ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　ガイアファンディングから元利償還を受けましたので、再投資に回しました。
　本来、ガイアファンディングの元利金は月末近くに振り込まれるのですが、今回は途中償還の案件のために
　月中での振り込みとなりました。


　・ダラスメゾネットローンファンド1号　32万円

　　予定利率：10%
　　期間：7ヶ月
　　貸付総額：2,960万円（主部分）
　　担保：購入予定の案件に対する第一順位抵当権設定　完成後評価額3,840万円

　　


　テキサス州ダラスの不動産に関する貸付です。
　案件説明の中に

本案件はダラス市北西部に位置し、3ベッドルーム2バスルーム、約151平米の面積のユニットが2つ並んでいるメゾネット物件です。
ダラス市ダウンタウンや近隣のアービング市などへ通じる高速道路へアクセスが良く、通勤に便利な場所で、今回のプロジェクトにより更にバリューアップします。

　という文章があります。
　これを素直に読むと、「物件は既にあるけど、さらにリニューアルで付加価値を高める」でしょう。
　担保価値3,840万円はそのリニューアル後の事だと思われますので、現時点での価値はそれより下。
　こういう理由から、LTVを算出することは適当ではないと考え、明記はしていません。

　リスクについては低くはありませんが、物件が既にあるので元本の全損はないでしょう。
　さらに、今までになかったダラス案件ということで、不動産所在の分散を考えて投資を決定しました。

　ガイアファンディングは2017年度の決算が黒字の会社です。
　黒字の理由は特別利益（おそらく、ガイアファンディング自身の行っている不動産事業と思われます）に
　よるものですが、少なくとも赤字の事業者よりは安全性は高いと言えるでしょう。

　　・参考：ガイアファンディング会社決算書


　クラウドリースから元利償還を受け、再投資を行いました。


　・短期特別キャンペーンローンファンド127号　5万円

　　予定利率：10%
　　期間：6ヶ月
　　貸付総額：2,000万円（主部分）
　　担保：土地、建物に対する抵当権　評価額3,606万円、先順位約2,800万円
　　　　　株式質権設定、売掛債権譲渡担保、第三者連帯保証、代表者連帯保証

　　


　アミューズメント機器メーカー、つまりはパチンコ機器製造メーカーへの貸付でしょう。
　パチンコは現在各種の規制により青息吐息、今後の展望も開けない業界となりますため、貸付については
　最大級の警戒が必要だと思っています。

　

　この投資を決めた理由は、不動産担保と売掛債権の譲渡担保がついているからです。
　不動産担保については貸付金額以下の評価額しかありませんが、元本の全損は避けられます。
　その上、売掛債権の譲渡担保がついていますので、例え貸付先が吹き飛んでも回収はできるのではないか、
　と考えて投資を決定しています。
　
　株式質権や連帯保証はお守り程度と考えるべきです。
　今後しばらくの間、私の方針としては、パチンコ案件は基本的に不動産担保がなければ投資しない、という
　条件で案件を検討していくつもりです。



　・短期特別キャンペーンローンファンド127号　32万円

　　予定利率：10%
　　期間：10ヶ月
　　貸付総額：9,550万円（主部分）
　　担保：株式質権設定、第三者（貸付先AH社のコンサル会社）保証

　　


　対象事業は「インスタ映え」「体験型エンターテインメント施設」と、ぱっと見何の事か分かりませんが
　案件説明の中に、施設名が明記されていました。
　「貸付先」でなければ匿名性は指導されませんので、こういう情報公開はありがたいです。

　さてその事業ですが、OPA高崎7Fに入っている「スタジオカフェ　メイクオーバー」とのこと。
　OPA高崎のWebサイトでも確認できています。

　　・参考：高崎OPAの施設サイト

「Studio Café MAKE-OVER」は、商業施設全体の集客・リピートを目的とした施設です。
80坪の店舗面積に、リビング・キッチン・パウダールーム・書斎といった“おうち感覚”のスペースを配し、OPA高崎内外のテナントとコラボレーションしたビジネスを展開しています。

　と案件紹介にありますが、つまりは多目的イベントスペース兼用図書館カフェ、ということでしょうか。
　運営者は協和プレイプロダクツ株式会社で間違いありません。
　運営者のサイトを見るとそれなりに多店舗展開をしていますので、10ヶ月の間に経営が吹き飛ぶ、という
　恐れは低いように思います。
　こういった事情と、これまでこの会社の案件に私が投資していなかったことから、投資を決定しました。

　キャッシュフローファイナンスはユニークな案件を取り扱う特徴のある事業者だと思うのですが、事業者の
　正体が良く分かっていない事が難点です。
　匿名性の問題は承知していますが、もう少し何とか情報展開をお願いしたいところです。


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　LCレンディングからニュースが入りました。

　LCグループは以前に、ポーリー・プラス投資法人を設立しています。
　この投資法人設立はREIT市場への上場に向けた動きであり、上場が成功した暁には、LCレンディングで
　投資している不動産の出口戦略が明確になることになります。
　（LCレンディングで資金を集める→不動産を入手運営して価値を高める→REITに売却）

　　・参考記事：LCパートナーズ、ポーリー・プラス投資法人を設立
　　　（JAPAN REIT 不動産投信情報ポータル）

　その投資法人設立を記念したソーシャルレンディング案件も、過去にLCレンディングで募集されました。
　私も結構な金額を投資しています。

　　

　このたびこの投資法人に対して、185億円という巨額の不動産が売却される契約が締結したとのことです。

　　・参考記事：ポーリー･プラス投資法人による物件取得
　　　（LCレンディング社長のブログより）

　ということで、これまでに買い集めてきた不動産物件のうち185億円分をまとめて、リート（＝ポーリー・プラス投資法人）に売却することになりました。
　当初の予定通り、今期中の出口戦略の完結を迎えることができそうです。
　
　これに伴い、今回の売却物件を対象とするファンドに投資していただいていたLCレンディング投資家の皆様に対して、期限前の返済・分配を予定しています。
　早ければ3月9日の分配日に、元本だけで40億円超の大型償還になりそうです。

　LCグループが不動産経営における出口戦略の最終形とも言えるREITに向けた投資法人を設立していること、
　このたび多くの不動産が売却されるという事は、LCレンディングに投資する者として喜ばしく思います。
　ただ一方で、40億円超の元本償還はちょっと困るというのも本音ですが。

　この大型償還に合わせた次の案件も予定しているということで、ここは是非期待したいところです。
　「初売却成功キャンペーン」とか銘打って利率もオマケしてもらえないものでしょうか。


　さて、ではどんな物件が売却されるかですが。
　LCパートナーズのプレスリリースに詳細のリストがありました。

　

　
　（https://lcpartners.co.jp/news/pdf/REIT20180117b.pdf　より転載）


　病院・医療施設が約65億円、商業施設が約120億円分です。

　自分のファンドを調べてみたのですが、大半の案件がこのリストにある物件対象の投資でした。
　もしこれらの案件が一斉に償還されるとなると、私の場合は元本だけで500万円を超えるかもしれません。
　やはり、LCレンディングには代わりの案件を大盤振舞していただきたいものです。

　（LCレンディングの案件の場合、それぞれの案件説明に不動産の所在が掲載されています。
　　その所在地がこのリストに入っていれば、最短で3月に元本償還される可能性が高いと思われます）


　もう一つの話題はエメラダです。
　第2号案件が募集予定額を突破したとのニュースが入ってきました。
　（110%まで補欠枠を募集するようです）


　・株式会社ラントリップ

　　


　エメラダは当ブログのメインで取り上げているソーシャルレンディング（融資型クラウドファンディング）
　ではなく、株式投資型クラウドファンディングという別の投資商品です。

　担保を取って融資するわけではないので、一般論としてはハイリスク・ハイリターンな投資と言えますが、
　エメラダの場合は「既にベンチャーキャピタルなどのプロが出資している会社」に対して投資するという
　「相乗り投資」というユニークな特徴があります。

　一般人には、成功する会社の見分けなど付かないものです（見分けが付いたらそれはプロです）。
　それだけに、ベンチャーキャピタルなどのプロが出資しているということは、それだけで一つの判断基準に
　なると思います。

　エメラダに関する説明は、以下の関連記事も合わせてご覧下さい。
　PR記事のため細かいところでエメラダ側のチェックは入っていますが、話の大筋や私自身の意見については
　何ら修正されてはいない記事です。

　　・＜PR記事＞エメラダ・エクイティの特徴、メリットを紹介します

　今回のラントリップは、私の興味の対象ではなかったため投資は行っていません。
　1号案件のクラフトビール案件は酒好きとして興味津々でしたが、資金繰りが間に合わず涙を飲みました。

　エメラダの案件については、事業者の審査結果や募集事項などは会員登録をしないと閲覧できません。
　今回の案件は見送る、という方も、いつ興味のある案件が出てくるかも知れませんので、興味のある方は
　まずは会員登録だけでも行っておくことをお勧めします。


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