ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　Pocket Fundingから元利償還を受け、再投資を行いました。


　・PF一部不動産担保ローン１号　7.6万円

　　予定利率：7.4%
　　期間：11ヶ月
　　貸付総額：3,200万円
　　担保：沖縄本島中部エリアの土地建物に根抵当権設定　評価額約6,380万円
　　LTV：50%

　　


　オーソドックスな不動産案件です。
　資金用途はつなぎ資金、返済原資は既に買い手と調整中の不動産売却益とのことなので、調整がうまく
　行けば期限前償還があり得る案件でしょう。

　

　LTVも50%と、不動産の所在が沖縄であることを差し引いても堅牢だと思います。
　おそらくは期限前償還の可能性があるので、金融機関からの融資が受けにくいのでしょう。

　Pocket Fundingは来期中に出金手数料の無料化を予定していたり、情報開示を積極的に行っていく姿勢を
　見せるなど、投資家目線に立った対応が好印象です。

　今後の投資増額を検討するにあたり、TDB企業サーチでPocket Fundingの経営母体と思われる企業、
　財全ソリューションの財務状況も調べました。
　有料データですので公開することはできませんが、利益率はかなり高く健全な利益を上げており、自己資本
　比率もBIS規制（国際版）以上ありました。
　経営母体の懸念も払拭できましたので、今後は投資増額に積極的に動きます。


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　プレリートファンドから新案件の登場です。
　追加資金を投入して投資を実施しました。


　・レジデンス・プレリートファンド1号「アルファレジデンス学園前」　40万円

　　予定利率：6%（最大利率：10%）
　　期間：24ヶ月
　　貸付総額：2億2,000万円
　　担保：投資対象の土地建物への信託受益権（第二順位）
　　　　　評価額9億9,000万円、先順位6億円
　　LTV：83%

　　


　今回の案件は札幌市にあるサービス付き高齢者向け住宅（通称：サ高住）です。
　居室数は案件紹介では46室（なぜか、こちらのページによると45室）であり、入居率は社長のブログによると
　8割〜9割程度。
　賃料はざっくり計算して500万円／月→6,000万円／年程度なので、評価額利回りは約6%と予想されます。

　

　プレリートファンドの案件は皆そうなのですが、REITに組み入れる事を前提としている案件だけあって、
　信託受益権に関してはみずほ信託銀行や東京海上日動の建物調査が行われています。
　これらによる調査の確度は、我々素人のそれを大きく上回っていると予想されますので、建物調査の結果は
　呑み込んでおくのが良さそうです。

　今後の高齢化社会を考えると、サ高住は一定以上の需要があると思われます。
　医療や介護をREITという投資商品に組み込む事については批判の声もあるとは思いますが、介護ビジネスは
　綺麗事だけで成り立つようなものでもありません。
　ですから、投資商品に組み込まれようと、フェアトレードが行われるのなら良いと私は考えます。


　本案件ですが、REITなどへの売却がExitとなります。
　ターゲット価格9億6,000万円を目標に売却が行われますが、もし実際の売却価格がこの価格を上回った場合
　追加配当が見込まれます。
　逆に、売却額が9億4,000万円を下回れば、8%案件から元本毀損の恐れがあります。

　利回り6〜8%の2年間で考えますと、元本毀損が起きた場合は配当を含んでも赤字が予想されます。
　従って、売却額が想定を下回った場合でも元本がなるべく削れないよう、堅い案件を選びました。


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　オーナーズブックから新規案件が登場します。
　今回はかなり長めの貸付期間となる案件です。


　・世田谷区マンション第2号ファンド第2回

　　募集開始：3/20　18:00〜
　　予定利率：5%
　　期間：26ヶ月
　　貸付総額：4,000万円
　　担保：不動産担保　評価額8億円　先順位5億9,000万円
　　LTV：80%

　　


　世田谷区でLTVが80%、利率5%とオーナーズブックとしては標準的な案件なのですが、貸付期間は26ヶ月と
　かなり長いのが特徴です。
　私は今のところ東京五輪後に大不況が来る、という意見ではありません（多少不況にはなるでしょう）が、
　そういう意見の方は慎重になるべき案件だと思います。

　

　部屋の面積と賃料は表示されていますが、部屋の数が分からないので詳細な計算はできません。
　稼働率92%という数字から最大公約数で考えますと、部屋数は25部屋くらいと予想できます。
　仮に、30m2の部屋と40m2の部屋が半々と仮定しますと、賃料14,500円／坪から計算される合計賃料は

　　14,500×（35m2×25部屋）÷3.3×12ヶ月≒4,640万円

　となりまして、評価額に対する利回りは6%弱とそこそこ標準的な案件だと考えられます。

　本案件ですが、案件所在や財務構造、オーナーズブックの堅さから考えて安全性はあると思います。
　26ヶ月という貸付期間をどう評価するか、というところが判断のキモとなるでしょう。
　募集金額が4,000万円と少ないことから、短期間での蒸発が予想されます。投資を希望する方は、募集開始の
　時間前からスタンバイされることをお勧めします。


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　もう一つはトラストレンディングです。
　ありそうでなかった案件として、トラストレンディングの経営母体であるエーアイトラストとの共同融資
　という、ユニークな案件が登場しています。


　・Trust Lendingセレクトファンド126号

　　募集開始：3/17　20:00〜
　　予定利率：10%
　　期間：11ヶ月
　　貸付総額：3億4,000万円（本募集は5,000万円）
　　　　　　　＊3億4,000万円中、トラストレンディングは20%にあたる6,800万円を劣後融資
　　担保：工事請負代金債権に対して債権譲渡登記

　　


　本案件ですが、ここまで4回の募集資金は合計2億円であり、合計予定募集金額の2億7,200万円には不足を
　しているため、後1〜2回の募集はあるものと予想されます。

　

　本案件の特徴は、トラストレンディングの経営母体であるエーアイトラストが6,800万円を劣後出資する
　というところです。
　貸付金が万が一焦げ付く場合、20%にあたる6,800万円まではエーアイトラストが損害を被ります。
　投資家の元本がおかしくなるのは、貸付金が20%以上吹き飛んだ場合に限定されます。

　また、エーアイトラストにとってこの6,800万円は自己資本であるため、万が一吹き飛んだとしても経営に
　問題はない、という事も明記されています。
　貸付金は毀損しなかったが、代わりにソーシャルレンディング事業者の経営母体が吹き飛んだ、では
　本末転倒ですので、この点も安心材料と言えるでしょう。

　正直、条件の割に利率が有利すぎて、何か裏があるのではと訝しんでしまうような案件です。
　無責任に勧めるわけにもいきませんので、私も本案件に参戦したいと思います。


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　さて、トラストレンディングは沖縄支店の開設記念と題してキャンペーンを実施中です。
　昨年末に終了したキャンペーンと同条件であり、実質上はキャンペーン延長みたいなものでしょう。

　

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