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2018年12月11日

大規模修繕完了〜4号物件〜

こんばんは、オフィスRです。


地震の影響で職人さんが復興に行ってしまって遅れてましたが、腐った柱、外壁やバルコニーの総とっかえが終わりました。
今回の大規模修繕は表層だけでなく内部の柱や窓枠の防水、壁面防水も全部やって、当初予定よりも遥かに大規模になってしまいました笑。


ビフォー
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アフター
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オシャレだと思っていたウッドバルコニーは、雨水がその木を伝って柱を腐らせていた事が発覚してアルミへ変更しました。結果的にシックで高級感が出て個人的には気に入ってます。


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そして↑は正面からの写真なのですが、実は外壁の配色はふんどし王子さんの新築物件 をパクッてますw。飲んで酔った隙に許可もらい済みです笑。

入口部分は「石を貼ったら高級感が出る」というのも実践したのですが、思いのほか選んだ石が薄くてちょっと失敗ですが、アクセントにはなってると思います。当初はアクセントとして赤も入れるつもりだったのですが、この物件のどこに入れればかっこよくなるか思いつきませんでした。センスがないの自覚しているので、余計なことして、よく見かける「なんでそんなことしちゃったの物件」になるイメージしかできなかったのでやめました。


10年以上空室で管理会社では「開かずの間」と呼ばれていた部屋のリフォームは外注部分については美装を残すのみです。その前にDIY部分を終わらせなければならないのに絶賛放置プレイを実施中。

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開かずの間は部屋中カビだらけで、窓枠にはまだカビはえてます。高い天井までレンガ調アクセントはくどいかなぁと思ったのですが、そこは攻めてみましたが良い感じです♪

トイレも床をアクセントに攻めたつもりだったのですが、結構普通・・・笑。壁にもアクセント入れてよかったかなぁ。


年内には満室にする目標だったけど、部屋すらできてないです笑。本業の忙しさ言い訳にしまくってますが、そんな事言ってたら一番忙しい12月に終わるわけないので一気に片付けたいと思います。

2018年12月05日

泊まり込みで物件視察しながらの重要な会議

こんばんは、オフィスRです。


ここのところ週2〜3回くらいルイさんと重要な会議を繰り広げております。ほとんどルイさんの物件で視察しながらの会議なのですが、全然売り上げないくせに交際費ばかりが膨らんで、非常にエンゲル係数の高い決算書になってしまいそうです笑。

昨日はルイさんの30号戸建物件と2号APの間にある徒歩2分の焼肉屋に行きました。住宅地にひっそりたたずむ個人店で、ずっと気になっていたとのことです。


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写真は4種乗ってるのですが、どのメニューもいちいち霜降りまくってる高級店でした。口の中で溶けてめちゃくちゃうまいです。ビールもしこたま飲んで、肉も気にせずバンバン頼んだのですが、これだけの油だと量が食べれなくて結果的に会計安かったです笑。

これだけ良い肉お腹いっぱい食べて他と会計変わらなくコスパ最高ってことで、今後幾度となく重要な会議の開催地となりそうです。


ここは岩見沢市の飲食店街からかなり遠い住宅地なので、2次会はすでに入居者が決まっている30号物件で。布団持参でお泊り会議です。


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何もない戸建てにキャンプ用のテーブル1つで挑みます笑。

あえて流行りの色を一切入れずに短期で動くタイプの入居者を排除するフローリング。とにかく清潔感が第一でコーティングした高級素材にこだわる戦略。

あ、そう言えばこの物件のリフォーム僕も手伝ったんです、先月買ったばかりの頃に。遊びに行った帰りに畳剥がして外に運ぶの手伝っただけですけど(゚∀゚)w


この物件、食器棚の横に微妙な隙間があって、よーく見てみると…


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ナニコレwww

紛れもなくドアw

写真だとドアの前に食器棚を置いているようにも見えるかもしれませんが、実際はドア自体がこの隙間の大きさです。中には2畳ほどの空間があります。でも狭すぎて横向かないと通れません笑。なぜか階段も廊下に飛び出てるしなんともビックリハウスです。

布団敷いて横になりながら飲んでたらいつの間にか朝。もうすぐ入居者に鍵を渡してしまうので最初で最後のお泊りになりそうです。

次からはAPに泊まり込みでこの焼肉屋さんに通います笑。

2018年11月29日

極東船長プレゼンツセミナー第4弾〜張田満さん&30才大家さん〜

こんばんは、オフィスRです。


極東船長プロデュースセミナー第4弾を受講させていただきました。講師は30才大家さん張田満さんです。

張田さんはお会いしたこともなければ、セミナー受講させてもらったこともありません。でも、これだけ読んでいれば不動産投資は失敗しないんじゃないかと勝手に思っている健美家コラム の中でも上位で楽しみにしているコラムニストで、心に刺さった記事はブックマークしているくらいです笑。何としても受けたい。

しかし、時期的に本業が厳しく、僕が半日も抜けられる状況ではなくて、今回は諦めるしかないと思ってました。しかし、ほとんど引退している母親の粋な計らいによりセミナーから懇親会までオール参加できました。ほんと感謝です。


セミナー


30才大家さんは細かい数字で計算された頭脳戦略の印象です。小さな経費も漏らさず収支に反映させている中で、自ら実験的なトライ&エラーを繰り返しています。規模こそそこまで大きくないものの綺麗なBSと自己資金での安定経営という印象でした。


マレーシアへ移住した張田さんは期待していたとおりに不動産の話もそこそこに生き方の話が中心。やっぱり不動産は手段であって目的ではない。この手段を使ってどう生きるかが問題。

その目的のために今は色々と犠牲にしてでもがんばる時期だとも思いました。不動産は増やそうと思えば時間をかけて行けるところまで生き続けられてしまうので、問題はどの時点で手段への時間を目的達成の時間へシフトできるかなのだと思います。


懇親会


今回も北海道内外からの凄腕大家さんと沢山話させてもらってモチベーションMAXであります。本来こちらからご挨拶に伺わなければならない30才大家さんが自ら挨拶しに回ってきてくれました。自席でずっと飲んでばかりじゃだめですね。

3次会では僕が張田さんのファンだと知っているルイさんの計らいにより、張田さんと話せたのです。でも、、、僕はかなり酔っていたのもあったのか、なぜか「いい相談をしなければいけない」と思ったのか、今となってはよくわからないのですが、変な相談してしまいました。。。
ガチで結構な時間を取らせてしまったのに自分でもよくわからなくなっちゃってました。その時はヘベレケでバカ丸出しだったと思いますorz

翌日、我に返って激後悔しましたが、フェイスブックで張田さんから友達申請いただけて救われました。そして相談自体はよくわからないことだったのですが、自分の中でポジティブな意味で思うところができました。まだモヤモヤしていますが、不動産の方向性が変わるかもしれません。次にお会いできる時にはしっかり報告できるようにしたいですね。


そんな訳で翌日娘の保育園の発表会があって朝が早いので2次会で帰るつもりが、終電逃してタクシーで帰宅。経験を考えれば安いですが、娘の発表会は二日酔いで吐きそうになりなが撮影係。手ぶれ防止機能付いてないんじゃないかってくらい映像ブレまくってました笑。


そんなセミナーのお話しでした。

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2018年11月15日

ガス屋大家の未解決トラブル

ボロ系志望ではないのですが、ここ最近、今所有しているどのボロ物件よりもさらにボロい物件ばかり検討しています。

そりゃあもうしまくってます。

しかも決めているエリア外で。

ブレまくってます笑。



こんばんは、オフィスRです。



本業のプロパンガスでトラブル発生しました。4戸のアパートでそのうち3戸でほとんど一斉に電話が来てお湯が出ないというのです。パッと思いつくのはガス切れだったので「配送業者オイ!!」と思いましたが、聞くと「コンロは着く」というのです。


現場へ行くとお客さんの言う通り。給湯器は「ガス来てない」的なエラーにも関わらずコンロは使えます。コンロが使えるという事はガスは来ているのです。


同じアパートで給湯器3台同時に故障という事は考えにくいので、次に疑ったのはガス圧を調整する器械です。ガスボンベから出るガスの圧力は高すぎるので、ボンベからガスが出たところでガス圧を下げてやる装置なのですが、一つの調整器でまとめてガス圧を下げてから各戸へガスを流すので、調整器が壊れると全戸に影響が出ます。基本的に給湯器はコンロよりも消費量が多いので、調整器トラブルでコンロに行く量のガスは出るが給湯器まではカバーできない状態と判断しました。


夜だったこともあり、とりあえず調整器に付いている吸気穴が塞がっている(ようには見えなかったのですが)可能性があるので穴を空けてやりました。給湯器から異音がするものの、取りあえずお湯が出るようになったので、アパート用の容量の調整器の在庫がなかったこともあり、翌日に新品交換することとしました。


翌日すぐに調整器を発注。田舎のデメリットなのですが、発注したところでこんな田舎まで当日持ってきてくれないので、朝から札幌にあるメーカーまで走ります笑。


お客さん達が仕事から帰ってくる前に、念のため調整器の周辺機器まで含む集合装置と呼ばれるところまで全交換しました。一安心です、やっと落ち着きました。


ところが夕方、会社にTELアリ。なんと3部屋とも前日と全く同じ症状が出ると言うのです。もう全然わかりません。


ガスに含まれるドレンが配管内に溜まって詰まったのではないか、くらいしか思いつかなくて配管に設置してあるドレン抜きを開けてみるもピカピカ。ガス圧を測定しながら給湯器をつけてみても特に問題もなく規定圧力内にとどまっています。


もう最後は入居者の1人とずっとあーでもないこーでもないやっていました笑。その入居者は僕の会社のお向かいのガス屋さんだったのです笑。本当に奇跡的に3台同時に全く同じ症状で故障?とまで考えました。


ガス圧はしっかり出ているのですが、一応小さいボンベを持ってきて室内から直接給湯器に接続してみました。すると、お湯が出るどころか異音すらしません。やっぱりガス圧!?いやでも圧力計は問題ないしな(;´Д`)


実験的に2部屋だけ個別にボンベ設置して1週間ほど様子を見る事にしました。←イマココ


ただし数日後、個別設置した2部屋が問題ないからやっぱりガスの量が足りていないんだという結論に至ったとしても・・・打つ手はありませんwww


マジでどうしたらいいのでしょうかw助けてくださいww


そして言い忘れてましたがこの物件・・・なんと僕の1号物件だったのですwwww

この1号物件の入居者はみんな僕が大家なの知ってますし、ガス屋の大家が自分の物件で入居者の前で夜中に右往左往しているとか相当恥ずかしかったですorz
いやまだ終わってないんですけどorz

2018年10月14日

最寄り?何ソレおいしいの??〜田舎大家戦略〜

田舎あるある。

飲みに出ると終電が21時!


こんばんは、オフィスRです。


終電というか、僕クラスの田舎大家ともなると駅というものがありません笑。正確には終バスに乗るための終電ですね。


戸建界のメガ大家、ルイ26世帯さんと重要な会議をしてきました。 富山で重要な会議をし倒して帰ってきたばかりのルイさんはまだお腹が治っていないので軽く飲むとのことでしたが、最後までハイペースでひたすらビールを飲み続けていましたw

富山は相当面白かったようです。実は僕も水面下で行けないかかなり真剣に検討していたのですが、本業の関係で叶いませんでした。なので、フン様の俺クラファンでは本業考えずに富山セミナー申し込んでしまいました、時期的にはもっと難しいです笑。行けなかったら世界一周の餞別代りになるのでそれはそれでいいでしょう。

ルイさん=戸建 と言いながらも最近2DK×8室で3室しか入居していないAPを買ったのですが、価格なんと350万円!現状の3室分の家賃だけでも利回り41%、満室想定は100パー超え。それだけでも僕にはマネできそうにないのですが、購入2週間にして北海道地震が起きて保険が一部損400万円付いて全額回収済み笑。本当色々と持ってます。

この物件には地震前も後も行ったのですが、元々ボロ過ぎて地震で破損したんだか最初からだったのかよくわかりませんでした笑。最初の空室は自分で風呂を壊した状態でしたが、今後この物件をどう料理していくのか楽しみです。


ルイさんは基本的には人口規模で8万人と小さい町での超ドミナント。にもかかわらずこれだけの物件数を買い漁っているので、川上情報はほとんど流れてくるようになっているのだと思います。

僕もエリアが被っているので、不動産屋さんと話していてもルイさんの名前を出して知らない人をまだ見ていません。ていうか、僕が物件を買って客付けを頼んだ時に、その客付け担当からルイさんに情報行って視察しに来たらしいですからねΣ(゚Д゚)オソロシヤ

言い方誤解する文面になってしまいましたが、実際は僕が客付け担当に一部工事したいところがあり、地元業者を紹介してくれないかと頼んだところ、ルイさんに良い業者はないか相談したらしいです。こうやって情報が集まるのですね勉強になります。


僕は1万人しかいない地元エリアでは少なくとも上記のようになると誓いました。

2018年09月20日

極東船長セミナー第3弾〜懇親会編〜

こんばんは、オフィスRです。


前回 の続きです。



懇親会の回数を重ねるごとに少しずつ顔見知りの方が増えていて、ある程度コミュ障の僕も緊張とかしなくなってきました。まあ、緊張はしていたものの最初から楽しかったですが笑。

「コンフォートゾーンから外れよう」

外れていても嫌な事でなければ回を重ねるごとに当たり前になっていって、続けて参加していればいずれコンフォートゾーンに入ってくるのでしょう。


という訳で、実はこのセミナーの前々日にも仕事サボって新物件で数時間駄弁っていたほどすでに仲良し(と勝手に思っているw)のルイさん が、建美家コラムニスト仲間で飲んでいるところに凸して混ぜてもらいました。写真を求めると快諾していただきました。


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そのルイさん始め、天野真吾さん防人1号さん中卒大家さんという全国区の芸能人の中になぜか僕一人一般人が紛れ込んじゃった状態です。顔隠しちゃってますが僕は目が大家になってます。

みなさん著名なので全然顔出しOKとの承諾いただいたのに、僕だけNG笑。自分のブログのくせに(;´Д`)。ただ、天野さんがこの写真をフェイスブックで使っておられます笑。 意味ねーw


安定のフン様ポールコンビですが、今回「ふんどしの舞」は見ることができませんでした。

ただ、

彼らは大事な一線を越えてしましました。いや、すでに越えていたのかもしれませんが、公の場で垣間見えてしまいました。


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流出しまくっているのでこのお二人を知っている人はみんな知ってますね笑。フンフン様と掘ーるさんのこの関係は面白かったですが、その言い訳をするために「女好き」を公言してました。既婚者のお二人、どっちにしても問題な気がしますが面白かったです笑。


船長さんファンの人は、このセミナーあるたびに参加するので1度会ってその後会うことがないという関係になりにくいので凄く良いと思います。


最後は(3次会かな??)車好きの方がいて、僕と同じ車 乗っていたという事で盛り上がっていたのですが、そんな状況から収入的にも僕と同じくらいかなあとか勝手に思い込んでいました。最後の方で車から大家業の話にスイッチしたときまさかの所有物件200室超えというまたも凄い人でしたヾ(;´▽`A``

この方の手法というのがまた斬新というか、一見「えぇそれ大丈夫??」って感じなのですが、実績が突き抜けているのでそれも一つの正解なのでしょう。軽く話しているのでわからなくなるのですが、よーく聞いていると相当考え抜かれたロジックでやっているようです。

趣味も合うし波長も合いそうで今後仲良くなりたいと思える方でしたし、もっと話聞いてみたいと思いました。



いろんな刺激を受けて、現在物件欲しい病が再発して抑えるのに必死です笑。

2018年09月18日

極東船長セミナー第3弾〜講義編〜

極東船長セミナー第3弾行ってきました!


こんばんは、オフィスRです。



今回の講師は天野真吾さん波乗りニーノさんでした。


極東船長セミナー
   ・第1弾はこちら
   ・第2弾はこちら



第一部 波乗りニーノさん


新築の考え方を教えていただけました。とにかく印象に残っているのは「100の価値がある物件を50で買うのが中古。100の価値がある物件(土地)を200にするのが新築。」という内容です。


どちらのやり方でも利益はでるのですが、一定のパイの中でとにかく安く買っていくのは消耗戦になり、資本力があるほど有利です。1つ1つ個性を出して価値を上げるのは小資本の勝ち方でしょう。これはランチェスター戦略の考え方からしても理に適っていると思います。


同じ言い方をするなら、僕はこれまで管理がズサンだったり、競合物件に埋もれるようなデザインの物件を購入して改善することで100から200へ価値を上げているつもりでした。でもよく考えたら、100を50で買うためにそんな物件を探しているだけに思えてきました。


そう考えると僕の場合、歪みを作っているのはやっぱり「超田舎エリア」という部分になってくると思います。中古物件を買い進めるうえで、中途半端に都会へ打って出ずに田舎でシェアを広げて十分に力をつけてから都会(札幌)へ出ようと考えています。


もちろん中古だけでなく、新築も挑戦する気満々です。「融資が完全に閉じて競合物件が建たなくなったら」という条件付きですが笑。ここは田舎なのに新築建ち過ぎです(-_-;)



第二部 天野真吾さん


バイタリティーが凄すぎるの一言です。この人の頭には「恐怖」という語句がないのでしょうか笑。


少し前までは規模は全然違えど僕らと同じく不動産賃貸だけで利益を上げていると思っていましたが、今は合計6事業もやっていて、あくまでも不動産賃貸業は多角事業の1つ。


賃貸業では投資ではなく事業として取り組む手法。ただただ資金を投じるだけでなく、問題を解決することで利益を生むというやり方ですね。


そしてホテル事業。こちらも大手資本の盲点を突くホテル経営のやり方を普通は出せない生の数字を余すところなく出して教えていただけました。


ただ、天野さんの話は数字のケタが違い過ぎて、自分ならどうするだとかそういうところまでは全然考えられませんでした。イメージすらできません笑。やる気だけはめちゃくちゃ出ましたが、やる気を出すために天野さんの話を聞くなんて失礼すぎますよね(;´Д`)

もう一度読んで出直してきます笑。


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この船長セミナーの真骨頂である懇親会はまた次回笑。



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2018年09月10日

北海道地震〜災害現場の実情〜

北海道地震により被災者としての家族の生活確保とプロパンガスの復旧に奔走していました!



こんばんは、オフィスRです。



夜中3時、寝ている時にキューンキューン!という音が鳴ったと思った瞬間ドーンという音と衝撃、車か何かが家に突っ込んできたと思いました。しかし、そのまま激しい振動、家じゅうが轟音を立てていました。

キューンというのが緊急地震速報だと気づきながらも体は無意識にもすでに飛び起きていて、すでに娘覆いかぶさっていた妻を抱えて部屋を飛び出してました。

そこから廊下を走って階段降りて外に飛び出たのですが、外に出るまでは映画の中みたいにリアルに床、壁、天井が音を立てながら動いているのが印象的で、凄く視界が狭くなっているのを感じました。

いつものように寝ぼけてよくわからない行動しなくて良かったです。でも外出て落ち着いてみたら僕はパンツ一丁でした(といっても敷地内ですよ。田舎なので敷地が広く倒壊しても安全なところにいったのです。)。重量S造ではあるものの築年数的に旧耐震の我が家はこんな時安心できません。


僕の住んでいる町は震度5強でした。これまで北海道では大きな地震がなく、地元でも過去最大です。そんな中で厚真は震度7。厚真、鵡川、安平が酷かったようですが、安平は隣町の隣です。近いです。一応僕も被災者なのですが、近隣が酷くてオチオチ辛いと言ってられないような雰囲気です。

こちらも物資は薄い状態でしたが、被害が甚大だった町の青年部から要請があり、足りていない物資をかき集めて持っていきました(ちなみに僕は地元の副部長なのです一応…)。大きい組織はどうしても義援金という形での支援になってしまうのですが、被災初期ではお金よりも現物がないのでそこが難しいみたいですね。


僕の家では停電が丸二日間続きました。電気ないだけならそのくらいなんとでもなるだろ死ぬわけじゃないんだしくらいに思っていたのですが、実際体験するとかなりきついです。

職業上発電機を持っているにもかかわらずガソリンがなくて使えないという失態。スタンドは人口1万人しかいない町でディズニーランドかっていうくらいの長蛇の列。並ぶ気にもなりませんでした。1日待ちとかだったみたいです。



プロパンガス最強説


全域停電、固定電話がやられてこの地域(他は知らない)は電話ができず、携帯は基地局の予備電力の低下で繋がらなくなり、部分的に断水、断水していないところも停電でボイラー動かずお湯が出ない。流通はストップして物が入ってこない。想像するだけでもインフラは最悪の状況です。


この現状を考えると確認するのは怖かったですが、地震発生後、電話が使えないため明るくなってから本業のプロパンガス復旧のため供給している全世帯を回りました。酷い状況を想像して1件1軒回りました。


結果…


朝10時には全世帯の復旧完了!厳密には確認が完了したのが10時で実害はなんとゼロでした。ボンベ1つ倒れている家はありませんでしたし、ガス止めすらありませんでした。(地震後にガスに動きや圧力変化があるとガスメーターが感知して供給ストップする仕組みになってます)


他のインフラが全く使えない中でコンロだけは普通に使用できるので、ご飯は炊けるし腐る前に冷蔵庫の中身を調理することができました。物流が止まり、停電で冷蔵庫の中を処理するしかないと、火が使えるというのは実体験として助かりました。

店舗にはオール電化の人がカセットコンロを求めて町中探し回ってました。うちも開店と同時に在庫がなくなりました。


また、他にも意外に役に立ったのが古い家だと今でも付いているところがあるボタン押したらお湯になる小さい湯沸かし器です。5号湯沸かし器というやつです。これは能力は低いのですが、電池で着火できるし軽くて持ち運び楽だし簡単に施工できるので場所移動させてシャワーとして使えました。


物流がストップすると補給が切れるガソリンスタンドと違って、軒下在庫のプロパンガスは災害用エネルギーとしては最強だと実感しました。ガス屋のくせにプロパンガスの発電機を持っていなかったことが恥ずかしいところですが、これがあればもう有事の際の避難生活も怖くないんじゃないかと思いました。


なんか最終的にプロパンガスの宣伝みたくなっちゃいましたがただただ体験して感じた事です笑。


とりあえず今も余震があって、昨日でもすでに合計130回を超えているみたいですね。グラッと来るたび怖いです。所有物件は今のところパッと見無事ですが、本当にそこ心配でした。今週は警戒もしっかりしながら過ごします。

2018年08月12日

柱がありません!〜4号物件〜

こんばんは、オフィスRです。


前回の続きです→前回記事はこちら


要するに30%超の高利回りで購入した4号物件、壁を剥がしてみたらえらいこっちゃなってました。って話なのですが、それがこちら!


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ズーム!!


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柱腐り落ちとるやないかいΣ(゚д゚lll)ガーン
しかも2棟ともベランダ側の柱全部!

いや腰抜けて「人生終わった…」みたいになりましたね実際。手で掴んだらボロっとモゲてきました。ここまでくると逆にどうやって立ってるのか不思議なくらいですw

実はこの写真はマシな柱です。壁を剥がしたての時に見せられた時には言葉も出なくて写真なんて撮ってる心境になかったので、これは随分と後の写真です。酷い柱から順に補修されていて、この時には1番酷かった柱は腐り落ちている面影もなく・・・


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だるま落としでそのまま新しいものを入れ替えたように柱は新築されてました(≧▽≦)



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1棟は完全に入れ替えられて、躯体は新築そっくりさんです。もうこうなると木造ってなんでもアリというかなんとでもなるなというのが率直な感想です。だって建物にとって「柱」って一番の要で、その柱がだめなら建て替えしか方法がないくらいに思ったのにツラっと交換されて見事に再生しちゃいましたよw


次にくる関心事の費用については何も言われてません。でもあまり心配もしていません。工務店さんは柱の費用については何も言わないのに、従来の木製ベランダよりも将来的に見て手間もかからなく柱が腐る心配もないアルミにしないかという提案をしてきたのですが

「ただねぇ、アルミにすると20万円くらい高くなっちゃうんだよねぇ・・・」と申し訳なさそうに言ってきたからです。

この大工事で20万円(1ヵ所辺り2.5万円)なんてハナクソみたいな上乗せも高くなっちゃうけど大丈夫ですかみたいな感じなのに、柱の時は「これはしっかり直してから壁貼るね〜」くらいのノリでした。


そう考えると木造最強説浮上ですよね。重鉄やRCの粗悪物件掴んでこんな事なったらバッタしそうです。まあ、持ってないので知りませんがww


工事完了後にとんでもない請求来ない事を祈ります。

2018年08月06日

4号物件、壁を剥がしてびっくり仰天

こんばんはオフィスRです。


4号物件は30%超の高利回りですが、理由はボロ物件てやつです。築20年ながらこの外観。



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遠目ではまあまあ綺麗に見えますかね?バルコニーがウッドデッキでむしろオシャレ??

ところがギッチョン。


近づいてみると・・・



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気持ち悪いほど崩れています。建物全体がこの状態です。バルコニーに至ってはどれも腐っていて倒壊寸前で、部屋に入ると窓のところに「危険ですのでベランダを使用しないでください」と書いたテプラーが貼ってありました笑。

今はまだこの利回りですが、すぐに大規模修繕が必要なため工事が終わって代金を支払えばネット利回りは一気に下がってしまいます。買う前は最低でも20%以上と言う考えで動いていました。現状では「何もなければ」25%程になりそうです。



そして先月より工事は始まっていてビシッと足場が組みあがりました。




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現在壁を全部剥がして丸裸状態なのですが、開けてみたら大変なことになってしまいました。内部は血の気が引くような(実際見事に引いていきました)重大な瑕疵だらけ。。。その瑕疵をしっかり直してもらいながらの工事になってしまい、もう1ヶ月近く裸状態です。


とりあえず、「何もなければ」という前提は一瞬で崩れ去りました。高利回りに飛びついた代償は大きくなるかもしれません。


具体的な内容はまた次回。
プロフィール
さんの画像

はじめまして、オフィスRと申します。
2016年、32歳に木造アパートで大家デビューしたところです。
属性の低い自営業ですが、不動産賃貸業とはかかわりの深いプロパンガス屋さん。
自ら無償貸与していきますw

物件は北海道札幌市近郊エリアが中心です。
超絶田舎者(市ではなく町レベル)ですが、田舎は外からの投資家がほとんどいません。
どれだけ田舎だろうが少なからず人はいます。アパートがそれ以上に少なくて全然空室が出ないエリアもあります。 まあ、売り物件自体全然ないんですけどねw

自分はやりたい事が結構あって、やりたい事で飯食っていこうとも思ってないので、「やりたい事は少しずつでも全部やる!」を座右の銘とする。←これ座右の銘?

モータースポーツ(観るよりやる方)が好きで車でサーキットもダートも走りたいしドリフト走行だってしたい、バイクもモトクロスからツーリングまでしたい。
旅が好き(水曜どうでしょうとか大好き)で、大学の時からバイクで始めた「全都道府県制覇」はすでに制覇済み。
今度はもっとじっくりキャンピングカーで生活しながら回りたい!
そして、好きなことが同じ者同士で飲む酒はめちゃくちゃうまい(*'▽')
独学で始めた大家仲間ゼロ私は飲み仲間絶賛募集中w

他にも色々やりたい事はあるけれど、充実してそれを実行するには、どうシュミレーションしてもやっぱり切り離せないのが「資金と時間」
そのどちらも作ることができる可能性を持っているアパマン経営は凄く魅力があるし、やってみてもめちゃくちゃ面白いです。


こんな感じですがどうぞよろしくお願いします。


◎所有物件

2016年
・1号物件(1棟目) 地元に2LDK×4室の築11年木造AP(15.9%、フルローン)
・2号物件(2棟目) 北広島市に2LDK×8室の築23年軽量鉄骨造AP(15%、フルローン)

2017年
・3号物件(1戸目) 岩見沢市に4LDKの築36年戸建て(15.2%、現金)

2018年
・4号物件(3、4棟目) 地元に1LDK×8室×2棟の築21年木造AP(31.5%→大規模修繕後25.3%、修繕費含むオーバーローン)

合計 5棟29室(AP4棟28室 戸建1戸) 
返済比率38.6%

目標 42歳まで(10年間)に70室
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