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2019年09月12日
ハンドルネーム変更します！
こんばんは、オフィスRです。
タイトルの通り今後はハンドルネーム変更します。
名前自体はいくつもの意味を込めており気に入っているのですが、諸事情あり変更しなければならなくなりました(;´Д｀)
犯罪犯したとかやらかしたとかではありませんよ、念のため笑。
以前よりネーム変更に向けてふんどし王子さんに相談していました。 そして先日フン様より名前思いついたと連絡いただきました。
その名は、、
ガスタンク少佐
マスタング大佐
「鋼の錬金術師」中のキャラだそうです。
目の細さが似てます笑。そして、炎を使うのでガスと相性も良く、さらにモジって「マスタング→ガスタンク」。さらにさらに、最初は少佐から始まり、物件数が増えるごとに少佐→中佐→大佐と昇格していくシステムだそうです。
僕がルイさんと仲良いこともあり、ルイさんの世帯数がルイ26世帯から現在ルイ60世帯に増えたように出世しましょうと言っていただきました。
めちゃくちゃ嬉しいです。「鋼の錬金術師」全巻ソッコーで読もうと思います笑。
今後は過去の記事も含めて少しずつオフィスRの名前を消していく予定です。最終的には最初からガスタンク少佐だったことにしようと思います笑。
タイトルの通り今後はハンドルネーム変更します。
名前自体はいくつもの意味を込めており気に入っているのですが、諸事情あり変更しなければならなくなりました(;´Д｀)
犯罪犯したとかやらかしたとかではありませんよ、念のため笑。
以前よりネーム変更に向けてふんどし王子さんに相談していました。 そして先日フン様より名前思いついたと連絡いただきました。
その名は、、
ガスタンク少佐
マスタング大佐
「鋼の錬金術師」中のキャラだそうです。
目の細さが似てます笑。そして、炎を使うのでガスと相性も良く、さらにモジって「マスタング→ガスタンク」。さらにさらに、最初は少佐から始まり、物件数が増えるごとに少佐→中佐→大佐と昇格していくシステムだそうです。
僕がルイさんと仲良いこともあり、ルイさんの世帯数がルイ26世帯から現在ルイ60世帯に増えたように出世しましょうと言っていただきました。
めちゃくちゃ嬉しいです。「鋼の錬金術師」全巻ソッコーで読もうと思います笑。
今後は過去の記事も含めて少しずつオフィスRの名前を消していく予定です。最終的には最初からガスタンク少佐だったことにしようと思います笑。
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2019年07月13日
5号物件オマン室？
こんばんは、オフィスＲです。
5月末に買った5号物件は空室が3部屋ありました。少しバリューアップして、床を高めのワックス（3室で1本使い5000円くらい）でビカビカに光らせました。これからwifi無料にしようとして各社見積りなどとっていたとこです。ちなみに自宅では同じメーカーの最低グレード1本500円のワックスを使っていますので、その差10倍！笑。
空室が3つもあるので、wifi見積りにおける電波チェックは簡単だとのことでしたが、6月中に2部屋に入居申し込みが入り、すでに入居完了してしまいました。残りの1室にも申し込みが入ってオマン室になりそうなのですが、その後管理会社から連絡がなく、ちょっと雲行き怪しいです。
どちらにしても「これ無料wifiいらなくね？」という感じになっています。相見積り取ってるのに業者さん申し訳ないです。次退去者が出たら・・・ていうか未だ1室空室のある2号物件に設置検討しろって話ですね。
この5号物件のある岩見沢市は尋常じゃないほど新築ラッシュで、新築ですら埋まってない状況なのですが、今も明らかにアパートと思われる基礎がバンバンできています。どこから融資引っ張ってくるのでしょうか、教えてほしいくらいです笑。
そんな中で立地最悪（山の中）、最後の1室が無事に入居してくれれば晴れてオマン室！申し込み入った時点でテンションマックスでございます。でもこの供給過多で最後まで生き残れるのは戸建だと思います笑。早く回収してしまいます。
5月末に買った5号物件は空室が3部屋ありました。少しバリューアップして、床を高めのワックス（3室で1本使い5000円くらい）でビカビカに光らせました。これからwifi無料にしようとして各社見積りなどとっていたとこです。ちなみに自宅では同じメーカーの最低グレード1本500円のワックスを使っていますので、その差10倍！笑。
空室が3つもあるので、wifi見積りにおける電波チェックは簡単だとのことでしたが、6月中に2部屋に入居申し込みが入り、すでに入居完了してしまいました。残りの1室にも申し込みが入ってオマン室になりそうなのですが、その後管理会社から連絡がなく、ちょっと雲行き怪しいです。
どちらにしても「これ無料wifiいらなくね？」という感じになっています。相見積り取ってるのに業者さん申し訳ないです。次退去者が出たら・・・ていうか未だ1室空室のある2号物件に設置検討しろって話ですね。
この5号物件のある岩見沢市は尋常じゃないほど新築ラッシュで、新築ですら埋まってない状況なのですが、今も明らかにアパートと思われる基礎がバンバンできています。どこから融資引っ張ってくるのでしょうか、教えてほしいくらいです笑。
そんな中で立地最悪（山の中）、最後の1室が無事に入居してくれれば晴れてオマン室！申し込み入った時点でテンションマックスでございます。でもこの供給過多で最後まで生き残れるのは戸建だと思います笑。早く回収してしまいます。
2019年06月25日
テクノ（夜逃げ）されました。
こんばんは、オフィスＲです。
4号物件での出来事です。本業の会社に退去のためガスの閉栓依頼があったのですが、管理会社に何も聞いていなかったので確認しました。すると退去予告はないし家賃も振り込まれているというのです。「？？？」状態でしたが、家賃が振り込まれているならいいかと思い、家賃が途切れるまで放置プレイを実施。外から見てもカーテンも外され、中も凄く綺麗で明らかに誰も住んでいません笑。
そのまま3ヶ月間、家賃は普通に振り込まれました。そして遂にこの件について管理会社から連絡が入りました。保証会社から連絡があって3カ月前から滞納してテクノしたと。。。いやそれ3カ月前にゆーたやん！！！3カ月前にすでにテクノ状態だったけどｗｗと心の中で叫びましたｗ。家賃は保証会社から支払われていただけだったのです笑。
これから契約解除して退去手続きに入るとのことですが、退去もなにも外から見ても退去してるんですけどこの部屋笑。やっぱり田舎はのんびりです笑。保証会社と管理会社で部屋に入ると全部綺麗で部屋の真ん中に鍵が並べて置かれていたそうです。
でもこの保証会社さん凄いです。この後1ヶ月分の家賃と、何かあったら怖いからと鍵の交換費用まで出してくれました。これ普通なんですかね？契約自体は解除されているので、家賃が入りながらも次の募集をかけることができました。
保証会社から入った家賃の月をフリーレントにして無事に次の入居者がついて、全くロスが出ませんでした。保証会社さえあればテクノだって怖くない！そんな経験でした。まあ、残置物がなかったのがラッキーだったのだと思います。
4号物件での出来事です。本業の会社に退去のためガスの閉栓依頼があったのですが、管理会社に何も聞いていなかったので確認しました。すると退去予告はないし家賃も振り込まれているというのです。「？？？」状態でしたが、家賃が振り込まれているならいいかと思い、家賃が途切れるまで放置プレイを実施。外から見てもカーテンも外され、中も凄く綺麗で明らかに誰も住んでいません笑。
そのまま3ヶ月間、家賃は普通に振り込まれました。そして遂にこの件について管理会社から連絡が入りました。保証会社から連絡があって3カ月前から滞納してテクノしたと。。。いやそれ3カ月前にゆーたやん！！！3カ月前にすでにテクノ状態だったけどｗｗと心の中で叫びましたｗ。家賃は保証会社から支払われていただけだったのです笑。
これから契約解除して退去手続きに入るとのことですが、退去もなにも外から見ても退去してるんですけどこの部屋笑。やっぱり田舎はのんびりです笑。保証会社と管理会社で部屋に入ると全部綺麗で部屋の真ん中に鍵が並べて置かれていたそうです。
でもこの保証会社さん凄いです。この後1ヶ月分の家賃と、何かあったら怖いからと鍵の交換費用まで出してくれました。これ普通なんですかね？契約自体は解除されているので、家賃が入りながらも次の募集をかけることができました。
保証会社から入った家賃の月をフリーレントにして無事に次の入居者がついて、全くロスが出ませんでした。保証会社さえあればテクノだって怖くない！そんな経験でした。まあ、残置物がなかったのがラッキーだったのだと思います。
2019年06月10日
胸にビシビシ突き刺さるセミナー～佐藤元春社長率いる恒志堂15周年イベント～
こんばんは、オフィスRです。
佐藤元春さんのセミナーに参加させていただきました。僕が行っている極東船長セミナーはいつも全国から凄い大家さんが集まっている印象ですが、その中でも凄い人ばかりが厳選されている感じでした笑。
遊びだろうが仕事だろうが好きな事に一切妥協せずに本気。まず、ドラクエに本気笑。いつか本当にスクエアエニックスをスポンサーにつけてレースに出る日が来るんだと思わせてくれます。その情熱が伝わって感動してしまいました。
内容は伏せますが、聞き入り過ぎてというと嘘になりますが、写真撮ってる場合じゃない心境だったので1枚も撮影してません笑。
やっと撮影したのが懇親会前。1億円超えのマクラーレン・セナ。
車にも本気。
十勝夏祭りというサーキットでの車イベントがあるのですが、これで大人気なく参戦して間違いなく余裕の優勝を飾るとのこと！だからみんな来なさいと言ってました笑。もちろん僕は毎年行ってますのでどちらにしても行く予定です。
十勝夏祭りと言えば、僕は過去にレース2回、ドリフト2回参戦して、レースについてはどちらもマシントラブルによる一人クラッシュで終わるという恥ずかしい過去があります笑。ここは汚名返上で僕もなんとか参戦しようと目論み始めています。
参戦車種はこちら！！
去年20万円くらいで買って放置していた軽自動車ｗｗ
今はまともに走ることすらできないポンコツなので、なんとか8月に間に合うように作り込んでみます。そして、マクラーレン・セナに挑戦じゃ！
って、どのクラスで走るんでしょうか。。。普通に上級者クラスとかで出場すればいいとか思ってたけど、よく考えたらユーロクラスとかなのかな？
まっ、取りあえず走り好きとしては楽しみが増えました。
佐藤元春さんのセミナーに参加させていただきました。僕が行っている極東船長セミナーはいつも全国から凄い大家さんが集まっている印象ですが、その中でも凄い人ばかりが厳選されている感じでした笑。
遊びだろうが仕事だろうが好きな事に一切妥協せずに本気。まず、ドラクエに本気笑。いつか本当にスクエアエニックスをスポンサーにつけてレースに出る日が来るんだと思わせてくれます。その情熱が伝わって感動してしまいました。
内容は伏せますが、聞き入り過ぎてというと嘘になりますが、写真撮ってる場合じゃない心境だったので1枚も撮影してません笑。
やっと撮影したのが懇親会前。1億円超えのマクラーレン・セナ。
車にも本気。
十勝夏祭りというサーキットでの車イベントがあるのですが、これで大人気なく参戦して間違いなく余裕の優勝を飾るとのこと！だからみんな来なさいと言ってました笑。もちろん僕は毎年行ってますのでどちらにしても行く予定です。
十勝夏祭りと言えば、僕は過去にレース2回、ドリフト2回参戦して、レースについてはどちらもマシントラブルによる一人クラッシュで終わるという恥ずかしい過去があります笑。ここは汚名返上で僕もなんとか参戦しようと目論み始めています。
参戦車種はこちら！！
去年20万円くらいで買って放置していた軽自動車ｗｗ
今はまともに走ることすらできないポンコツなので、なんとか8月に間に合うように作り込んでみます。そして、マクラーレン・セナに挑戦じゃ！
って、どのクラスで走るんでしょうか。。。普通に上級者クラスとかで出場すればいいとか思ってたけど、よく考えたらユーロクラスとかなのかな？
まっ、取りあえず走り好きとしては楽しみが増えました。
2019年06月08日
便座交換ばかりで精神的苦痛笑
ここ数日毎日のように5号物件でＤＩＹしているのですが、全然進みませんｗ
こんばんは、オフィスＲです。
本業のやらなきゃならないこと終わらせて夕方近くなってからアパート行くのはいいけど、従業員との打ち合わせ等のため、定時までに帰らなきゃならないのです・・・正味30分～1時間ｗｗｗ
前回のブログで終わらなかった水道管接続は、本業で給湯器つけるために使っているフレキ管で瞬殺。
発注したドアホンとウォシュレットがすぐにつけれる事が分かったので２台ずつ追加発注。他の空室にも設置。すっかり便器とお友達です笑。
このトイレには元々アースの取り付け口がありませんでした。もしも水漏れして漏電した場合は感電してしまう可能性があります。アース線のための工事までやる予算はないのでどうしようかと考えていました。
「水道管の立ち上がりが何となく金属だからアース取れるんじゃね！？」とか考えていましたが、不安だったので最悪を考えて調べているとこんなものがありました。
漏電したら電力の差が出るので、それを感知した瞬間電気を切るブレーカーみたいなものです。これ当たり前なんですかね？見つけた時は感動してしまいました笑。念のためアース線も水道管に適当にしばりつけてみました。
あと、ドアホンは壁の中にコンセントが付いていたので助かりましたが、既存のドアホンが直接結線されている場合「電気工事士」の資格が必要になります。僕は昔１次試験だけ受かったのですが、ガス屋としては普段使う機会なかったので、面倒臭くなっちゃって２次試験受けずにそのまま失効してしまいました笑。余裕出来てきたら受けなおそうかなと思うところです。
こんばんは、オフィスＲです。
本業のやらなきゃならないこと終わらせて夕方近くなってからアパート行くのはいいけど、従業員との打ち合わせ等のため、定時までに帰らなきゃならないのです・・・正味30分～1時間ｗｗｗ
前回のブログで終わらなかった水道管接続は、本業で給湯器つけるために使っているフレキ管で瞬殺。
発注したドアホンとウォシュレットがすぐにつけれる事が分かったので２台ずつ追加発注。他の空室にも設置。すっかり便器とお友達です笑。
このトイレには元々アースの取り付け口がありませんでした。もしも水漏れして漏電した場合は感電してしまう可能性があります。アース線のための工事までやる予算はないのでどうしようかと考えていました。
「水道管の立ち上がりが何となく金属だからアース取れるんじゃね！？」とか考えていましたが、不安だったので最悪を考えて調べているとこんなものがありました。
漏電したら電力の差が出るので、それを感知した瞬間電気を切るブレーカーみたいなものです。これ当たり前なんですかね？見つけた時は感動してしまいました笑。念のためアース線も水道管に
あと、ドアホンは壁の中にコンセントが付いていたので助かりましたが、既存のドアホンが直接結線されている場合「電気工事士」の資格が必要になります。僕は昔１次試験だけ受かったのですが、ガス屋としては普段使う機会なかったので、面倒臭くなっちゃって２次試験受けずにそのまま失効してしまいました笑。余裕出来てきたら受けなおそうかなと思うところです。
2019年06月05日
設備を簡単DIYでレベルアップ～5号物件～
こんばんは、オフィスRです。
空いた時間で5号物件のウォシュレット化とTVドアホン化をしてみました♪
えーと、すんごい簡単です笑。僕はDIYが超苦手不器用野郎ですが、線を差し替えるだけなので普通の人なら一瞬でしょう。でもぶきっちょうなのでおもっきり時間かかりました笑。
仕事の時間さえ都合付ければ平日の昼間から作業できるのは自営業の有利なところかもしれません。ただし、今回の作業自体は時間掛け過ぎて自分の時給を考えると業者に任せて本業やってた方が稼げちゃってて本末転倒です笑。まあ、やり方完璧にマスターすれば早くできるようになるし、従業員に教えてやってもらうことも可能になりますね。
ドアホン！
ビフォー（写真撮ってないので他の部屋）
アフター
ウォシュレット！
ビフォー
アフター
ウォシュレットは元々付いてた水道管のナットが固着してて使えなかったので換えようと思ったのですが、替えを持ってきてなかったので後日。てことでまだ出来上がってないです笑。
やって思った事、ウォシュレットは技術的ハードルは低いけど心理的ハードルがめちゃくちゃ高い。。。
どうしたって便器触らなきゃならない笑。ゴム手袋履いてても腕とか腹とか触っちゃうし、なんなら頭触れちゃいますorz
かなり個人差あると思いますが、顔が便器に超接近とか不快でしかないです。業者に頼んでも部材入れて2.7万円くらいで、自分でやっても今回なら1.4万円です。1万円ちょっとしか節約できないので僕の本音としてはやってもらいたいところ。気にならない人は楽だからどんどんやった方がいいと思いました！
空いた時間で5号物件のウォシュレット化とTVドアホン化をしてみました♪
えーと、すんごい簡単です笑。僕はDIYが超苦手不器用野郎ですが、線を差し替えるだけなので普通の人なら一瞬でしょう。でもぶきっちょうなのでおもっきり時間かかりました笑。
仕事の時間さえ都合付ければ平日の昼間から作業できるのは自営業の有利なところかもしれません。ただし、今回の作業自体は時間掛け過ぎて自分の時給を考えると業者に任せて本業やってた方が稼げちゃってて本末転倒です笑。まあ、やり方完璧にマスターすれば早くできるようになるし、従業員に教えてやってもらうことも可能になりますね。
ドアホン！
ビフォー（写真撮ってないので他の部屋）
アフター
ウォシュレット！
ビフォー
アフター
ウォシュレットは元々付いてた水道管のナットが固着してて使えなかったので換えようと思ったのですが、替えを持ってきてなかったので後日。てことでまだ出来上がってないです笑。
やって思った事、ウォシュレットは技術的ハードルは低いけど心理的ハードルがめちゃくちゃ高い。。。
どうしたって便器触らなきゃならない笑。ゴム手袋履いてても腕とか腹とか触っちゃうし、なんなら頭触れちゃいますorz
かなり個人差あると思いますが、顔が便器に超接近とか不快でしかないです。業者に頼んでも部材入れて2.7万円くらいで、自分でやっても今回なら1.4万円です。1万円ちょっとしか節約できないので僕の本音としてはやってもらいたいところ。気にならない人は楽だからどんどんやった方がいいと思いました！
2019年06月02日
5号物件満室化に向けての戦略
こんばんは、オフィスＲです。
今回購入した5号物件の空室は8部屋中4つあったので（決済前に1室は決まりました）その分安く買うことが出来ましたが、満室にしなければ全くもって意味ありません。客付けがんばります。
このアパートの特徴として
・岩見沢では少ない平成一桁台後半築
・部屋、外観ともに非常に綺麗
・駐車場は全戸分＋αアリ
・絶望的に中心地から遠い
・前オーナーの募集家賃が中心地相場
・近所にレオ〇レス物件アリ
以上の事からテーマは「低家賃帯なのに綺麗な今ドキ設備物件」にしようと思います。
この町は築20年前後の物件が少なく普通物件がぽっこり抜けていて、家賃が高くて綺麗な築浅と安くてボロボロの二極化が起きているように感じます。なので、とにかく家賃を安く抑えたい人は築古側の物件を選ぶしかなくなるのですが、本当にボロいのしかありません岩見沢笑。綺麗な築浅物件はことごとく家賃が高い。
そこで5号物件は、元々綺麗なので表層には手を付けずに低家賃帯にはあまりないけど大してお金もかからない設備（ウォシュレット、TVドアホン、無料wifi）を完備し、フローリングは高級ワックスでピッカピカに磨き上げて築浅側っぽい物件に仕上げます。でも家賃はボロ側の価格！（もちろん物件紹介で出したのはボロ側家賃で試算した利回りです。）
その代わり山の中です！笑。
ただ、車持ってないと何もできない町なので車はみんな持ってるし、駐車場は無料で全員停めれます。僕みたいに運転が全く苦じゃない人にとっては最高物件だと思います。
取りあえず募集家賃は下げましたが、設備は時間見つけながらDIYで少しずつ設置していって途中で決まればラッキーくらいで進めて行こうと思います。
それで決まらなければ最終手段、引っ越し費用出してレオ〇レスから5号物件へガスなみの切替営業かけます笑。
今回購入した5号物件の空室は8部屋中4つあったので（決済前に1室は決まりました）その分安く買うことが出来ましたが、満室にしなければ全くもって意味ありません。客付けがんばります。
このアパートの特徴として
・岩見沢では少ない平成一桁台後半築
・部屋、外観ともに非常に綺麗
・駐車場は全戸分＋αアリ
・絶望的に中心地から遠い
・前オーナーの募集家賃が中心地相場
・近所にレオ〇レス物件アリ
以上の事からテーマは「低家賃帯なのに綺麗な今ドキ設備物件」にしようと思います。
この町は築20年前後の物件が少なく普通物件がぽっこり抜けていて、家賃が高くて綺麗な築浅と安くてボロボロの二極化が起きているように感じます。なので、とにかく家賃を安く抑えたい人は築古側の物件を選ぶしかなくなるのですが、本当にボロいのしかありません岩見沢笑。綺麗な築浅物件はことごとく家賃が高い。
そこで5号物件は、元々綺麗なので表層には手を付けずに低家賃帯にはあまりないけど大してお金もかからない設備（ウォシュレット、TVドアホン、無料wifi）を完備し、フローリングは高級ワックスでピッカピカに磨き上げて築浅側っぽい物件に仕上げます。でも家賃はボロ側の価格！（もちろん物件紹介で出したのはボロ側家賃で試算した利回りです。）
その代わり山の中です！笑。
ただ、車持ってないと何もできない町なので車はみんな持ってるし、駐車場は無料で全員停めれます。僕みたいに運転が全く苦じゃない人にとっては最高物件だと思います。
取りあえず募集家賃は下げましたが、設備は時間見つけながらDIYで少しずつ設置していって途中で決まればラッキーくらいで進めて行こうと思います。
それで決まらなければ最終手段、引っ越し費用出してレオ〇レスから5号物件へガスなみの切替営業かけます笑。
2019年05月28日
物件紹介～5号物件～
こんばんは、オフィスRです。
2019年5月に購入した5号物件の紹介。
木造アパート
1LDK×8戸（価格交渉時空室4室、決済時空室3室）
築23年
駐車場8台＋α可能
表面利回り 25.5%
容積率オーバー物件←
北海道岩見沢市（極めて端、てか山の中、需要とかなし）
不動産連合体で出てきた物件
男の現金決済
普通にポータルサイトに出てました。価格は2300万円。全然売れず2000万円、表面利回り20％になったので内見希望しました。
内見日の朝、１カ月後に出産予定の妻が腹痛を訴え病院へ。ルイさんに連絡して僕の代わりに行ってもらうｗｗ
仲介の担当者も知ってる人なので問題ないと笑。
ルイさん行くまではクソミソだったのに内見後は一転。想像以上に綺麗で建物もしっかりしてるし、しっかりと手を入れられていると。しかも仲介さんと話してて1700万までは行けそうという情報まで聞き出してくれました。感謝！
そこで吟味した結果、1700万円でも大丈夫そうだけど半分空室なのと僕にとってはそこまで詳しいエリアでもないのでリスク回避も込めて1500万円、その代わり融資特約なしでどうかと打診。それはさすがに売主に持っていけませんと撃沈。
ここのところ良いところまでいってロストすることが多かったので「よくある事だ」と気を取り直して転進。しかし、そのあと買付が入ったようなのですが、容積率オーバーで融資が通らないので全滅。仲介さんから連絡があり、ここまでの融資が通らず売却できない経緯を売主さんに話して1500万円で交渉したいとのこと。再度会って相談し、交渉材料として測量なしでOKとしました。どうせ融資付かないし、今までもしてもらったことなかったので全く問題ありません笑。
結果、2300→2000→1700→1500
んー、いい感じ！
あとはしっかり満室化。これからですね。なんたって山の中ｗ
2019年5月に購入した5号物件の紹介。
スペック
木造アパート
1LDK×8戸（価格交渉時空室4室、決済時空室3室）
築23年
駐車場8台＋α可能
表面利回り 25.5%
容積率オーバー物件←
北海道岩見沢市（極めて端、てか山の中、需要とかなし）
不動産連合体で出てきた物件
男の現金決済
沿革
普通にポータルサイトに出てました。価格は2300万円。全然売れず2000万円、表面利回り20％になったので内見希望しました。
内見日の朝、１カ月後に出産予定の妻が腹痛を訴え病院へ。ルイさんに連絡して僕の代わりに行ってもらうｗｗ
仲介の担当者も知ってる人なので問題ないと笑。
ルイさん行くまではクソミソだったのに内見後は一転。想像以上に綺麗で建物もしっかりしてるし、しっかりと手を入れられていると。しかも仲介さんと話してて1700万までは行けそうという情報まで聞き出してくれました。感謝！
そこで吟味した結果、1700万円でも大丈夫そうだけど半分空室なのと僕にとってはそこまで詳しいエリアでもないのでリスク回避も込めて1500万円、その代わり融資特約なしでどうかと打診。それはさすがに売主に持っていけませんと撃沈。
ここのところ良いところまでいってロストすることが多かったので「よくある事だ」と気を取り直して転進。しかし、そのあと買付が入ったようなのですが、容積率オーバーで融資が通らないので全滅。仲介さんから連絡があり、ここまでの融資が通らず売却できない経緯を売主さんに話して1500万円で交渉したいとのこと。再度会って相談し、交渉材料として測量なしでOKとしました。どうせ融資付かないし、今までもしてもらったことなかったので全く問題ありません笑。
結果、2300→2000→1700→1500
んー、いい感じ！
あとはしっかり満室化。これからですね。なんたって山の中ｗ
2019年05月24日
5号物件決済完了
こんばんは、オフィスRです。
先日決済が終わり新規物件を取得しました！これで5号物件となります。
前回購入からそんなに経たずに購入できた気分なのに、考えたら4号物件は去年の5月末決済でした。。。
どんどん年取ってどんどん時間の経過が早く感じます笑。
購入スピードが遅いので物件購入するたびに凄く期間が空いてしまい、決済が終わるまでのあの緊張感がいまだに慣れません。常に初陣の気持ちです笑。
詳細スペックは後日紹介しますが、場所は岩見沢市の端っこ。もはや山の中です笑。岩見沢といえばやはりこの人ルイ59世帯さんも「このエリアは戸建でも入居付け厳しかった。」と言っています。もちろんこの物件は現在満室な訳もなく半分空室です。
ただ、ラッキーな事に決済前に1室入居が決まりました。この家賃（この物件最安値）で満室になれば 表面利回りは27％弱。「ここまで下げれば決まるでしょ」と言う家賃で引き直すと25％強です。ちなみに今現状入居分の家賃だけでも17.2%で回っているので、自分の中での基準（15％）はすでにクリアしています。
岩見沢は豪雪地帯なので購入決断の最後まで雪が心配でした。僕の3号物件も岩見沢ですが、戸建で入居者が勝手にやってくれるので考えた事ありませんでした笑。そんな訳で、雪や駐車場、外壁の補修、部屋のバリューアップ、ガスの切り替え等、結構考えなきゃならない事ありますね。
そんな訳で早期満室化目指します。ではっ！
先日決済が終わり新規物件を取得しました！これで5号物件となります。
前回購入からそんなに経たずに購入できた気分なのに、考えたら4号物件は去年の5月末決済でした。。。
どんどん年取ってどんどん時間の経過が早く感じます笑。
購入スピードが遅いので物件購入するたびに凄く期間が空いてしまい、決済が終わるまでのあの緊張感がいまだに慣れません。常に初陣の気持ちです笑。
詳細スペックは後日紹介しますが、場所は岩見沢市の端っこ。もはや山の中です笑。岩見沢といえばやはりこの人ルイ59世帯さんも「このエリアは戸建でも入居付け厳しかった。」と言っています。もちろんこの物件は現在満室な訳もなく半分空室です。
ただ、ラッキーな事に決済前に1室入居が決まりました。この家賃（この物件最安値）で満室になれば 表面利回りは27％弱。「ここまで下げれば決まるでしょ」と言う家賃で引き直すと25％強です。ちなみに今現状入居分の家賃だけでも17.2%で回っているので、自分の中での基準（15％）はすでにクリアしています。
岩見沢は豪雪地帯なので購入決断の最後まで雪が心配でした。僕の3号物件も岩見沢ですが、戸建で入居者が勝手にやってくれるので考えた事ありませんでした笑。そんな訳で、雪や駐車場、外壁の補修、部屋のバリューアップ、ガスの切り替え等、結構考えなきゃならない事ありますね。
そんな訳で早期満室化目指します。ではっ！
2019年05月20日
入居状況分析
こんばんは、オフィスＲです。
2019年5月現在の入居状況
１号物件 ４／４
２号物件 ７／８
３号物件（戸建） １／１
４号物件 Ａ棟 ８／８
Ｂ棟 ８／８
-----------------------------------------------------
合計 ２８／２９
空室は全体で1室だけですが、入居率は96.6％です。
まだまだ母数が少ないので空室1室あるだけで入居率は4％近く下がってしまいます。
2号物件は昨年から入居者決まったら退去者が出るというシーソーゲームにはまり、繁忙期が終わるまでに半分入れ替わってしまいました。繁忙期最後になんとか満室になったと思ったら、4月中旬退去という一撃で撃沈。早期で入居付できる気がしません笑。
そして一度退去が出ると、ただでさえ空室が出てキャッシュフローが減っているところにリフォームや広告費がかかってきます。2号物件単体で見ればＣＦがマイナスの月も出てしまいました。長い目で見れば全く問題ありませんが、初めて買った物件が買ってすぐにこの状況になったと想像するとちょっと恐いですね。出鼻くじかれて嫌になっちゃいそうです笑。
やっぱり簡単には空室が埋まらなくても、一度入居したら中々出て行かない（行けない）方向性で作戦立てていこうと思います。
今回初めて入居率なるものを出してみましたが、この96％という入居率、、、
明日モロくも崩れ去りますｗｗｗ
89％になってしまいますｗ
でもいいのです。
この入居率の下落は退去があわけではなく、空室だらけ物件の決済！
詳細は決済後。
2019年5月現在の入居状況
１号物件 ４／４
２号物件 ７／８
３号物件（戸建） １／１
４号物件 Ａ棟 ８／８
Ｂ棟 ８／８
-----------------------------------------------------
合計 ２８／２９
空室は全体で1室だけですが、入居率は96.6％です。
まだまだ母数が少ないので空室1室あるだけで入居率は4％近く下がってしまいます。
2号物件は昨年から入居者決まったら退去者が出るというシーソーゲームにはまり、繁忙期が終わるまでに半分入れ替わってしまいました。繁忙期最後になんとか満室になったと思ったら、4月中旬退去という一撃で撃沈。早期で入居付できる気がしません笑。
そして一度退去が出ると、ただでさえ空室が出てキャッシュフローが減っているところにリフォームや広告費がかかってきます。2号物件単体で見ればＣＦがマイナスの月も出てしまいました。長い目で見れば全く問題ありませんが、初めて買った物件が買ってすぐにこの状況になったと想像するとちょっと恐いですね。出鼻くじかれて嫌になっちゃいそうです笑。
やっぱり簡単には空室が埋まらなくても、一度入居したら中々出て行かない（行けない）方向性で作戦立てていこうと思います。
今回初めて入居率なるものを出してみましたが、この96％という入居率、、、
明日モロくも崩れ去りますｗｗｗ
89％になってしまいますｗ
でもいいのです。
この入居率の下落は退去があわけではなく、空室だらけ物件の決済！
詳細は決済後。
