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2019年02月01日

朗報です。SBIソーシャルレンディング 不動産ファンド(無印)の金利がアップしました。



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SBI側の手数料が引き下げられました

 SBIソーシャルレンディング(SBI SL)から朗報です。
 常時募集されている不動産担保ローンファンドの金利が、アップするとのことです。

 不動産担保ローンファンドには2種類あって、貸付先は共通。
 (全く同じではなく、複数の共通する相手に貸付を行っている、という意味)
 常時募集の「無印」不動産担保ローンファンドと、臨時的な資金需要があった時に不定期に募集される
 不動産担保ローンファンド「Plus」です。
 今回金利アップとなったのは、このうち「無印」のファンドです。


 「Plus」のファンドの利率は、通常で6.5%くらい。
 それに対して「無印」は、幅はありますが3.2〜4.8%とかなり開きがあります。
 そして、いずれのファンドもこれまでのところ、延滞・貸し倒れはありません。

 実績が同じにも関わらずこの利率の差が、「Plus」ファンドの人気を呼んでいるのは間違いありません。
 ですがそれは同時に、「無印」ファンドに資金が集まらないことを意味しています。
 「Plus」を少し引き下げてでも、「無印」の利率を上げた方が平準化されていいんじゃないか、というのは
 当ブログで何回か述べてきた意見でした。

 その意見が採用された・・・はずはないですが、ともあれ今回、めでたく利率アップとなりました。

利率アップの詳細

 利率アップは、明日(2/1)から募集されるファンドより適用されます。
 (「無印」のファンドは、毎月1日と16日に募集開始となり、半月の募集分が区切られて投資されます)

 20190131SBI1.png
  (SBI SL お知らせ


 利率上限が0.3%上がり、5.0%。
 SBI SL側の手数料を0.3%減らして実現したようです。
 今期SBI SLは黒字転換したことで、財政面でも余裕が出てきたのでしょうか。

 ついでに利率下限も0.3%上げて欲しかったところですが、まずは素直に喜ぶべきでしょう。
 SBI SLはSBIの看板を背負っていることから慎重なところも見受けられますが、少なくとも事業者の信頼性
 は既存事業者の中でピカイチでしょう。


 最近ソーシャルレンディング業界では、事業者の信頼性に起因する問題が多発しています。
 そんな時だからこそ、ソーシャルレンディング投資をする上でSBI SLへの投資は必須と言えると思います。
 実際に私もそのように考え、約1,500万円を投資しています。


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posted by SALLOW at 17:00 | Comment(0) | TrackBack(0) | 投資の話題

maneoで追加延滞発生! 内容を読む限りは楽観的ですが・・・



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東京都千代田区案件で延滞発生

 1/31付け、maneoで追加の延滞が発生しました。
 maneoトップページに情報が出ています。

 延滞発生と同時に遅滞なく情報を出す姿勢は良いですね(出さなかった事業者もチラホラあるので)。
 それ以前に延滞を何とかして出さない方がよほどいいのは当然ですが。
 さて、延滞が起きた案件の例は以下の通りです。


 ・1,200億円突破記念ローンファンド【第3弾】

  予定利率:6%
  期間:8ヶ月
  貸付総額:約16億円
  担保:東京都千代田区の物件に対する第一順位根抵当権 極度額20億円

  20190201MN1.jpg


 利率6%と、maneo案件の中では標準的な利率。
 高利率案件がおかしくなるならリスクのうちですが、この利率くらいの案件がおかしくなるなら、maneoの
 全案件に不安が広がるということになりかねません。
 ただ、説明文を呑み込めば、それほど悲観的になる必要はなさそうです。

延滞説明

 maneoによる延滞説明は以下の通りです。

1.融資案件の概要
(略)

2.経過
2018年5月に事業者C社が不動産事業者DMに対して16億円の仕入資金融資を行うため、「maneo」では1,599,983,479円のファンド募集をし、そのファンド募集資金を事業者C社に融資いたしました。
その保全策として、事業者C社は、不動産事業者DMが取得した東京都千代田区の土地建物(以下、「対象不動産」という)に対して根抵当権を設定し、当社は当該根抵当権に質権を設定いたしました。
不動産事業者DMは、対象不動産の売却による返済を想定しておりましたが、当初計画通りの売却に至りませんでした。
本件融資期間中、対象不動産の隣接地を他の不動産事業者が購入したことを契機とし、不動産事業者DMは隣地所有者と共同し、対象不動産及び隣接地を一体として売却する方針へ変更しましたが、売却に伴う調整事項の解消等に時間を要してしまい、期限での返済が履行できませんでした。
現在、不動産事業者DMは売却予定先との売買契約を締結済みであり、売買契約に伴う手付金を受領済みです。
3月下旬までを目途に最終の残金決済が行われる予定です。
不動産事業者DMは、残金決済時に事業者C社に元金及び遅延損害金を返済し、当社においても、その返済金から投資家の皆様に償還及び分配を行うための資金を回収する予定です。


3.回収の見込み
上記「2.経過」にございますとおり、不動産事業者DMの不動産取引の最終の残金決済予定が3月下旬であるため、対象不動産の売却による融資金の回収まで、本件ファンドの償還期限を延長させていただくものでございます。
不動産事業者DMからの利息は事業者C社に入金されており、事業者C社から当社にも利息は入金されております。
元金は期日到来による未回収の状態ではありますが、約定利息の未払いによる延滞が発生している状態ではございません。
今後、事業者C社は不動産事業者DMの物件引き渡しに至るまでの業務の進捗状況を確認していくこととなります。

 重要なのは赤字、問題なのは青字部分でしょうか。

 まず発表を呑み込む限り、今回は元本延滞はありましたが利息の支払いは停止していません。
 したがって、これまでのmaneoであればリファイナンスする案件だったのでしょう。
 それが、一連の問題による行政処分とそれに続く監視のためリファイナンス基準を厳しくせざるを得ず、
 結果としてリファイナンスできずに元本返済が遅延した、ということなのだと推測できます。

 一方で問題は青字部分。
 当初は単独物件を売却しようという計画だったところ、隣の物件が売れたからまとめて売却しようとした、
 とのこと。

 まとめ売却で利益を増やそうとしたのでしょうが、物件まとめれば面倒も増えるわけで、それでは当初の予定
 で売却できなくても当たり前です。

 貸付先のこういう勝手な(と言っていいでしょう)行動に対して、C社はどういう立ち位置と認識であった
 のかは公開すべきでしょう。
 C社が知らないところでやられていたというのなら、それは管理態勢の不備を言われても仕方ありません。


 今回の件は、他の延滞に比べれば先行きは見えていると思われます。
 (C社とDM社がグルという可能性もありますが、それはさすがに大事になりますし)
 2019年3月下旬で最終決済予定(遅延損害金も支払う予定)とのことですので、他の問題が起きなければ
 4月、あるいは5月に元利返済が行われる予定になっています。



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posted by SALLOW at 10:30 | Comment(8) | TrackBack(0) | 投資の話題


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