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2019年07月04日

「沖縄中部ファンド9号」は人気集中必至。驚きのLTVです。



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お宝案件です

 沖縄発のソーシャルレンディング事業者、ポケットファンディングより本日夕方、新しいファンドの募集が
 開始されます。
 これ、募集金額が少ないのが玉に瑕ですが、かなり有利な案件での募集です。

 ・沖縄中部ファンド9号 30.1万円

  募集開始:7/4 17:00〜
  予定利率:5.6%
  期間:17ヶ月
  貸付総額:400万円(主部分)
  担保:浦添市の土地(駐車場)に対する第一順位抵当権 評価額約1,497万円
  LTV:27%

  20190704PF2.jpg


 本案件は浦添氏にある駐車場を担保案件としています。
 なお返済原資はこの駐車場の売却益ではなく、別の不動産(那覇市にある5LDKの高級住宅)です。
 1億4,000万円で売る予定の不動産がありながら400万円の金策をするというのはちょっと不思議な感じも
 しますが、手元現金は投資に回すということなのでしょうか。

案件の特徴

 この案件の特徴は、なんといっても27%という圧倒的に低いLTV。
 担保土地が7割減でたたき売られても、まだ元本が保全されるというレベルです。
 近隣にコンビニエンスストア、商店、飲食店なども多く存在する土地だけに駐車場としての需要も見込まれ
 また宅地としての転用もできそうです。
 要は、「何かあっても売れないわけがない物件」ということです。

  20190704PF1.png

 資金用途は、駐車場の整備費用。
 返済原資は上記の不動産売却益となります。
 説明を読む限り、貸付条件などに特に不思議な点もなく、LTVの堅さも相まってお宝案件でしょう。
 唯一の問題は400万円という少ない募集額。まちがいなく瞬間蒸発する案件になると思います。
 

 ポケットファンディングは通常、LTV70%以下で案件を組成しています。
 ところが中にはLTVが異常に低いお宝案件も出てくることがあり(確か、以前にはLTVが10%台という案件
 もあったと思います)、なかなか面白い印象です。

 経営母体の財前GROUPは実業を行っている事業者であり、また財前ソリューションが実際に貸付を行った
 案件に対して投資ができます。沖縄案件が多いのも、不動産の所在分散には有利に働きます。
 加えて最近では上場会社との業務・資本提携もあり、個人的にかなり注目している事業者です。

 ポケットファンディングでの投資を検討される方は、下記リンクをご利用いただければ幸いです。


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今度は高利率8%、SBIソーシャルレンディングから新ファンド登場。



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今度はディベロッパーズローンファンド

 SBIソーシャルレンディング(SBI SL)から新しいファンドが登場しました。
 今度はディベロッパーズローンファンド、つまり不動産の開発にかかわる資金の募集となります。


 ・SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド16号

  募集開始:7/4 10:00〜
  予定利率:8%
  期間:24ヶ月
  貸付総額:25億4,000万円(最終的に総額33億2,000万円となる予定)
  担保:事業用地(更地)に質権を設定
     評価額 3億2,800万円

  20190704SBI1.jpg


 今回の資金用途は、貸付先が静岡県熱海市で行うリゾートホテル開発のための、土地の購入や建物の建築
 を行うプロジェクト資金となります。

 まず案件をぱっと見て気づくのは、強烈なオーバーローンであること。
 どうも関係当局からの指導なのか、開発プロジェクトの担保については「開発が終わった後」の価値ではな
 く「現況の価値」を表示しなければならないようです。
 これから開発を行うのですから、開発プロジェクトの資金をまかなえるだけの担保がある方が少数派なわけ
 で、今回についてもLTVを計算すると1012%というエグい値になっています。


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案件紹介と所感

 一方で、熱海が従来の温泉保養地からリゾート化しており、ホテルの需要があるというのは確かでしょう。
 開発さえうまくいけば、そこそこの利益は見込まれるのではないかと思います。
 そもそもソーシャルレンディングの考え方からいけば、オープンまでこぎつけて最初の出足が調子よければ
 将来的な経営数字を気にしなくてもいい、というのは大きなメリットでしょう。

  20190704SBI2.jpg


 貸付のスキームは通常のSBI SLと変わるところはありません。
 個人的に言えば、オーバーローンである以上は貸付先の出資持分にも担保設定をしてもらいたかった(要は
 貸付先の会社も一蓮托生にしてほしかった)ものですが、そのあたりは何か事情があるのでしょうか。

  20190704SBI3.png

 私の判断ですが、今回は見送りとします。
 ホテル開発がうまくいくかどうか、その判断が私にはできないからです。
 貸付先の会社も一蓮托生になっているとか、そういった利害一致があるなら考えましたが、1/10の価値しか
 持たない土地だけが担保なのは少し怖いところがあります。

 一応資金は少しあるのですが、それは別の案件に回します。
 ただ、8%という高利率案件であることから人気の集中は必至。投資をされる方は、下記のアクセス集中に
 関する注意事項を良く理解の上、サーバレースに参戦ください。

  ・ファンド募集開始時のアクセス集中について


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