ソーシャルレンディング投資記録（旧ブログ）

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　クラウドバンクから70万円弱の償還を受けましたので、再投資を行いました。


　・太陽光発電ファンド91号　69.1万円

　　予定利率：6.8%
　　期間：7ヶ月
　　貸付総額：1億1,500万円
　　担保：太陽光土地及び地上権に対する抵当権
　　　　　代表者連帯保証、経産省IDの譲渡予約、電力会社との系統連系権利の譲渡予約

　　


　最近のクラウドバンクは、太陽光発電、風力発電、バイオマス発電、中小企業支援の４種類の案件が
　良く出てくるように見受けられます。
　貸付先の分散もかなりできていますし、案件分散がしやすいのではないでしょうか。

　今回の案件はオーソドックスなもので、再生可能エネルギー事業者への貸付です。
　この事業者とは別の太陽光事業者の持分取得資金と開発資金が、貸付の資金用途となります。
　7ヶ月（期限前償還あり）という短期間の場合、金融機関からの融資は金利の面で不利になる可能性があり
　ソーシャルレンディングで資金調達をする妥当性はあると思われます。
　（もしくは、金融機関から融資を受けるまでのつなぎ資金という可能性もあります）

　

　不動産担保については、貸付時点で不動産がまだ貸付事業者の所有物になっていないため、担保としては
　若干価値が落ちると言えるはずです。
　もっとも、土地担保だけではなく地上権に経産省ID、系統連系権利の譲渡予約とフルコースの保全があるので
　おそらく大丈夫ではないか、と判断しました。
　（代表者連帯保証はお守り程度です）


　以前の記事で、クラウドバンクが２回目の行政処分を受けた際に

　「責任所在の明確化」を命じられたクラウドバンクが、どのような発表を行うのか。
　この点についてのみ、対応を注視していこうと思います。

　と書きました。
　この件についてクラウドバンクに問い合わせしましたところ、丁寧なお返事をいただきました。

　「既に退任している取締役に重大な責任があるものの、現任の取締役に対する社内処分を行っております」

　とのことです。
　本来、退任していたとしても責任があれば追求すべきなのでしょうが、それが難しいのも理解しています。
　「重大な責任がある」と明確に言葉にした事は、一定の評価をすべきと判断しました。

　今後もクラウドバンクには内部統制、業務改善を進めていただきたいと思います。
　私も一投資家として、継続的な投資という形で応援していくつもりです。


　クラウドバンクでの投資をお考えの方は、こちらから検討いただけると嬉しいです。
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　祝：成立ローン総額100億円突破

　LCレンディングの成立ローン総額が100億円を突破しました。
　2015年7月に最初のローンファンドを公開してから、約2年での事となります。
　LCレンディングは利率面での魅力は他の事業者に譲るところもありますが、その代わり強固な担保や
　運営母体の安定性が評価され、この結果になったものと思います。

　これからも手堅い案件を中心に、安定した運営を積み重ねていただければと思っております。
　＊明らかに個人レベルの資金額ではない投資家による案件の瞬間蒸発など、若干改善すべき所はあります。
　　もちろんそういった投資家が参加するのも自由なのですが、クラウドファンディングの本義からは
　　少し外れてしまうような気がしますので。


　・LCセレクトファンド133号　32万円

　　予定利率：6%
　　期間：12ヶ月
　　貸付総額：5億1,000万円（総額、主部分）
　　担保：信託受益権に質権設定

　　


　横浜市にある複合商業施設の収益を返済原資とする案件です。
　この商業施設はロジコムがマスターリース、LCパートナーズがアセットマネジメントを担当しますので
　実質的にはロジコムグループの所有物と言えるでしょう。

　

　大手の金融機関から22億円の融資が既に行われており、この案件における5億1,000万円については
　メザニンローンの形を取っています。
　この5億1,000万円を1,000万円ずつ細分化して、リファイナンス（借り換え）の案件としています。
　本来、リファイナンスを繰り返すのは管理費の上で得策ではないのですが、投資家としては常時募集が
　あるわけで、素直に喜ぶべき事ではないでしょうか。

　本案件の保全を強固にしている理由の一つが、「投資家と貸付先の利害関係が一致している」事です。
　対象となる複合商業施設の運営がおかしくなれば、ロジコムグループの経営数字に影響します。
　ですから、ロジコムグループはそうならないように努力をするでしょう。
　そして、経営が上手く行っている限りは返済原資である収益は確保され、投資家は配当を受けられます。


　貸付先と投資家の利害が一致しない場合（あるいは、最悪のパターンとして利害が相反する場合）には、
　何らかの束縛（担保）が必要になります。
　一方で利害が一致していれば、信義誠実の原則が保全の一種として機能し得るのではないでしょうか。
　特に、貸付先が匿名化されている事の多いソーシャルレンディングにおいては、この利害一致というのは
　重要なキーワードになる、というのが私の持論です。


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　maneoから元利合わせて180万円超の償還がありましたので、再投資を実施しました。

　

　maneoだけで25案件に投資しているため、毎月何かしらの元本償還が起きています。
　特に最近は繰り上げ償還が多発しているように思いますが、気のせいでしょうか？

　今回投資したのは、次の３案件です。


　・【第6弾】サマーキャンペーンローンファンド　100万円

　　予定利率：8%
　　期間：12ヶ月
　　貸付総額：6億円（総額、主案件部分）
　　担保：兵庫県の土地２カ所に対する根抵当権　評価額8億円（極度額7億2,000万円）
　　LTV：75%（極度額基準なら90%）

　　


　C社ですので、UBI社かUBI Finance社、どちらかへの貸付です。
　西宮市と芦屋市にまたがる土地を購入、開発許可を取得した後デベロッパーへ売るというスキームで、
　その土地購入代金などが貸付資金の目的となります。

　

　数億円単位の資金を12ヶ月、しかも期限前返済の可能性も持たせるなら、金融機関からの貸付を行うのは
　手数料や早期返済違約金も含めた総金利を考えると、逆に不利になりかねません。
　そのため、ソーシャルレンディングで資金調達をする妥当性はあるでしょう。

　オーソドックスな案件、かつ利率も良いので特に問題はないと思いますが、一つ気になるのは今回の
　貸付額6億円に対し、極度額が7億2,000万円ということです。
　もしかしたら、追加の貸付が行われるかもしれません。
　今のままならLTVは75%ですが、極度額基準では90%になり、若干担保価値が心配なレベルです。


　・不動産担保付きローンファンド752号　50万円

　　予定利率：7%
　　期間：13ヶ月
　　貸付総額：2億3,400万円（総額、主案件部分）
　　担保：港区のマンション２カ所に対する根抵当権　評価額2億7,600万円（極度額2億8,800万円）
　　　　　公正証書による保全
　　LTV：85%（極度額基準なら104%）

　　


　太陽光開発業者への貸付です。使途は書いていませんが、事業資金でしょう。
　太陽光開発の収入はあまり安定しないため、金融機関は貸し渋る事が予測されます。不動産担保があった
　としても、LTV60%くらいでしか融資してくれないのではないでしょうか。

　

　前の案件と同様、貸付金額＜極度額となっているため追加融資の可能性があります。
　しかもこの案件では、極度額は担保評価額も超えています。
　もしも極度額まで貸付が行われた場合、返済が滞れば元本が毀損する可能性が高まるでしょう。

　このようなネガティブな要因はありますが、余り出てこないC/AN社（maneo関連会社であるUBI社）以外の
　案件ということで、投資を決定しました。


　・不動産担保付きローンファンド763号　34万円

　　予定利率：6%
　　期間：8ヶ月
　　貸付総額：1億4,600万円（総額、主案件部分）
　　担保：大阪市の区分マンションへの抵当権への質権設定　評価額2億100万円
　　　　　公正証書による保全
　　LTV：73%

　　


　不動産業者の仕入資金を貸し付けるものです。
　金融機関からの貸付は、8ヶ月の短期間では手数料の方が高く付いてしまうと予想されます。　
　（手数料は貸付金額に対して数%と固定のため、貸付期間が短いと年利率換算は増えてしまう）
　従って、ソーシャルレンディングを使用しての資金調達には妥当性があるでしょう。

　

　この案件は根抵当ではないので、極度額は設定されていません。
　LTVも73%と低く、大阪市の区分マンションなら換価性も十分と判断し、投資を決定しました。


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