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2018年08月30日

オーナーズブック 新案件は新宿区の新築賃貸。物件も推定してみました



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以前募集した案件の続きです

 オーナーズブックから、新しい案件が登場しました。
 以前に「レジデンス用地」として募集した案件の上に、賃貸のアパートが建ったようです。
 募集は本日から開始となります。


 ・新宿区新築レジデンス第1号ファンド第1回

  募集開始:8/30 18:00〜
  予定利率:4.5%
  期間:26ヶ月
  貸付総額:2億円(主部分のみ)
  担保:物件に対する第一順位の抵当権 評価額2億6,000万円
  LTV:77%

  


 物件所在は新宿区の西落合。大江戸線沿いです。
 案件説明にもある通り、大学などの学校が多いエリアで、住宅の需要は見込まれるでしょう。

 20180830OB1.png

 以前の「新宿区レジデンス用地第1号ファンド第1回」では、募集額は8,000万円でしたが、今回は2億円。
 2億円のうち8,000万円は、前回のレジデンス用地のリファイナンス(借り換え)とのことです。
 貸付額は上がっていますが、それに応じて土地評価額も土地のみで1億200万円だったところ、上物と
 合わせて2億6,000万円となっており、LTVはほとんど変わっていません(78%→77%)。

 利率4.5%、期間26ヶ月はオーナーズブック案件としては標準的です。
 おそらく、数分とは言わないまでも1時間前後で埋まってしまう案件だと思います。
 オーナーズブックでは、投資前のデポジット(預かり金)振り込みが必要ですので、投資を検討される方は
 お忘れ無く。

物件の推定

 次に、物件を推定してみました。
 住居はワンルーム+1DKということですので、間違いなく賃貸でしょう。
 西落合の新築賃貸ということでいくつかの不動産サイトを調べたところ、ここの可能性が高そうです。

  ・リノ西落合 (LIFULL HOME'S)

 2018年8月新築、9月より引き渡し。
 部屋タイプはワンルームと1DKと、今回の住居の情報に符号しています。

  


 2016年時点でのストリートビューでは、該当の住所には年季の入ったアパートが建っています。
 これを潰して、新しく賃貸住居を建てたということなのでしょうか。

 ちなみに、物件の推定が当たっていると仮定しますと、ワンルーム9戸+1DK 2戸が満室になった場合の
 合計賃料はおよそ148万円/月です(管理費、更新料含む)。
 年間当たり収入で1,775万円くらいなので、評価額に対しての利回りは6.8%。
 対して貸付利率が4.5%ですので、収入の2/3が利息で吹き飛ぶことになりますが、いずれ転売することを
 考えれば、そこそこ妥当な利率ではないでしょうか。


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2018年08月29日

クラウドクレジットから2つめの「米国不動産案件」登場。最初の案件との比較など



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2つめの米国不動産案件

 クラウドクレジットから、新しい案件の募集が開始されました。
 ほとんどはこれまでの募集案件の続きなのですが、米国不動産に関しては新案件です。

 クラウドクレジット2つめとなる米国不動産案件。
 案件の紹介や、前回案件との比較などを行っていきたいと思います。


 ・米国不動産ローンファンドB1号

  予定利率:6.8%(当初利率・米ドル建て)
  期間:約22ヶ月(条件付きで延長あり)
  貸付総額:1,000万円(当初)
  担保:フロリダ州オーランド郊外事務所ビル 評価額506万USD
  LTV:72%相当

  upload_1534938404.jpeg


 前回の案件は倉庫でしたが、今回は事務所ビルが対象物件となっています。
 さらに、事務所ビルをそのまま使うのかと思いきや、より高い賃料が見込めるテナントとして保育所への
 転用を検討中とのこと。

 初回の倉庫案件とはずいぶんと毛色の違った案件のようです。

 では、前回案件との比較をしてみます。

前回との比較

 前回の倉庫案件と今回とを条件比較すると、以下のようになります。

 20180829CC1.png

 今回は前回に比べ、貸付機関が12ヶ月短く、当初利率は1.2%低い条件です。
 LTVは同程度ですが、倉庫と事務所ビルの流動性を比べた場合、おそらく事務所ビルの方が多目的に使える
 と思いますので、担保の強度としては今回の方が堅いのではないかと予想します。

 貸付期間が延長になった場合の利率上昇は、今回の方が上。
 貸付期間が延長になるための条件については、一概には言えませんが、表面上の条件では前回の方が厳しい
 のではないかと思います。

 (前回は元利返済額に対して+25%の利益が必要、今回は9%以上の利回りが必要)

 まとめて言いますと、前回より短期だが利率が低いということで、明らかにどちらの案件が優れているとか
 劣っているとかいう事はなさそうです。

 これまでクラウドクレジットではあまり扱われなかった、先進国の案件だけに、私も資金回転が間に合えば
 投資を検討してみたいと思います。

クラウドクレジットについて

 クラウドクレジットの外貨建て案件、特に高利回り外貨案件に関しては、表面上の利率だけ見るのではなく
 その通貨の政策金利も合わせて考える必要があると思います。
 詳細は下記の記事もご覧下さい。現在募集中の大部分のファンドについて、その通貨の政策金利を比較して
 どの案件がお勧めかを紹介sています。

  ・クラウドクレジットのファンド比較(政策金利、騰落率)おすすめのファンドは・・・


 外貨建ての案件が多いことから、クラウドクレジットはソーシャルレンディング始めての投資家にお勧めの
 事業者、として紹介するのは難しいと思います。
 ですが、投資のポートフォリオを広げようとしている投資家にはお勧めできます。
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(2018/12/19)
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