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2018年04月20日

追加投資を行いました(4/18 SBIソーシャルレンディング)+次回案件



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SBIソーシャルレンディングに追加投資

 SBIソーシャルレンディングのサーバレースに参加してきました。
 結果、今回は何とか投資成功です。


 ・SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド4号 85万円

  予定利率:7%
  期間:24ヶ月
  貸付総額:11億円
  担保:@貸付先の出資持分の全てに質権設定
     A取得予定の事業用地に根抵当権を設定
     B建設予定の建物に根抵当権を設定
     評価額:AとBで11億円


 不動産ディベロッパーに対する貸付です。
 貸付金で土地を取得、その上に建物を建築し、金融機関からの借換で返済をします。
 銀行などは既に取得済みの土地建物でなければ担保として評価されませんので、土地の取得、建設の間の
 繋ぎ資金としてソーシャルレンディングを利用するのは、理に叶っていると思います。

 20180419SBI4.png

 利率は7%と若干高いものの、

  ・期間が24ヶ月と、他のSBI SLの案件に比べ約2倍

  ・出資持分は除かれているものの、それ以外ではLTVが100%

  ・既に先日までに、3億円+5億円の募集が行われている


 という事情があり、それなりに楽に投資ができると踏んでいましたが、フタを開ければ大外れでした。

資金の集まり状況

 今回投資してみた感想ですが、まずサーバー増強に関しては「言われてみれば」くらいでした。
 多分、増強していないと言われれば信じてしまう程度です。
 資金の集まり具合については、以下の通りです。

 20180419SBI1.png

 これで開始15分。
 既に11億円のうち、8.6億円が集まっていました。
 (ついでに、なぜか前回のPlus15号に100万円のキャンセルが出ています)


 20180419SBI2.png

 開始20分。
 残りわずか3,500万円です。


 20180419SBI3.png

 で、開始22分で蒸発しました。
 11億円に対して投資家1,058名ということは、平均投資額が100万円を超えています。
 おそらく、数千万円を投下した人もいるのではないでしょうか。


 SBI SLは今日午後11時からのワールドビジネスサテライトで取り上げられる予定ですが、それを待たずして
 この集金力です。
 これでWBSに取り上げられ、さらに投資家が増えた場合は、いよいよ投資できなくなるかもしれません。
 ソーシャルレンディングのブロガーとしては、業界の知名度が上がってくれることは喜ばしいことですが
 一投資家としては投資しにくくなるわけで、複雑な気持ちです。


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 SBIソーシャルレンディング

次回案件

 さて、SBIソーシャルレンディングでは早くも次回案件が登場しています。


 ・SBISLメガソーラーブリッジローンファンド13号

  予定利率:7%
  期間:12ヶ月
  貸付総額:4億5,000万円
  担保:@貸付先の出資持分に質権設定
     A事業用地の地上権に抵当権を設定
     B発電設備一式に譲渡担保権を設定
     評価額:@とAで4億5,700万円


 メガソーラーシリーズも13号に突入。すっかり定着した感じがあります。
 メガソーラーシリーズは玄海インベストメントアドバイザーと協業して募集されるローンファンドです。
 玄海インベストメントアドバイザーとは太陽光事業以外に、ヘルスケア案件についても同様の案件が検討
 されているとのことで、こちらも登場が楽しみです。

 20180419SBI5.png

 こちらの案件ですが、これまでと同様太陽光発電事業者の用地や権利の購入に充てられます。
 太陽光の用地や発電設備は流動性が少なく、銀行などでは担保として認められるのが難しいと思われるので
 ソーシャルレンディングを利用する妥当性はあります。

 その上、本件の売電価格は36円/kWh。
 これは固定買取制度ができた初期くらいの高い買い取り価格であり、お宝案件と言えると思います。
 担保価値が若干心許ないところはありますが、これだけ高額の売電価格であればどこかが買ってくれると
 思いますので、十分投資検討に値する案件だと思います。

 不動産ディベロッパーズの11億円が20分ちょっとで蒸発した事を考えると、これも瞬間蒸発する可能性が
 高いと考えられます。
 私は資金不足で参戦はしませんが、投資される方のご健闘を祈ります。


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posted by SALLOW at 10:00 | Comment(5) | TrackBack(0) | 投資記録

2018年04月19日

追加投資を行いました(4/13A GIレンディング、プレリートファンド)



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GIレンディングに追加投資

 グリーンインフラレンディング(GIレンディング)から元利償還を受け、再投資を行いました。
 現在、GIレンディングへの投資元本は275万円ですが、利金を合わせると元利は300万円を超えています。


 ・【第7弾】150億円突破記念ローンファンド 22万円

  予定利率:13%
  期間:9ヶ月
  貸付総額:5億円
  担保:最終貸付先の持分に対して質権設定
     土地に対して抵当権設定 評価額合計10億円

  


 関東地方にある太陽光発電に関する案件です。
 担保はSPC(特別目的会社)T社の持分と、土地に対する抵当権。
 T社が潰れないという前提の上なら、元本が大きく削れる事はないだろうと判断しています。
 その上で、9ヶ月でT社やこの太陽光発電所がどうこうなることは少ないと考え、投資を行いました。

 20180418GIL1.png

 おそらくですが、T社というのはA社(JCサービス)のSPCでしょう。
 SPCには倒産隔離という側面もありますが、基本的にはT社の行く末はJCサービスと一連託生と考えた方が
 良いと思います。

 GIレンディング自体の財務状況は、賃借対照表の上では黒字です。

  ・参考:GIレンディングの財務情報

 しかし、GIレンディング本体の決算はそれほど重要ではなく(貸金業を営めなくなるほど資本金が削れた
 場合は話が違いますが)
、重要なのはJCサービス側の財務状況です。
 その財務状況ですが、お世辞にも堅牢とは呼べません。

 20180312GIL1.png

 単独期での黒字転換はしていますが、株主資本は4.2億円、自己資本比率は2.6%です。
 GIレンディングの貸付総額(累計額ではなく)は現時点で100億円を超えていますので、もし何かあれば
 ほぼ一瞬で債務超過に陥る事が予想されます。
 
 GIレンディングの貸付はエスクローファイナンスという別会社を介して行われますので、お手盛り融資に
 なるという懸念は少ないと思われ、この点は安心材料です。
 しかし、GIレンディングの案件は、いつかどこかで誰かがババを引くように思えてなりません。
 (もちろん、こんな勝手な想像が的外れであれば、それに越した事はないのですが)
 今後、高リターンとリスクの兼ね合いを考えつつ、投資額を調整していこうと思っています。


 ちなみに個人的に一番困るのは、何かがあって私の投資元本が毀損することではありません。
 GIレンディングのハイリターンを呑み込まずに投資した人が、GIレンディングで元本毀損が起きることで
 ソーシャルレンディングそのものに見切りを付けてしまうことです。
 そういう意味でも、GIレンディングには正しいリスク表示をお願いしたいところです。

プレリートファンドに追加投資

 プレリートファンドに追加資金を投入しました。
 GIレンディングと良い対比なのですが、こちらは投資案件の匿名性が低く、かつExitについても明確であり
 今後は投資金額を増やしていきたい事業者の一つです。
 (ローンチ直後に一物二価をやらかした件は、とりあえず評価保留)


 ・ヘルスケア・プレリートファンド57号「チャーム奈良三郷」 60万円

  予定利率:5%
  期間:24ヶ月
  貸付総額:3億2,000万円(本抵当順位では2億円)
  担保:土地建物に劣後抵当権設定
     評価額11億円、先順位6億8,000万円
  LTV:80%

  


 奈良県の生駒郡にある、2017年4月にオープンした介護付き老人ホームに関する案件です。
 公式ページによると、前払金0円、月間使用料179,800円、まだ空きはあるようです。

  ・チャーム奈良三郷

 運営会社は東証二部上場のチャーム・ケア・コーポレーション
 首都圏と関西に45施設を運営しており、売上高109億円、資本金6.8億円、社員数は1,500人以上。
 直前期の決算で純利益5.4億円(純利益率4.9%)、自己資本比率16%です。
 まずまず健全な利益を上げていると言えるのではないでしょうか。

  ・チャーム・ケア・コーポレーション 決算短信

 20180418PRF1.png

 案件はいつものプレリートファンドと同様、東京海上日動の建物検査が入っています。
 シニアローンも金融機関ががっちり食い込んでいますので、おかしな案件という可能性は低いでしょう。
 
 一方で、これだけ安全性に振っている案件であれば、無用のリスクを取る必要はないと判断しました。
 ターゲット価格以上で売れた場合の利率ボーナスも最大+5%付いていることから、本案件に関して言えば
 敢えて高リスク・高利率のファンドを選ぶ必要はないように思います。
 (もちろん、投資の考え方は人それぞれです。あくまでも私の考えとして)

 おそらくですが、プレリートファンドについては案件の種類はそれほど登場しないと思います。
 プレリートファンドを主力投資先の一つと考える場合、一つの案件に対する投資額は他のSL事業者と比べて
 増える方向になるでしょう。
 従って私は、プレリートファンドに関して言えば利率は控えめで構わないと考えています。



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posted by SALLOW at 10:30 | Comment(0) | TrackBack(0) | 投資記録


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