大家のすゝめ〜初心者から上級者への道〜

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なぜか昨日からいつもの倍近いアクセス数！ふんどし王子さんにフェイスブックでリンク貼ってもらえてました 、ありがとうございます(*''▽'')


こんばんは、オフィスRです。



不動産絡みの懇親会っていうのは初めて参加させてもらいましたが、これまで周りにはいなかった不動産を語れる仲間ができて楽しかったしお金で買えない大きな資産になったと思います。これをきっかけに親交を深めてもっと大きく育てたいと思います。こんな機会を作っていただきありがとうございました。


セミナー自体は初心者向けとされていたものの、企画者及び講師陣がインフルエンサーなので実態は洗練された投資家ばかり…。懇親会で座った席の周りの方々は話しているレベルが高すぎて、内容として勉強にはなるのですが、自分のステージからするとかけ離れ過ぎて中々ついて行けず( ;∀;)
1法人1物件スキームは金融機関の目を欺くためじゃなく、売却時に物件ではなく法人ごとM＆Aすることによって株式の売買になるので買主がキャピタルゲイン出る分だけ現金が用意できれば負債もそのまま引き継ぐため、融資が付かなくても売却ができるとかいう話とかされてましたね。考えれば「確かに！！！」とは思うものの、自分とは別世界のやり取りに聞こえてました。少なくとも技を使うのは早すぎて今じゃない。


そんな中、1人だけまだ物件を持っていない20代の方がいたので、話した人の中で不動産に関しては唯一の後輩ですかね笑。勉強もされてるようで知識もあって楽しかったです。僕も初心者ですから、同じくらいのステージで今後一緒に切磋琢磨してレベル上げていければいいなと思ってます。


世間は狭いなと思ったのはルイ26世帯さん 。懇親会で遠くに座っている時からどっかで見た事あるなぁとは思ってたのです。

実は3号物件である戸建てはこの対談を見たのが全て、とまではいきませんが、買う判断をした大きな影響のひとつになってました。なので物件調査をしている時にはこの対談を何度も読み返してました。ぶっちゃけ家賃はルイさんが対談で話されていたまんまの家賃で決めてますごめんなさいｗ（思考停止乙ｗ）。もっとすごいのは、話しているうちに僕の3号物件を知っていて、しかもリフォーム後に入ったことがあるという事実ｗｗ。

駐車場の造成が必要だったので僕は入居を決めてくれた営業マンに相談→営業マンがルイさんに相談→物件見て業者を紹介してくれる　

なんたる偶然。これはもう近々お礼にご馳走させてもらうしかないですね。（お近づきになりたいだけｗ）


僕の地元に物件を持っている加藤ひろゆきさんには早速ミッションを与えられました笑。その地元物件に退去が出たので誰かいないかとのこと。入居者を手土産に事務所へ遊びに行くしかありません。頑張って客付けします笑。早速部屋探している後輩を連れて行きましたが築10年以内くらいじゃなきゃやだと我がまま言い始め玉砕ｗ。


投資額100億円以上の恒志堂の佐藤元春さんは雲の上すぎてよくわからないのですが、大学は僕の嫁さんと一緒ｗ。そしてサーキットを爆走する僕としては挨拶だけでもと思って話すと、不動産の話は一切せずに車の話で終わってしまいましたｗ。そして今シーズンの恒志堂主催のレーシングカート大会にさせてもらえそうです。その大会を開催されているコースはぶっちゃけランキング入るくらい速いです僕ｗｗ。リアル優勝狙っていきます。


最後にセミナー講師陣とお話しさせてもらっての事を書こうと思ったのですが、どうにもこうにも疲れてしまいましたｗｗｗごめんなさいｗｗｗ。どうせ今後のブログでちょこちょこその時の話は出すことになると思うので今回はここまでで。。。







あっ、あと今回会場では楽しみにしていた「ふんどしの舞」を見ることができませんでした( ;∀;)
残念と思いながらも外に出てたら演武が始まりましたｗ。気温マイナス６度の中でのふんどし一丁・・・いや、ふんどしは見せかけで明らかにハミってますｗｗハミってるは違いますね、モロですｗｗ出ちゃってますｗ
動画しか撮ってなかったのですが、なんかイチモツはギリギリ隠れててこれを載せるのはアリなのかナシなのか・・・でもよく見たら袋とチリチリは出ちゃってので不本意ながらやめておきます。



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この会場周りにいるのがメガばっかり！


こんばんは、オフィスＲです。



札幌セミナー 行ってきました♪
結果行って大正解でした。


ポールさん、防人1号さん、ふんどし王子さんの順で4時間半の長丁場でしたが、期待通り最後まで余すところなく楽しめました。


ポールさん はもうなんかピン芸人でR-1見ているような講義でした笑セミナーってあまり出たことないですが、声出して笑ってしまうような場なのでしょうか？ｗ。そして、ブログでは言えない話も聞けましたがガチで言えないやつでしたｗ

ただ、クレイジーマインド≠クレイジーですね当たり前ですが。ブログで出しているバカっぽさとのイメージと違い過ぎて頭の回転速いしイケメン。


防人1号さん は九州で250室、家賃1億2000万のメガ大家さん。もう住む世界が違う成功者イメージでしたが、紆余曲折がすごくて苦労されてきており、正直今の僕と同じころの防人さんよりも僕の方が状況よさそうです。今は書籍とブログに成功への道しるべが全部出ているので、全てを試しながら進めなければならない当時（10年前）に比べたら本当に恵まれていると感じました。

淡々と話されてましたが、こちらも公ではガチ言えない事が盛りだくさんｗ。所々に物凄い「芯」があるのが見え隠れしてました。


ふんどし王子さん は本当にイメージ通りでした、もちろん良い意味で。本音で書いている証拠なんじゃないでしょうか。結局ブログ、本、コラム まで全て再読破気合の予習のおかげで話される事がスッっと入ってきてもう書くことがありませんｗ。いや、なんぼでも書けるのですが本買って読んでいただければいいのかと笑。


サインとかもらうつもりはなかったのですが念のため本持参してったんですが、、、







懇親会の席のノリで書いてもらっちゃいました笑。持っていって良かったです。


懇親会はまた次回に。。




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あと3日しかないのに終わらない〜〜( ﾉД`)


こんばんは、オフィスＲです。



2月24日に控えている不動産セミナー の予習のため講師陣のブログを全部読み直してますが、それぞれ数年分蓄積されたブログの量は半端じゃありません。そりゃ書籍出しちゃうわなって感じです。


現時点で極東船長さんとポールさんのブログは読破。残るはふんどし王子さんだけなのですが、量のケタが違って1200記事近くあります。やっと2015年まできましたが、間にあうか微妙なところです。間に合わせますが。


これだけ一気に読むと、ちょろちょろ読んでた1回目とは感覚が違います。みなさん規模もそうですが、考え方もどんどんどんどん変化していることがわかりました。そしてその変化が成長。できる経営者は昨日と今日でゆってる事が違うなんてどっかで読んだことがありますが、常に考えて自分の思い込みを捨てて変化し成長しているからこそなのでしょう。従業員はそれについて行けずに「言ってる事が違う！」と愚痴ってしまうのでしょう。


僕も数年後自分で読み返して変化できている事を楽しみにします。その変化が明後日の方向でない事を祈ります笑


さあ、ブログ書くのはこのくらいにして残り読んできます！




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パソコン画面見過ぎて目がショッボショボ！


こんばんは、オフィスRです。





アフェリエイトのやり方がわからないので直撮りｗ



2月24日に行われる極東船長さん が企画した ふんどし王子さん、ポールさん 、防人１号さん の札幌セミナーまで10日を切りました。防人１号さん以外の３名にはブログをされているので毎日チェックはしているのですが、この企画が出る前から３名とものブログを過去ログも全て見てます。これすごくないですか？笑


僕は周りに不動産を語り合える人がいないので、色んな人のブログを拝見されてもらってリアルタイムな情報を得ているのですが、さすがに過去の記事まで全て読ませてもらってるブログは７つしかありません。すごい確率ですよね笑。


なので僕にとってこんな豪華なセミナーは他にありません。そして、セミナーはまだ1度しか受けたことがなく、初めてのセミナーは極東船長さんの弟さんのセミナーでした。豪華づくしです。


せっかくなのでフン様の教えのとおり御三方のブログをもう一度読んで挑もうと思い、先週から読み返しています。


・・・


多すぎｗｗｗ


テスト前のようにひたすら読んでますが全然終わる気がしません笑。ブログ１つ取ってもこの継続力。僕もこのブログを書き始めて半年経ちますが、もうすでに限界感満点ですorz


2回目となると一気に読んでいるにもかかわらず最初よりも遥かに頭に入ってきます。最初読み飛ばしてしまっていたと思われる実は重要な部分も見えます（まだまだ一部しか見えていないのでしょうが）。あまり時間がないので、それがわかってもひたすら読み進めていますが、「重要記事は専用フォルダ作成してブックマークしていけば最強資料作れるじゃん！」と名案を思い付いてしまいました。落ち着いたら気合い入れてもう一度読み直します笑


てことで自分のブログ書いている場合じゃないので今日はこれで。




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メインエリアに波乱あり！？

こんばんは、オフィスRです。




北海道日本ハムファイターズが本拠地を移転すると発表した2016年5月から2年近く経ち、いくつかの候補地が挙げられて検討されてきましたが、いよいよ北広島市への移転が本当に実現しそうなところまできてしまいました。







北広島市の市街地エリアと言えば、日ハム関係なく僕がメインで購入を考えている場所です。このエリアには今はまだ1棟アパートを持っているだけですが、今後ここに一番数を増やしていきたいと思っています。


ここに日ハムが移転してくることで北広島市に活気が出て、不動産価格も賃貸需要も上がるだろうやったー。とも思えるのですが、そうなると1棟しか持っていないので、移転の話はもう少し後で出てきてほしかったです。そして、北広島市に移転の可能性があるとの話が出て以来、それまで物件売ろうとしていた人が売り止めして抱えているらしく、売り物件が全然ありません。


そこまでは投資エリアとして良い事ではあるのですが、この町も田舎なので土地は空いてるわ安いわで新築するのは容易です。例によって物件が乱立しまくって今までちょうどよかったのに一瞬にしてレッドオーシャンにならなければよいのですが・・・


近くには札幌白石区の南郷18〜13丁目エリアや江別大麻エリア等、大学やら駅近という一見好立地を良い事に賃貸物件乱立しまくって超レッドオーシャンエリアがあります。


南郷エリアで友達が住んでいるのはメゾネットタイプの1ＤＫで築20年程度の築古でもない物件で家賃1万円台。それもガラガラです。需要はある程度はあるけど度が過ぎちゃっても建設は止まらなかった結果ですね。


建設するのに時間かかるんだからさすがにちょっとエリアを調査すればわかることです。なぜ何も考えずに建ててしまうのでしょう。北広島も同じ過ち侵さないように頭使って適度に建ててほしいです。


逆に言うと、まだ1棟しか持っていないので、仮にバブル状態になり始めたら売り抜ける戦略にシフトチェンジして、ここにはもう買わないようにします。キャピタル狙いたいわけじゃないので需給バランスと価格が乱高下するエリアはきっぱりと撤退します。


今後このエリアは日ハムの動向と市況変化をある程度見ながらゆっくり買い進めようと思います。


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テレビをつけるたびにビットコインビットコイン。。。

こんばんは、オフィスＲです。



凄いですね仮想通貨。これだけバンバンＣＭ流れてるなら相当な取引があるのでしょう。やらないので実際どんな状態なのかはわからないし詳細調べる気もないですが笑。ビットコインはやらないと言いましたが良い事もありますね。


タイミングよく融資が閉まり始めた不動産ではミーハープレーヤーが仮想通貨に流れて不動産価格は下がっていくのではないでしょうか、という希望的観測。もっともっと仮想通貨投資盛り上がってくれい！


ただ、人間面白いものでこれだけ言っていてもこの状況を見ていると、自分は乗り遅れているのではないかと思ってしまうのも事実です。仮想通貨は近い未来どこでも使えるれっきとした「通貨」になる事はさけられないとも思っているからですね。どうせ使うようになる通貨であれば、まだほとんど流通のしていない安い時に買っとかないと損すると思うのも当然の事。


そんな事を考えていたら、ふと通貨ならドルやユーロと一緒じゃんと当たり前のことを考えました。じゃあそもそもＦＸとかやってる訳でもないし、海外行くときに現地の通貨に換金して使うだけなんだから、別に仮想通貨を使うなら使うで換金して使えばいい話だな。なんて考えてました。


そう思うと仮想通貨自体は革新的な通貨構造だけど投資として考えなきゃならないことはないんだなと思いました。あくまでも僕がですので、みんなには仮想通貨に流れてほしいと願います笑。





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またまた新築着工疑惑！バカなの？


こんばんは、オフィスＲです。



僕の町は超田舎。人口1万人くらいしかいません。この町にある唯一の高校の今年の募集人数はなんとたったの40名！1クラスしかないの！？僕が受験生だった時この高校の募集は120名（それでも少ないｗ）だったので、この18年で1/3になってしまいました。


これだけでもびっくりしたのですが、なんと今年はこの人数ですら定員割れしたというのです。。。受験したのは27人ぽっきり。。。なにこれサークル？


これにはさすがに未来の人口減をリアルに感じました。町の人口自体はそこまで急激に減ってはいませんが、この子たちが社会に出て家庭を持って、人口の多い今の高齢者が亡くなるころには急降下は目に見えます。


そんな中、近所にまたアパートと思われる基礎が作成されていました。それもデカイ！この町では少し前なら1年1棟立つかどうかであったのに、この1年で4棟目です。激減とは言わなくても毎年少しずつではありますが着実に人口は減っています。そして、この少子化。


確かに今は需給バランスで言えば若干需要の方が多い感覚です。札幌とかに比べれば全然空室がありません。しかしそれはあくまでも「今」の話。ここに物件が欲しいなら中古で買えよと今ある供給で十分利益出せるよと、絶対数増やすなよバカと言いたいですな。


あんまり考えずに流行りに乗って建てるのはいいけど、同じような築年数の同じような価格帯の物件だけ増えて数年後経営がきつくなるんじゃないかなと思います。こんな田舎で不動産投資というところまではニッチなのに、なぜそこでみんながやってることをやるのか理解できません。


そう、この町だからこそなのです。決して新築がダメとか言っているのではないのです。アパート1棟で需給バランスを崩せるようなエリアだからこその考えです。


そして数年後、町の空室率が増えてこんな町じゃダメだと誰も新築を建てなくなったところで僕が安く買い叩くか、新築して「少ない築浅」で差別化を図って入居者独占しようと思います。


とか言いながら今回買う予定の空室だらけ物件を埋めれるのかを一番心配しております笑。





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億り人うらやましす！


こんばんは、オフィスRです。



最近は何見てもびっくりするほどビットコイン仮想通貨ビットコインビットコインですね。


雑誌かコラムか覚えていませんが、ホリエモンがちょうど1年くらい前にビットコインの可能性について書いていたのを読みました。調べてみると、その時買っていたら今は250倍くらいになっていたようです。


その時ビットコインをすぐに買っていれば40万円買っただけで今僕は1億円の現金を持っていたのです。当時は「ホリエモンがこんな事を書いて全国に広がっているならすでに情報が遅すぎだろう」と思っていたのと、それ以前に投機要素の強いものに手を出そうとは思っていなかったので買う気も起きませんでした。ただ、情報に関しては全然新しいものだったのですね。。。


先月「お金2.0」という書籍を読んで仮想通貨の仕組みとテクノロジーと可能性について、本当に入口部分ではありますが少しは理解しました。今となってはなんでもっと早く買っておかなかったのかとも思いました。1億円あれば目標としている不動産戸数をすでに達成できていただろうと。


でも、よくよく冷静にもしそうなっている世界を妄想してみました。数十万円程度のお金を投資しただけで何もしなくても翌年には億単位のお金になっているのです。誰がどう見てもオイシイじゃないかと思いましたが、それを体験した人間の感覚を想像したら買わなくて良かったのかもと思いました。（買えなかった言い訳とも言うｗ）


40万円のビットコインが1年で1億円になったと言いましたが、例えば40万円の物件で利回りが20％もあったとしても1年間運営して8万円しか増えません。40万円の物件ではなく40万円分のビットコインを購入すれば1年間で何もせず9960万円増えたわけです。その差1245倍です。


ビットコインの利益を体験していたら今頃どうなっていたのか。恐らく不動産買うことが馬鹿らしくなったのではないでしょうか。今僕が学生時代になんのスキルアップにもつながらない工場のライン作業で時給1750円もらっていたのを喜んでいた事を「時間を切り売りするなんて馬鹿らしかった」と思っているように。


不動産なんて馬鹿らしいと思って不動産をやめて仮想通貨や株などの投機に走ったでしょう。これらの投資は投機ではない！とその道で活躍されている方は言うと思いますが、少なくとも当時僕がビットコインを買っていたとしたらほとんど何も勉強していない状態なので間違いなく投機なのです。


時代の大きなうねりにたまたま乗っかれただけなのに、自分の実力でこれだけ儲けたと勘違いするでしょう。そしてそれなりに勉強して、その時の成功体験で自分はできるという感覚になっていれば、さらに大きい金額を投機に投じるでしょう。その先の顛末は火を見るよりあきらかですねｗ


やはり一攫千金的な利益の出し方は僕には合わないと思います。バカだから調子に乗ってハメ外し過ぎちゃうのが目に見えているのです。そこを冷静にしっかり見れて感情で行動してしまわない人であればアリなのでしょう。


地道に少しずつでも時間をかけずに毎月お金が自動的に入ってくるシステムを作る事こそが、ストレスもかからない安定的に幸せで平穏な人生を送れるものと思います。





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冬は雪のない県で生活してやると決意！

こんばんは、オフィスＲです。



唯一自主管理している3号物件（戸建）入居者から着信アリ。リビングの天井が黒ずんで湿っているとのことです。雨漏りしかないですね(-_-;)
ただ、リビングの上には2階の部屋があり、そちらはなんの問題もないとのこと。


何がショックかって、この物件購入時に小さいながらも雨漏り痕はリフォーム前に気づいていたことです。。。わざわざその横に点検口まで付けてもらって、そこから自分なりに雨漏り可能性のある場所に目星をつけていたのです。具体的には屋根にある雨水や雪解け水の排水口周辺に穴が空いて染み込み、排水管の外側を伝ってリビングの天井に落ちていると当たりをつけました。


しかし、またしても最強に面倒くさがりである僕の性格が悪い方向へ。素人である僕が目星をつけたところでどうせここではないと思い適当にちょろちょろコーキング塗ったくって、やらないよりマシ精神でものの10分で作業終了していました。


状況の写真を撮ってもらったところ、どう見ても最初に雨漏り痕を見つけたよりも範囲がでかい。。。パッと見6倍はあります。これはすぐに対応してあげなければならない状態です。


休日だったこともあり、ネットで見つけた年中無休対応の業者に依頼して行ってもらいました。すぐに対応してくれて直してもらいました。漏れの場所は僕が目星をつけた場所ドンピシャでした。僕が適当にコーキングした辺りをしっかりとコーキングしてもらい作業終了。


請求書見てビックリの20万円超え！！20万円と言えば僕の全ての不動産からのキャッシュフローの半分以上です。診断するための費用などもあるのでしょうが、最初電話した時に「こうこうこういう理由でココから漏れている可能性があります」としっかり説明して、天井の見やすいところに点検口まで設置して、実際僕の見解は正解でコーキングしただけで20万円！？


こういう修繕は初めて業者に依頼しましたが、この金額は妥当なのでしょうか？
だからＤＩＹしてる大家さんがこんなに多いの？


コーキングくらいちゃんとやっておけばよかったと後悔及び反省。ただでさえ1室分の家賃しかないこの戸建物件では3ヶ月分の家賃になります。物件のせいではなく間違いなく僕の責任です。高い勉強代だと思って、最初から分かっていた事は事前にしっかり対処しておくと誓います。また一つ成長！（と言い聞かせる笑）




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新年入ってからもう12分の1が終わってしまいました。。。

まだ何もしていません、時間経つの早すぎます( ;∀;)


こんばんは、オフィスRです。




2018年もひと月経過したので、読書目標に対する進捗状況をば。年間50冊なので週1冊ペースでちょうど良いのですが、1月は3冊しか完読できませんでした。ただし、現在2冊同時進行で読んでいて、どちらもそろそろ終わるのでいいとこかな？

お金2.0〜新しい経済のルールと生き方

結構難しいがかなり勉強になりました。お金の正体と仕組みを徹底的に書かれています。流行りのビットコインを筆頭とした仮想通貨についても投資として儲かる云々ではなく、これがどんなテクノロジーが使われていてどんな仕組みなのかも徹底解析。

これまでの金融の常識が通用しなくなる時代が来ているし、ベーシックインカムが普及したならお金に今の様な価値がなくなってしまう。金融の専門家ほど逆についてこれなくなる可能性があると著者は考えています。今までひとつだった経済圏がテクノロジーの進化でいくつもできるようになると。

お金自体に価値があったこれまでとは違い、これまでのお金（通貨）のようにいろんなものに価値をつけることができるようになって、今後はどうなっていくのか。

まさに未来のお金に対する指南書。大家業はマクロ的な経済活動になるので、1度読んでおいて損はない1冊かと思います。

学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法

キャッシュフローや利回りではなく、純資産を重視した投資法ですね。不人気で土地値以下の物件を購入することで、フルローンでも積算が上回った分は純資産となるという考え方です。全てを物件の担保力だけで融資を受けれるので、青天井で借り続けることができ、元々土地値以下で買っているので土地として売却すれば損することがない。

まあとにかく安く買うということでしょうか。融資の考えは確かにという感じですが、不人気物件とのことなのでしっかり運営し続けれるのかが心配です。そのあたりがあまり書かれいなかったので、ちょっと僕のやり方には合わないのかなと。

安く買うことで簿価は買った金額だが実勢価格はもっと高いので純資産が6億あるとのことなのですが、そもそも安くならないと売れなかったから簿価は実勢価格なのではないかと突っ込みたいのですがどうなんでしょう？

ただ、それを実践して4年間で借入10億円は手放しで凄いですけどね。僕はまだまだ理解できていないのかもしれません。

40歳独身のエリートサラリーマンが「不動産投資」のカモにされて大損した件

表紙だけ見て買いましたが、まさかの小説でしたｗ

高属性サラリーマンが区分マンション売りつけられて失敗する超典型的な物語です。ちょっと勉強してたら当たり前の事ではありますが、こうやって騙されていくんですね。騙される人がいるからこの手の営業電話がなくならないのだとも思います。不動産買う前に絶対読んでいおいた方がいいと思う1冊でした。読みやすいしｗ




1月は以上の3冊でした。
よければ参考に。




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