2018年11月26日

新案件はマンション素地。担保価値の算出方法にも着目。



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そういえば

 またもやGoogle砲が、それもそこそこ大口径のものが着弾しているようです。
 昨夜から特定記事へのアクセスが集中していました。下記の記事です。

  ・利率はついに10%へ。そして、売れ残りそうなファンドは先に投資するのがお得という話。


 なんとなくGoogle砲の着弾しやすい記事が分かってきたような気もしますが、それを狙って書くというのは
 本末転倒ですので、これまで通り書きたいものを書いていくようにします。

 今回は、本日募集開始のオーナーズブックの案件。
 オーナーズブックは預かり金口座がありますので、投資前には預かり金の入金が必要です。
 入金→投資、の流れとなりますのでご注意下さい。


 ・練馬区マンション素地第1号ファンド第1回

  予定利率:4.2%
  期間:30ヶ月
  貸付総額:8,600万円(主部分)
  担保:練馬区のマンション素地に対する第一順位抵当権 評価額1億2,000万円
  LTV:72%

  20181126OB1.jpg


 今回は、練馬区のマンション素地が対象物件です。
 「素地」というのはマンション開発を行う土地のことで、その価格は土地自体の価値もともかくですが
 マンションの収益性の観点から、建ぺい率・容積率なども加味されて決定されるとのこと。
 (*建ぺい率・容積率が高ければ、同じ土地でも高層マンションが建てられ、収益性が高い)

 ちなみに、物件のある練馬区北町の建ぺい率・容積率は、場所によっても異なりますが、おおまか言って
 60%/200%〜80%/400%といったところのようです。


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案件紹介

 次に、案件紹介です。

 上記の通り、練馬区北町の物件が担保。LTVが72%というのは、オーナーズブックとしては標準的、一般
 にはかなり堅めの案件ではないでしょうか。
 その引き替えに、利率は4.2%と大人しく、貸付期間も31ヶ月とかなり長いです。
 (貸付期間については何となく、期限前返済を見込んでいるような気もしますが)

 20181126OB2.png

 貸付先の不動産事業者は直近3期連続で純利益を計上。特に問題はないと思います。
 物件所在も、練馬区北町は東武東上線・東武練馬が最寄り駅の住宅エリアで、都心へのアクセスも良く、
 沿線上には学校が並ぶことから、住宅需要は高いものと見込まれます。

 この貸付先とこの案件なら、銀行などの優先ローンが入っていてもおかしくはないと思います。
 それでもソーシャルレンディングで資金調達をする理由は、想像ですがやはり期限前償還の可能性が十分に
 あるためではないでしょうか。

 MAXで31ヶ月借りておく余裕は残しつつ、資金の都合が付いたらすぐに返したいという場合、銀行などで
 借りていると期限前償還の違約金が発生し、条件的に不利になる場合があるわけです。


 もう一つ着目は、担保価値の算出方法。
 物件はマンション素地ですが、その上には現時点で建物が建っています。

 この建物は使用しない予定なので、万が一この建物まで物件査定額に入っているようなことがあれば問題が
 あるのですが、その点は大丈夫。
 建物は担保額に含まないどころか、解体費用は担保価値から差し引いている、という説明があります。
 このあたりはさすがというか、不動産のプロの仕事だと思いました。

maneo問題を受けて

 一連のmaneoファミリーの問題をうけ、ソーシャルレンディングの勢力地図に変化の兆しがあります。
 個人的には、maneo本体やLCはまだ大丈夫だと思っていますが、事業者の安定性がより重要になってきた
 ことについては、論を待たないでしょう。

 そういった事情もあり、最近私は経営母体が上場している事業者への投資を増やしています。
 オーナーズブックの経営母体はマザーズ上場。そういったこともあり、私のオーナーズブックへの投資額は
 ここ半年で、600万円→900万円に増えました。
これからも増額を検討していきます。


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2018年11月25日

利率はついに10%へ。そして、売れ残りそうなファンドは先に投資するのがお得という話。



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売れ残ると・・・

 SBIソーシャルレンディング(SBI SL)から新しいファンドが登場します。
 といっても、ファンド自体は以前にも募集したもので、利率をアップして再登場。
 身も蓋もない言い方をすれば、「売れ残ったから利率を上げて売り切ろう」ということでしょうか。


 ・SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド10号

  募集開始:11/26 10時〜
  予定利率:7%
  期間:30ヶ月
  貸付総額:10億2,490万円
  担保:@貸付先の出資持分(代表社員及び関連会社で50%ずつ所有)に質権設定
     A取得予定の事業用地に抵当権を設定
     B解体中もしくは解体予定の建物に抵当権を設定
     C建築予定の建物に、建築完了後抵当権を設定
     D(保全)貸付先及びその関連会社で相互連帯保証
     E(保全)建築事業者の親会社による連帯保証
     担保評価額:@、A、B、Cを合わせて14億3,300万円
     *優先劣後あり。以下参照

  20181112SBI3_SCH.png


 前回のディベロッパーズ9号は利率7%(+SBIポイント0.5%)でしたから、かなり盛ったものです。
 前回の9号の募集金額が14億3,000万円、今回の募集額が10億2,490万円ですから、前回の9号は4億円少し
 しか集まらなかったということで、この上乗せ利率となったのでしょうか。

 このファンドで注意しなければならないことは、担保の優先劣後構造があるということ。
 担保が発動してしまった場合、9号の弁済が全て終わらなければ、10号は弁済されません。
 担保はそれほど堅くないので、何かあれば元本が損害を受ける可能性は十分あると見るべきでしょう。

 できれば、売れ残りの分はSBI SLが自己資金で補填してもらえるようにすると、投資家との間の利害関係が
 一致するのでありがたいのですが、やはり現実的には難しいのでしょうか。
 (不動産投資型クラウドファンディングならできるスキームなので、物理的には可能なはずですが)


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売れ残りそうなら、先に投資するのが吉?

 私自身は、ディベロッパーズローンファンド9号に40万円を投資しています。
 そのため、このファンドに追加資金を入れるつもりはありません。

 しかし、ここ最近オーダーメイドが売れ残ると、利率アップ+担保順位を劣後させた売り切りファンドが
 出てくる事が多いです。
 資金が集まりきらなければ、SBI SLのビジネスモデルにも影響があるので当然の考え方ではあるのですが、
 売れ残りそうなファンドなら先に投資しておくべきかもしれません。

 というのも、その後で出てくるのは担保順位が劣後するファンドだからです。
 劣後順位のファンドができることは、優先順位のファンドにとって担保が堅固になったことを意味します。


 今回のファンドの例で言えば、もし9号で全額集まっていれば、LTVは99.8%でした。
 (14億3,000万円÷14億3,300万円)

 しかし、9号が売れ残り10号が劣後順位でできたことで、LTVは実に28.3%まで下がります。
 ((14億3,000万円−10億2,490万円)÷14億3,300万円)
 これは、例え担保価値が7割落ちても、9号のファンドは元本が満額返ってくることを意味します。


 その分、もし一部資金が期限前償還される事があれば10号から償還されるのでしょうが、それは別の話。
 SBI SLのこの対応(売れ残ったら劣後担保で新ファンド募集)が続く限り、売れ残りそうなファンドなら
 先に投資をし、劣後ファンドで担保を堅固にする戦術が有効
だと考えています。

 (*まあ、この戦術を皆が採ると、売れ残りそうなファンドが売れ残らなくなる、という問題が発生する
   可能性もありますが・・・)

 
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