2018年07月31日

7/27 プレリートファンドとガイアファンディングに再投資を行いました。イリーゼ西宮の沢と、テキサス案件です。



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プレリートファンドに投資

 プレリートファンドでは先日、新しいファンドとして社長ブログでも取り上げられ、ある意味鳴り物入りで
 登場しかけた久留米南案件が、突然キャンセルということになりました。
 ソーシャルレンディングでキャンセルが起きるのは珍しくないのですが、あまり良い印象ではないですね。

 特にプレリートファンドは、オープニング案件で後出し上乗せ利率をするという禁じ手を使った過去が
 ありますので、案件をもう少し丁寧に扱って欲しいと思います。


 ・ヘルスケア・プレリートファンド113号「イリーゼ西宮の沢」 41万円

  予定利率:5%(最大期待利回り:10%)
  期間:21ヶ月
  貸付総額:3億3,500万円(ファンドA,B,C合計額)
  担保:物件に対する第二順位抵当権 評価額8億7,000万円
  LTV:90%

  


 札幌市にある介護付き老人ホーム「イリーゼ西宮の沢」が対象案件です。
 プレリートファンドから事業者B、事業者Zと二つの事業者を経由して投資する形となっています。
 事業者B、Zはそれぞれ

  ・事業者B → プレリートファンドの関連会社
  ・事業者Z → プレリートファンドの共同事業先


 であり、事業者Bが行っている投資のバックファイナンスという形を取っているようです。

 20180730PRF1.png

 居室数は77、稼働率は100%。
 エクイティ部分がなく、評価額のほとんど全額をシニア&メザニンローンで賄っている案件です。
 そのため、ファンドCは少しリスクが高いかな、と考え、利率を犠牲にしてもファンドAに投資しました。

 この案件の経営者であるHITOWAケアサービスは、以前に景品表示法違反で措置命令を受けています。
 とは言え、その内容はほとんど粗探しのようなもので、投資判断には影響しないと考えています。
 同業他社からのツッコミでもあったのでしょうか。

  ・(参考記事)プレリートファンド案件「イリーゼ」が景品表示法違反・・・とは言え・・・

ガイアファンディングに投資

 もう一件はガイアファンディングです。
 今月に償還された元利を、そのまま再投資に回しています。


 ・テキサスファミリーホームファンド4号 52万円

  予定利率:10%
  期間:18ヶ月
  貸付総額:4億9,320万円
  担保:物件に対する第一順位担保
     現在価値 4億5,000万円、完成価値(工事後)13億700万円 
  LTV:110%(現在)、38%(工事後)

  


 テキサス州、グレイプバインの案件に対する貸付となります。
 新築の一軒家、13戸を建てるプロジェクトとのこと。
 下記の通り、グライプバインはダラス空港も近く、交通の便も良さそうな場所です。

 

 異論はあるかもしれませんが、私は豪華な一軒家を建てるプロジェクトよりも、普通の一軒家を多く建てる
 プロジェクトの方が、リスクは低いと思っています。
 特にこのプロジェクトの場合、完成後のLTVは38%と低いため、13戸のうち多少売れ残ったとしても元本の
 安全性は保たれる、と判断しました。

 また、完成前でもLTVは110%ありますので、最悪の場合でも土地を手放せば元本が少し損害を受ける程度で
 済みます。そういった内容から、投資を行うことにしました。


 プレリートファンドは私のメイン投資先の一つ、ガイアファンディングはサブ投資先の一つです。
 その他、私が実際に投資を行いお勧めする事業者については、下記の記事も併せてご覧下さい。

  ・(2018年6月版)SL初心者にお勧めの事業者



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posted by SALLOW at 08:30 | Comment(2) | TrackBack(0) | 投資記録

2018年07月30日

【速報】SBI SL 遅延案件の一部が早々に返済されるようです



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まずは朗報です

 SBI SLから、遅延中の案件に関する追加の進捗連絡がありました。
 一部の案件について、返済が決まったようです。

 (当ブログ参考記事)

  ・SBIソーシャルレンディングから、延滞中の案件に関する続報がありました

  ・SBI SL遅延案件でコメントをいただきました。「かぼちゃの馬車」との繋がりや、キナ臭い事業者の
   調査など


 私の場合は、バイヤーズローンファンド19号の一部が返済されるようです。
 まずは朗報、と呼べるのではないでしょうか。
 中身を見ていく事にします。

 invest-1346104_960_720.jpg

 
発表内容

 SBI SLからの発表内容は以下の通りです。

<進捗2>SBISL不動産バイヤーズローンファンド19号の貸付債権の一部回収について

 平素は、弊社をご愛顧いただきまして誠にありがとうございます。
 2018年7月9日付で送付いたしました「一部の借手からの利息の支払がなされないことに伴う分配不能のお知らせ」の件につきまして、本日、SBISL不動産バイヤーズローンファンド19号の貸付債権の一部を回収いたしましたので、ご報告申し上げます。当該回収金については、2018年8月15日に、SBISL不動産バイヤーズローンファンド19号にご出資いただいているお客様の登録口座に送金いたします。
 なお、お客様への送金額の詳細等につきましては、別途ご連絡いたします。
 前回、管轄の地方裁判所へ競売の申立てを行った旨ご報告申し上げましたが、借手との交渉の結果、本日、担保不動産の売却による貸付債権の一部回収に至りました。
 今後は、その他の債権につきましても、競売の申立ては取り下げないまま、並行して担保不動産を含めた借手の資産売却等による回収を継続してまいります。
 弊社の取り組みにつきまして進捗があり次第ご報告いたしますので、何卒ご理解賜りますようお願い申し上げます。

 重要なのは赤文字部分でしょうか。

 前回までの事実では、借り手とは音信不通とのことでした。
 首都圏の担保を捨ててまで逃げるというのは、よほどの事があったのだろうと思っていたら、コメントで
 情報をいただき、調べてみれば「かぼちゃの馬車」繋がりだったことが分かったわけです。

 今回、SBI SLが速攻で案件を差し押さえ、競売をちらつかせてプレッシャーをかけたのが奏功したのか。
 借り手との連絡が付き、担保不動産の売却による一部返済が実現した、とのことです。

 不動産バイヤーズローンファンドは、本来であれば2018年12月末が返済期限でした。
 今回、利息の支払いが遅れたことで期限の利益が喪失しているので、一括返済になっています。
 借り手が逃げるような事がなければ、延滞利息を払いつつ案件をソフトランディングさせるという方法も
 あったのでしょうが、SBI SLは強硬手段を取りました。
 やはり、とっとと片を付けるだけの理由があったということでしょうか。

所感

 前回の進捗報告では何の動きもなく、少し落胆したのも事実ですが、今回の進捗報告については前回を
 補ってあまりある素早い動きだったと思います。
 是非このまま、時間がかかってもいいので、満額の回収をしてもらいたいものです。
 そうなれば、SBI SLへの信頼は逆に強化される、ということにもなるでしょう。


 また前回も言いましたが、今回のSBI SLの遅延を、ラッキーバンクやグリーンインフラレンディングの件と
 同一視するような短絡的な考えをしてはいけないと思います。

 ラッキーバンクやGIL社は管理体制の問題。
 SBI SLは、単にソーシャルレンディングの当然のリスクが出てしまっただけです。

 前回の進捗報告からわずか3営業日で一部返済にこぎ着けたSBI SLは、きちんと評価されるべきでしょう。
 今後も私にとって、SBI SLがコア投資先の一つであることは変わりません。


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posted by SALLOW at 18:40 | Comment(0) | TrackBack(0) | 投資の話題


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