ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　maneoから約100万円の元利償還を受け、全額を再投資に回しました。
　2つの案件に分散しています。


　・アメリカンファンディングセレクトファンド99号　55万円

　　予定利率：8%
　　期間：11ヶ月
　　貸付総額：1億6,495万円（主部分）
　　担保：無し
　　　　　アメリカンファンディング側では、不動産に対する第二順位の担保を設定
　　　　　評価額　6億917万円、先順位　1億714万円、LTV換算は最大で106%（後述）

　　


　カリフォルニア州アデラント市にある商業用倉庫に関する案件です。
　案件説明には次のようにあります。

合計５棟の建屋に全21区画が建設される計画で、今回の担保物件はそのうちの１区画となります。
すでに２棟が完成しており、順調に開発工事が進んでおります。
１棟あたりの面積は約2,780平米。24時間体制の警備、出入口にはゲートも完備されます。

　開発自体は進んでいるようですが、Exitになる売却はどうなるのかについては説明がありません。
　この不動産を所有するわけではありませんので、長期的な行く末を心配する必要はそれほどないのですが
　お代わり案件などが来る事も考えると、Exitについても考慮には入れておくべきでしょう。

　スキームについては通常のセレクトファンド同様、maneoでは担保設定を行っていませんが、その代わりに
　アメリカンファンディング側では担保が設定されています。
　アメリカンファンディングがmaneoを切り捨てる事がない限り、実質的に担保はあると考えられます。

　

　また、上記でLTVの最大が106%となっている件についてです。
　本案件だけで考えればLTVは45%なのですが、この案件についてはアメリカンファンディングの本体でも
　募集を行っています。
　そちらの募集額を合計すると、総募集額は約5.4億円。
　先順位1億714万円を足した合計額は、評価額を上回ります。

　この考え方が正しいのか、それともアメリカンファンディングでの募集額の一部をmaneoに渡して募集を
　しているのか、現在アメリカンファンディングに問合せ中です。


　maneoの投資２つめは、不動産担保の案件を選びました。


　・不動産担保付きローンファンド1266号　50万円

　　予定利率：5.4%
　　期間：13ヶ月
　　貸付総額：2億3,000万円（主部分）
　　担保：大阪府豊中市の土地に第一順位根抵当権　評価額3億7,700万円　極度額2億7,600万円
　　　　　公正証書による保全
　　LTV：73%（極度額基準）

　　


　こちらも標準的なスキームです。
　貸付金額は2億3,000万円ですが、極度額が2億7,600万円ですので、LTVの算出はこちらで行いました。

　

　土地の評価額が3億7,700万円、面積が2,270m2とありますので、地価はおよそ16.6万円／m2。
　豊中市の平均地価は22.4万円／m2とのことですので、あり得ない数字ではなさそうです。

　
　（https://tochidai.info/osaka/toyonaka/　より引用）

　LTVも73%なら、13ヶ月程度で元本割れまで地価が下落することはないでしょう。
　以上の事から安全性はそれなりにあると考えています。


　LCレンディングから利金の償還を受け、再投資に回しました。
　こちらはチリツモ投資ですので、それほど検討はしていません。


　・LCGF359号 9か月運用型　3万円

　　予定利率：5.75%
　　期間：9ヶ月
　　貸付総額：8億3,000万円
　　担保：信託受益権に質権を設定
　　　　　LCホールディングスの連帯保証付き

　　


　LCホールディングスの連帯保証が付いているという特徴的がある「LCギャランティーファンド」ですが、
　つい最近、LCレンディング社長のブログのコメント欄で、これに関連したやりとりがありました。

　　・参考記事：LCホールディングス業績予想の修正

　LCHDの連帯保証とは言え無限ではないわけで、では保証のキャパはどの程度と考えるべきで、また現在の
　LCギャランティーファンドはいくら貸し付けているのか、というやりとりです。
　（おそらくこの質問を投げかけられた方、当ブログにもコメントいただいている方だと思いますが）
　それに対しての回答は、今年4月時点での貸付金額は48億円であり、保証のキャパは純資産と考えた場合
　50億円（正確には52.3億円）程度、というものでした。

　単純計算で言えば、貸付余力は残り数億円しかないと考えることもできますが、これはあくまでも担保の
　不動産からの収益がゼロになり、かつ復活もできそうにない場合の想定です。
　実際は信託受益権がありますので、収益がある限りはそこからの支払いが可能でしょう。

　もしもLCHDの純資産以上をLCギャランティーファンドで貸し付けた場合はどうなるか。
　その場合、最悪の事態で保証が発動すると、LCHDは債務超過に追い込まれるわけです。
　ということは、結局話は戻って、「LCHDが吹き飛ばない限り大丈夫」という事に違いはありません。
　（そしてまた、その場合はLCHDと投資家の利害が一致します）

　LCHDの純資産があまりに減少したり、ギャランティーファンドの貸付額が急増してバランスがおかしく
　なったりすれば話は別ですが、このような背景から、私はLCギャランティーファンドの安全性についての
　評価は変えていません。


　それより問題なのは、最近の決算で純利益が予想の1/4になってしまったことでしょう。
　その影響でLCHDの株はストップ安、一時は時価総額が30億円ほど吹き飛びました。

　

　ポーリー・プラス投資法人の物件売却が遅延したのが原因であり、これがLCHDの社長交代の一因となった
　のは間違いありません。
　私はLCの株は持っていませんが、LCHDの業績は保証能力にまともに影響するだけに、今後の動きには気を
　使っていきたいと思っています。



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　一報：SBI SLの不動産Plusは見事に落選しました。
　　　　3億円が2分間で蒸発するとは、恐ろしい集金力です。


　ソーシャルレンディング事業者の中で、主に海外の中小企業／個人向け融資案件を扱う、特徴のある業者の
　クラウドクレジットから、新しいファンドが登場しました。


　・メキシコ女性起業家支援ファンド1号

　　予定利率：7.3%（＊注：MXN建て）
　　期間：25ヶ月
　　貸付総額：未定
　　担保：無し

　　


　メキシコで中小企業向け貸付を中心に、個人・法人向け貸付事業を営む金融機関への貸付です。
　その貸付案件は　�@女性起業家向け貸付、�A中小企業向け貸付、�B従業員貸付、�C生命保険　ですが、
　その中でも女性起業家向けの貸付案件が全体の9割を占めるとのこと。

　顧客数は3万人程度、不良債権比率は2017年12月期で1.5%。
　さらに延滞債権の回収率は97％超となっていますので、経営は安定的と言えるでしょう。
　また、財務内容の健全性や収益性については、外部の格付け機関から評価を受けているとのことです。

　個人的には、起業家を性別で区別すること自体が疑問なのですが、それは考え方次第かもしれません。
　それでも敢えて「女性起業家」を全面に出したファンドを募集するというのは、クラウドクレジットが最近
　標榜している「インパクト投資＊」が関連しているのかな、とも思います。
　6月には「クラウドクレジットと考えるインパクト投資セミナー」も主催するようですし、注力をしている
　のは間違いないでしょう。
　＊インパクト投資：経済的なリターンと社会的なリターンの両立を実現する投資


　さてこのファンドですが、貸付期間は2年間と長いですが、元本の安全性はそれなりにあると思います。
　案件の説明文を呑み込む事になりますが、不良債権比率1.5%、延滞債権回収率97%という数字から考えて
　貸付先の経営は安定していると思われるからです。
　また、格付け機関から財務健全性、収益性の評価を受けている事も、安全性を補強する材料となります。

　一方でやはり懸念されるのは、外貨建てだということ。
　25ヶ月後の満期返済時におけるメキシコペソの対円レートが、最終の収益に大きく影響します。
　またクラウドクレジットの場合、外貨建ての預かり金口座がありませんので、償還時に交換レートが固定
　されてしまい、「今はちょっと円高だから外貨のまま置いておこう」ができません。
　なお、ここ2年のメキシコペソ対円レートは以下のようになっています。


　（ペソ円のレート　ここ2年）
　
　（https://www.xe.com　より引用）


　今後はどうなるか分かりませんが、±10%程度の為替変動は当然呑み込んでおくべきでしょう。
　この案件のペソ建て利益額（総額）は元本の15.7%ですので、よほど何かがなければ元本割れする可能性は
　少ないかもしれません。
　もっとも、アメリカがNAFTAを抜ける事になれば分かりませんし、離脱も決して絵空事ではありませんが。


　個人的には、クラウドクレジットは株主構成から考えて、抑止力が働いていると思います。
　クラウドクレジットが事業を投げ出せば出資者は丸損しますので、もちろんそうはさせじと役員を送り込む
　くらいのことはやってくるでしょう。

　一方で、外貨建て預かり金口座が無い限り、外貨建ての投資には二の足を踏んでしまいます。
　クラウドクレジット自体は、投資先の分散という意味では貴重な存在ですから、他にコア投資のある方が
　サテライトとして一定額を投資する、という使い方が妥当なのではないでしょうか。


　クラウドクレジットへの投資をお考えの方は、こちらから検討いただけると嬉しいです。
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　もう一つの話題は、セキュリテです。

　セキュリテは「投資型」クラウドファンディングに分類される事業者ですが、上記クラウドクレジットと
　同様に、「インパクト投資プラットフォーム」を自称しています。
　そのため、「応援型」あるいは「寄付型」の性質を持つ案件も良く出てくるのですが、そんな中で今回は
　珍しく、ほぼ投資型の案件を見つけました。


　・滋賀　土山太陽光発電所ファンド

　　償還率（予定）：130.1%（事業計画通りに進捗した場合）
　　期間：〜2026/3/31（約8年）
　　募集総額：1,300万円
　　担保：無し

　　


　滋賀県土山の太陽光発電所に対する出資となります。
　総合土木業者の本郷工業が、もう一つの事業の柱として再生可能エネルギー事業を始めたのが2014年。
　自動的に太陽光パネルを太陽方向に追尾させ、野立ての場合に比べて大きな発電量を可能とする新技術、
　「追尾式太陽光架台」という特許を取得しているようです。

　
　（↑追尾式太陽光架台）

　投資商品として見た場合、担保がないのは減点ですが、太陽光発電所の建築には本郷工業も関わっている
　（1,000万円程度では発電所は建たない）ため、利害は一致しています。
　金額拘束8年（実投資期間7年）で予定リターン+30%ということで、年率換算すると税引前で約4%。
　まあ、こんなものか、というところでしょう。
　応援型、寄付型が多いセキュリテの中では、かなり頑張っている方だと思います。

　案件的な魅力は、投資型・融資型のクラウドファンディングに及ぶべくもありませんが、滋賀にゆかりが
　あるなど何らかの条件があれば、出資を検討しても良いのではないでしょうか。
　私もたまに、こういった応援型クラウドファンディングのサイトを覗いては、近隣や出身地の温泉案件が
　出ないかと思っているのですが、なかなか巡り会えずこれまでは投資できていません。



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