2018年05月26日

SL事業者への質問と回答(アメリカンファンディング、キャッシュフローファイナンス)



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アメリカンファンディングに対する質問と回答

 今回は、ソーシャルレンディング事業者に尋ねた質問の回答を紹介します。
 まず最初はアメリカンファンディング。
 下記の案件に関する質問です。


 ・アメリカンファンディングセレクトファンド99号 55万円

  予定利率:8%
  期間:11ヶ月
  貸付総額:1億6,495万円(主部分)
  担保:無し
     アメリカンファンディング側では、不動産に対する第二順位の担保を設定
     評価額 6億917万円、先順位 1億714万円

  20180518MN1.png


  ・当ブログ参考記事:追加投資を行いました(5/15 maneo、LCレンディング)

 この案件ですが、maneoでセレクトファンドを募集すると同時、アメリカンファンディングの本サイトでも
 同案件の募集を行っていました。
 そして、その2つの募集金額を単純に足すと、LTVが100%を超えるという問題がありました。
 この問題について、アメリカンファンディングに質問を行いました。

カリフォルニア サンバーナーディーノ ファンドにつきましては、ご連絡をいただきました通り、弊社からの募集予定金額の一部をmaneo様からセレクトファンドとして募集いただいております。
両社での募集合計金額が、案件1,2の合計融資金額を超えることはございません。

このたびいただきましたご質問を心に留め、今後の募集内容のご説明につき検討してまいります。
その他にもご質問等がございましたら、どうぞご遠慮なくお問い合わせくださいませ。

 ということで、非常に明確な回答をいただきました。

 アメリカンファンディングにおける対象案件の合計金額は3億7,499万円。
 上記のmaneoの募集総額は1億6,495万円ですが、これは3億7,499万円の内数とのことです。
 評価額が6億917万円、先順位が1億714万円ですので、LTVはだいたい79%ということになります。

キャッシュフローファイナンスに対する質問と回答

 もう一つの質問は、キャッシュフローファイナンス(CFF)です。
 CFFの案件は、そのほとんど(全部?)が「株式質権設定」となっています。

 20180524CFF1.png

 またCFFの案件では、貸付先はAH社に限定されています。
 このAH社はCFFが株式の45%、CFFの代表取締役が株式の55%を取得しており、実質的にはCFF社と同一の
 ものと見なす事ができます。

 20180524CFF2.png

 そして担保の「株式質権設定」の意味については、案件内に説明があります。

Cash Flow Financeでは、本件金銭消費貸借について、借り手AHの株式55%(CFF代表取締役個人の持分)に対し質権を設定しております。

これにより、AH社がCFFに対し期限の利益を喪失した場合は、AH社株式の過半数がCFFのものとなり、CFFは、AH社が保有するさまざまな資産を換金処分する権限を持ちます。


 ここで一つ、疑問に思ったことがあります。

 例えばA、B、Cと違う案件があって、うちAの案件が焦げ付いたとします。
 そして担保が発動すると、AH社の株式の過半数がCFFに渡り、AH社保有の資産を処分できます。
 この時、AだけではなくBとCの案件に関する資産もCFF社に渡ります。

 この場合、焦げ付いた案件に関する返済原資は、その案件の資産だけに限定される(ノンリコース)のか、
 それとも、他の案件の資産にも波及しうる(リコース)なのかが分かりませんでした。
 もしもリコースだった場合、最悪の事態を想定すると、全く関係のない案件の焦げ付きにより、他の案件の
 元本が毀損する可能性があるわけです。


 これについての回答は以下の通りです。

ノンリコースではなく、リコースとご理解ください。
そのため、「その案件に関して購入した設備」以外を換金処分することが可能ですので、繰上弁済等、遅延していない他のファンドに影響が及ぶ可能性は否定できません。

ただし、資産の換金処分の判断を行うのはCFFですので、遅延が発生したファンドを救済するために、遅延が発生していない他のファンドの元本を毀損させるような換金処分を決断せざるを得ない可能性は低いものとご理解いただければ幸いです。

 つまり、「焦げ付いた案件以外の資産の処分は、制度上は可能だが、後の影響を考えると行わない」という
 回答内容です。
 実際に無関係な資産の処分を行えば信頼は失墜しますので、この答えも納得できるものでした。



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2018年05月25日

追加投資を行いました(5/23 オーナーズブック)



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墨田区マンション用地案件

 オーナーズブック、当初は「新宿区マンション用地第1号ファンド第1回」に投資を予定していたのですが、
 募集開始の1時間前にまさかの延期通知。
 その後しばらく待っていたのですが、ようやく新しい案件の登場となりました。


 ・墨田区マンション用地第1号ファンド第1回 50万円

  予定利率:5%
  期間:13ヶ月
  貸付総額:3億7,000万円
  担保:土地に対する第一順位抵当権 評価額4億6,500万円
  LTV:80%

  


 この案件最初はかなり苦戦しました。
 オーナーズブックではほとんど見かける事のない、下記のような画面まで出てきたくらいでした。

 20180523OB1.png

 もっともそれは最初だけで、最終的には落ち着きました。
 結局、案件が満額募集完了となったのは、12時間後くらいでしょうか。
 終わってみれば楽勝で投資できた案件となりました。


 案件自体はオーソドックスで、墨田区緑にあるマンション用地が担保です。
 現在、その場所には建物が建っておらず、不動産評価額も土地のみの評価額となります。
 対象位置の地図と衛星写真は少し調べてみましたが、そのものずばりの空き地は見当たりませんでした。
 おそらくは、どこかの駐車場を潰して建設を行うのではないでしょうか。

 20180523OB3.png

 土地面積が書いていないので、地価の妥当性については評価できません。
 墨田区の地価は上昇傾向にありますので、現時点で地価が妥当であれば、貸付機関である約1年のうちに
 地価が大幅に下落するという可能性は低そうです。

 20180523OB4.png
 (https://tochidai.info/tokyo/sumida/ より引用)


 これらの背景とオーナーズブックのこれまでの実績を考え、投資を実施しました。
 これでオーナーズブックへの投資額は700万円超え。もちろん主力投資先の一つです。


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次の償還とセミナー案内

 さてそのオーナーズブックですが、やっと投資したと思ったら期限前返済の案内が届いていました。
 このあたり、もう少し案件募集の頻度が上がってくれると嬉しいです。
 (もちろん、案件は質が第一であることは当然ですが)

 20180523OB5.png

 期限前償還となったのは、「板橋区レジデンス用地第1号ファンド第1回」。
 手元の記録ですと、従来の貸付機関を6ヶ月残して期限前償還となったようです。
 実はこの案件には105万円も突っ込んでいるので、次の案件にタイミング良く投資ができるのかどうか、
 今から少し心配です。

 20180523OB6.png


 もう一つの話題は、オーナーズブックのセミナーが開かれるというものです。

 20180523OB7.png

 東京銀座(ロードスターキャピタルの会議室)で、5/30の午後7時から開催されるそうです。
 クラウドファンディングに経験のない初心者向けと、経験のある経験者向け、二つのセミナーとなります。

 できれば私も「経験者」向けに参加して、色々とお話を伺ってみたいものですが、生憎と私は近畿圏居住。
 会社勤めをしている間は、近畿圏のセミナーにしか参加できそうにありません。
 もし参加される方がいらっしゃいましたら、情報シェアいただければ幸いです。


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