ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　SBI SLで、再びオーダーメイドのローンファンドが登場しました。
　最近は本当にオーダーメイドが多いです。


　・SBISL不動産担保ローン事業者ファンドPlus 5号

　　募集開始：6/5（月）　9:00〜
　　予定利率：6.5%
　　期間：12ヶ月
　　貸付金額：6億円
　　担保：一都三県を中心とした不動産（LTV70%以内）抵当権付き貸付債権への質権設定

　　
　　SBI SL 不動産担保ローン事業者ファンドPlusのスキーム（該当ページより転載）


　「Plus」と名の付いているSBI SLのオーダーメイド型ローンファンドは、
　「不動産を担保にして第三者に資金を貸し付けている業者」に対する貸付を行うというものです。
　とは言え、業者が担保としている不動産に対して質権を設定していますので、
　実質的には不動産担保のローンファンドと大きな違いはないと言えます。

　案件の詳細や、同様にSBI SLが募集する「不動産バイヤーズローンファンド」との違いについては、
　下記の記事を参照下さい。


　　・5/16から募集：SBI SL 不動産LF Plus4号の紹介・バイヤーズLFとは何が違うのか？


　個人的には、「Plus」のローンファンドについてはまだ出資していませんので
　資金があれば出資をしたいところなのですが、資金不足により見送りです。


　SBI SLでは、6/1からキャンペーンを行うと発表しています。


　　�@、�Aとも、キャンペーン期間は6/1〜8/31

　　�@投資家登録完了かつメルマガ配信希望でSBIポイントプレゼント

　　　キャンペーン期間中に初めて投資家登録を完了し、メールマガジン配信を希望した投資家に対し、
　　　SBIポイント1,500ポイントをもれなく進呈

　　�A初めてかつ100万円以上の出資でSBIポイントプレゼント

　　　キャンペーン期間中に初めて、かつ100万円以上の出資を行った投資家に対し、
　　　出資額の0.5%に相当するSBIポイントをもれなく進呈

　　キャンペーンの公式ページはこちらです。


　SBIポイントは現金にも交換できますが、SBIカードを所持していないと等価交換できません。
　SBIカードを持っていない場合、T-POINTやnanaco、マイレージへの交換が現実的でしょうか。

　このキャンペーンの感想ですが、�Aについては微妙だと思います。
　これまで一度も投資していない人が、いきなり初回投資で100万円というのは考えにくいからです。
　ただ�@については、SBI SLへの投資家登録とメールマガジンの受け取りだけでプレゼントされますので、
　まだ会員登録を行っていない方は、とりあえず登録だけしてみてもいいのではないでしょうか。


　これは5月中旬のニュースだったのですが、すっかり見落としていました。

　SBI SLが常時募集している「不動産担保ローン事業者ファンド」について、
　6/1の募集分から、利回りの上昇が発表されています。

　　旧）2.8%〜4.3%　→　新）3.2%〜4.7%

　利回りの減少は、SBI SLが受け取る管理手数料を2.2%→1.8%に下げたためです。
　最近オーダーメイド型ファンドが増えてきたので、常時募集しているファンドとの利率差が
　あまり大きくならないように、との配慮なのでしょうか。
　（常時募集の不動産担保ファンドも、安定して月3〜4億円集めていますので、別の理由かもしれませんが）


　SBIソーシャルレンディングでの投資をお考えの方は、こちらから検討いただけると嬉しいです。
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　ブログのデザインを少し変えました。
　昨夜20時頃は変更タイミングだったため、見にくい状態でアクセスされた方には申し訳ありません。

　デザイン変更時の小咄。
　CSSを何度変えても何度リロードしてもブログデザインに反映されず、頭を抱えていました。
　理由）ブラウザにCSSがキャッシュされていた。

　ブラウザのキャッシュデータだけ消去すれば良いものを、手当たり次第試したおかげで
　全閲覧履歴と全クッキーを飛ばしてしまい、ちょっと面倒な事になっている今現在です。


　他のSL業者にデポジットを行っていたのですが、なかなか案件が出ないために資金が滞留していました。
　そうこうするうちに、キャッシュフローファイナンス（CFF）から記念ファンドが出ましたので、
　急遽出資先を変更することにしました。

　滞留資金の払戻は間に合いそうもなかったので、つなぎ資金をカードローンで調達しています。
　（借入は数日間の事ですので、金利はたかが知れています）
　私のカードローンの使用方法については下記の記事で紹介しましたので、よければご覧下さい。


　　・ソーシャルレンディング投資におけるローンの使い方


　案件は以下の通りです。


　・【登録ユーザー600人突破記念】不動産取得資金ローンへの投資�@　30万円

　　予定利率：9%
　　期間：6ヶ月
　　貸付総額：1,000万円
　　担保：（推定）三鷹市の土地建物、評価額約2,600万円（収益還元法による）

　　


　本案件のスキームは以下の通りとなります。

　
　（画像はCFF社の該当ページより転載）

　AH社はCFFとCFF代表取締役が出資している会社ですので、CFFとほぼ一体と見なせます。
　もちろん、CFFやAH社自体にも破綻リスクは存在しますが、今回は横に置いておきます。
　（maneoファミリーということで、変な業者は全体の評判を落とすため審査しているだろうという読み）


　N社は都内で内装工事を営む業者で、この業者が入るビルの賃料から返済が行われます。
　つまり、この業者の安定性リスクはそれほど重要ではありません。
　（もし業者が撤退しても、新しい借り主が現れれば賃料は入るからです）

　リスクとして考えられるのは以下の点です。それぞれ見ていきます。
　また、今回の募集額は1,000万円ですが、案件名の最後に「�@」と書いてある通り追加募集が見込まれます。
　これは想像ですが、募集総額は案件購入価格の2,500万円になるのではないかと思いますので、
　以下の詳細では募集総額が2,500万円であったと仮定して分析を行います。


　�@利払い中のリスク＝賃料が入ってこなくなるリスク

　　物件購入価格2,500万円に対し利回り12.1%であることから、賃料は月25万程度と予想されます。
　　2,500万円募集時、利払い期間6ヶ月における利払い総額は112.5万円です。

　　6ヶ月間に解約がなければ、利払いはもちろん問題無しです。
　　解約があった場合、3ヶ月前の解約予告＋保証金（賃料6ヶ月）の25%償却＝賃料4.5ヶ月。
　　この場合、4.5ヶ月の賃料＝112.5万円であり、6ヶ月の利払いと同額ですので、
　　利回り9%はギリギリ維持できるのではないかと思います。

　　最悪のパターンは業者の破産です。
　　この場合は利息の支払いは絶望的ですが、これまで契約更新を4回行っている業者が、この6ヶ月で
　　破産する可能性は低いのではないかと思います。
　　またこの場合でも、投資元本には影響はありません（後述）。


　�A償還時のリスク＝物件売却時の価格

　　案件説明より、「6か月後の借り換えまたは売却による返済を予定しています」とありますので
　　借り換えの場合はともかく、売却の場合は「きちんと売れるかどうか」が重要です。
　　また、前述しました業者の破産が起きても、建物はAH社のものなので償還には関係ありません。

　　売却時に地価が落ちて、予定通りの価格で売れないリスクを考えます。
　　三鷹市の地価（土地価格相場が分かる土地代データ）によりますと、ここ１年で平均地価は上昇傾向。
　　6ヶ月で突然地価が暴落する要因も考えにくいですし、売却時のリスクも少ないと思われます。


　以上より、安全性は比較的高い案件と判断し、出資を行いました。

　この案件で個人的に面白いと思ったのが、利払時と償還時の保全が異なるところです。
　（利払時→テナントの賃料　償還時→不動産価値）

　逆に改善して欲しいところは、「担保：有」と表示されている一方で、その担保の詳細について
　案件内で明確な言及がないところです。
　文脈から不動産担保と判断しましたが、この点は是非明言をお願いしたいと思います。


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