ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　オーナーズブックから新規案件の登場です。
　昨年は東京23区を飛び出して近隣県や京都の町家案件まで募集をしていましたが、今回は23区案件です。


　・板橋区新築マンション第1号ファンド第1回

　　募集開始：12/10　18:00〜
　　予定利率：4.5%
　　期間：13ヶ月
　　貸付総額：1億300万円（総計）
　　担保：対象建物への抵当権設定　評価額1億3,000万円
　　LTV：79%

　　


　対象は新築マンション（ワンルームタイプ）です。
　資金用途は「土地の仕入れ及び建物の建築代金として借り入れた資金の借り換え」となっています。
　本案件の貸付期間は13ヶ月となっていますので、つなぎ資金でしょう。
　マンションに住人を募集した上でどこかに転売を行うのか、それとも金融機関からより低利で借換を行う
　のだろうと推測されます。

　

　まだ募集は行われていませんので、稼働率0%は当たり前。
　貸付先は直近3期にわたり黒字計上しているとのことで、それなりの安定性は見込めると思います。

　一方で、財務構造はオーナーズブックのシニアローン（第一順位抵当）。
　LTVは79%とまずまずの値です。

　


　さて、では中身を少し見ていきます。

　まず板橋区の地価から。
　地価が大幅に減少傾向にあるような土地ですと、貸付期間13ヶ月の間に、担保価値が減少してしまうような
　恐れがあるため、チェックは必須です。

　　・板橋区の地価
　　　（土地価格相場が分かる土地代データ）

　いつもお世話になっている上記のサイトによりますと、板橋区全体の地価は微増傾向。
　今回の物件のある前野町も同様に微増傾向です。
　ということで、天変地異でもなければ担保価値には問題はないと思われます。


　次に物件の妥当性です。
　本案件では、賃貸予定のマンションは15平方メートルのワンルームが9室、平均賃料は14,100円／月と
　紹介されています。
　これから、マンション1室あたりの賃料は月額64,000円（15÷3.3×14,100）程度であることが分かります。

　前野町には似たような物件はなかったので、対象を板橋区全体に広げてみたところ、新築ワンルーム13m2で
　管理費込み6.5万円前後の案件が引っかかってきました。
　あくまでも参考程度ではありますが、上記の賃料はそこそこ妥当ではないでしょうか。

　　・板橋区賃貸物件の調査　（LIFULL HOME）
　

　最後に収益性です。
　1室の賃料が6.4万円、9室ということは満室時の賃料収入は年間691.2万円（6.4×9×12）。
　評価額1.3億円に対する表面利回りは5.3%となり、若干厳しいところです。
　（実際はここに更新料などが乗りますが、表面利回りに大きな影響はないでしょう）

　もっとも、この不動産を購入して運用するのは投資家ではなく不動産事業者です。
　乱暴な言い方をしてしまえば、収益性がイマイチでもあまり関係ありません。
　貸付期間の間に不動産担保価値が大幅に減少することはないと思いますし、仮に不動産事業者の経営が
　おかしくなったとしても、担保を売却すれば済む話です（売れるまで資金は拘束されますが）。


　以上のような理由より、本案件は投資検討に値すると考えています。
　利率4.5%はちょっと寂しいですが、オーナーズブックのこれまでの実績から安定性はそこそこあると
　思いますので、安定重視の方は検討されても良いのではないでしょうか。

　ちなみに私は、今月オーナーズブックから償還される予定の金額が間に合えば、再投資する予定です。


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　トラストレンディングの新年最初の案件に投資を行いました。
　そういえば確か、一昨年も新年にキャンペーン案件をだしていたような気がします。


　・動産担保付ローンファンド99号　10万円

　　予定利率：12%
　　期間：18ヶ月
　　貸付総額：5億円（主部分）
　　担保：取得予定の船舶艤装品に対して動産譲渡登記

　　


　投資はじめ、という言葉に釣られて、少額ですが追加投資です。
　貸付総額は5億円とのことですが、この記事を用意している現時点（1/3）でファンドを組成している額は
　3億5,000万円。おそらくあと3回くらい追加募集があるでしょう。


　さて、本案件の紹介です。
　正直言いまして、高利率12%がうなずけるほどリスクも高い案件だと思います。
　概略は以下の通り。

　　・貸付先は海砂利の採取、砂利卸を業として行う
　　・資金用途は船舶取得代金の一部など
　　・返済原資は、砂利供給に伴う事業収益など
　　・取得予定の船舶艤装品に対して譲渡担保を設定


　


　まず「海砂利の採取、砂利卸」という部分から。この商売は利権がガチガチに絡んでいるところです。
　その昔には、故・金丸信氏が絡む北朝鮮との砂利利権なんて騒ぎもありました。
　さすがに現在の自民党政権下にある国土交通省が一枚噛んでいる以上、北朝鮮に絡むような事は無いと
　信じたいところです。
　ただ、金丸信氏は元・ゼネコン利権のドン。そして今回の案件説明にもゼネコンの文字が出てきます。
　利権や既得権益の坩堝にあるような業界だと思うべきでしょう。

　さらに、資金用途は船舶の購入代金と書いてあるにも関わらず、担保は船舶艤装品とあります。
　船を買う資金なら船を担保にしろ、と思うのは当然のツッコミでしょう。
　砂利採取の艤装品なんて担保でもらっても、流動性はほとんど皆無だと思われます。

　＊奇しくも、案件説明文中に「県内に砂利採取事業者が少なく、競合が少ない」と書かれています。
　　これは裏を返せば、「艤装品を担保として回収したところで売り飛ばす先が無い」と読めます。


　以上のような理由で、利率は高いが期間も長く、リスクも高い案件だと思います。
　私の場合、トラストレンディングからそろそろ償還がありそうなので、その代わりとして10万円だけ投資を
　行いました。

　もう一つ、トラストレンディングの事業者周りには若干のネガティブ情報があります。
　ソーシャルレンディング投資において事業者の信頼性は最重要の確認項目だと思いますので、この情報も
　併せた上で判断されることをお勧めします。

　・参考記事：SL初心者向け情報：各ソーシャルレンディング事業者の安定性を検証する�C

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