2019年06月13日

LCレンディングへの再投資と、LCHDの経営計画の所感



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今月のLCレンディング

 LCレンディングから償還があり、再投資を行いました。

 現在、私のLCレンディングへの投資額は約1,000万円。追加の資金投入は行わず、償還された資金をそのま
 ま再投資している形になります。
 今月の利益は¥40,259。税引き前約6%ですので、だいたい平均くらいの利率です。

  20190611LC1.png

再投資を実施@

 今月は元本と利息で120万円近くの償還があり、そのまま再投資に回しました。
 以下2件の案件に分散して投資です。


 ・LCハイブリッドファンド60号 42万円

  予定利率:6%
  期間:3ヶ月
  貸付総額:3,000万円
  担保:無し

  20190611LC2.jpg


 「海外不動産&医療案件のハイブリッド」という紹介ですが、実際は海外不動産の案件が大部分です。
 その海外不動産も担保というわけではなく、あくまでも投資対象。
 融資という形は取っていますが、実質的には不動産投資型のクラウドファンディングに近いのではないでし
 ょうか(事業者の劣後出資がないのは大きいですが)。

 今回は他の案件の貸付期間とのバランスも取って、3ヶ月案件に投資しました。
 このタイプの案件で3ヶ月というのはそうとう短く、後述しますがLCホールディングスが名称を変え、メデ
 ィカル案件に注力しようとしているこ
とも無関係ではないのかもしれません。

再投資を実施A

 ・LCGF597号 6か月運用型 87万円

  予定利率:6%
  期間:6ヶ月
  貸付総額:1,500万円(案件単独)
  担保:東海地方にある複合商業施設の第二位信託受益権(賃料収入2,200万円/月)
     評価額29.02億円、先順位16.38億円、案件合計貸付額12.53億円
     LCホールディングスの連帯保証付き
  LTV:99.6%

  20190611LC3.jpg


 こちらは毎度恒例のLCギャランティーファンド。
 信託受益権第二位+LCHDの連帯保証が付いているローンです。

 実質的にLCHDが吹き飛ばない限りは安全性は高く、社債のようなものと考えることができます。
 その上に信託受益権がありますので、元本の保全性は社債そのものより高いかもしれません。

LCHDの中期経営計画に思うこと

 LCレンディングの経営母体であるLCホールディングスは先月、中期経営計画を発表しました。
 足下の経営数字は良好で一安心なのですが、今後LCレンディングの案件募集方針にも関わる可能性がある
 内容についても言及されています。

  ・中期経営計画策定に関するお知らせ (LCホールディングス)


 この内容によると、まずLCグループは実質的な名称を変える予定とのこと。
 実際、LCの名前はロジコム由来ですし、そのロジコムを切り離したのですから名称変更は妥当でしょう。

  ・グローム・コネクト社:医療従事者職業紹介、検診サービス、人間ドック事業など
  ・グローム・プラス社:病院不動産のプロパティマネジメント
  ・グローム・ステイ社:訪問看護ステーション事業


 さらに、今後のLCレンディングの募集案件に影響がありそうなのは、以下の部分でしょう。
 中期経営計画からの引用です。

当社グループが保有する物流・商業施設不動産の物件売却につきましては、既に本事業年度には、米国子会社が保有していた 11 物件中 7 物件は既に売却が完了しており、残存する物件も本事業年度中に売却される予定です。

また、当社が保有する倉庫は 6 月下旬に売却が予定されております。本事業年度中にほぼ全ての物流・商業施設不動産の売却を完了する予定です。

 「本事業年度で物流・商業施設・倉庫についてほとんどが売却完了する見込み」ということは、当然ですが
 それらに関するソーシャルレンディング案件は出てこなくなるということを意味します。
 LCレンディングの経営は安定的ですので投資は続けたいですし、メディカル不動産にも将来性はあると思っ
 ています。ただし単一種類の不動産に投資が偏るのは、分散の考え方からは望ましくありません。
 
 実際は今後を見なければいけませんが、もしLCレンディングで医療用案件しか募集されないようになれば、
 少し投資額を抑えることになるかもしれない、というのが私の意見です。
 その場合、余った資金は実名化案件を取り扱う以下のような事業者に振り分けることを考えています。


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posted by SALLOW at 09:00 | Comment(2) | TrackBack(0) | 投資記録

2019年06月07日

ポケットファンディングに追加投資。現在、次の案件募集中です。



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色々楽しみな瀬底島

 Pocket Funding(ポケットファンディング)の新しい案件に投資しました。
 今回は基本に戻って、沖縄案件に投資することにしました。それも、今後が色々楽しみな案件です。


 ・沖縄北部ファンド4号 20.1万円

  予定利率:5.3%
  期間:6ヶ月
  貸付総額:2,000万円(主部分)
  担保:瀬底島の土地 約411坪に対する抵当権第一位
     評価額 約2,877万円
  LTV:70%

  20190607PF1.jpg


 対象となる土地は、沖縄県の瀬底島にある400坪超の土地。
 この瀬底島は今後が期待される土地です。というのも、2021年にヒルトン沖縄瀬底リゾートホテルやタイム
 シゼア・リゾートなどが開業する予定とのこと。

 面積約2平方キロで人口1,000人に満たない島に、こんなリゾートが登場するわけです。
 多くの人員が必要になり、また周辺施設も増え、島はかなり賑わうのではないでしょうか。それはつまり、
 この土地の価値が上がる可能性が高いことを意味するでしょう。

  20190607PF5.jpg
  (https://www.mori-trust.co.jp/pressrelease/2018/20180626.pdf より引用)

案件説明

 今回の案件ですが、貸付を行う仕組みは通常のファンドと変わりありません。
 物件の評価額は約2,877万円、LTVは70%と標準的です。

  20190607PF2.jpg


 特徴があるとすれば、「利息天引き方式」を採用していることでしょうか。
 主案件は2,000万円を募集しますが、実際に2,000万円が貸し付けられるわけではありません。
 貸付が行われるのは、利息部分を引いた約1,950万円です。つまり、貸付の実行時に利息の支払いは原則と
 して保証されていることになります。

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次の案件

 現在ポケットファンディングでは、次の案件を募集中。
 今回は「アーバンファンド」。最近の案件にしては珍しく、6%台の案件です。
 こちらも標準的な案件ではないでしょうか。


 ・アーバンファンド4号

  予定利率:6%
  期間:12ヶ月
  貸付総額:2,972万円(主部分)
  担保:川崎市の土地建物に対する第一順位抵当権 評価額 約4,100万円
  LTV:71.5%

  20190607PF3.jpg


  20190607PF4.jpg


 上記のアーバンファンドは違いますが、他のソーシャルレンディング事業者や不動産投資型クラウドファン
 ディング事業者では、沖縄の物件を担保とした案件はなかなか出てきません。
 担保物件の分散を考える意味でも、ポケットファンディングに一部の資金を投資するのは理に叶った判断で
 はないかと思いますし、実際に私もそう考えて一部の投資を振り向けています。


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