。

見た目やトレンドを追うなら、建物の外観からして古臭い形の物件に住みたいと思いません。であれば、内装も然り。個性が出て差別化するよりもシンプルで万人が「これは自分の好みじゃない」と思うような内装にする方がいいのです。

それよりも徹底して清潔感を重視。古い水道管は鉄で錆が出ると清潔感がないですよね。だから築古でも水道管を変えたり表層を無難に交換。とにかく小奇麗にして形は古くても清潔を追及する。

古い物件は家賃が安いのが最大のメリット。変に最新設備など入れなくても綺麗にすることでそもそも築浅とかち合わない。


四戸さんのお話を聞いていて物凄い説得力がありました。
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プロフィール
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2016年、32歳の時に木造アパートで大家デビューしました。
属性の低い自営業ですが、不動産賃貸業とはかかわりの深いプロパンガス屋さん。


物件は北海道札幌市近郊の過疎エリアが中心です。
超絶田舎者(市ではなく町レベル)ですが、田舎は外からの投資家がほとんどいません。
競争をいかに避けるかばかり考えています。

やりたい事がいくつもあって、やりたい事で飯食っていきたいとも思ってないので、「やりたい事は少しずつでも全部やる!」を座右の銘とする。←これ座右の銘?

モータースポーツ(観るよりやる方)が好きで車でサーキットもダートも走りたいしドリフト走行だってしたい、バイクもモトクロスからツーリングまでしたい。
旅が好き(水曜どうでしょうとか大好き)で、大学の時からバイクで始めた「全都道府県制覇」はすでに制覇済み。
今度はもっとじっくりキャンピングカーで生活しながら回りたい!
そして、好きなことが同じ者同士で飲む酒はめちゃくちゃうまい(*'▽')
独学で始めた大家仲間ゼロの私も少しずつ友達が増えてきました。
でもまだまだ飲み仲間絶賛募集中です。

他にも色々やりたい事はあるけれど、充実してそれを実行するには、どうシュミレーションしてもやっぱり切り離せないのが「資金と時間」
そのどちらも作ることができる可能性を持っているアパマン経営は凄く魅力があるし、やってみてもめちゃくちゃ面白いです。


こんな感じですがどうぞよろしくお願いします。


◎所有物件

2016年
・1号物件 地元に2LDK×4室の築11年木造AP(15.9%、フルローン)

・2号物件 北広島市に2LDK×8室の築23年軽量鉄骨造AP(15%、フルローン)

2017年
・3号物件 岩見沢市に4LDKの築36年戸建て(15.2%、現金)

2018年
・4号物件 地元に1LDK×8室×2棟の築21年木造AP(31.5%→大規模修繕後25.3%、修繕費含むオーバーローン)

2019年
・5号物件 岩見沢市に1LDK×8室の築23年木造AP(25.5%、現金)

・6号物件 岩見沢市に4LDKの築35年戸建て(21.8%、現金)

2020年
・7号物件 岩見沢市に5LDKの築43年戸建て(25.7%、現金)
・8号物件 地元に更地60坪(雪捨て場として排雪費用削減分の利回130%超)

・9号物件 地元に2LDK×4室の築17年木造APと築年数不明の戸建てを2棟一括(34%、フルローン)

・10号物件 地元に3LDK築37年戸建て(リフォーム中、現金)

合計 11棟45室(AP6棟40室 戸建5戸)+更地1筆 
返済比率28.7%

目標 42歳まで(10年間)に70室
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