ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　前回は短く速報でしたので、今回は少し調べました。
　私が投資している限り、ラッキーバンク延滞案件の内容の詳細です。

　　・参考記事：【速報】ラッキーバンクから返済遅延メール

　以前の記事でも公開していますが、私のラッキーバンク投資案件は以下の通りです。

　

　黄色ハイライトの案件は今月に返済が行われます。
　それを除いた残り5件については、5/1の利息返済が行われなかったため、期限の利益が喪失しています。
　＊期限の利益：借金の返済期限が定められている場合、その期限までは返済する必要がなく、また返済を
　　求められる事もないという借り手の利益。


　・第221号ローンファンド 東京都世田谷区

状況：
1K×11戸のプラン付または建築売り2プランを中心に売却へ向け取り組みを行っております。現状、具体的な売却交渉等には至っておりません。また、本件土地は、建物を建築するうえで、擁壁の補強が必要な状況ですが、現状、擁壁工事には着手しておりません。従って、売却価格に補強コストが影響する可能性がございます。

　　担保評価額：19億9,950万円
　　第一順位根抵当権設定　極度額18億9,950万円
　　LTV：95%


　・第245号ローンファンド 東京都港区

状況：
本件担保物件は、借入人が保有している東京都港区三田の一棟オフィスビルとなります。本件担保物件は最寄駅から徒歩7分の近隣商業地域に位置する商業ビルです。本件担保物件はリノベーション工事を施し収益化を図った後、4フロアにテナントを誘致し不動産市場に販売を行う計画をしております。

テナント誘致は完了し、直近に入居した2階テナントもフリーレント期間を経て平成30年7月頃に賃料が発生する見通しとなっております。また、同時に販売活動にも着手しており、大手仲介業者経由の購入検討者などのフォローを行っております。

　　担保評価額：35億7,690万円
　　第一順位根抵当権設定　極度額35億7,000万円
　　LTV：99.8%


　・第263号ローンファンド　神奈川県藤沢市

状況：
本件担保物件は現在、ホステル運営が行われております。現在の状況は、購入検討者と2018年3月に売買契約を締結し、金融機関のローン審査中となっております。金融機関の審査が承認されれば、平成30年5月に決済を予定しております。但し、審査状況などによっては、決済のスケジュールが前後する場合がございます。また、購入検討者との取引が取り下げとなった場合は、引き続き、売却活動を行うこととなります。

　　担保評価額：34億円
　　第一順位根抵当権設定　極度額32億3,000万円
　　LTV：95%


　・第264号ローンファンド　東京都千代田区

状況：
本件担保物件は、借入人が保有している東京都千代田区神田エリアの一棟オフィスビルとなります。現況、空ビルとしての販売活動を行っておりますが、開発会社による見積もりを行い自社での改修工事、またはプラン付での売却を予定しております。また、本件担保物件は、物件の運用にあたりインフラ設備の改修工事が必要となる為、売却価格に改修工事のコストが影響する可能性があり、現状、具体的な売却の目途も立っておりません。

　　担保評価額：24億8,800万円
　　第一順位根抵当権設定　極度額23億6,360万円
　　LTV：95%


　・第371号ローンファンド 東京都台東区東上野

状況：
本件担保物件は当初、借入人が自社によるリノベーションを施すことを視野に入れつつ、空ビルとして販売活動を行っておりました。自社が手掛けた他物件の経験やマーケット調査、用途変更に関わる事前調査などを実施した結果、宿泊施設へ用途変更を施すプロジェクトへプラン変更を判断するに至りました。

借入人は2018年2月度に、改修工事完了後の引渡しを条件とする賃貸借契約を運営会社との間で締結しています。また、現況での販売活動も並行しており、購入検討者からの反響は見受けられるものの、具体的な売却交渉等には至っておりません。

　　担保評価額：29億3,000万円
　　第一順位根抵当権設定　極度額27億8,000万円
　　LTV：95%


　以上のように、今回返済遅延が起きた案件は全て、第一順位根抵当案件でした。
　これは偶然かどうかについては、微妙なところだと思います。

　　・（未確認情報ながら）第二抵当の案件でも遅延が起きているという情報がある
　　・早期返済された305号も第一抵当案件

　どちらかというと、メインの貸付先と疑われているウィングトラスト社向けの案件が大部分遅延しており、
　その中で305号だけが運良く早期償還された、という解釈の方が妥当な気もします。
　（第二抵当＝匿名組合以外の借入者がいるので、そちらに配慮して遅延を起こさなかった、というのも
　　ある側面では妥当な解釈と言えるかもしれませんが）


　とりあえず、以下の点に関してラッキーバンクには問い合わせを入れておきました。
　回答については随時、当ブログにて記事をアップいたします。
　（後は、財務局や第二種金融商品取扱業協会にも要望を入れています）


　　�@行政処分により借り換えができなくなり、利息の支払いが停止したのであればまだ分かるが、
　　　今回、未だ償還期限を迎えていない案件も利息の支払いが遅延している。
　　　これは、貸付先にはそもそも利息の支払いを行える能力がなかったということか。
　　　もし違うのであれば、いかなる理由で償還期限前の案件で利息支払いが遅延したのか。

　　�A金融庁からの行政処分の履行状況について、投資家への説明が不足していると考えるが、どう思うか。
　　　行政処分に至った事実関係、改善対応策、責任の所在、内部管理体制の再構築などに関しては
　　　4/2までに書面で報告されているはずであり、例え改善が未完であってもその内容は公表可能なはず。


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　さて、ゴールデンウィーク後に早速募集を開始する注目案件がありますので、紹介します。
　一つ目はSBIソーシャルレンディングです。GW明け早速の5/7に開始となります。


　・SBISLメガソーラーブリッジローンファンド14号

　　募集開始：5/7　10:00〜
　　予定利率：7%
　　期間：12ヶ月
　　貸付総額：17億2,800万円
　　担保：�@太陽光発電事業者への出資持分に質権を設定
　　　　　�A複数の太陽光事業用地の地上権に抵当権を設定
　　　　　�B太陽光以外の事業用地の地上権に抵当権を設定
　　　　　�C本件太陽光発電事業で使用される発電設備一式に譲渡担保権
　　　　　�@〜�Bの評価額　17億2,800万円
　　　　　本件施工会社の持株会社が連帯保証

　　

　これまでに総額135億円以上を貸し付け、40億円近くが既に返済されているメガソーラーシリーズ。
　今回は17億円以上という大型案件です。

　貸し付けスキームとしてはこれまで同様。
　これまで返済された案件は全て元利償還は予定通りでした。それを以て今後も安全と保証することはできま
　せんが、少なくともある程度の実績として信頼には値するでしょう。

　期間12ヶ月・利率7%も標準的ですし、投資を検討する価値はあると思います。
　募集金額も17億円超と多いため、いつものサーバーレースで投資できない、という事もないのではないかと
　予想します（予想が外れたらごめんなさい）。
　私はこの案件に投資するか、それとも初となるTATERU FUNDINGに投資するかで迷っています。


　SBIソーシャルレンディングは先日、ワ−ルドビジネスサテライト（WBS）でも取り上げられました。
　メインコーナーではなかったものの、新しい投資商品を探している層には刺さる内容だと思います。
　またクリックレースは激しくなりそうですが、全般的には良いニュースでしょう。
　知名度が高くなれば、その分だけソーシャルレンディングの業界も発展し、案件も集まるからです。

　　・参考記事：WBSでSBIソーシャルレンディングが紹介されました

　私にとっても、SBI SLはメイン投資先の一つ。投資額は1,000万円弱です。
　ソーシャルレンディング初心者の方にもお勧めできる事業者だと考えています。


　SBIソーシャルレンディングでの投資をお考えの方は、こちらから検討いただけると嬉しいです。
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　一方、GW明け2日目の5/8には、オーナーズブックからの案件が募集開始となります。
　オーナーズブックはSBI SLと異なり、デポジット（預かり金）口座のある事業者となりますため、案件に
　投資する際にはあらかじめ資金を振り込んでおくことが必要になります。


　・渋谷区商業ビル第2号ファンド第1回

　　募集開始：5/8　18:00〜
　　予定利率：5%
　　期間：13ヶ月
　　貸付総額：1億4,000万円（主部分）
　　担保：渋谷区の商業ビル及びマンション1室に対する質権設定
　　　　　評価額1億7,600万円
　　LTV：80%

　　


　オーナーズブックとしては標準的な、23区内の不動産を担保とする案件です。
　今回は、商業ビル1棟＋マンション1室という複数案件が担保となっています。
　（所在はいずれも渋谷区代官山）

　

　シニアローンで東京23区内担保、LTV80%。
　貸付期間13ヶ月、貸付利率7%は平均的です。
　オーナーズブックの場合、さすがに利率4%となるとなかなか資金が集まりませんが、5%ではかなりの人気
　案件になることが予想されます。

　
　（https://tochidai.info/tokyo/shibuya/　よし引用）

　渋谷区の地価は上昇傾向、代官山も前年比5%程度の上昇です。
　この先1年なら、この担保の安全性は高いと言えるのではないでしょうか。
　一方で募集金額が1億4,000万円と、オーナーズブック案件の中では特に多いわけではありません。
　おそらくはサーバレースが起きると予想されますので、参戦される方の幸運をお祈りいたします。


　オーナーズブックは670万円以上を投資している、私の主力投資先の一つ。
　今後も折を見つけて資金を投入していきたいと思います。
　経営母体がマザーズ上場という安定度、そして低利率ながら堅い案件が魅力的な事業者です。

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