2018年11月28日

クラウドバンク 太っ腹キャンペーンの背景を探る



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太っ腹なキャンペーンの背景は

 クラウドバンクでは現在、期間中に募集を開始した全てのファンドに対して、年利2%相当の利率上乗せを
 行うというキャンペーンを開催しています。


 20181126CB1.png


 対象は11/29までに募集を開始したファンド。
 対象となるファンドは特別のサムネイルが付いていますので、すぐに分かると思います。

 累計募集金額400億円突破記念キャンペーンということになっていますし、実際その側面もあるでしょう。
 ただ、実際のところ他の意味もありそうな気がするとも考えています。
 ただの記念ファンドにしては、今までの上乗せ率を考えると今回は太っ腹すぎないか? と疑問に思った
 のがきっかけです。 


 念のため、クラウドバンクが怪しいと言っているわけではありません。
 それどころか、クラウドバンクは金融庁の検査を受け、行政処分を受けて新規募集が停止されながらも
 元利払いは停止しませんでした
し、今はこうして完全復活している事業者です。

 他のソーシャルレンディング事業者は、行政処分を受けたとたんに利払いの停止に追い込まれていることと
 比較しますと、クラウドバンクが真っ当な経営を行って来たという証拠の一つになるでしょう。


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SBIソーシャルレンディングでも動きが

 一方、利率アップの動きはクラウドバンクだけではありません。
 SBIソーシャルレンディング(SBI SL)においても、最近は利率アップの動きが出ています。

 遅延・貸し倒れがこれまでに一切ない「不動産ローン事業者ファンドPlus」の利率が、資金需要の増加と
 いう理由で6.5%→7.2%に上がったり、

  ・7.2%案件に、追加の資金を投入。投資総額はこうなりました。


 久しぶりに登場したバイオマスファンドの利率が、いきなり9%になっていたり、

  ・ついに利率はここまで来ました。SBI SLから9%案件が登場。


 追加募集で担保が劣後するとは言え、ディベロッパーズローンファンドの利率が10%の大台に乗ったり。
 資金需要の増加という側面もあるのでしょうが、それだけではない利率上昇の動きを感じています。

  ・利率はついに10%へ。そして、売れ残りそうなファンドは先に投資するのがお得という話。


 私の当てずっぽうを言ってしまいます。
 maneoファミリーが大きくコケた今、これらの事業者はmaneoファミリーのパイを食べようとしている
 のではないでしょうか?


 コンペティターがコケれば、その機に乗じてシェアを取ろうとするのは卑怯でもなんでもありません。
 ビジネスで当たり前にやられている事であり、むしろ機に乗じない方が問題です。
 ソーシャルレンディングの業界が黎明期を過ぎ、そろそろ次のステージへ向かおうとしている中、そろそろ
 事業者同士の競争が起きても当然のことだと思います。


 up-2081170_960_720.jpg


 SBIソーシャルレンディングは、何事につけても慎重なところがあります。
 それはSBIの看板を背負っているため、当然のところもあるでしょう。そのSBIが利率上昇に舵を切ったと
 いうことは、それなりの理由があるのではないか、と(当てずっぽうで)考えているわけです。


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ということは、次に期待するのは

 もしこの当てずっぽうが大外れでなければ、当然他の事業者も同様の動きを取ることが予想されます。

 問題の渦中にあるmaneoファミリーや、累計募集金額が100億に満たないような事業者は除外するとしても
 それ以外の事業者はシェアを確保するために、何らかの動きがあってもおかしくはありません。


 さらに想像を重ねると、クラウドポートで以前にあったこのインタビューも興味深いです。

  ・課題が表面化した「ソーシャルレンディング」、投資家は今、何を信頼すれば良いのか


 一同には会さなかったとしても、クラウドバンク、オーナーズブック、クラウドクレジットの代表が共同で
 インタビューに応じるという豪華な企画。
 この3社には何か思うところが共通している、と推測することもできるでしょう。

 この中でクラウドバンクがまず、400億円累計キャンペーンという利率上昇の手を打ちました。
 となれば次は、オーナーズブック、クラウドクレジットの2社についても、何か面白い企画を打ち出して
 くれるのではないかと、少し期待しているわけです。

 (オーナーズブックについては、次のエクイティ物件登場の雰囲気がありますね)


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posted by SALLOW at 17:00 | Comment(5) | TrackBack(0) | 投資の話題

オーナーズブックから新案件登場。物件はともかく、これは・・・



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新案件は品川区新築マンション

 オーナーズブックから本日の夕方、新案件が登場します。
 オーナーズブックには投資の前に資金を振り込んでおく必要がありますので、投資を検討されている方は
 先の振込を忘れないようにお気を付け下さい。


 ・品川区新築マンション第2号ファンド第1回

  予定利率:4.5%
  期間:26ヶ月
  貸付総額:7,000万円(主部分)
  担保:練馬区のマンション素地に対する第二順位抵当権
     評価額7億4,000万円 先順位約4億8,000万円
  LTV:74%

  20181128OB1.jpg


 品川区のマンション担保とする案件です。
 利率は標準的ですが、期間が少し長いですね。オーナーズブックの案件は最近、貸付期間が少し長くなる
 傾向があるように思います(偶然かもしれませんが)。

案件紹介

 案件の紹介です。

 20181128OB2.png

 品川区東大井にある新築マンションが担保。
 東大井の新築マンションで4階建てというと、例えば下のような案件が見つかりました。
 もちろん当てずっぽうで、この案件だという証拠は何もないのですが、一応参考ということで。

  ・オープンレジデンシア大井町ゼームス坂 (HOME'S)


 新築マンションで需要も高いでしょうし、23区内。
 シニアローンに入っているのは銀行でしょうし、案件としては悪くないと思います。
 (銀行が絡んでいるのなら、実は売れない案件でした、ということはほぼ100%ありえまないでしょう)


 一方で、貸付先には少し懸念が残ります。
 設立後3年未満の法人であることはそれほど問題ではありませんし、設立以降赤字なのは少し問題ですが
 それよりも、「保有不動産がこれ一棟」というところが気に掛かります。
 
 単独の不動産のみを所有する企業への貸付となると、その不動産の小口所有と実状は似ています。
 万が一の場合にはこの事業者が吹き飛んで担保しか残らない、という可能性も考えられます。その場合には
 シニアローンとの絡みもあって、回収には少し手間取るのではないでしょうか。
 (回収できない、とまでは思いませんが)

まとめ

 以上のことから、案件分散のため少額を投資するのに向いている案件だと言えると思います。
 募集額が7,000万円と小粒なのも、好意的に解釈すればオーナーズブックが「それ以上募集するのはリスクが
 高い」
と判断した可能性があります。

 maneoファミリーの一件で事業者の安定性がより問われる中、オーナーズブックの存在感は増しています。
 しかし、資金需要と投資希望がいくら高まったとしても、影響を受けてファンドを乱発するのではなく
 不動産のプロがきちんと目利きを行った案件をこれからも出してもらえることを期待します。


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